Bauvorbescheid für vier Doppelhaushälften trotz Eigentumsstreit erteilt

Die Beklagte wird unter Aufhebung ihres Bescheides vom 9. Oktober 2023 (Gz.: 61.3-V-481/23) verpflichtet, der Klägerin auf ihre Bauvoranfrage vom 20. März/3. April 2023 in der Fassung vom 5./6. Juni 2023 und der im Termin zur mündlichen Verhandlung vorgenommenen Modifizierung einen positiven bauplanungsrechtlichen Vorbescheid zur Errichtung von vier Doppelhaushälften und vier Stellplätzen auf dem Grundstück G01 ehemaliges Flurstück N01) unter Ausklammerung des Maßfaktors der Höhe sowie der Sicherung der Erschließung zu erteilen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst trägt.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt die Erteilung eines bauplanungsrechtlichen Bauvorbescheids zur Errichtung von vier Doppelhaushälften sowie vier Stellplätzen auf dem Grundstück G01 Flurstücke N02, N03, N04, N05, N06, ehemals Flurstück N01; im Folgenden: Vorhabengrundstück). Die Grundstücksfläche des Vorhabengrundstücks teilt sich gegenwärtig wie folgt auf die einzelnen Flurstücke auf:

Flurstück N02: 258,00 m²

Flurstück N03: 268,00 m²

Flurstück N04: 243,00 m²

Flurstück N05: 275,00 m²

Flurstück N06: 214,00 m².

Ursprünglich handelte es sich bei dem Vorhabengrundstück um ein einheitliches Grundstück unter der Flurstücksnummer N01.

Eigentümerinnen des Vorhabengrundstücks sind Frau S. und Frau S. in Erbengemeinschaft.

Das Vorhabengrundstück befindet sich im Ortsteil B. nördlich der Straße X.. Es liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans H N07 – X. (im Folgenden: Bebauungsplan H N07), konkret in dem mit „WR 11“ beschriebenen Bereich. Das Bebauungsplangebiet des Bebauungsplans H N07 erstreckt sich nördlich der Straße X. mit einer Tiefe von bis zu circa 78,00 m von der N.-straße im Westen bis zur Straße V. im Osten. In dem Bereich „WR 11“ setzt der Bebauungsplan H N07 ein reines Wohngebiet und eine Grundflächenzahl von 0,3 fest. Die Bebauung ist lediglich eingeschossig mit Einzel- und Doppelhäusern innerhalb festgesetzter Baufenster zulässig.

Zur Höhe der baulichen Anlagen heißt es in Ziffer 2 der textlichen Festsetzungen:

„Die festgesetzten maximalen Firsthöhen beziehen sich auf die vorhandenen Geländehöhen der zugehörigen Erschließungsstraße in m ü NHN.“

Zusätzlich sind in der Planzeichnung des Bebauungsplans Teilflächen auf Grundstücken markiert, die Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen oder Gemeinschaftsanlagen umgrenzen. In Ziffer 3 der textlichen Festsetzungen heißt es dazu:

„Garagen und Stellplätze sind auch außerhalb der überbaubaren Flächen und der dafür festgesetzten, im Bebauungsplan rot umgrenzten Flächen, zulässig.“

In Ziffer 4 der textlichen Festsetzung des Bebauungsplans H N07 heißt es weiter:

„Im Teilgebiet WR 1 sind Mindestgrundstücksbreiten von 18,00 m bezogen auf die angrenzende Erschließungsstraße N.-straße, in den Teilgebieten WR 2 bis WR 6 und WR 9 bis WR13 in einer Mindestbreite von 12,50 m bezogen auf die angrenzende Erschließungsfläche der Straße X. zulässig.“

Nördlich angrenzend an die öffentliche Verkehrsfläche X. und an der westlichen Flurstücksgrenze des Vorhabengrundstücks entlangführend setzt der Bebauungsplan H N07 eine mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten (im Folgenden: GFL-Recht) zu belastende Fläche zu Gunsten der Anlieger und Versorgungsträger fest. Der Weg ist mit einer Breite von 4,00 m festgesetzt, betrifft eine Fläche von circa 109,00 m2 und läuft unmittelbar von der Verkehrsfläche X. auf das nordwestlich des Vorhabengrundstücks liegende Flurstücks N08 zu. Zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks N08 ist eine Grunddienstbarkeit in Form eines Wege- und Fahrrechts sowie eines Leitungsrechts zur Verlegung von Trinkwasser- und Abwasserleitungen im Grundbuch eingetragen. Innerhalb des Bebauungsplangebiets des Bebauungsplans H N07 ist zur Erschließung von hinteren Grundstücksbereichen an einer Stelle eine weitere Fläche mit einem GFL-Recht festgesetzt. Es handelt sich dabei um das Grundstück Gemarkung B., Flur 2, Flurstück N09. Die Funktion dieses Flurstücks erschöpft sich in seiner erschließungsrechtlichen Bedeutung. Zudem sind zwei weitere Bereiche innerhalb des Gebiets zur Erschließung von im Blockinnenbereich gelegenen Grundstücken als Mischverkehrsfläche durch den Bebauungsplan H N07 festgesetzt.

Im Jahr 2020 stellte die J. einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids. Die Voranfrage bezog sich auf das Vorhaben „Errichtung von vier Doppelhaushälften“. Konkret bat sie um die Prüfung der Frage, ob die geplante Realteilung der Grundstücke „GS Haus 3“ und „GS Haus 4“ mit dem Bebauungsplan H N07 vereinbar seien. Die vorgenannten Grundstücke entsprachen ihrer Lage und Größe nach den jetzigen Flurstücken N02 und N03. Der beantragte Bauvorbescheid wurde seitens der Beklagten unter dem 17. November 2020 erteilt (Az.: 61.3-V-989/20). In dem Bauvorbescheid wurde für das Vorhaben eine Befreiung von der Festsetzung in Ziffer 4 des Bebauungsplans H N07, demnach der Mindestgrundstücksbreite von 12,50 m bezogen auf die Erschießungsfläche X. erteilt. Die Verlängerung dieses Bauvorbescheids wurde unter dem 19. Juli 2023 um ein Jahr bis zum 16. November 2024 beantragt. Die Beklagte hat über diesen Antrag nicht entschieden.

Daraufhin schlossen vier Kaufvertragsparteien – darunter der Beigeladene – unter dem 15. Dezember 2020 mit den derzeitigen Eigentümerinnen einen Kaufvertrag über verschiedene Grundstücksteile und ließen diesen notariell beurkunden. Vorgesehen war die Teilung des Vorhabengrundstücks in fünf Teilbereiche. Auf vier dieser Teilgrundstücke – den heutigen Flurstücken N02, N03, N04 und N05 – sollte jeweils eine Doppelhaushälfte grenzständig errichtet werden. Dadurch sollten zwei Doppelhäuser entstehen. Das fünfte Teilstück – gegenwärtig Flurstück N06 – unmittelbar angrenzend an die Straße X. sollte mit vier Einzelgaragen bebaut werden. Jede Erwerbspartei sollte ein Teilstück des Vorhabengrundstücks für eine Doppelhaushälfte im Alleineigentum erwerben. Hinsichtlich des fünften Teilgrundstücks für die Errichtung der Garagen war der Erwerb eines Miteigentumsanteils einer jeden Kaufvertragspartei von jeweils ¼ vereinbart. Eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Erwerber wurde eingetragen. Die Planung und Errichtung der Doppelhaushälften sollte durch die Klägerin erfolgen. Die Klägerin und die Erwerber – darunter der Beigeladene – schlossen dazu einen Bau- und Planungsvertrag.

Die Klägerin stellte einen Bauantrag bei der Beklagten zur Genehmigung des vorgenannten Vorhabens. Unter dem 30. Juli 2021 teilte die Beklagte mit, dass der eingereichte Bauantrag nicht genehmigungsfähig sei und die gewünschten Befreiungen nicht erteilt werden könnten. Die Planung entspreche nicht dem Bebauungsplan. Zudem sei die Grundflächenzahl nicht eingehalten. Über den Bauantrag ist nicht positiv entschieden worden.

