Geschäftswert – notarieller Entwurf eines Kaufvertrages mit Auflassung

LG Dresden, Az.: 2 OH 2/14, Beschluss vom 02.03.2018

1. Der Kostenprüfungsantrag des Antragstellers vom 12.11.2013 gegen die berichtigte Kostenrechnung der Notarin vom 15.05.2017 (Az.: N 650/12 T02) über 492,24 EUR wird zurückgewiesen.

2. Die Entscheidung ergeht gerichtskostenfrei. Außergerichtliche Kosten der Beteiligten werden nicht erstattet.

Gründe

I.

Die Beteiligten streiten um die Richtigkeit einer Kostenrechnung der Antragsgegnerin.

Der Antragsteller wendete sich gegen die von der Notarin, nach richterlichem Hinweis, berichtigte Kostennote vom 15.05.2017 über 492,24 EUR (Bl. 110 f. d.A.).

Der Antragsteller beauftragte die Antragsgegnerin/Notarin am 08.10.2012 zunächst telefonisch und sodann per E-Mail vom 09.10.2012, einen für den Verkauf des Grundstücks “Schloss …” nebst dazugehörigen Ackerflächen erforderlichen Vertragsentwurf zu erstellen. Daraufhin erstellte die Notarin den Entwurf eines Grundstückskaufvertrages mit Auflassung bezüglich des ehemaligen Schlosses … mit Nebengebäuden. Das Anwesen besteht aus einer Vielzahl einzelner Flurstücke, gelegen in der Gemarkung …, … (landwirtschaftliche Gebäude und Freifläche). Als Eigentümer des Grundstückes im Grundbuch eingetragen war Herr …, geb. … .1931 in L. Im Grundbuch war eine Grundschuld i.H.v. 100.000,00 EUR eingetragen. Die Löschung der Grundschuld erfolgte am 09.06.2010. Der bereits schlechte bauliche Zustand des Schlosses – bestehend aus mehreren Gebäuden – verschlechterte sich nach dem Hochwasser 2013 weiter.

Geschäftswert - notarieller Entwurf eines Kaufvertrages mit Auflassung
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In dem Kaufvertragsentwurf, den die Notarin fertigte (Bl. 4 ff. d.A.) sollte Käufer eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem Namen “Schloß … Verwaltungs GbR” sein. Mitglied dieser Gesellschaft war u.a. der Antragsteller. Der Kaufpreis sollte 10.000,00 EUR betragen. Festgehalten war des Weiteren, dass es sich bei dem Schloss nebst Gutsanlage um ein Kulturdenkmal i.S.d. Sächsischen Denkmalschutzgesetzes handelt. Der im Grundbuch eingetragene Eigentümer, Herr …, hatte das Schloss durch die … mbh am 14.11.1996 mit Kaufvertrag erworben. Zum damaligen Zeitpunkt war ein Kaufpreis i.H.v. 148.484,00 DM vereinbart worden. Des Weiteren war vereinbart worden, dass der Käufer 900.000,00 DM für eine Sanierung innerhalb eines Zeitraumes von 5 Jahren investieren, Vollzeitarbeitsplätze schaffen und Wohnraum herstellen sollte. Jedoch kam der Eigentümer diesen Forderungen nicht nach. Weder die Investitionsvereinbarung im Kaufvertrag, noch die Schaffung von Arbeitsplätzen erfolgten, sodass das Anwesen zunehmend verfiel.

Die Notarin erhob von dem Antragsteller für ihre Tätigkeit einen Kostenvorschuss i.H.v. 2.000,00 EUR, den der Antragsteller umgehend beglich.

Am Tag der beabsichtigten Beurkundung des o.g. Vertrages scheiterte der Verkauf jedoch, denn der Bevollmächtigte des Verkäufers weigerte sich, den Vertrag zu unterschreiben.

Unter dem 06.08.2013 stellte die Notarin dem Antragsteller ihre Notargebühren i.H.v. von noch zu zahlenden 217,27 EUR in Rechnung. Abgerechnet hatte die Notarin, bezogen auf einen Geschäftswert von 500.000,00 EUR (20/10) einen Betrag i.H.v. netto 1.614,00 EUR. Daneben forderte sie für die Einholung der Löschungsbewilligung (5/10) 103,50 EUR, für den Abruf von Daten aus dem Grundbuch oder Register 40,00 EUR sowie Entgelte für die Übersendung auf Antrag erteilter Ausfertigungen, Ablichtungen oder Ausdrucke i.H.v. 15,00 EUR. Zudem forderte sie eine Dokumentenpauschale i.H.v. 33,25 EUR (Ablichtung von 105 Seiten) und für die Überlassung elektronisch gespeicherter Daten 20,00 EUR. Dies ergab insgesamt netto 1.825,75 EUR zzgl. 19 % Mehrwertsteuer i.H.v. weiteren 346,89 EUR.

