OLG Rostock: Unrechtmäßige Grundbucheintragung bei ungeteiltem Hofraum
Das Urteil des OLG Rostock (Az.: 3 W 138/20 vom 25.05.2023) beschäftigt sich mit der Beschwerde einer Eigentümerin gegen die Eintragung eines Amtswiderspruchs durch das Amtsgericht Stralsund bezüglich eines Flurstücks, das Teil eines ungeteilten Hofraums war. Die Beschwerde wurde abgelehnt, und die Kosten des Verfahrens wurden der Beschwerdeführerin auferlegt. Das Gericht bestätigte, dass die Eintragung der Beschwerdeführerin als Eigentümerin unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften erfolgt war und die Grundbuchberichtigung durch das Grundbuchamt von Amts wegen nach Vorlage eines bestandskräftigen Sonderungsbescheides hätte erfolgen müssen, welcher in diesem Fall nicht vorlag.
Übersicht
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Das OLG Rostock wies die Beschwerde gegen die Eintragung eines Amtswiderspruchs zurück.
- Eintragung der Beschwerdeführerin erfolgte unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften.
- Grundbuchberichtigung hätte von Amts wegen nach Vorlage eines Sonderungsbescheides erfolgen müssen.
- Für die Eintragung war ein bestandskräftiger Sonderungsbescheid erforderlich, der jedoch nicht vorlag.
- Die Beschwerdeführerin trug die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
- Die Entscheidung betont die Bedeutung der Einhaltung gesetzlicher Vorschriften bei Grundbucheintragungen.
- Der Fall unterstreicht die Wichtigkeit eines formal korrekten Verfahrens zur Aufteilung ungeteilter Hofräume.
Rechtliche Grundlagen bei der Aufteilung ungeteilter Hofräume
Die Aufteilung ungeteilter Hofräume stellt Eigentümer häufig vor rechtliche Herausforderungen. Denn die Grundbuchberichtigung bei einer solchen Aufteilung ist rechtlich komplex und muss bestimmten gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Gemäß § 53 des Grundbuchordnung (GBO) und § 71 des Bodensonderungsverfahrensgesetzes (BoSoG) kann eine Aufteilung erfolgen.
Dabei sind die Normen des Grundbuchrechts zu beachten. Auch das Informationsdienst des Deutschen Notarinstituts definiert den ungeteilten Hofraum und seine rechtliche Bedeutung. In der Rechtsprechung finden sich zudem weitere Erläuterungen zur Eintragung im Grundbuch, wie beispielsweise im Urteil des OLG München vom 26.07.2017 (7 U 302/17).
Im Zentrum des Verfahrens vor dem Oberlandesgericht Rostock stand eine Beschwerde gegen die Eintragung eines Amtswiderspruchs durch das Amtsgericht Stralsund. Diese rechtliche Auseinandersetzung nahm ihren Anfang mit der Eintragung der Beschwerdeführerin als Eigentümerin eines Flurstücks, welches Teil eines ungeteilten Hofraums war. Der Kern des Disputs lag in der Frage, ob das Kataster- und Vermessungsamt berechtigt war, eine solche Eintragung vorzunehmen, und ob die Eintragung der Beschwerdeführerin als Eigentümerin des Flurstücks zu Recht erfolgt ist.
Rechtliche Rahmenbedingungen und Ursprung des Streits
Das Gericht stellte fest, dass die Eintragung der Beschwerdeführerin als Eigentümerin des Flurstücks unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften erfolgt war. Insbesondere wurde hervorgehoben, dass im Zuge eines Bodensonderungsverfahrens zur Auflösung ungeteilter Hofräume die Grundbuchberichtigung durch das Grundbuchamt von Amts wegen nach Vorlage eines bestandskräftigen Sonderungsbescheides hätte erfolgen müssen. Der vorliegende Fall offenbarte, dass ein solcher Sonderungsbescheid nicht erlassen worden war und somit die Grundlage für die Eintragung fehlte.
