LG Münster – Az.: 10 O 29/17 – Urteil vom 25.10.2017
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 20 % vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Haftung eines beurkundenden Notars nach einer ungewollten Grunderwerbsteuerbelastung.
Der Kläger erwarb im Juli 2013 ein unbebautes Grundstück am B-Ring/T-Weg in H zu einem Kaufpreis von 115.000,00 EUR. Wegen er Bezeichnung des Grundstücks sowie der weiteren Einzelheiten wird auf den notariellen Kaufvertrag vom 03.07.2013 verwiesen (Anlage K1 zur Klageschrift, Bl. 10-18 d.A.).
Im Anschluss fasste der Kläger zusammen mit dem Investor O den Plan, das Grundstück mit fünf Wohneinheiten inklusive Parkplätzen zu bebauen. Der Kläger wollte zwei der fünf Wohneinheiten für sich selbst errichten lassen, die anderen drei Wohneinheiten sollten Herrn O als Bauträger zustehen.
Der Kläger und Herr O wandten sich erstmalig im September 2013 an den Beklagten als Notar. Dieser stellte ihnen die grundlegenden Vor- und Nachteile mehrerer in Frage kommender „Modelle“ vor, über die eine Teilung des Grundstücks in Wohnungseigentumseinheiten, eine Bebauung durch den Bauträger O und eine eigentumsrechtliche Zuordnung der einzelnen Einheiten zu den beiden Beteiligten erreicht werden könne. Hierzu zählte neben dem Anteilsmodell und dem Stundungsmodell auch das sogenannte Grundstücksmodell. In dessen – hier letztlich umgesetzter – „einfacher“ Variante erwirbt zunächst der Investor das gesamte, noch unaufgeteilte Grundstück. Anschließend teilt er es in Mit- und Sondereigentumsanteile auf. Im dritten und letzten Schritt schließt er mit dem ursprünglichen Verkäufer einen Bauträgervertrag, in dem er sich zum Bau der gewünschten Eigentumswohnungen verpflichtet und die dazugehörigen Mit- und Sondereigentumsanteile an den Verkäufer zurücküberträgt.
Zielrichtung dieses Modells war die Ausnutzung des § 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG. Nach dieser Vorschrift wird auf Antrag bei einem Rückerwerb eines Grundstücks durch den Veräußerer die Grunderwerbsteuer sowohl für den Rückerwerb als auch für den vorausgegangenen Erwerbsvorgang nicht festgesetzt oder die Steuerfestsetzung nachträglich aufgehoben; Voraussetzung ist bei einem zivilrechtlich störungsfrei verlaufenden Rechtsgeschäft, dass der Rückerwerb innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer stattfindet. Entsprechend wäre nur der Investor O mit Grunderwerbsteuer belastet worden, der Kläger hätte die zwei Eigentumswohnungen ohne zusätzliche Grunderwerbsteuer erworben.
Der Beklagte führte bei der Beratung des Klägers und des Herrn O aus, dass es derzeit – im Zeitpunkt der Beratung im September 2013 – noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung gebe, nach der durch das Grundstücksmodell definitiv Grunderwerbsteuer eingespart werden könne. Nach der Mehrheitsauffassung der Literatur greife § 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG beim Grundstücksmodell ein. Die Praxis des insoweit zuständigen Finanzamts Ahaus sei ihm allerdings nicht bekannt, ggf. müsse geklagt werden. Wegen der Literaturauffassung sehe er dabei aber gewisse Erfolgsaussichten.
Der Kläger und Herr O entschlossen sich daraufhin zur Durchführung des Grundstücksmodells. Entsprechend schlossen sie am 31.01.2014 einen Kaufvertrag über das Gesamtgrundstück mit dem Kläger als Verkäufer und Herrn O als Käufer zu einem Kaufpreis von 115.000,00 EUR. Anschließend gab Herr O eine Teilungserklärung ab. Als drittes Geschäft schlossen der Kläger und Herr O einen Bauträgervertrag mit dem Kläger als Käufer und Herrn O als Verkäufer über die Mit- und Sondereigentumsanteile an zwei Wohneinheiten, verbunden mit einer Bauverpflichtung des Herrn O. Der Beklagte entwarf und beurkundete die Verträge. Der Kaufpreis für die beiden Wohneinheiten betrug 445.000,00 EUR; dieser wurde mit dem Kaufpreis für das Grundstück verrechnet, sodass der Kläger insgesamt einen als „Tauschaufgabe“ bezeichneten Betrag von 330.000,00 EUR an Herrn O zahlte.
Sowohl im Kaufvertrag als auch im Bauträgervertrag ist vorgesehen, dass der jeweilige Käufer etwaig anfallende Grunderwerbsteuern zu tragen hat. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Urkunden verwiesen (Anlage K2 zur Klageschrift, Bl. 19-37 d.A.).
