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Zwischenverfügung Grundbuchamt – Beschwerde

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 5 W 84/18 – Beschluss vom 13.09.2018

Die Verfügung des Amtsgerichts Lübben – Grundbuchamt – vom 19. Juni 2018 wird aufgehoben.

Gründe

I.

Der Antragsteller und Beschwerdeführer ist als Eigentümer sowohl des Grundstücks, verzeichnet im Grundbuch von … Blatt 2856, als auch der beiden in den Wohnungsgrundbüchern zu diesem Grundstück, Blatt 3099 und 3100, verzeichneten Eigentumswohnungen eingetragen.

In Blatt 2856 in Abteilung III/2 sowie Blatt 3099 und Blatt 3100, jeweils in Abteilung III/1, ist eingetragen eine brieflose Grundschuld über 300.000 Euro mit 16% Zinsen und einer einmaligen Nebenleistung von 10% für die S… AG gemäß Bewilligung vom 4. März 2010 (UR-Nr. 150/2010 Notarin …) als Gesamthaft in Blatt 2856, Blatt 3099 und Blatt 3100.

Unter dem 30. November 2017 beantragte und bewilligte der Antragsteller, gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 WEG die Wohnungsgrundbücher zu schließen und den Bestand in das Grundbuch von … Blatt 2856 einzubuchen. Zunächst teilte das Grundbuchamt dem Antragsteller mit Zwischenverfügung vom 4. Januar 2018 mit, dass die beantragte Eintragung nicht erfolgen könne, weil die für Aufhebung der Wohnungsgrundbücher erforderlichen Zustimmungserklärungen aller dinglich Berechtigten der Wohnungsgrundbücher nicht vorlägen. Klarstellend wies das Grundbuchamt mit weiterer Verfügung vom 8. März 2018 darauf hin, dass die Vorlage von Löschungsbewilligungen bzgl. der in Abteilung II unter laufenden Nummern 1, 5 und 6 des Blatts 3099 bzw. der laufenden Nummern 1, 4 und 5 des Blatts 3100 eingetragenen Rechte erforderlich sei. Nachdem der Antragsteller mit Schreiben vom 15. Juni 2018 diesbezügliche Löschungsbewilligungen eingereicht hatte, hat das Grundbuchamt ihm mit nunmehr streitgegenständlicher Verfügung vom 19. Juni 2018 mitgeteilt, dass die Zustimmungserklärung des Gläubigers aus Abteilung III Nr. 1 aus den Blättern 3099 und 3100 erforderlich sei.

Hiergegen wendet sich der Antragsteller mit Schreiben seiner Bevollmächtigten vom 9. Juli 2018. Hierin vertritt sie die Auffassung, eine Zustimmungserklärung sei nicht erforderlich, da sich die Sicherheiten der Gläubiger nicht änderten; es habe immer ein Gesamtrecht bestanden. Das Grundbuchamt hat das Schreiben vom 9. Juli 2018 als Erinnerung angesehen und die Sache unter Festhaltung an seiner Rechtsansicht dem Oberlandesgericht vorgelegt.

II.

Das sich gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 19. Juni 2018 wendende Schreiben vom 9. Juli 2018 ist als Beschwerde zu betrachten. Sie ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthaft und hat in der Sache schon aus formalen Gründen Erfolg. Die angefochtene Zwischenverfügung vom 19. Juni 2018 ist bereits deshalb aufzuheben, weil sie einen nach § 18 GBO nicht zulässigen Inhalt hat.

1.

Die angefochtene Verfügung des Grundbuchamtes ist als anfechtbare Zwischenverfügung im Sinne des § 18 GBO anzusehen, was aufgrund des objektiven Erklärungsinhalts der Verfügung zu beurteilen ist (vgl. dazu die Nachweise bei Demharter, GBO, 31. Aufl., § 71 Rz. 19). Vorliegend hat das Grundbuchamt unter ausdrücklicher Bezugnahme auf § 18 GBO Hindernisse aufgezeigt, zu deren formgerechter Behebung es eine Frist gesetzt hat; es hat diese Verfügung der verfahrensbevollmächtigten Notarin als Verfügung mit Rechtsmittelbelehrung förmlich zugestellt. Dass – wie noch auszuführen sein wird – die Vorlage von Bewilligungen im Wege der Zwischenverfügung in der Regel nicht verlangt werden kann, hat auf den objektiven Erklärungsinhalt der angefochtenen Verfügung keinen Einfluss.