Die Rolle des Kataster- und Vermessungsamtes in der Kritik
Ein wesentlicher Punkt der Auseinandersetzung betraf die Befugnis des Kataster- und Vermessungsamtes Bergen a. Rügen. Das Gericht bemängelte, dass das Amt, entgegen der Auffassung des Grundbuchamtes, nicht befugt war, das Eintragungsersuchen zu stellen. Diese Feststellung war maßgeblich dafür, dass die Eintragung der Beschwerdeführerin als Eigentümerin als unrechtmäßig angesehen wurde. Die fehlende Befugnis des Amtes und die unzureichende Vorlage notwendiger Dokumente führten zur Unrichtigkeit des Grundbuchs.
Argumentation der Eigentümerin und gerichtliche Bewertung
Die Beschwerdeführerin berief sich auf einen Grundstückskaufvertrag aus dem Jahr 1976, der jedoch in Bezug auf das strittige Flurstück keine ausreichende Rechtsgrundlage bot. Das Gericht wies darauf hin, dass das Flurstück nicht in dem Gebiet lag, auf das sich der Kaufvertrag bezog, und dass daher die Eintragung als Eigentümerin des Flurstücks zu Lasten der Beschwerdegegnerin unrichtig geworden ist. Die Argumentation der Beschwerdeführerin konnte das Gericht nicht überzeugen, da keine schlüssige Erklärung für den Eigentumserwerb des spezifischen Flurstücks vorgebracht wurde.
Gerichtliches Urteil und dessen Begründung
Das Oberlandesgericht Rostock wies die Beschwerde zurück und bestätigte den Amtswiderspruch des Amtsgerichts Stralsund. Die Entscheidung begründete das Gericht mit der Unbegründetheit der Beschwerde und den festgestellten Rechtsverletzungen bei der Eigentumseintragung. Zudem wurde hervorgehoben, dass die Beschwerdeführerin die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen hat. Die richterliche Entscheidung unterstreicht die Bedeutung des Bodensonderungsverfahrens und der korrekten Anwendung gesetzlicher Vorschriften bei der Eintragung von Eigentum im Grundbuch.
Das Gericht bestätigte die Notwendigkeit einer gesetzeskonformen Grundbucheintragung und unterstrich die Verantwortung der Beteiligten, die rechtlichen Rahmenbedingungen einzuhalten.
✔ FAQ: Wichtige Fragen kurz erklärt
Wie funktioniert die Aufteilung ungeteilter Hofräume im Kontext der Grundbucheintragung?
Die Aufteilung ungeteilter Hofräume im Kontext der Grundbucheintragung ist ein spezifisches Verfahren, das sich auf die Behandlung von Grundstücken bezieht, die im Grundbuch als Anteile an einem ungetrennten Hofraum eingetragen sind. Diese Situation tritt vor allem in den früheren preußischen Gebieten der neuen Bundesländer auf, wo Innenstadt-Grundstücke zwar äußere Grenzen, aber keine vermessen einzelnen Grundstücksflächen innerhalb des Hofraumes haben.
Die Hofraumverordnung (HofV) regelt die grundbuchmäßige Behandlung dieser Anteile an ungetrennten Hofräumen. Gemäß § 1 der Hofraumverordnung gilt bei solchen Grundstücken das Gebäudesteuerbuch als amtliches Verzeichnis im Sinne des § 2 Absatz 2 der Grundbuchordnung, bis das Grundstück in das amtliche Verzeichnis aufgenommen wird. Ist das Gebäudesteuerbuch nicht mehr vorhanden, wird der zuletzt erlassene Bescheid über den steuerlichen Einheitswert des Grundstücks als amtliches Verzeichnis herangezogen.
Bei der Aufteilung ungeteilter Hofräume erfolgt die Grundbuchberichtigung gemäß § 7 Abs. 2 der Sonderungsplanverordnung (SPV) durch das Grundbuchamt von Amts wegen nach Vorlage einer beglaubigten Abschrift des bestandskräftigen Sonderungsbescheides. Der Sonderungsplan enthält eine Grundstückskarte, auf der die einzelnen Grundstücke eingezeichnet sind, und bestimmt, wie weit die Eigentumsrechte reichen.
Die Hofraumverordnung sollte ursprünglich am 31. Dezember 2010 außer Kraft treten, wurde jedoch bis zum 31. Dezember 2015 verlängert, da bis zu diesem Zeitpunkt nicht alle ungetrennten Hofräume aufgelöst waren. Die aktuelle Hofraumverordnung trat am 12. Juli 2017 in Kraft und sieht vor, dass sie am 1. Januar 2026 außer Kraft tritt.