Daraufhin bat der Antragsteller mit Schreiben vom 10.10.2013 die Notarin um Korrektur ihrer Rechnung, da lediglich ein Kaufpreis i.H.v 10.000,00 EUR vereinbart werden sollte. Da die Notarin an ihrer Kostenrechnung festhielt, beantragte der Antragsteller mit E-Mail vom 12.11.2013 die Kostenprüfung. Zur Begründung seines Kostenprüfungsantrages führte er aus, dass er den Gegenstandswert i.H.v. 500.000,00 EUR für überhöht halte, da lediglich 10.000,00 EUR als Kaufpreis vereinbart werden sollte und es sich um eine teilweise eingestürzte Gebäuderuine ohne Wasser und Strom handelte.

Die Antragsgegnerin vertrat dem gegenüber die Auffassung, dass der von ihr zu Grunde gelegte Geschäftswert von 500.000,00 EUR dem Wert des Vertragsgegenstandes entspreche.

Die Notarin legte später ein Kurzgutachten des Gutachterausschusses für Grundstückwerte im Landkreis Meißen vor, aus welchem sich zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2012 ein Wert von Grund und Boden der Flurstücke (465, 467/1, 467/2, 468, 469, 472, 467/3, 475/4, 475/5, 494/1, 495/1, 497) der Gemarkung … in Höhe von 102.892,00 EUR ergab (Bl. 57 ff. d.A.).

Das Landgericht Dresden holte unter dem 13.02.2014 eine Stellungnahme des Präsidenten des Landgerichts ein (Bl. 24 d.A.).

Des Weiteren wurde unter dem 10.10.2014 eine Stellungnahme der Ländernotarkasse in Leipzig eingeholt. Wegen der Einzelheiten wird auf diese Stellungnahmen verwiesen.

Daraufhin korrigierte die Notarin unter dem 29.10.2014 ihre Kostenrechnung. Bezogen auf einen Geschäftswert von 500.000,00 EUR (10/10) rechnete die Notarin nunmehr für den Entwurf der Urkunde 807,00 EUR netto ab. Gemäß ihrer Rechnung bestand somit ein Guthaben i.H.v. 811,61 EUR (Bl. 40 d.A.).

Der Antragsteller wandte sich jedoch auch gegen diese Kostenrechnung, da er nach wie vor den angesetzten Geschäftswert für überhöht hielt.

Die Ländernotarkasse in Leipzig nahm unter dem 22.01.2016 zu dieser geänderten Kostenrechnung Stellung (Bl. 78 f. d.A.). Wegen der Einzelheiten wird auf diese Stellungnahme verwiesen.

Nach richterlichem Hinweis mit Verfügung vom 18.04.2017, insbesondere zum anzusetzenden Bodenwert i.H.v. 102.892,00 EUR (Bl. 108 f. d.A.), berichtigte die Notarin unter dem 15.05.2017 ihre Kostenrechnung dahingehend, dass sie nunmehr, bezogen auf einen Geschäftswert von 102.892,00 EUR (10/10) für den Entwurf der Urkunde netto 222,00 EUR abrechnete. Daneben wurde für die Einholung der Löschungsbewilligung (5/10) netto 103,50 EUR sowie für den Abruf von Daten aus dem Grundbuch oder Register weitere netto 40,00 EUR angesetzt zzgl. der Dokumentenpauschale i.H.v. 35,65 EUR (Ablichtung 121 Seiten) und der Dokumentenpauschale für die Überlassung elektronisch gespeicherter Daten i.H.v. weiteren 12,50 EUR netto ergab sich so eine Zwischensumme von netto 413,65 EUR zzgl. 19 % Mehrwertsteuer i.H.v 78,59 EUR. Hieraus ergab sich ein zu zahlender Betrag i.H.v. brutto 492,24 EUR und damit ein Guthaben des Antragstellers.

Der Antragsteller akzeptierte jedoch auch diese nunmehr auf richterlichen Hinweis hin geänderte bzw. berichtigte Kostenrechnung nicht und vertritt weiterhin die Rechtsauffassung, dass der Geschäftswert lediglich i.H.v. 10.000,00 EUR anzusetzen sei.

II.

Die nach § 156 Abs 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 5 Satz 3 KostO i.V.m. §§ 23 ff. FamFG zulässige Kostenprüfungsantrag des Antragstellers ist unbegründet.

Obwohl der Kostenprüfungsantrag des Antragstellers bereits im Geltungsbereich des GNotKG beim Landgericht Dresden eingegangen ist, ist nicht nur für das materielle Kostenrecht, sondern auch für das Kostenprüfungsverfahren die Kostenordnung und damit § 156 KostO anwendbar, dann das Übergangsrecht nach § 135 Abs. 1 Nr. 4 GNotKG bestimmt sich nach dem Auftrag an den Notar.