Die Klägerin versuchte daraufhin die geplante Bebauung mit zwei Doppelhäusern mithilfe von abweichenden Planungen genehmigen zu lassen: Unter dem 7. März 2022 beantragten die Klägerin sowie zwei weitere Erwerbsparteien jeweils die Erteilung einer Baugenehmigung für zwei bzw. je einer Doppelhaushälfte auf einem Teil des Vorhabengrundstücks. Dadurch sollten letztlich ebenfalls vier Doppelhaushälften auf dem Vorhabengrundstück entstehen. Eine Realteilung des Vorhabengrundstücks war in dieser Bauplanung nicht vorgesehen. Vielmehr sollte eine Wohneigentümergemeinschaft gegründet werden. Nach Änderung des Vorhabens hinsichtlich der Parkmöglichkeiten erteilte die Beklagte unter dem 12. Oktober 2022 sowie unter dem 13. Oktober 2022 entsprechend der modifizierten Anträge die beantragten vier Baugenehmigungen (Az.: 61.3-B-511/22; 61.3-B-476/22; 61.3-B-610/22; 61.3-B-478/22). Eine Verwirklichung des Vorhabens erfolgte in der Folgezeit nicht.

Unter dem 20. März 2023 – eingegangen bei der Stadt U. am 3. April 2023 – beantragte die Klägerin erneut die Erteilung eines bauplanungsrechtlichen Bauvorbescheids für das Vorhabengrundstück. Im Rahmen eines Begleitschreibens erklärte sie, dass die ausgestellten Baugenehmigungen (Az.: 61.3-B-511/22; 61.3-B-476/22; 61.3-B-610/22; 61.3-B-478/22) für den Grundbesitz keine Funktion hätten, da zwei der vier Bauherren die Baugenehmigung innerhalb einer Wohnungseigentumsgemeinschaft nicht verwirklichen wollten. Das Vorhaben solle nun mit einer Realteilung zu vier Teilen verwirklicht werden. Es werde gebeten von einer Befreiungsentscheidung nach § 31 Abs. 1 und 3 BauGB Gebrauch zu machen. Auch nach einer Realteilung bleibe es bei der identischen Baumasse gegenüber einer WEG.

Ausweislich des eingereichten Lageplans ist die Teilung des Vorhabengrundstücks in vier Teile vorgesehen. Im Süden des Vorhabengrundstücks, angrenzend an die öffentliche Verkehrsfläche X. soll der Teilbereich A mit einer Gesamtfläche von circa 489,00 m2 entstehen. Der geplante Teilbereich A des Vorhabengrundstücks entspricht den gegenwärtigen Flurstücken N05 und N06. Unmittelbar angrenzend an die Verkehrsfläche X. ist die Errichtung von vier Einzelgaragen beabsichtigt. An der geplanten nördlichen Flurstücksgrenze des geplanten Teilbereichs A ist die Errichtung einer Doppelhaushälfte vorgesehen. Nördlich angrenzend an den Teilbereich A ist das Grundstück Teilbereich B mit circa 243,00 m2 geplant, auf dem die korrespondierende Doppelhaushälfte errichtet werden soll. Der geplante Teilbereich B entspricht seiner Lage und Größe nach dem Flurstück N04. Wiederum nördlich angrenzend sind die Grundstücke Teilbereich C und Teilbereich D bis zur nördlichen Grenze des ursprünglichen Flurstücks N01 geplant. Die geplanten Teilbereiche C und D des Vorhabengrundstücks entsprechen ihrer Lage und Größe nach den entstandenen Flurstücken N02 und N03. Beide Grundstücksteile sollen ebenfalls mit je einer Doppelhaushälfte bebaut werden, wobei die gemeinsame Grundstücksgrenze exakt mittig zwischen beiden Doppelhaushälften geplant ist. Die Doppelhaushälften sollen allesamt ein Vollgeschoss aufweisen.

Mit Schreiben vom 16. Mai 2023 hörte die Beklagte die Klägerin hinsichtlich einer beabsichtigten Ablehnung der Bauvoranfrage an: Das Vorhabengrundstück befinde sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes H N07. Dieser setze u.a. eine Grundflächenzahl von 0,3 fest, d.h. unter Einbeziehung aller Nebenanlagen im Sinne des § 19 Abs. 4 BauNVO sei eine Grundflächenzahl von 0,45 möglich. Die eingereichten Antragsunterlagen berücksichtigten nicht alle Nebenanlagen. Sofern sämtliche Nebenanlagen inklusive der notwendigen Zuwegungen und Erschließungen berücksichtigt würden, sei von einer Überschreitung der maximal zulässigen „GRZ 2“ auszugehen. Eine Befreiung von der Einhaltung der Festsetzung zur Grundflächenzahl sei weder beantragt noch in Aussicht gestellt worden. Eine Befreiung unter Berücksichtigung des § 31 Abs. 3 BauGB komme nicht in Betracht, da die Durchführung des Bebauungsplanes nicht zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führe. Andere Befreiungsgründe lägen ebenfalls nicht vor. Insgesamt sei das Vorhaben wegen der Überschreitung der Grundflächenzahl planungsrechtlich unzulässig.

Mit Schreiben vom 5. Juni 2023 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten unter Vorlage eines entsprechend geänderten Lageplans, dass nunmehr der Müll und die fußläufige Zuwegung in den Plan aufgenommen worden seien. Die Terrasse des geplanten Hauses auf dem Grundstücksteilbereich A sei verkleinert worden. Die Garagen seien durch Stellplätze unmittelbar angrenzend an die öffentliche Verkehrsfläche X. ersetzt worden. Die Grundfläche des Grundstücksteilbereichs A ist in den mit diesem Schreiben vorgelegten Berechnungen zur Grundflächenzahl lediglich mit 414,00 m2 angesetzt. Dies resultierte daraus, dass die Klägerin diejenige Fläche von der tatsächlich bestehenden Grundfläche des geplanten Teilbereichs A von 489,00 m² subtrahiert, die mit einem GFL-Recht zu Gunsten der Anlieger und Versorgungsträger im Bebauungsplan H N07 belegt ist und nach dem Lageplan nicht zur fußläufigen Erschließung der Doppelhaushälften auf dem geplanten Teilbereich A des Vorhabengrundstücks dienen soll. Dies entspricht einer Fläche von 75,00 m².

Nach einem weiteren Schriftwechsel lehnte die Beklagte die Erteilung des beantragten bauplanungsrechtlichen Bauvorbescheids mit Bescheid vom 9. Oktober 2023 (Gz.: 61.3-V-481/23) im Wesentlichen mit der Begründung ab: Das Vorhaben in der vom 5. Juni 2023 geänderten Version sei unzulässig. Die Berechnung der Grundflächenzahl für das Teilgrundstück A sei falsch angesetzt worden. Die Fläche für diesen Grundstücksteil mit 468,00 m2 (sic!) werde pauschal um einen Teil der gemäß Bebauungsplan H N07 mit einem GFL-Recht festgesetzten Fläche – auch zugunsten des Flurstücks N08 – um 75,00 m2 reduziert. Dies entspreche nicht der BauNVO. Gemäß § 19 BauNVO sei als Grundstücksfläche im planungsrechtlichen Sinn die Fläche eines bebauungsfähigen Grundstücks nach § 59 BauGB anzunehmen, d.h. dass nach den Festsetzungen des Bebauungsplans auf einer räumlich genau begrenzten Fläche die Errichtung baulicher Anlagen nach städtebaulichen Grundsätzen zulässig seien, zu diesen Flächen gehörten auch Flächen mit besonderem Nutzungszweck gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB. Die erforderliche und bereits vorhandene Zufahrt zu den vorhandenen Stellplätzen/Garagen auf dem Flurstück N08 werde bei der Berechnung der Grundflächenzahl nicht berücksichtigt. Bei der Berechnung der Grundflächenzahl II seien sämtliche Zufahrten, auch die zum Anfahren der gegebenenfalls rückwärtig gelegenen Garagen oder Stellplätze als befestigte Flächen zu berücksichtigen. Das Vorhaben überschreite somit die durch den Bebauungsplan festgesetzte Grundflächenzahl.

Der Bescheid wurde der Klägerin am 12. Oktober 2023 zugestellt.

Dagegen hat die Klägerin 9. November 2023 Klage erhoben.

Auf der Grundlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs vom 19. Januar 2024 wurde eine Teilung des ursprünglichen Flurstücks N01 in fünf einzelne Flurstücke vorgenommen und am 6. März 2024 in das Grundbuch eingetragen.