Zusammenfassend ist die Aufteilung ungeteilter Hofräume ein Verfahren, das durch die Hofraumverordnung und das Bodensonderungsgesetz geregelt wird und das die Grundbuchfähigkeit der Anteile an ungeteilten Hofräumen herstellt, um deren Eintragung, Belastung und Übertragung zu ermöglichen.
Was versteht man unter einem Bodensonderungsverfahren und welche Bedeutung hat es?
Ein Bodensonderungsverfahren ist ein rechtliches Verfahren, das in Deutschland zur Festlegung von Grundstücksgrenzen dient. Es kommt insbesondere in den neuen Bundesländern zum Einsatz, wo es nach der Wiedervereinigung erforderlich wurde, die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken zu klären, die zuvor nicht eindeutig vermessen oder zugeordnet waren.
Bedeutung des Bodensonderungsverfahrens
Das Bodensonderungsverfahren hat eine wichtige Bedeutung für die Klärung und Neuordnung von Grundstückseigentum. Es ermöglicht:
- Die Feststellung von Grundstücken in einer grundbuchtauglichen Form, ohne dass eine Vermessung notwendig ist.
- Die Erstellung eines Sonderungsplans, der aus einer Karte und einer Grundstücksliste besteht und die neuen Grundstücksgrenzen festlegt.
- Die rechtliche Grundlage für die Eintragung der neu festgestellten Grundstücke in das Grundbuch, was für die Eigentümer die Möglichkeit schafft, ihre Grundstücke zu veräußern, zu belasten oder anderweitig rechtlich darüber zu verfügen.
Das Verfahren endet mit der Bestandskraft des Sonderungsbescheids, der die im Sonderungsplan bestimmten Änderungen der Grundstücksgrenzen verbindlich festlegt. Die Sonderungsbehörde stellt nach Ablauf bestimmter Fristen den Sonderungsplan durch einen Bescheid verbindlich fest.
Rechtsgrundlage
Die Rechtsgrundlage für das Bodensonderungsverfahren ist das Bodensonderungsgesetz vom 20. Dezember 1993. Dieses Gesetz regelt die Voraussetzungen und den Ablauf des Verfahrens sowie die Zuständigkeiten der Behörden.
Praktische Anwendung
In der Praxis wird das Bodensonderungsverfahren angewandt, um die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken zu klären, die beispielsweise von einem öffentlichen Träger genutzt werden. Die privaten Grundstückseigentümer haben das Recht, diese Eigentumsverhältnisse im Rahmen des Bodensonderungsverfahrens bereinigen zu lassen.
Das Bodensonderungsverfahren ist ein wichtiger Bestandteil der Rechtsordnung, der dazu beiträgt, Rechtssicherheit im Immobilienbereich zu schaffen und die Grundlage für eine geordnete Grundstücksverwaltung und -nutzung zu legen.
§ Wichtige Gesetze und Paragraphen in diesem Urteil
- § 71 Abs. 1 GBO: Erlaubt direkte Beschwerde gegen die Eintragung eines Amtswiderspruches. Im Kontext des Urteils bedeutet dies, dass die Beschwerde der Eigentümerin gegen den vom Amtsgericht eingetragenen Amtswiderspruch als zulässig betrachtet wurde, jedoch unbegründet war.
- § 53 Abs. 1 GBO: Legt fest, unter welchen Umständen das Grundbuchamt einen Amtswiderspruch eintragen darf. Im vorliegenden Fall wurde der Amtswiderspruch rechtmäßig gegen die Eigentümereintragung eingetragen, da die Voraussetzungen erfüllt waren.
- § 38 GBO: Regelt das Eintragungsersuchen. Das Urteil stellt fest, dass das Kataster- und Vermessungsamt nicht befugt war, ein solches Ersuchen für die Eintragung der Beschwerdeführerin als Eigentümerin zu stellen.