Der Gegenwert der vom Kläger erworbenen Eigentumswohnungen betrug mehr als 600.000,00 EUR.
Am 19.02.2014 erging ein Beschluss des Bundesfinanzhofs (Az. II B ###/##), nach dem in Fällen des auch von dem Kläger und Herrn O durchgeführten Grundstücksmodells eine Erstattung/Nichtfestsetzung von Grunderwerbsteuer nach § 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG nicht in Frage komme. Dies liege darin begründet, dass der ursprüngliche Verkäufer nicht das Grundstück, sondern nur Mit- und Sondereigentumsanteile zurückerhalte. Diese seien nicht identisch oder teilidentisch mit dem zuvor veräußerten Grundstück. Bereits die Vorinstanz hatte diese Ansicht vertreten (FG Köln, Urt. v. 28.08.2013 – 5 K ###/##).
Am 05.03.2014 erließ daraufhin das Finanzamt Ahaus Grunderwerbsteuerbescheide gegenüber Herrn O und dem Kläger. Bemessungsgrundlage für den Erwerb der Wohnungseigentumseinheiten durch den Kläger war der Kaufpreis von 445.000,00 EUR, sodass ihm gegenüber nach dem damaligen Steuersatz von 5,0 % Grunderwerbsteuer in Höhe von 22.250,00 EUR festgesetzt wurde. Der Kläger zahlte die Grunderwerbsteuer; einen späteren Erstattungsantrag lehne das Finanzamt ab. Ein Einspruchs- und Klageverfahren wurde nicht geführt. In der Folge forderte der Prozessbevollmächtigte des Klägers den Beklagten schriftlich zur Erstattung von 22.500,00 EUR auf.
Der Kläger ist der Ansicht, er habe nach der Beratung durch den Beklagten davon ausgehen müssen und dürfen, dass beim gewählten Grundstücksmodell für ihn keine Grunderwerbsteuer anfalle. Der Beklagte habe keinen deutlichen Hinweis auf die uneinheitliche Rechtsprechung und Praxis des Finanzamts gegeben; seine Wissensmängel habe er nicht unmissverständlich offengelegt, er habe auch nicht auf das besondere Risiko des Grundstücksmodells hingewiesen.
Er behauptet, bereits im Zeitpunkt der Beratung sei es ständige Praxis des Finanzamts Ahaus gewesen, beim Grundstücksmodell mehrfach Grunderwerbsteuer festzusetzen. Eine „Mehrheitsmeinung“ habe es zudem im Beratungszeitpunkt in der Literatur nicht gegeben. Er habe sich erst im Anschluss an die Beurkundung erstmalig durch einen Steuerberater beraten lassen.
Wenn er hierauf hingewiesen worden wäre, hätte er das gesamte Geschäft nicht durchgeführt oder gegenüber Herrn O durchgesetzt, dass dieser im Wege einer Kaufpreisreduzierung oder einer Übernahmeverpflichtung die zusätzliche Grunderwerbsteuer trägt. Darüber hinaus wären zwei „modifizierte“ Grundstücksmodelle in Frage gekommen, bei denen nicht Herr O, sondern er selbst die Aufteilung des Grundstücks in Mit- und Sondereigentumseinheiten vorgenommen hätte. Durch die Einschaltung seines Prozessbevollmächtigten sei ihm eine Gebührenlast in Höhe von 1.242,84 EUR entstanden.
Der Kläger beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, an ihn 22.500,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 24.11.2016 zu zahlen,
2. den Beklagten ferner zu verurteilen, als weitere Nebenforderung 1.242,84 EUR Rechtsanwaltsgebühren nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er ist der Ansicht, dass ihm bereits keine Pflichtverletzung vorzuwerfen sei. Jedenfalls habe der Kläger keine belastbare Schadensberechnung vorgelegt. Insbesondere seien die beiden „modifizierten“ Grundstücksmodelle nicht geeignet gewesen, den Schaden zu vermeiden, da diese Modelle den Tatbestand des gewerblichen Grundstückshandels verwirklicht hätten.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet. Dem Kläger steht kein Anspruch auf Schadensersatz nach § 19 Abs. 1 BNotO gegen den Beklagten zu. Voraussetzung für eine Schadensersatzverpflichtung des Notars nach dieser Vorschrift ist, dass er vorsätzlich oder fahrlässig eine ihm einem anderen gegenüber obliegende Amtspflicht verletzt. Der Beklagte hat indes gegenüber dem Kläger keine Amtspflicht verletzt.
Die Amtspflichten eines Notars im Hinblick auf die rechtliche Beratung der Beteiligten eines zu beurkundenden Rechtsgeschäfts ergeben sich aus § 17 Abs. 1 BeurkG. Hiernach soll der Notar die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren sowie darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden. Bei der Reichweite dieser Pflichten ist indes die besondere Stellung des Notars als Amtswalter zu beachten; er ist nicht Vertreter einer Partei, sondern unabhängiger und unparteiischer Betreuer der Beteiligten (§ 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO).
Dementsprechend muss ein Notar in der Regel nicht auf die steuerlichen Folgen des zu beurkundenden Geschäfts hinweisen (ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, vgl. etwa BGH, Urt. v. 21.11.1978 – VI ZR 227/77, juris, sowie die im Folgenden zitierten Entscheidungen). Eine umfassende steuerrechtliche Prüfung wäre dem Notar nur nach einer Ermittlung sämtlicher persönlichen und wirtschaftlichen Umstände der Beteiligten und des zu beurkundenden Geschäfts möglich. Beides ist dem Notar in der Regel unbekannt (vgl. OLG Hamm, Urt. v. 27.11.1980 – 28 U 89/80, juris). Eine Ermittlung durch den Notar ist von den Beteiligten in der Regel auch nicht gewollt, sie kann auch – wenn etwa der von einer Seite bei einem Geschäft zu erzielende Gewinn festgestellt würde – in vielen Fällen den Bestand des zu beurkundenden Vertragsschlusses gefährden (vgl. BGH, Urt. v. 05.02.1985 – IX ZR 83/84, juris).
Die Pflicht zur Belehrung über die „rechtliche Tragweite des Geschäfts“ (§ 17 Abs. 1 BeurkG) beinhaltet demnach nur ausnahmsweise die Aufklärung über steuerrechtliche Folgen, wenn diese das geplante Rechtsgeschäft unmittelbar berühren und der Notar nach den besonderen Umständen des Einzelfalls – vor allem wegen der rechtlichen Anlage oder vorgesehenen Durchführung des Geschäfts – Anlass zu der Vermutung haben muss, einem Beteiligten drohe ein Schaden vor allem deswegen, weil er sich infolge mangelnder Kenntnis der Rechtslage der Gefahr nicht bewusst ist (vgl. BGH, Urt. v. 14.05.1992 – IX ZR 262/91).
Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn es der Notar – wie hier – unternimmt, den Beteiligten aktiv steuerlichen Rechtsrat zu geben. Der Notar wird allein durch die Erteilung von Auskünften zu steuerlichen Rechtsfragen noch nicht zum Steuerberater, der umfassend die persönlichen und wirtschaftlichen Umstände der Beteiligten aufklären und sämtliche potentiellen Steuerfolgen mitberücksichtigen muss. Wenn er steuerliche Auskünfte gibt, so müssen diese zutreffen; eine Haftung kommt indes nur in Betracht, wenn die Belehrung in einer Weise falsch oder unvollständig war, dass der Betroffene in die Gefahr eines folgenschweren Irrtums geriet (vgl. BGH, Beschl. v. 24.09.1996 – IX ZR 322/95, juris).
Darüber hinausgehende Pflichten, wie sie einen Steuerberater treffen – etwa zur Beobachtung der Instanzrechtsprechung und der anhängigen Revisionsverfahren beim Bundesfinanzhof, zur Ermittlung der Praxis des zuständigen Finanzamts oder zum Hinweis auf die Möglichkeit der Einholung einer verbindlichen Auskunft (§ 89 AO) bei unklarer Rechtslage – hat der Notar nicht. Bei nicht eindeutig geklärten Steuerrechtsfragen kommt der Notar seiner Belehrungspflicht bereits dann nach, wenn er den Beteiligten die unklare Rechtslage aufzeigt; es genügt nach Auffassung der Kammer, wenn der Notar den Beteiligten – bzw. einem verständigen Dritten in der Person der Beteiligten – ein entsprechendes Risikobewusstsein vermittelt.
Dies gilt auch dann, wenn eine Grunderwerbsteuerpflicht im Raume steht bzw. diese durch eine Befreiung vermieden werden soll. Zwar gilt in diesen Fällen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine „erweiterte“ Beratungspflicht dergestalt, dass der Notar von sich aus auf Zweifel an der Geeignetheit der zu beurkundenden Erklärungen im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer hinweisen muss (siehe etwa BGH, Urt. v. 21.11.1978 – VI ZR 227/77, juris; Urt. v. 22.04.1980 – VI ZR 96/79, juris; WM 1981, 942, juris). Auch nach dieser Rechtsprechung beschränken sich die Pflichten des Notars aber darauf, auf die bestehenden Rechtsrisiken hinzuweisen. Eine weitergehende Pflicht zur umfassenden Ermittlung der steuergünstigsten Alternativen ist, soweit ersichtlich, in der obergerichtlichen Rechtsprechung nie angenommen worden; sie widerspräche auch – wie dargestellt – den Erkenntnismöglichkeiten und der Neutralitätspflicht des Notars.
Weist der Notar auf die unklare steuerliche Rechtslage hin, erübrigt sich nach Auffassung der Kammer auch der ausdrückliche Verweis an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Zwar schließt ein solcher Hinweis die Haftung des Notars in jedem Falle aus (vgl. OLG Hamm, Urt. v. 27.07.2012 – I-11 U 74/11, juris). Er ist aber dazu nicht zwingend erforderlich. Hat der Notar den Beteiligten zutreffend aufgezeigt, dass der mit der gewählten Gestaltung verfolgte steuerliche Zweck in Ermangelung einer höchstrichterlichen Rechtsprechung möglicherweise verfehlt wird, und entscheiden sich die Beteiligten dennoch zur Durchführung des Geschäfts, so sind sie selbst wissentlich das damit verbundene Risiko eingegangen. Sie waren sich der Gefahr bewusst.
Nach diesen Grundsätzen hat der Beklagte keine Amtspflicht gegenüber dem Kläger verletzt. Die von ihm erteilten Hinweise auf die grunderwerbsteuerliche Lage bei Durchführung des Grundstücksmodells waren zum Beratungszeitpunkt zutreffend und genügten, einem verständigen Dritten in der Person des Klägers das Risiko aufzuzeigen, welches mit dem Grundstücksmodell verbunden war. Zum Beratungszeitpunkt gab es keine höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zur Grunderwerbsteuerlast beim Grundstücksmodell. Zu diesem Zeitpunkt ging indes jedenfalls die überwiegende notarrechtliche Literatur zur Grunderwerbsteuer davon aus, dass beim Grundstücksmodell keine doppelte Grunderwerbsteuer anfällt (vgl. Gottwald, MittBayNot 2015, 13, m.w.N.).
Der Beklagte hat darüber hinaus zutreffend darauf hingewiesen, dass ggf. geklagt werden müsse. Dem Kläger muss also klar gewesen sein, dass er sich allein auf die Literaturauffassung und die Auskünfte des Beklagten nicht verlassen konnte, sondern ein rechtliches Risiko bestand. Dass sich dieses Risiko letztendlich auch verwirklichte, nachdem der Bundesfinanzhof mit seinem Beschluss vom 19.02.2014 (Az. II B 106/13, juris) eine doppelte Grunderwerbsteuerpflicht beim Grundstücksmodell annahm, fällt dem Beklagten nicht zur Last.
Darüber hinausgehende Pflichten – etwa in Form einer Hinweispflicht auf die Möglichkeit einer verbindlichen Auskunft – trafen den Beklagten, wie dargestellt, nicht. Die von ihm erteilten Auskünfte über die steuerliche Rechtslage waren für die ordnungsgemäße Beratung der Beteiligten erforderlich, da die verschiedenen zur Verfügung stehenden Modelle sich gerade von ihren steuerlichen Auswirkungen her unterschieden; diese musste der Beklagte deshalb dem Kläger und Herrn O zum Verständnis erläutern. Eine weitergehende steuerliche Beratung konnte der Kläger aber nicht erwarten. Sie hätte im konkreten Fall auch erfordert, dass der Beklagte die persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Beteiligten – insbesondere des Klägers – ermittelt. Die denkbaren Alternativlösungen in Form der „modifizierten“ Grundstücksmodelle hätten nämlich möglicherweise zwar die doppelte Grunderwerbsteuer vermieden, durch sie wäre aber mit einiger Wahrscheinlichkeit beim Kläger der Tatbestand des gewerblichen Grundstückshandels erfüllt worden, was zu einer Einkommen- und Gewerbesteuerpflicht auf dessen Gewinn bzw. auf stille Reserven geführt hätte (§ 15 Abs. 1 EStG). Andere Modelle wie das Anteilsmodell oder das Stundungsmodell hätten die gesamte Kalkulationsbasis des Investors O obsolet gemacht und hätten zu weitgehenden Vorleistungspflichten geführt. Mit der Neutralitätspflicht des Beklagten wären entsprechende intensive, einseitige Beratungsleistungen auf steuerlichem Gebiet nicht zu vereinbaren gewesen.
Da es mithin bereits an einer Amtspflichtverletzung des Beklagen mangelt, bedarf die weitere Frage der kausal verursachten Schäden – mithin die Frage, ob es überhaupt ein Modell gegeben hätte, das im Ergebnis für den Kläger günstiger gewesen wäre – keiner Entscheidung.
Die Entscheidung zu den Kosten ergibt sich aus § 91 ZPO, diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.