Parallel zum Verwaltungsverfahren über die streitgegenständliche Bauvoranfrage forderte der Beigeladene die Klägerin aus dem Bau- und Planungsvertrag zur Vorlage einer vertragsgerechten und mangelfreien Genehmigungsplanung und nach fruchtlosem Fristablauf zur Rückzahlung der geleisteten Anzahlungen sowie zur Erstattung der entstandenen vergeblichen Folgekosten und derjenigen Zinsaufwendungen auf, die durch den Abschluss eines Baufinanzierungskredits entstanden waren. In der Folge erhob der Beigeladene zur Durchsetzung dieser Forderungen gegenüber der hiesigen Klägerin eine Klage vor dem Landgericht Düsseldorf (Az.: 16 O 201/23). Das Landgericht Düsseldorf gab der Klage mit Urteil vom 4. Dezember 2024 statt und verurteilte die Klägerin zu einer Zahlung an den Beigeladenen in Höhe von 56.450,05 Euro nebst vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten und Rechtshängigkeitszinsen.

Gegen das Urteil des Landgerichts Düsseldorf vom 4. Dezember 2024 legte die hiesige Klägerin Berufung vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: I-5 U 34/25) ein.

Der den Kaufvertrag vom 15. Dezember 2020 beurkundende Notar setzte den Vollzug seiner Urkunde mit Bescheid vom 16. Mai 2024 aus. Hiergegen wehren sich die Eigentümerinnen und begehren in einem weiteren Rechtsstreit vor dem Landgericht Kleve die sofortige Umschreibung auf alle Erwerber (Az.: 4 T-27/24).

Zur Begründung der Klage trägt die Klägerin ergänzend vor: Sie habe ein ausreichendes Sachbescheidungsinteresse. Daran ändere es nichts, dass das ursprüngliche Baugrundstück in fünf Teile aufgeteilt sei. Auf ein Einverständnis des Beigeladenen mit der hiesigen Bauvoranfrage komme es nicht an. Die Zulässigkeit der Bebauung könne sich auch unter Berücksichtigung zukünftig geplanter Grundstücksgrenzen ergeben. Der ablehnende Bescheid sei rechtswidrig und verletze sie in ihren Rechten. Entgegen der Ansicht der Beklagten werde die im Bebauungsplan H N07 festgesetzte Grundflächenzahl nicht überschritten. Die Beklagte verkenne, dass die Fläche für den Grundstücksteil A nicht pauschal um eine Fläche, die gemäß Bebauungsplan mit einem mit einem GFL-Recht belastet sei, hier 75,00 m2, reduziert werde. Vielmehr werde zutreffend davon ausgegangen, dass diese mit einem GFL-Recht belastete Fläche weder bei der Bestimmung, welche Bezugsgröße des Baugrundstücks maßgeblich sei, noch bei der Frage, welche Flächen versiegelt seien, Berücksichtigung finde. Diese Annahme ergebe sich zunächst aus der Berechnungssystematik. Erster Anknüpfungspunkt zur Berechnung der Grundflächenzahl sei das Baugrundstück, das grundsätzlich mit dem Grundstück im zivilrechtlichen Sinne identisch sei. Von der so im ersten Schritt zugrunde zu legenden Grundstücksfläche müsse im zweiten Schritt festgelegt werden, welcher Teil des Grundstücks im Bauland liege. Bauland seien dabei Flächen, die nach dem Zweck der für sie maßgebenden bauplanungsrechtlichen Vorschriften für eine Bebauung bestimmt seien. Zufahrten auf dem Baugrundstück gehörten zwar grundsätzlich zum Bauland. Dieser Grundsatz gelte jedoch nicht absolut. Vielmehr betreffe diese Vorschrift allein die Verkehrsflächen auf dem Baugrundstück bzw. auf dessen bebaubaren Teil. Er finde allerdings dann keine Anwendung, wenn es sich um Verkehrsflächen handele, mit denen die Anbindung an die öffentliche Straße notwendigerweise hergestellt würde und die mithin der straßenmäßigen Erschließung dienten, wie dies bei Zufahrten eines dahinter liegenden Grundstücks der Fall sei. In diesem Fall liege eine vergleichbare Situation mit einer öffentlichen Verkehrsfläche vor. Bei solchen Hinterliegergrundstücken gelte dies nicht nur dann, wenn sich die Zufahrt auf einem eigenen Buchgrundstück befinde oder zu dem an der Straße grenzenden „Vorderliegergrundstück“ gehöre, sondern auch für ein „Hammergrundstück“, bei dem die Zufahrtsfläche (der „Hammerstiel“) grundbuchrechtlich Teil des in zweiter Reihe gelegenen Baugrundstücks sei. Solche Verbindungsflächen seien nicht für die Bebauung bestimmt. Vorliegend setze der Bebauungsplan H N07 auf dem Vorhabengrundstück eine mit einem GFL-Recht zu belastende Fläche fest. Diese diene allein der Erschließung der in zweiter Reihe gelegenen „Hinterliegergrundstücke“, die ansonsten keine Verbindung zur öffentlichen Verkehrsfläche hätten. Nach der damit einhergehenden Zweckbestimmung dürfe sie konsequenterweise keine Berücksichtigung im Rahmen der Berechnung der Grundflächenzahl erfahren. Hilfsweise sei ihr jedenfalls eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB zu erteilen. Das geplante Vorhaben berühre nicht die Grundzüge der Planung. Nach den allgemeinen Überlegungen der Beklagten zur Grundkonzeption sei planerisches Ziel des Bebauungsplans H N07 die Erhaltung und gleichzeitige Erneuerung der Siedlungsstruktur mit relativ großzügigen Freiräumen im Sinne einer geordneten Nachverdichtung und die Vermeidung eines sich nicht einfügenden Siedlungscharakters mit einer übermäßigen Verdichtung. Dem genüge das geplante Vorhaben genauso wie das genehmigte gleichartige Vorhaben ohne Grundstücksteilung. Die genehmigte Grundfläche werde auch durch das im Rahmen der Realteilung hier streitgegenständliche Bauvorhaben nicht überschritten. Die dadurch angenommene Überschreitung der Grundflächenzahl könne jedoch folgerichtig der planerischen Grundkonzeption nicht entgegenstehen, wenn de facto keine erhöhte Versiegelung der Fläche bzw. Verdichtung der Freiräume wie bei einer WEG-Teilung erfolge. Auf all diese Überlegungen komme es aber deshalb schon nicht an, weil der Bebauungsplan H N07 unwirksam sei. Nach Ziffer 2 der textlichen Festsetzungen beziehe sich die festgesetzte maximale Firsthöhe auf die vorhandene Geländehöhe der zugehörigen Erschließungsanlagen. Dies genüge nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen nicht für eine hinreichend bestimmte Definition des unteren Bezugspunkts. Im Rahmen des § 34 BauGB fügten sich die zwei Doppelhäuser in die nähere Umgebung ein.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung hat die Klägerin auf entsprechenden Hinweis des Gerichts ihre Bauvoranfrage vom 20. März 2023 in der Fassung vom 5./6. Juni 2023 dahingehend konkretisiert, dass sowohl die Prüfung der Zulässigkeit der Höhe des geplanten Vorhabens als auch der gesicherten Erschließung aus der Bauvoranfrage ausgeklammert werden sollen.

Die Klägerin beantragt daher,

die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 9. Oktober 2023 (Gz.: 61.3-V-481/23) zu verpflichten, der Klägerin auf ihre Bauvoranfrage vom 20. März/3. April 2023 in der Fassung vom 5./6. Juni 2023 und der hiermit vorgenommenen Modifizierung einen positiven bauplanungsrechtlichen Vorbescheid zur Errichtung von vier Doppelhaushälften und vier Stellplätzen auf dem Grundstück G01 ehemaliges Flurstück N01) unter Ausklammerung des Maßfaktors der Höhe sowie der Sicherung der Erschließung zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte trägt ergänzend vor: Die Klage sei unbegründet. Einigkeit mit der Klägerin bestehe noch insoweit, dass der Ausgangspunkt für die Berechnung der Grundflächenzahl die Fläche des Baugrundstücks ist, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liege. Der Begriff des Baugrundstücks sei weder im BauGB noch in der BauNVO definiert. Er werde allgemein im Sinne des grundbuchrechtlichen Grundstücksbegriffs verstanden. Danach sei die Grundstücksfläche des Grundstücksteils A maßgeblich, die nach der Teilung im Grundbuch eingetragen werden solle, hier 489,00 m2. Im Rahmen der Ermittlung, welcher Teil des Baugrundstücks im Bauland liege, seien als Bauland diejenigen Flächen zu betrachten, die nach dem Zweck der für sie maßgebenden Vorschriften für eine Bebauung bestimmt seien. Die Ansicht der Klägerin greife nicht durch. Ihr müsse zunächst der Wortlaut der Regelung in § 19 Abs. 4 BauNVO und der Regelungszweck entgegengehalten werden. Die Unterscheidung zwischen Zuwegungen zur inneren Erschließung eines Baugrundstücks und sonstigen „Flächen, die der straßenmäßigen Erschließung“ dienten, erscheine mit Blick auf die Eigenschaft als Bauland nicht möglich. Soweit angeführt werde, dass Flächen, die der straßenmäßigen Erschließung dienten, nicht zur Bebauung bestimmt seien, treffe dies den Punkt nicht, weil z.B. auch nicht überbaubare Grundstücksflächen nicht zur Bebauung bestimmt seien. Der in § 19 Abs. 4 BauNVO zum Ausdruck kommende Zweck zur Reduzierung der Bodenversieglung müsse zwingend berücksichtigt werden. Selbst die angeführte Literaturmeinung der Klägerin führe an, dass nach dem Zweck der Vorschrift die Anrechnung der Zufahrten gerechtfertigt sei, soweit sie befestigt und somit bauliche Anlagen seien, was vorliegend der Fall sei. Es handele sich hier um ein GFL-Recht im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB, wonach die Befestigung bzw. Versieglung und somit die Errichtung baulicher Anlagen, die nicht der Festsetzung zuwiderlaufen würden, nicht ausgeschlossen sei. Außerdem sei zu berücksichtigen, dass § 19 Abs. 4 Nr. 3 BauGB bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück unterbaut werde, bei der Ermittlung der Grundfläche mitzurechnen seien. Unter Berücksichtigung der mit einem GFL-Recht belegten Fläche von 75,00 m2 ergebe sich eine Grundflächenzahl von 0,51. Die Voraussetzungen für eine zulässige Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB lägen ebenfalls nicht vor. Neben der im Bebauungsplan H N07 festgesetzten Grundflächenzahl müsse berücksichtigt werden, dass mit der vorgesehenen Teilung gegen die im Bebauungsplan festgesetzte Mindestbreite von Gebäuden von 6,50 m auf einem Grundstück verstoßen werde. Die hier geplante maximale Ausnutzung des Grundstücks und die Abweichung von einer aufgelockerten Bauweise seien so vom Plangeber nicht gewollt, weshalb eine Befreiung das der bisherigen Planung zugrundeliegende Leitbild verändere. Letztlich führe dies am Ende dazu, dass hier Baumaßnahmen realisiert werden sollten, für die keine oberirdischen Abstellräume für Fahrräder/Gartengeräte o.Ä. möglich seien und deren maximal zulässigen Terrassenflächen zwischen 5,30 und 10,00 m2 lägen.

Mit Beschluss vom 2. September 2024 hat das Gericht den Beigeladenen zum hiesigen Verfahren beigeladen. Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.

Er trägt vor: Der angegriffene Bauvorbescheid beziehe sich auf das Vorhabengrundstück, welches nach erfolgter Teilung nicht mehr existiere. Damit dürfte sich das Verfahren erledigt haben. Das hiesige Verfahren zur Erlangung der Bauvoranfrage, welche sich nur auf die Teilung in vier Grundstücke beziehe, werde allein von der Klägerin ohne jedes Benehmen mit den Eigentümerinnen oder Erwerbern des Grundstücks betrieben. Der Bauantragsteller müsse bekanntlich zwar nicht Eigentümer des Baugrundstücks sein. Einem Antragsteller könne jedoch das Sachbescheidungsinteresse fehlen, wenn feststehe, dass ihm die begehrte Baugenehmigung bzw. der Bauvorbescheid nichts nütze, insbesondere weil er ihn aus privatrechtlichen Gründen nicht verwirklichen könne. Mit Blick darauf fehle der Klägerin das Sachentscheidungsinteresse und damit ein einklagbarer Anspruch.

Der Beigeladene hat unter anderem folgende Dokumente eingereicht:

Den unter dem 15. Dezember 2020 vor dem Notar Herrn Dr. M. geschlossenen Kaufvertrag (Nr. 3292 der Urkundenrolle für 2020);

eine Bescheinigung über die bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit gemäß § 7 BauO NRW des Herrn Dipl-Ing. I. als öffentlich bestellter Vermessungsingenieur vom 19. Januar 2024;

das Urteil des Landgerichts Düsseldorf vom 4. Dezember 2024, Aktenzeichen 16 O 201/23.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der Verwaltungsvorgänge (Beiakten Hefte 1 bis 12) der Beklagten verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Verpflichtungsklage hat Erfolg. Sie ist zulässig (dazu unter I.) und begründet (dazu unter II.)

I. Die Klage ist zulässig. Insbesondere fehlt es der Klägerin nicht, wie seitens des Beigeladenen vorgetragen, an einem Rechtsschutzbedürfnis. Das Rechtsschutzbedürfnis ist ungeschriebene Voraussetzung für die Zulässigkeit einer jeden Inanspruchnahme des Gerichts und liegt unter anderem nicht vor, wenn sich die gerichtliche Inanspruchnahme als nutzlos darstellt.

Vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 10. Dezember 2024 – 15 CS 24.1787 -, juris, Rn. 17.

Nach der Rechtsprechung sind an die Verneinung des Rechtsschutzinteresses im gerichtlichen Verpflichtungsklageverfahren – wie auch des Sachbescheidungsinteresses in entsprechenden Verwaltungsverfahren – wegen eines der Verwertung der streitgegenständlichen Erlaubnis entgegenstehenden Hindernisses außerhalb des jeweiligen Genehmigungsprüfprogramms hohe Anforderungen zu stellen. Ein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung besteht nur dann von Anfang nicht, wenn klar ist, dass der Antragsteller bzw. Kläger aus Gründen, die jenseits des Verfahrensgegenstands liegen, an einer Verwertung der begehrten Genehmigung gehindert und deshalb die Genehmigung eindeutig nutzlos wäre. Die Verneinung des Sachbescheidungs- bzw. Rechtsschutzinteresses setzt stets voraus, dass sich das Hindernis schlechthin nicht ausräumen lässt und außer Zweifel steht, dass der Verwertung einer beantragten Genehmigung rechtliche oder tatsächliche Hindernisse entgegenstehen. Im Zweifel ist das Rechtsschutzinteresse jedoch zu bejahen.

Vgl. BVerwG, Urteile vom 6. März 2014 – 1 C 5.13 -, juris, Rn. 8 und vom 29. April 2004 – 3 C 25.03 -, juris, Rn. 19; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 5. Juni 2025 – 5 S 1487/24 -, juris, Rn. 23; Bayerischer VGH, Urteil vom 24. Juli 2024 – 14 B 22.2247 -, juris, Rn. 36 m.w.N.; VG Minden, Urteil vom 15. August 2018 – 11 K 4/16 -, juris, Rn. 27.

Grundsätzlich ist die privatrechtliche Rechtslage für die Frage der Erteilung eines bauplanungsrechtlichen Bauvorbescheids unerheblich. Etwas anderes ergibt sich für Sachverhalte, in denen angesichts der privatrechtlichen Rechtslage die Erhebung der Klage als geradezu missbräuchlich erscheinen muss, die Errichtung des streitbefangenen Vorhabens unter keinem denkbaren Gesichtspunkt errichtet werden kann.

Vgl. OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 6. Mai 2021 – 1 LB 12/15 -, juris, Rn. 35; OVG NRW, Urteil vom 9. August 2006 – 8 A 3726/05 -, juris, Rn. 40.

Diese Maßstäbe zugrunde gelegt bestehen hier seitens des Gerichts keinerlei Zweifel an dem Vorliegen des Rechtsschutzinteresse der Klägerin. Sollte der zwischen der Klägerin und den Erwerbern des Vorhabengrundstücks geschlossene Planungsvertrag sowie der unter dem 15. Dezember 2020 geschlossene Kaufvertrag tatsächlich rückabgewickelt werden, da eine Verwirklichung des Vorhabens mit einer Teilung des Vorhabengrundstücks in fünf Grundstücksbereiche seitens der Klägerin nicht verwirklicht werden kann, heißt dies nicht, dass eine möglicherweise durch einen bestandskräftigen bauplanungsrechtlichen Bauvorbescheid in Aussicht gestellte Errichtung der zwei Doppelhäuser auf lediglich vier Teilbereichen in keinem Fall verwirklicht werden kann. Eigentümer des Vorhabengrundstücks sind weiterhin Frau S. und Frau S. in Erbengemeinschaft. Eine (erneute) Veräußerung des Grundstücks unter der Prämisse der Teilung des Grundstücks in vier Teilbereiche ist ebenso wenig ausgeschlossen wie die Vereinigung der Flurstücke N05 und N06.