Die Beschwerde führt bereits deshalb zum Erfolg, weil das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung mit einem nach § 18 GBO nicht zulässigen Inhalt erlassen hat. Eine Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 S. 1 GBO dient dazu, der Eintragung den sich nach dem Eingang des Antrags bestimmenden Rang zu sichern, der bei Zurückweisung des Antrags nicht gewahrt bliebe. Die Regelung bezieht sich nur auf die Beseitigung eines der Eintragung entgegenstehenden Hindernisses und ist nicht anwendbar, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann. Vor diesem Hintergrund ist es nicht zulässig, mit einer Zwischenverfügung auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts hinzuwirken, das Grundlage der einzutragenden Rechtsänderung werden soll, weil sonst die beantragte Eintragung einen ihr nicht gebührenden Rang erhielte (BGH NJW 2014, 1002 m.w.N.; OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 03. November 2014 – 20 W 241/14 –, Rn. 18f., juris). Ebenso wenig kann dem Antragsteller mit einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO aufgegeben werden, eine erst noch zu erklärende Bewilligung eines unmittelbar betroffenen Dritten beizubringen (BGH FGPrax 2014, 192; OLG Köln Beschluss vom 28. September 2015 – 2 Wx 233/15 –, Rn. 9ff., juris).

Hier hat das Grundbuchamt dem Beteiligten aufgegeben, eine Zustimmungserklärung nach § 9 Abs. 2 WEG vorzulegen. Eine erst noch zu erklärende Zustimmung kann wie eine noch zu erklärende Bewilligung im Wege der Zwischenverfügung aber nicht verlangt werden.

2.

Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:

Eine Zustimmung der Gläubigerin der in Blatt 3099 und 3100 Abteilung III/1 eingetragenen Rechte dürfte nicht nach § 9 Abs. 2 WEG erforderlich sein. Nach dieser Vorschrift bleibt nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 876, 877 BGB die Zustimmung des Dritten zur Schließung des Wohnungsgrundbuchblattes erforderlich, wenn er dinglich Berechtigter an einem einzelnen Wohnungseigentumsrecht ist. Die Zustimmung ist für die Aufhebung des Sondereigentums erforderlich, weil sich mit der Schließung des Wohnungsgrundbuches der Haftungsgegenstand ändert bzw. das Recht entfällt, falls es (wie z.B. ein Wohnungsrecht) nicht an dem Miteigentumsanteil selbständig bestehen kann. Etwas anderes gilt, sofern alle Wohnungseigentumsrechte mit einem Gesamtrecht oder das Grundstück als Ganzes belastet sind. In einem solchen Fall bedarf es der Zustimmung des Inhabers des dinglichen Rechts nicht, da sein Recht durch die Aufhebung nicht betroffen wird (Krause in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 5. Aufl. 2017, § 9 WEG, Rn. 14; OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 16. Januar 1990 – 20 W 501/89 – juris).

Ein solcher Fall dürfte hier vorliegen. Die Gesamthaftung der in Abteilung III/1 der Blätter 3099 und 3100 eingetragenen Grundschuld erstreckt sich auch auf das Grundbuchblatt 2856 und ist dort unter III/2 eingetragen. Die unter der laufenden Nummer 1 eingetragene Belastung wurde am 26. August 2010 gelöscht. Das Grundstück dürfte als Ganzes mit der Grundschuld belastet sein, so dass die Schließung der Wohnungsgrundbücher den Haftungsgegenstand der eingetragenen Grundschuld nicht ändert.

3.

Eine Kostenentscheidung, auch betreffend außergerichtliche Kosten, ist nicht veranlasst. Gebühren und Auslagen werden nicht erhoben (§ 25 Abs. 1 GNotKG).

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