- § 7 Abs. 2 Sonderungsplanverordnung (SPV): Beschreibt das Verfahren zur Grundbuchberichtigung bei Bodensonderungsverfahren. Im Urteil wird klargestellt, dass die Grundbuchberichtigung durch das Grundbuchamt hätte erfolgen müssen, nachdem eine beglaubigte Abschrift des Sonderungsbescheides vorgelegt wurde.
- §§ 9 Abs. 1, 13 BoSoG: Definieren die konstitutive Festlegung des Eigentums durch den Sonderungsbescheid. Im Urteil wird aufgezeigt, dass ohne einen solchen Bescheid kein rechtmäßiger Eigentumserwerb an den geteilten Hofräumen erfolgen kann.
- § 84 FamFG: Grundlage für die Kostenentscheidung im Beschwerdeverfahren. Das Urteil legt dar, dass die Beschwerdeführerin aufgrund der Zurückweisung ihrer Beschwerde die Kosten des Verfahrens zu tragen hat.
Das vorliegende Urteil
OLG Rostock – Az.: 3 W 138/20 – Beschluss vom 25.05.2023
1. Die Beschwerde der eingetragenen Eigentümerin gegen den Beschluss des Amtsgerichts Stralsund vom 02.11.2020, Az. NEUK-1144-139, und die darauf beruhende Eintragung eines Amtswiderspruches wird zurückgewiesen.
2. Die Beschwerdeführerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
3. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf bis zu 25.000 € festgesetzt.
Gründe
1. Die gem. § 71 Abs. 1 GBO unmittelbar gegen die Eintragung eines Amtswiderspruches zulässige Beschwerde ist unbegründet.
Das Grundbuchamt hat im Ergebnis zu Recht gem. § 53 Abs. 1 GBO einen Amtswiderspruch gegen die am 13.12.2001 erfolgte Eigentümereintragung der Beschwerdeführerin für das Flurstück 85/6 eingetragen.
Gegenstand der Grundbuchbeschwerde ist dabei nicht die außerhalb eines Bodensonderungsverfahrens erfolgte Herausvermessung des Flurstücks 85/6 (921 m²) aus dem ursprünglichen Flurstück 85/4 (2.926 m²), das zu einem ungeteilten Hofraum in N. gehörte, denn hierauf bezieht sich der streitgegenständliche Amtswiderspruch vom 02.11.2020 nicht (beim Beschlussdatum 02.09.2020 handelt es sich um einen offensichtlichen Schreibfehler).
a) Die Eintragung der Beschwerdeführerin als Eigentümerin des Flurstücks 85/6 ist unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften zustande gekommen.
Dies folgt schon daraus, dass das Kataster- und Vermessungsamt entgegen der Auffassung des Grundbuchamtes zu dem der Eintragung zugrundeliegenden Eintragungsersuchen (§ 38 GBO) vom 13.08.2001 nicht befugt war.
Im Falle eines Bodensonderungsverfahrens zur Auflösung ungeteilter Hofräume erfolgt die Grundbuchberichtigung gem. § 7 Abs. 2 Sonderungsplanverordnung (SPV) vielmehr durch das Grundbuchamt von Amts wegen nach Vorlage einer beglaubigten Abschrift des bestandskräftigen Sonderungsbescheides (vgl. Senat, Beschluss vom 07.07.2015 – 3 W 56/12, juris; Czub/Schmidt- Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 7 SPV Rn. 2). Allein durch einen bestandskräftigen Sonderungsbescheid, der den aus Grundstückskarte (§ 8 Abs. 2 BoSoG) und Grundstücksliste (§ 8 Abs. 3 BoSoG) bestehenden Sonderungsplan (§ 7 Abs. 2 BoSoG) verbindlich festlegt (§ 7 Abs. 1 BoSoG) und an den das Grundbuchamt ohne weiteres gebunden ist (vgl. Senat, a.a.O.), wird das Eigentum an den vormals zum ungeteilten Hofraum gehörenden Grundstücken konstitutiv festgelegt (§§ 9 Abs. 1, 13 BoSoG). Hier hat das Kataster- und Vermessungsamt Bergen a. Rügen abgesehen von der fehlenden Befugnis für ein Eintragungsersuchen zudem nur eine Grundstückskarte (§ 8 Abs. 2 BoSoG) und eine Grundstücksliste (§ 8 Abs. 3 BoSoG) vorgelegt, die für sich genommen nicht bestandskräftig werden können, sondern gegen die gem. § 8 Abs. 4 u. 5 BoSoG lediglich Einwendungen binnen einer bestimmten Frist erhoben werden können, bevor der Sonderungsplan gem. § 9 Abs. 1 BoSoG durch Bescheid verbindlich festgestellt wird. Ein Sonderungsbescheid ist hier nicht erlassen worden.