Die nunmehr von der Notarin unter dem 15.05.2017 berichtigte Kostenrechnung bildet nunmehr die Grundlage des Kostenprüfungsverfahrens.

Der Notarin stehen die in der o.g. Kostenrechnung vom 15.05.2017 abgerechneten Gebühren zu. Die von ihr abgerechneten Gebühren sind sachlich und inhaltlich richtig.

Die Notarin hat im Auftrag des Antragstellers den Entwurf eines Kaufvertrages mit Auflassung erstellt. Für den Geschäftswert ist nicht auf den im Entwurf zu Grunde gelegten Kaufpreis von 10.000,00 EUR, sondern § 19 KostO maßgebend. Jedoch stoßen die im § 19 KostO genannten Kriterien zur Ermittlung des Grundstückswertes hier an ihre Grenzen. So ist das vereinfachte Sachwertverfahren, wonach der Gebäudewert nach Maßgabe der Brandversicherungsdaten bestimmt werden kann, da es sich hier bei den Gebäudeteilen zum Stichtag im Grunde um Ruinen gehandelt hat und das Schloss auch offensichtlich nicht brandversichert war, nicht anwendbar. In seinem Gutachten hat der Gutachterausschuss für Grundstückwerte im Landkreis Meißen ausgeführt, dass der Wert für den Grund und Boden der o.g. Flurstücke – worunter auch der gesamte Schlosskomplex gehört – zum Wertermittlungsstichtag am 31.12.2012 mit 102,892,00 EUR anzusetzen ist. Dabei wurde der Wert des Teilgrundstückes (Schlosskomplex), d.h. die Flurstücke 469, 472, 475/3 und 475/4, mit 57.000,00 EUR, das Flurstück 465 mit 11.900,00 EUR, das Flurstück 468 mit 392,00 EUR, die Flurstücke 467/1 und 467/2 mit 17.600 EUR, das Flurstück 475/5 mit 11.100,00 EUR und die Flurstücke 494/1, 495/1 und 497 (Grünland) mit insgesamt 4.900,00 EUR bewertet.

Der Wert des Grunds und Bodens ist daher mit 102.892,00 EUR anzusetzen.

Der vom Gutachterausschuss insoweit empfohlene Grundstückwert muss zur Bewertungszwecken hier als Mindestwert anerkannt werden. Eine Saldierung mit einem möglichen negativen Gebäudewert, auf Grund des äußerst schlechten Bauzustandes der Gebäude, kann nicht stattfinden. Wie die Ländernotarkasse in ihrer Stellungnahme vom 22.01.2016 jedoch zu Recht ausgeführt hat, kann der Gebäudewert hier nur mit 0,00 EUR angenommen werden, da sich ein tatsächlicher Wert der einzelnen Gebäude angesichts des schlechten Gebäudezustandes gar nicht feststellen lässt. Letzten Endes handelt es sich ausweislich der von den Beteiligten vorgelegten Unterlagen um nicht bewohnbare Ruinen, die über viele Jahre dem völligen Verfall ausgesetzt waren. Zudem ist das Anwesen ohne Anschluss an die Infrastruktur und fehlten zum Stichtag ausreichende Wartungs- und Sanierungsmaßnahmen.

Da der Alteigentümer Hummel keinerlei Investitionen an den Gebäuden durchgeführt hat, blieben diese ungenutzt und verfielen zunehmend.

Zu Recht hat daher die Notarin auf richterlichen Hinweis nunmehr den von ihr zunächst angesetzten Geschäftswert auf 102.892,00 EUR festgesetzt.

Die von der Notarin nunmehr abgerechneten Gebühren sind nicht zu beanstanden.

Richtigerweise hat die Notarin für den Entwurf einer Urkunde (10/10) netto 222,00 EUR angesetzt sowie für Nebentätigkeit sonstige Geschäfte und Einholung der Löschungsbewilligungen (5/10) 103,50 EUR.

Auch die weiteren Gebührenpositionen, die vom Antragsteller nicht angegriffen werden, sind hier rechnerisch und sachlich richtig.

Zu Recht kann die Notarin daher die Zahlung von 492,24 EUR von dem Antragsteller verlangen.

Unter Berücksichtigung der Vorschusszahlungen durch den Antragsteller i.H.v. 2.000,00 EUR und einer weiteren Rechnung der Notarin über eine Unterschriftsbeglaubigung i.H.v. 44,63 EUR ergibt sich somit ein Guthaben zu Gunsten des Antragstellers i.H.v. 1.463,13 EUR.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Stellungnahmen der Ländernotarkasse sowie auf das Gutachten des Gutachterausschusses im Landkreis Meißen verwiesen.

III.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei.

Die Kostenentscheidung zu den außergerichtlichen Kosten beruht auf § 156 Abs 6 i.V.m. § 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG.