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Grundbuchberichtigung – Gesuch um Löschung Wohnungsrecht

OLG Düsseldorf – Az.: I-3 Wx 251/19 – Beschluss vom 30.04.2020

Die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Mülheim an der Ruhr – Grundbuchamt – vom 20. November 2019 wird aufgehoben.

Gründe

I.

Die Beteiligten waren Miteigentümer der im Grundbuch des Amtsgerichts Mülheim an der Ruhr von Winkhausen Blatt …, Flur 6, Flurstücke 11 bis 13, 72 und 74 sowie Blatt …, Flur 6, Flurstück 128 verzeichneten Grundstücke, die mit drei Reihenhäusern bebaut sind. Das Grundstück Blatt …, Flurstück 74, war belastet mit einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten in Form eines Wohnungsrechts zu Gunsten der Beteiligten zu 3 und …, eingetragen in Abt. II Nr. 9 des Grundbuchs.

Dieses Wohnungsrecht beruht auf der notariell beurkundeten Erklärung (UR-Nr. 2../2006 des Notars P. T. in Mülheim an der Ruhr) der damaligen Grundstückseigentümerin (Flurstücke 11 – Gartenland und 74 – Hof- und Gebäudefläche) … vom 9. August 2006, die wie folgt lautet:

„Das Wohnungsrecht umfasst unter Ausschluss des Eigentümers die gesamten Räume im Hause …-Straße … (rechter Hauseingang, rechtes Hausteil) nebst Gartenland ausweislich der roten Umrandung des anliegenden Lageplans.“

sowie auf der notariell beurkundeten „Ergänzungsurkunde“ (UR-Nr. 2../2006) zu der vorbezeichneten Erklärung vom 24. August 2006:

„Ich … korrigiere die vorbezeichnete Wohnungsrechtsbestellungsurkunde dahingehend, dass das Wohnungsrecht unter Ausschluss des Eigentümers ausschließlich die gesamten Räume im Hause …Straße … (rechter Hauseingang, rechter Hausteil) umfassen.“

Aufgrund Antrags der Beteiligten vom 13. Dezember 2018 wurden die im Grundbuch von Winkhausen Blatt …, Flur 6, Flurstücke 11 bis 13, 72 und 74 sowie Blatt …, Flur 6, Flurstück 128 gebuchten Grundstücke zu einem Grundstück im Rechtssinne vereinigt. Ferner wurde hinsichtlich der drei Reihenhäuser Wohnungseigentum gebildet, eingetragen in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern von Winkhausen, Blätter …, … und … Das Sondereigentum wurde dahingehend aufgeteilt, dass der Beteiligte zu 2 die in Richtung Westen links gelegene Wohnung (Nr. 1, Blatt …3) erhielt, der Beteiligte zu 1 die mittlere (Nr. 2, Blatt …4) und die Beteiligten zu 3 und 4 die in Richtung Osten rechts gelegene (Nr. 3, Blatt …5). In den neu angelegten Wohnungsgrundbüchern wurde jeweils für das Flurstück 74 das Wohnungsrecht für Norbert Otter und die Beteiligte zu 3 als Gesamtberechtigte gem. § 428 BGB eingetragen.

 

Unter dem 11. Oktober 2019 baten die Beteiligten zu 1 und 2, die Richtigkeit der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher zu überprüfen. Sie machten geltend, nach Bildung von Wohnungseigentum bestehe das bereits eingetragene dingliche Wohnungsrecht nur auf dem Wohnungseigentum fort, auf dessen Raumeinheiten es sich erstrecke. Aus dem Lageplan zur Eintragung des Wohnungsrechts ergebe sich, dass sich dieses lediglich auf die in Richtung Osten gelegene rechte Wohnung, somit auf das jetzige Wohnungseigentum im Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch Blatt … der Beteiligten zu 3 und 4 beziehe. Die Eintragungen in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern von Winkhausen Blatt …3 und …4 seien daher zu berichtigen.

Mit Zwischenverfügung vom 20. November 2019 teilte das Grundbuchamt mit, es sei noch eine Löschungsbewilligung des Berechtigten Abt. II Nr. 8 (Wohnungsrecht) bzw. 7 (Wegerecht und Fahrrecht) in der Form des § 29 GBO einzureichen. Die Eintragungsbewilligung des Wohnungsrechts könne nicht als Unrichtigkeitsnachweis und damit als Löschungsgrundlage gewertet werden. Es sei nicht zweifelsfrei erkennbar, dass es sich um das jetzige, in Winkhausen Blatt …5 verzeichnete Wohnungseigentum handle. Zum einen sei die Bewilligung als „rechter Hauseingang, rechtes Hausteil“ nicht bestimmt genug. Zum anderen stimme der beigefügte Lageplan, in dem das Wohnungsrecht eingezeichnet sei, nicht mit den aktuellen Aufteilungsplänen, die mit den Anträgen vom 13. Dezember 2018 eingereicht worden seien, überein.

Dagegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2. Sie machen geltend, aus der Eintragungsbewilligung und dem dazugehörenden Lageplan ergebe sich eindeutig, dass sich das Wohnungsrecht lediglich auf das jetzige Wohnungseigentum im Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch Blatt …5 (…) beziehe. Soweit der Lageplan, der mit der Bewilligung des Wohnungsrechts eingereicht worden sei, nicht mit dem aktuellen Aufteilungsplan im Rahmen der Teilungserklärung übereinstimme, liege das daran, dass nach Eintragung des Wohnungsrechts Anbauten errichtet worden seien. Gleichwohl sei erkennbar, dass sich das Wohnungsrecht keinesfalls auf die Wohnungen Blatt …3 und …4 beziehe. Sofern man mit der Zwischenverfügung davon ausgehe, dass die Bezeichnung in der Bewilligung als „rechter Hauseingang, rechtes Hausteil“ nicht bestimmt genug sei, wäre das Wohnungsrecht von Amts wegen nach § 53 GBO als inhaltlich unzulässig zu löschen, weil sich die ihm unterliegenden Räume aus der Eintragungsbewilligung nicht hinreichend sicher feststellen ließen.

Mit weiterem Beschluss vom 12. Dezember 2019 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Düsseldorf zur Entscheidung vorgelegt.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II.

Das Rechtsmittel ist gem. §§ 71 Abs. 1, 72, 73 Abs. 1 und Abs. 2 S. 1 GBO als Grundbuchbeschwerde zulässig und nach der vom Amtsgericht ordnungsgemäß erklärten Nichtabhilfe dem Senat zur Entscheidung angefallen, § 75 GBO.

Die Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg.

Die Zwischenverfügung ist bereits deshalb aufzuheben, weil sie einen nach § 18 GBO nicht zulässigen Inhalt hat. Eine Zwischenverfügung darf nur ergehen, wenn ein Eintragungshindernis mit rückwirkender Kraft zu beseitigen ist. Andernfalls würde der beantragten Eintragung ein Rang zukommen, der ihr nicht gebührt (OLG München MittBayNot 2012, 46). Die Beibringung einer Löschungsbewilligung des Berechtigten kann hier nicht mit einer rangwahrenden Zwischenverfügung verlangt werden. Denn in der Löschungsbewilligung kann ein Mittel zur Beseitigung eines Eintragungshindernisses in Bezug auf das auf Grundbuchunrichtigkeit gestützte Gesuch um Löschung des Wohnungsrechts nicht gesehen werden.

Hierdurch würde der Löschungsantrag vielmehr auf eine neue Basis gestellt. Denn das Grundbuchamt vertritt damit die Auffassung, dass der Beteiligte die Eintragung nur unter veränderten Voraussetzungen (Bewilligung nach § 19 GBO statt des Nachweises der Unrichtigkeit nach § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO) zu erlangen vermag. Dies kann aber nicht Gegenstand einer Zwischenverfügung sein (Senat FGPrax 2019, 102 m.N.; RPfleger 2012, 520; Beschluss vom 29. November 2019, I-3 Wx 201/19 – zitiert nach juris; BayObLG NJW-RR 1999, 1691; vgl. auch Demharter, GBO § 18 Rdz. 32).

Vorsorglich sei – ohne Bindungswirkung – bemerkt:

Die hier zu entscheidende Grundbuchbeschwerde bezieht sich ausweislich der Geschäftsnummer des Grundbuchamtes nur auf das in Blatt …3 eingetragene Wohnungseigentum (…). Soweit im Betreff des angefochtenen Beschlusses u.a. auch Blatt …4 genannt ist, sind dem Senat jedoch insoweit trotz der auch zu Blatt …4 erhobene Grundbuchbeschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 weder die diesbezüglichen Akten nicht zur Entscheidung vorgelegt worden, noch ist ein Nichtabhilfebeschluss ergangen.

Soweit die Zwischenverfügung eine Löschungsbewilligung des Berechtigten Abt. II Nr. 8 verlangt, dürfte dies schon deshalb nicht in Betracht kommen, weil die Beteiligten zu 1 und 2 insoweit nicht um Berichtigung des Grundbuchs nachgesucht haben.

Was das Wohnungsrecht angeht, dürfte in der Sache allerdings im Hinblick auf Blatt …3 (und wohl auch Blatt …4) entgegen der Auffassung der Beschwerde keine Amtslöschung des Wohnungsrechts gem. § 53 Abs. 1 S. 2 GBO geboten sein. Das Wohnungsrecht ist nicht seinem Inhalt nach unzulässig, denn die Bezeichnung in der Eintragungsbewilligung („rechter Hauseingang, rechtes Hausteil“) ist hinreichend bestimmt.

Die einem Wohnungsrecht gem. § 1093 Abs. 1 BGB unterliegenden Räume, sofern es sich nicht auf alle Gebäudeteile oder Räume bezieht, müssen in der Eintragungsbewilligung genau bezeichnet werden (BayObLG NJW-RR 1999, 1691; 1988, 982). Dabei sind die Räume, an welchen ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB bestehen soll, in der Eintragungsbewilligung so genau zu beschreiben, dass jeder Dritte ohne weiteres feststellen kann, welche Räume gemeint sind (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Auflage 2012, Rn. 1258). Die Eintragung eines Wohnungsrechts ohne bestimmte Bezeichnung des für die ausschließliche Benutzung vorgesehenen Gebäudeteils kann inhaltlich unzulässig i.S.d. § 53 Abs. 1 S. 2 GBO sein (vgl. Holzer, in: BeckOK GBO, Stand: 1. März 2020, § 53 Rn. 64 m.w.Nw.).

Der von dem Wohnungsrecht betroffene Gebäudeteil ist in der Eintragungsbewilligung hinreichend genau bezeichnet. Zwar sind die für die ausschließliche Benutzung vorgesehenen Räume nicht einzeln aufgeführt. Bei einem Gebäude, das – wie hier – aus drei in sich abgeschlossenen Wohneinheiten besteht, erscheint es aber ausreichend, wenn die Bewilligung klarstellt, auf welche der Wohneinheiten sich das Wohnungsrecht bezieht. Das ist hier durch die Formulierung „rechter Hauseingang, rechtes Hausteil“ der Fall. Darüber hinaus ist aufgrund der roten Umrandung in dem beigefügten Lageplan ersichtlich, auf welchen Teil des Gebäudes sich das Wohnungsrecht erstrecken sollte. Inwiefern der von dem Wohnungsrecht betroffene Gebäudeteil infolge nachträglicher An- und Umbauten noch identifiziert werden kann, dürfte für die Frage der Amtslöschung keine Rolle spielen. Denn dabei ist lediglich auf den Eintragungsvermerk selbst und die zulässigerweise in Bezug genommene Eintragungsbewilligung abzustellen (vgl. Holzer, a.a.O., § 53 Rn. 77).

Zum Berichtigungsantrag weist der Senat darauf hin, dass durch die Teilung des belasteten Grundstücks das Wohnungsrecht an dem in Blatt …3 eingetragenen Wohnungseigentum erloschen sein dürfte. Mit Teilung des belasteten Grundstücks werden Grundstücksteile frei, welche außerhalb des Ausübungsbereichs des Wohnungsrechts liegen (§ 1026 i.V.m. § 1093 Abs. 1 und § 1090 Abs. 2 BGB). Mithin erlischt das Wohnungsrecht kraft Gesetzes an dem Teilstück, das außerhalb seines Ausübungsbereichs liegt (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Auflage 2012, Rn. 1271).

Durch die Vorlage des Aufteilungsplans dürfte hinreichend nachgewiesen sein, dass der Ausübungsbereich des Wohnungsrechts außerhalb – jedenfalls – des in Blatt …3 eingetragenen Wohnungseigentums liegt. Allerdings hat das Grundbuchamt zutreffend darauf hingewiesen, dass die Darstellung im Aufteilungsplan mit dem Lageplan, in den das Wohnungsrecht eingezeichnet ist, nicht übereinstimmt. Insbesondere verläuft im Aufteilungsplan die Trennlinie zwischen der mittleren Wohneinheit (Nr. 2 Blatt …4) und der rechten Wohneinheit (Nr. 3 Blatt …5) nicht, wie im Lageplan, gerade, sondern versetzt, dies möglicherweise aufgrund von späteren Um- oder Anbauten. Es lässt sich danach nicht ausschließen, dass auch Teile der zur Wohneinheit Nr. 2 gehörenden Räume durch das Wohnungsrecht belastet sind. Diese Unklarheit betrifft aber ausschließlich das in Blatt …4 eingetragene Wohnungseigentum Nr. 2, das nicht Gegenstand des hiesigen Beschwerdeverfahrens ist. Hingegen dürfte nach dem Aufteilungsplan ausgeschlossen sein, dass sich der Ausübungsbereich des Wohnungsrechts auch auf das in Blatt …3 eingetragene Wohnungseigentum Nr. 2 bezieht. Eine Löschungsbewilligung des Berechtigten erscheint daher in Bezug auf dieses Wohnungseigentum entbehrlich.

Eine Kostenentscheidung durch den Senat ist nicht veranlasst, § 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG, daher auch keine Wertfestsetzung.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor.

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