Eine anderweitige Rechtsgrundlage für das Eintragungsersuchen des Kataster- und Vermessungsamtes Bergen a. Rügen ist nicht ersichtlich.
b) Es besteht die überwiegende Wahrscheinlichkeit, dass das Grundbuch durch die Eintragung der Beschwerdeführerin als Eigentümerin des Flurstücks 85/6 zu Lasten der Beschwerdegegnerin unrichtig geworden ist; für einen Amtswiderspruch genügt die damit verbundene Glaubhaftmachung der Grundbuchunrichtigkeit.
Die Beschwerdeführerin als Bucheigentümerin beruft sich für einen Eigentumserwerb bzgl. des Flurstücks 85/6 allein auf den Grundstückskaufvertrag vom 17.12.1976. Hierdurch hatte sie bzw. ihre Rechtsvorgängerin ein 57.935 m² großes Grundstück in M. (Grundbuch-Blatt 21) und den dazugehörigen Anteil am ungeteilten Hofraum (Bestandsblatt 21) gekauft. Gem. § 26 Abs. 2 ZGB/DDR ging das Grundstückseigentum in Vollziehung des Kaufvertrages durch Grundbucheintragung auf den Erwerber über (also ohne gesonderte Auflassung). Für das 57.935 m² große Grundstück wurde die Beschwerdeführerin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen (s. Bestandsblatt Nr. 64 = Anl. K12). Für den ungeteilten Hofraum erfolgte soweit ersichtlich zunächst keine Grundbucheintragung (s. Bestandsblatt 21: ungeteilte Hofräume in M. und N. ohne Eigentümerbezeichnung); aus der Eintragung auf Blatt 1144 (lfd. Nr. 12, 41, 50 und 73) ist nicht ersichtlich, auf welches Flurstück sich der eingetragene Anteil am ungeteilten Hofraum bezogen hat. Das streitgegenständliche Flurstück 85/6 als Teil eines ungeteilten Hofraums liegt jedenfalls nicht in M., sondern in Neuenkirchen. Es ist daher ungeachtet einer fehlenden eindeutigen Grundbucheintragung fernliegend, dass die Beschwerdeführerin durch den Kaufvertrag vom 17.12.1976 einen Anteil an einem ungeteilten Hofraum in N. erworben hat. Wahrscheinlich ist eher, dass die Beschwerdeführerin genau den Anteil an einem ungeteilten Hofraum in M. erworben hat, für den sie am 13.12.2001 auch als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde (Blatt 1144, lfd. Nr. 76: Flurstück 36/15). Die Beschwerdeführerin hat nicht vorgetragen, wie sie diesen Anteil an einem ungeteilten Hofraum in M. anderweitig erworben hat.
Hinzu kommt, dass der bis zum 13.12.2001 auf Blatt 1144 eingetragene Anteil der Beschwerdeführerin am ungeteilten Hofraum auf das Gebäudebuch Nr. 51 verweist, der auf Blatt 1072 eingetragene Anteil der Beschwerdegegnerin auf das Gebäudebuch Nr. 1. Das Gebäudebuch Nr. 51 verweist auf das Bestandsblatt 64, das Grundstücke in M. betrifft; das Gebäudebuch Nr. 1 verweist auf das Bestandsblatt 34, das Grundstücke in N. betrifft.
Schließlich hat die Beschwerdeführerin bestätigt (Schriftsatz vom 03.04.2023, S. 4), dass sie das Flurstück 85/6 schon seit 1956 nutzt. Dies korrespondiert mit dem Vortrag der Beschwerdegegnerin, das Grundstück sei 1956 von der Erbengemeinschaft schlicht an die Rechtsvorgängerin der Beschwerdeführerin verpachtet worden (Anlage K17).
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 84 FamFG.