II. Die Klage ist auch begründet. Die Ablehnung der unter dem 20. März 2023 gestellten und nachfolgend modifizierten Bauvoranfrage zur Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit der Errichtung von zwei Doppelhäusern und vier Stellplätzen auf dem Vorhabengrundstück ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten, vgl. § 113 Abs. 5 S. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Denn die Klägerin hat nach den einschlägigen Vorschriften der Landesbauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen einen Anspruch auf Erteilung eines bauplanungsrechtlichen Bauvorbescheids. Gemäß § 77 Abs. 1 S. 1 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (Landesbauordnung 2018 – BauO NRW 2018) ist vor Einreichung des Bauantrags auf Antrag der Bauherrschaft zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen. Vorliegend hat die Klägerin ihre Bauvoranfrage von Beginn an auf die Prüfung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des geplanten Vorhabens beschränkt.

Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich nach § 30 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB), denn das Vorhaben liegt innerhalb des qualifizierten und wirksamen Bebauungsplans H N07 (dazu unter 1.). Das Vorhaben steht auch im maßgeblichen Prüfungsumfang der Bauvoranfrage im Einklang mit den Vorgaben des Bauplanungsrechts, insbesondere den Festsetzungen des Bebauungsplans H N07 (dazu unter 2.).

1. Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans nach § 30 Abs. 1 BauGB, der jedenfalls Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält.

Der Bebauungsplan H N07 ist auch wirksam. Das Gericht teilt die mit Schriftsatz vom 3. Juli 2024 geäußerten Bedenken der Klägerin hinsichtlich der Bestimmtheit des unteren Bezugspunktes zur Bestimmung der zulässigen Firsthöhe eines Gebäudes nicht. Vielmehr sind die maximal zulässigen Firsthöhen für die baulichen Anlagen im Bebauungsplan H N07 mit der textlichen Festsetzung Ziffer 2 des Bebauungsplans auf der Grundlage des § 18 Abs. 1 der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke in der bei Bekanntmachung des Bebauungsplans im Jahr 2011 geltenden Fassung (Baunutzungsverordnung 1990 – BauNVO 1990) hinreichend bestimmt festgesetzt worden.

Um dem Bestimmtheitsgebot zu genügen, kann eine Höhenfestsetzung auf Bezugspunkte im Geltungsbereich des Bebauungsplans abstellen, die bestimmt oder bestimmbar sind. So entspricht etwa die Festsetzung der Höhenlage eines bestimmten Punkts einer vorhandenen Verkehrsfläche als unterer Bezugspunkt dem Bestimmtheitsgebot, wenn erhebliche Veränderungen dieses Punkts nicht zu erwarten sind. Überdies kann unter dieser Maßgabe das Inbeziehungsetzen des jeweiligen Baugrundstücks zur faktischen Höhe einer zugeordneten öffentlichen Verkehrsfläche hinreichend bestimmt sein und dies auch dann, wenn die Höhenfestsetzung bei geneigter Verkehrsfläche auf eine mittlere Höhenlage abstellt. Für die Bestimmtheit entscheidend bleibt bei einer eher rechtstechnischen Festsetzung wie derjenigen der Gebäudehöhen, dass sie bei der Plananwendung nach den Verhältnissen des Einzelfalls absehbar praktikabel ist.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 15. November 2017 – 7 D 8/16.NE -, juris, Rn. 21 und vom 19. Dezember 2011 – 2 D 31/10.NE -, juris, Rn. 77.

Diesen Anforderungen genügt die Festsetzung in Ziffer 2 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans. Danach soll die Geländehöhe der zugehörigen Erschließungsstraße in Metern über Normalnull als unterer Bezugspunkt herangezogen werden. Die Festsetzung allein ermöglicht keine Bestimmung des unteren Bezugspunktes, da nicht zu erkennen ist, auf welchen Punkt auf der jeweiligen Erschließungsstraße zur Bestimmung der Geländehöhe abzustellen sein soll. Eine Bestimmbarkeit der Festsetzung lässt sich jedoch hinreichend eindeutig mithilfe der Begründung des Bebauungsplans, welche als Auslegung von nicht eindeutigen Festsetzungen des Bebauungsplans herangezogen werden kann,

vgl. BVerwG, Urteil vom 18. März 2004 – 4 CN 4.03 -, juris, Rn. 15; OVG Sachsen, Urteil vom 28. Oktober 2024 – 1 C-24/22 -, juris, Rn. 70; OVG NRW, Urteile vom 26. Juni 2013 – 7 D 75/11.NE -, juris, Rn. 64 und vom 11. November 2005 – 7 D 132/04.NE -, juris, Rn. 57 ff.,

sowie seinen übrigen textlichen Festsetzungen feststellen. Nach der Begründung zum Bebauungsplan H N07 soll sich die Firsthöhenfestsetzung auf das Geländehöhenmaß über Normalnull der zugehörigen Erschließungsstraße in der Mitte des Baufensters beziehen (vgl. S. 14 der Bebauungsplanbegründung). Mithilfe der Begründung wird zunächst deutlich, welchen Punkt die Beklagte grundsätzlich als unteren Bezugspunkt zur Festsetzung der Firsthöhe heranziehen will. In der Zusammenschau mit der Ziffer 4 der textlichen Festsetzungen ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit für die Teilgebiete WR 1 bis WR 6 und WR 9 bis WR 13 gerade bezogen auf diejenigen Zweifelsfälle, wie den Eckgrundstücken sowie den durch einen Stichweg ausgehend von der Straße X. im nördlichen Bereich des Bebauungsplangebiets erschlossenen Grundstücken, welche Verkehrsfläche die Beklagte als maßgebliche Erschließungsfläche für die jeweiligen Grundstücke heranzieht. Denn die Ziffer 4 der textlichen Festsetzungen legt bezogen auf die vorgenannten Teilgebiete die maßgebliche Erschließungsfläche – teils die N.-straße und teils die X. – explizit fest.

Diese Auslegung entspricht insbesondere auch dem objektiven Willen der Beklagten mit Blick auf das Eckgrundstück mit der Flurstücknummer N10 im Teilbereich WR 1. Streng genommen sind auf diesem Flurstück zwei getrennte, jedoch unmittelbar aneinandergrenzende Baufenster mit unterschiedlichen Festsetzungen zur Geschossigkeit eines zu errichtenden Bauwerks festgesetzt worden. Nach der Lage des östlich gelegenen Baufensters auf dem Flurstück N10, das eine eingeschossige Bebauung ermöglichen soll, stellt sich die Frage, ob die Beklagte im Rahmen ihrer Festsetzungen zu den maßgeblichen Erschließungsflächen tatsächlich eine Erschließung dieses östlichen Baufensters über die Verkehrsfläche N.-straße, wie in Ziffer 4 der textlichen Festsetzungen angegeben, festsetzen wollte oder nicht vielmehr eine Erschließung über die Verkehrsfläche X. beabsichtigt war. Nach einer Gesamtbetrachtung aller Festsetzungen des Bebauungsplans H N07 ist jedoch davon auszugehen, dass die Beklagte nicht beabsichtigte, auf dem Flurstück N11 zwei voneinander unabhängige Baufenster festsetzen zu wollen. Vielmehr spricht alles dafür, dass durch die festgesetzten, unmittelbar aneinandergrenzenden Baufenster die Bebauung des Grundstücks mit einem Einzelhaus unter Berücksichtigung der villenartigen Struktur an der N.-straße (vgl. S. 15 der Bebauungsplanbegründung) ermöglicht werden sollte. Die Festsetzung der verschiedenen Geschossigkeit in einem an sich zusammengehörigen Baufenster, weshalb es überhaupt erst zu der Trennung eines einheitlichen Baufensters gekommen ist, ist zunächst aufgrund der vorhandenen Topografie insbesondere an der Straßenecke N.-straße/X. geboten. Das Gelände steigt von der N.-straße aus in Richtung Osten an. Durch die Differenzierung der Geschossigkeit des geplanten Einzelhauses kann diesen topografischen Besonderheiten unter Beachtung der festgesetzten Firsthöhen von 12,50 m bei zwei Vollgeschossen und 9,00 m bei einem Vollgeschoss begegnet werden. Gleichzeitig dient die differenzierte Festsetzung der Vollgeschossigkeit auf diesem Flurstück im Rahmen eines eigentlich einheitlichen Baufensters dem städtebaulichen Ziel der Bauleitplanung, eine gemäßigte Verdichtung für das gesamte Siedlungsgebiet zu ermöglichen (vgl. S. 12 der Bebauungsplanbegründung). Diesem Ziel folgend ist für die rückwärtigen Grundstücke ausgehend von der Verkehrsfläche X. eine Bebauung mit einem Vollgeschoss zulässig, während unmittelbar entlang der N.-straße und der Straße X. Wohnbauvorhaben mit zwei Vollgeschossen zulässig sind. Das östliche Baufenster auf dem Flurstück N10 ermöglicht als von der Straße X. aus zurückversetztes Baufenster einen Übergang zu eben dieser beabsichtigten eingeschossigen Wohnbebauung im rückwärtigen Grundstücksbereich.

Schließlich ist auch für die Teilgebiete WR 7 und WR 8 ohne Weiteres erkennbar, auf welche Erschließungsflächen sich die Bestimmung der Firsthöhe beziehen soll. Zwar sind diese Bereiche nicht explizit in Ziffer 4 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans H N07 erwähnt. Jedoch kann bereits anhand der Planzeichnung für die betroffenen drei Flurstücke – N08, N12 und N13 – die maßgebliche Erschließungsstraße anhand der Lage der Flurstücke eindeutig bestimmt werden. Offensichtlich wird das Flurstück N08 von der Straße X. aus erschlossen. Das Flurstück ist gerade mithilfe der mit dem GFL-Recht belasteten Fläche als unselbstständige Erschließungsfläche mit der Erschließungsstraße X. verbunden. Die Flurstücke N12 und N13 grenzen unmittelbar an die offensichtlich maßgebliche Erschließungsfläche V..

2. Vor diesem Hintergrund erweist sich das Vorhaben nach dem mit der Bauvoranfrage festgelegten Prüfungsumfang als planungsrechtlich zulässig. Nach § 30 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

Nach Konkretisierung der Bauvoranfrage im Termin zur mündlichen Verhandlung ist die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens unter Ausklammerung der Prüfung der gesicherten Erschließung sowie der Vereinbarkeit des Vorhabens mit der Festsetzung zur zulässigen Firsthöhe in dem Bebauungsplan H N07 zu bestimmen. Die nachträgliche Konkretisierung der Bauvoranfrage ist insbesondere auch mit Blick auf die Ausklammerung der Prüfung der Firsthöhe des Vorhabens zulässig. Der Antragsteller darf bei seiner Bauvoranfrage sachliche Teile eines Vorhabens nur dann nicht aus der Fragestellung ausklammern, wenn eine verbindliche rechtliche Beurteilung des Vorhabens so nicht mehr möglich ist. Würde das Vorhaben im unbeplanten Innenbereich liegen, wäre eine Ausklammerung der Höhe des Vorhabens als wesentlich prägender Maßfaktor nicht zulässig. Denn insoweit ist nach § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB das Einfügen eines geplanten Bauwerks nach seinem gesamten Erscheinungsbild in die maßgebliche nähere Umgebung zu prüfen. Anders stellt sich jedoch die Situation im Fall eines – wie vorliegend – geltenden qualifizierten Bebauungsplans dar, da jedenfalls der Maßfaktor der Höhe insoweit ausschließlich gesondert betrachtet wird, vgl. § 18 BauNVO.

Vgl. dazu insgesamt OVG NRW, Urteil vom 25. April 2018 – 7 A 165/16 -, juris, Rn. 47, 57 ff.

Dies zugrunde gelegt hat die Klägerin einen Anspruch auf Erteilung des Bauvorbescheids bezogen auf die im Termin zur mündlichen Verhandlung letztmalig konkretisierte Bauvoranfrage. Das Vorhaben verstößt nicht gegen die Festsetzung des Bebauungsplans H N07 zur maximal zulässigen Grundflächenzahl (dazu unter a.). Hinsichtlich der Mindestgrundstücksbreite bedarf es vorliegend keiner weiteren bzw. nochmaligen Befreiung (dazu unter b.). Das Vorhaben entspricht auch den übrigen Vorgaben des Bebauungsplans (dazu unter c.).

a. Entgegen der Auffassung der Beklagten hält das Vorhaben die geltende Grundflächenzahl ein.

Nach § 19 Abs. 1 BauNVO 1990 gibt die Grundflächenzahl an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind. Nach Absatz 4 Satz 1 der Vorschrift sind bei der Ermittlung der Grundfläche die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Absatz 4 Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Soweit der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt, kann im Einzelfall von der Einhaltung der vorgenannten Grenzen abgesehen werden bei Überschreitungen mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens oder wenn die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde.

Im vorliegenden Fall stellt sich lediglich mit Blick auf den geplanten Teilbereich A des Vorhabengrundstücks die Frage, ob die Grundflächenzahl nach § 19 Abs. 4 S. 2 BauNVO 1990 – ausgehend von der festgesetzten Grundflächenzahl von 0,3 – von 0,45 eingehalten wird. Dies ist vorliegend nach den seitens der Klägerin dargestellten Berechnungen vom 5. Juni 2023, vgl. Blatt 25 der Beiakte Heft 2, der Fall.

Die maßgebliche Grundstücksfläche zur Bestimmung der Grundflächenzahl des Vorhabens ist jedenfalls unter Außerachtlassung derjenigen Fläche zu bestimmen, die mit einem GFL-Recht belastet ist und nicht der fußläufigen Erschließung des Vorhabens auf dem Teilbereich A des Vorhabengrundstücks dient, mithin abzüglich von 75,00 m2.

Gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO 1990 ist die räumliche Bezugsgröße für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche eines Vorhabens zunächst die Fläche eines Baugrundstücks. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist für die Bestimmung des Baugrundstücks grundsätzlich das Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne maßgeblich. Ausnahmen hiervon sind nur dort vertretbar, dann allerdings auch geboten, wo bei Verwendung des grundbruchrechtlichen Begriffs die Gefahr entstünde, dass der Sinn einer bestimmten bodenrechtlichen Regelung handgreiflich verfehlt würde.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 30. November 2000 – 4 BN 57.00 -, juris, Rn. 6.

Im vorliegenden Fall soll das Baugrundstück des geplanten Teilbereichs A die gegenwärtig ausparzellierten Flurstücke N05 und N06 umfassen. Eine Vereinigung der vorgenannten Flurstücke vorausgesetzt ergibt sich nach den genannten Maßstäben für den geplanten Teilbereich A grundbuchrechtlich ein Baugrundstück mit einer Fläche von 489,00 m².

Jedoch muss nach § 19 Abs. 3 S. 1 BauNVO 1990 die für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche maßgebliche Fläche des Baugrundstücks im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegen. Der Begriff des „Baulands“ geht zurück auf § 9 Abs. 1 Nr. 1 des Bundesbaugesetzes vom 23. Juni 1960, in dem es – soweit hier von Interesse – hieß, dass der Bebauungsplan „das Bauland und für das Bauland die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen“ festsetzt. Zum Bauland gehören bei einem für eine Bebauung bestimmten Grundstück daher auch die nicht überbaubaren Grundstücksflächen im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und § 23 BauNVO. Dies gilt selbst dann, wenn der Bebauungsplan für diese Flächen zusätzliche Festsetzungen wie Pflanzgebote oder Pflanzbindungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB trifft. Nicht zum Bauland zählen hingegen Flächen, die nach ihrem Zweck nicht für eine Bebauung vorgesehen sind, wie etwa nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB festgesetzte private Grünflächen oder solche Flächen, die zur Verbindung des Baugrundstücks mit der öffentlichen Verkehrsfläche notwendig sind und mithin der straßenmäßigen Erschließung dienen.

Vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18. Dezember 2007 – OVG 2 A 3.07 -, juris, Rn. 47, 80 m.w.N. im Zusammenhang mit einer Verkehrsfläche im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB.

Nicht zum Bauland zählen im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB festgesetzte öffentliche Verkehrsflächen.

Vgl. zu § 13a Abs. 1 S. 2 BauGB hinsichtlich eines nach § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB festgesetzten Fußgängerbereichs: BVerwG, Urteil vom 8. Dezember 2016 – 4 CN 4.16 -, juris, Rn. 17; Held, in: Spannowsky/Hornmann/Kämper, BeckOK BauNVO, Stand: 15. April 2025, § 19 Rn. 18.

Vor dem Hintergrund dessen beträgt die für die Bestimmung der Grundflächenzahl maßgebliche Grundstücksfläche höchstens 414,00 m², denn jedenfalls diejenige Fläche des Vorhabengrundstücks mit einer Größe von 75,00 m², die mit einem GFL-Recht belegt ist und nicht auch der fußläufigen Erschließung des Vorhabengrundstücks dient, liegt nicht im Bauland im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO.

Vorliegend geht es zwar formal nicht um eine Verkehrsfläche im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB, sondern um die Belastung eines Vorderliegergrundstücks mit einem GFL-Recht im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB. Dies ist jedoch nicht allein entscheidend dafür, ob die streitgegenständliche Fläche im Bauland liegt oder nicht. Denn öffentliche Verkehrsflächen nach § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB und mit einem GFL-Recht belastete Flächen nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB sind hinsichtlich ihrer Zweckbestimmung vergleichbar. Die Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche nach § 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB ist die Alternative zur Festsetzung einer mit einem GFL-Recht zu belastenden Fläche, um die Erschließung eines Grundstücks bauplanungsrechtlich zu sichern. Die letztgenannte Möglichkeit stellt im Verhältnis zu der Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche allerdings regelmäßig – und auch hier – eine minder schwere Belastung des Eigentums dar.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 7. April 2011 – 2 D 37/09.NE -, juris, Rn. 43.

Im konkreten Fall ist zur Bestimmung der Grundflächenzahl eine Gleichstellung der maßgeblichen Fläche mit einer öffentlichen Verkehrsfläche aufgrund der Ausgestaltung des mit dem GFL-Recht belasteten Teils des Vorhabengrundstücks sowie ihrer – von der Beklagten selbst dargestellten – Zweckbestimmung geboten.

Vgl. zur differenzierten Betrachtung, ob eine mit einem Recht nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB belastete Fläche zum Bauland gehört: Grigoleit/Otto, BauNVO, 8. Auflage, § 19 Rn. 28.

Die Festsetzung im Bebauungsplan, ein Grundstück oder einen Grundstücksteil mit einem GFL-Recht im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB zu belasten, kann zugunsten eines bestimmten Begünstigten oder Kreises von Begünstigten geschehen. Eine derartige Festsetzung hindert den Eigentümer daran, das zu belastende Grundstück in einer Weise zu nutzen, welche – z.B. durch die Errichtung von baulichen Anlagen – die geplante Ausübung des GFL-Rechts behindern oder unmöglich machen würde.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 30. September 2014 – 2 D 89/13.NE -, juris, Rn. 59 und vom 7. April 2011 – 2 D 37/09.NE -, Rn. 40, juris.

Rechtsfolge einer bauplanungsrechtlichen Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB ist, dass die Belastung der bezeichneten Flächen mit GFL-Rechten zugunsten der in der Festsetzung bezeichneten Begünstigten zulässig ist und Vorhaben, die solchen Belastungen widersprechen, mit Blick auf § 30 BauGB unzulässig sind.

Vgl. Söfker/Wienhues, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: November 2024, § 9 Rn. 170.

Das vorliegende Recht umfasst dabei nicht lediglich ein Gehrecht zur fußläufigen Erschließung des Flurstücks N08,

vgl. zur Heranziehung für die Bestimmung der Geschossfläche maßgeblichen Baulands bei einem mit einem Gehrecht belasteten Grundstücks: OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 22. September 2011 – OVG 2 A 8.11 -, juris, Rn. 50 ff.,

sondern ein umfassendes Recht zur Erschließung mithilfe von Fahrzeugen und Leitungen. Das GFL-Recht ist mithilfe einer Grunddienstbarkeit gesichert. Vor dem Hintergrund dieser umfangreichen Belastung des Vorhabengrundstücks kann im konkreten Einzelfall auf dieser belasteten Grundstücksfläche keine bauliche (Neben-)Anlage errichtet werden, ohne dass das begründete Recht konterkariert wird. Anders als in dem zuvor zitierten Fall, den das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zu entscheiden hatte, kann das Grundstück auf der mit dem GFL-Recht belasteten Fläche nach seiner Lage und gesamten Konzeption des Bebauungsplangebiets durch den geltenden Bebauungsplan H N07 nicht mithilfe von baulichen Anlagen genutzt werden. Die Herstellung eines Durchfahrtstunnels zur Nutzung der Grundstücksfläche oberhalb der streitgegenständlichen Fläche oder Unterkellerung dieser Fläche ist offensichtlich fernliegend. Der mit dem GFL-Recht belastete Bereich verläuft entlang der westlichen Grundstücksgrenze, weshalb eine Bebauung mit Blick auf § 6 Abs. 1 BauO NRW 2018 nicht ernsthaft in Betracht kommt. Zudem liegt die Fläche vollständig außerhalb jeglicher Baugrenzen. Wenn jedoch eine Fläche der freien Disposition des Berechtigten mit Blick auf Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes (GG) so weit entzogen ist, dass eine Bebauung ausgeschlossen oder wenn überhaupt nur unter massiven Einschränkungen möglich ist, kann es sich nicht um Bauland im Sinne des § 19 Abs. 3 BauGB handeln.

Vor dem Hintergrund der dargestellten Rechtswirkungen des GFL-Rechts ist es auch unerheblich, dass eine Erschließung des Flurstücks N08 nicht auf der gesamten Fläche notwendig wäre, um eine solche zu sichern. Es kommt insoweit allein auf die formale Belastung der Fläche durch die Festsetzung im Bebauungsplan an, um die entsprechenden Rechtsfolgen auszulösen.

Die mit dem GFL-Recht belastete Fläche, die direkt von der Verkehrsfläche X. auf das Flurstück N08 zuläuft, dient auch ihrer Zweckbestimmung nach allein der Erschließung des vorgenannten Flurstücks. Einer Sicherung der Erschließung des Vorhabengrundstücks mithilfe dieser belasteten Fläche ist mit Blick auf § 903 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nicht notwendig. Darüber hinaus hat die Beklagte die streitgegenständliche, mit einem GFL-Recht belastete Fläche selbst den Verkehrsflächen im Rahmen ihrer Bauleitplanung gleichgestellt. Auf Seite 18 der Planbegründung beschreibt sie die innere Erschließung des Plangebiets unter der Überschrift „2.5 Verkehrsfläche 2.5.1 Straßenverkehr“ insbesondere in Bezug auf die Festsetzung von zwei Mischverkehrsflächen und sowie die Festsetzung von einem GFL-Recht auf zwei Wegen im Plangebiet. Eine Differenzierung zwischen den beiden Festsetzungen erfolgt nicht. Aus diesem Grund ist es geboten die streitgegenständliche Fläche auch bei der Berechnung der Grundflächenzahl mit einer öffentlichen Verkehrsfläche gleichzustellen. Ferner ergibt sich aus dieser Begründung eindeutig, dass die streitgegenständliche Fläche allein der Erschließung des Flurstücks N08 zu dienen bestimmt ist. Die Beklagte geht danach offensichtlich selbst davon aus, dass die streitgegenständliche Fläche allein der (verkehrlichen) Erschließung eines anderen Grundstücks dient. Vor dem Hintergrund erschließt sich nicht, weshalb die Beklagte die Fläche vollständig zum Nachteil der Klägerin zur Ermittlung der Grundflächenzahl heranzieht, obwohl jene jedenfalls aus dem überwiegenden Teil der streitgegenständlichen Fläche nach den hier maßgeblichen Bauvorlagen keinerlei Nutzen zieht.

Die seitens der Klägerin zitierte Rechtsprechung zu Hammergrundstücken kann auf den vorliegenden Fall nicht unmittelbar übertragen werden, bestätigt aber die obige Auslegung. Bei sogenannten „Hammergrundstücken“ sind die Verbindungsflächen in Form des „Hammerstiels“ als grundbuchrechtlicher Teil des in zweiter Reihe gelegenen Baugrundstücks jedenfalls nach Teilen der Rechtsprechung und Teilen der Literaturmeinung nicht für eine Bebauung bestimmt, liegen demnach nicht im Bauland.

Vgl. konkret zu sog. Hammergrundstücken: OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 1. Dezember 2022 – 1 KN 16/17 -, juris, Rn. 83; allgemeiner gefasst: Bayerischer VGH, Urteil vom 7. September 2021 – 1 N 18.870 -, juris, Rn. 41; Held, in: Spannowsky/Hornmann/Kämper, BeckOK BauNVO, Stand: 15. April 2025, § 19 Rn. 18; Petz, in: König/Roeser/Stock, Baunutzungsverordnung, 5. Aufl., § 19 Rn. 21; a.A. Kuchler, Was ist „Bauland“ im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO?, NuR 2005, 164 (172).

Die entscheidende Kammer tendiert dazu, sich dieser Rechtsprechung anzuschließen, ohne dies vorliegend abschließend zu entscheiden. Vor diesem Hintergrund ergäbe sich jedoch im Vergleich zu Hammergrundstücken ein nicht aufzulösender Widerspruch, würde die hier streitgegenständliche Fläche als Bauland qualifiziert. Wenn bereits die Erschließungsfläche in Form eines „Hammerstiels“ im Falle des Vorliegens eines Hammergrundstücks nicht als Bauland im Sinne des § 19 Abs. 3 S. 1 BauNVO 1990 einzuordnen ist, kann dies erst recht nicht zu Lasten desjenigen Grundstücks gelten, dem die Erschließungsfläche zwar grundbuchrechtlich zugeordnet ist, von der Erschließung aber nicht profitiert, sondern lediglich belastet wird.

Letztlich verfängt auch die Argumentation der Beklagten im Schriftsatz vom 12. September 2024 nicht, dass auch beispielsweise nicht überbaubare Grundstücksflächen nicht zur Bebauung bestimmt seien und daher nicht angeführt werden könne, dass Flächen, die der straßenmäßigen Erschließung dienten, nicht zur Bebauung bestimmt seien. Zutreffend ist nach den eingangs dargelegten Maßstäben insoweit, dass zum Bauland nicht nur die überbaubaren Grundstücksflächen, sondern auch die nicht überbaubaren Grundstücksflächen im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO 1990 gehören. Dies bedeutet im Umkehrschluss aber nicht, dass sämtliche „belasteten“ Flächen, die nicht zur Bebauung bestimmt sind, auch im Bauland liegen. Denn dafür, dass zum Bauland im Sinne des § 19 Abs. 3 S. 1 BauNVO 1990 auch die nicht überbaubaren Grundstücksflächen nach § 23 BauNVO 1990 gehören, spricht, dass diese Flächen der baulichen Nutzung im Grundsatz nicht schlechthin entzogen sind. Beispielsweise können auf diesen Flächen Nebenanlagen – soweit im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist -, vgl. § 23 Abs. 5 S. 1 BauNVO 1990, oder bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können, § 23 Abs. 5 S. 2 BauNVO 1990, errichtet werden.

Vgl. so auch Haut/Klos/Romeike, in: Rixner, Biedermann, Charlier, Systematischer Praxiskommentar BauGB/BauNVO, § 19 BauNVO Rn. 8.

Dies ist aufgrund der vorstehenden Ausführungen und umfangreichen Belastung des Vorhabengrundstücks auf der streitgegenständlichen Fläche des Vorhabengrundstücks im vorliegenden Fall jedoch gerade nicht möglich.

Vor dem Hintergrund all dessen ist die Grundflächenzahl im Sinne des § 19 Abs. 4 S. 1 und 2 BauNVO 1990 durch das Vorhaben im Teilbereich A des Vorhabengrundstücks nach den Berechnungen der Klägerin vom 5. Juni 2023 eingehalten, wobei der Vollständigkeit halber darauf hingewiesen wird, dass die Klägerin die gesamte für die notwendige fußläufige Erschließung des Vorhabengrundstücks geplante Fläche als versiegelte Fläche in die Berechnung der Grundflächenzahl gemäß § 19 Abs. 4 S. 1 BauNVO einbezogen hat. Ob tatsächlich eine fußläufige Erschließung überhaupt bei der Berechnung der Grundflächenzahl nach § 19 Abs. 4 S. 1 BauNVO 1990, d.h. unabhängig von der Bestimmung, welcher Teil des Vorhabengrundstücks im Bauland liegt, als versiegelte Fläche zu berücksichtigen ist, ist nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen zweifelhaft,

vgl. OVG NRW, Urteil vom 1. September 2016 – 10 D 23/15.NE -, juris, Rn. 87,

bedarf im vorliegenden Fall jedoch keiner Entscheidung, da die Grundflächenzahl in jedem Fall eingehalten ist.

Vor dem Hintergrund all dessen kommt es auf die Frage, ob die Klägerin einen Anspruch auf Erteilung einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 oder Abs. 3 BauGB von der Festsetzung der Grundflächenzahl hat, nicht mehr an.

b. Sofern das geplante Grundstück im Teilbereich C die in Ziffer 4 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans H N07 getroffene Vorgabe zur Mindestgrundstücksbreite unterschreitet, ist eine weitere Befreiung nicht notwendig. Die Beklagte hat im Termin zur mündlichen Verhandlung ausdrücklich erklärt, dass die mit dem Bauvorbescheid vom 17. Oktober 2020 (Gz.: 61.31-V-989/20) einmal erteilte Befreiung aus ihrer Sicht weiterhin zugunsten des Vorhabens der Klägerin wirkt.

c. Das Vorhaben entspricht nach seinem gegenwärtigen Stand der Planung, wie sie Gegenstand der Bauvoranfrage ist, auch den übrigen Festsetzungen des Bebauungsplans H N07. Als Wohnbauvorhaben ist es in dem als reines Wohngebiet festgesetzten Gebiet ohne Weiteres gemäß § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. § 3 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1990 zulässig. Hinsichtlich der Bauweise setzt der Bebauungsplan im maßgeblichen Teilbereich WR 11 eine allein zulässige Bebauung mit Doppel- und Einfamilienhäusern fest, dem das Vorhaben ebenfalls entspricht. Es ist mit Blick auf die überbaubare Grundstücksfläche innerhalb der festgesetzten Baugrenzen geplant und steht mit einem Vollgeschoss auch mit der diesbezüglichen Vorgabe des geltenden Bebauungsplans im Einklang. Schließlich stimmen auch die unmittelbar an der Straße X. geplanten vier Stellplätze mit den Festsetzungen des Bebauungsplans H N07 gemäß Ziffer 3 seiner textlichen Festsetzungen überein.

Sofern nach Ansicht der Beklagten im Schriftsatz vom 12. September 2024 weitergehend einer Befreiung von einer im Bebauungsplan H N07 festgesetzten Mindestbreite von Gebäuden als notwendig erachtet wird, ist dies unzutreffend. Der geltende Bebauungsplan enthält keine Festsetzung zu einer Mindestbreite der Gebäude von 6,50 m. Der Bebauungsplan H N07 enthält – wie zuvor erwähnt – in Ziffer 4 der textlichen Festsetzungen lediglich eine Festsetzung über die Mindestbreite der Grundstücke. In der seitens der Beklagten zitierten Entscheidungsbegründung zum Bebauungsplan H N07 ist die Rede davon, dass eine offene Bauweise mithilfe von Einzel- und Doppelhäusern mit einer Gebäudebreite von mindestens 6,50 m gewährleistet werden soll. Unter Beachtung eines Grenzabstands von insgesamt mindestens 6,00 m ergibt sich rechnerisch eine notwendige Mindestbreite der Grundstücke von 12,50 m. Aus dieser Entscheidungsbegründung zum Bebauungsplan H N07 lässt sich jedoch keine Festsetzung einer Mindestbreite der Gebäude entnehmen, so dass die Frage offenbleiben kann, ob eine solche Festsetzung überhaupt zulässig wäre.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 und 3 Hs. 1 i.V.m. § 162 Abs. 3 VwGO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 S. 1 und 2 VwGO i.V.m. § 709 S. 1 und 2 der Zivilprozessordnung.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

45.000,00 Euro

festgesetzt.

Gründe

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 1 GKG und orientiert sich an den Ziffern 1.) c) und 5.) des Streitwertkatalogs der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 22. Januar 2019 (BauR 2019, 610). Da die Klägerin die Bauvoranfrage lediglich zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Neubaus gestellt hat, ist eine Reduzierung des Streitwerts auf ¾ des für eine auf Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung von vier Doppelhaushälften anzusetzenden Betrags von 60.000,00 Euro angezeigt.

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