Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Gericht bestätigt Zustimmungserfordernis bei Wohnungsverkauf: Beschluss der Eigentümergemeinschaft notwendig
- Hintergrund des Falls: Unklare Formulierung im Grundbuch sorgt für Streit
- Verkaufsversuch und Ablehnung durch das Grundbuchamt: Formelle Hürden beim Eigentümerwechsel
- Beschwerde vor dem Kammergericht: Käuferin sieht formlose Zustimmungen als ausreichend an
- Entscheidung des Kammergerichts: Formeller Beschluss der WEG ist zwingend erforderlich
- Auslegung des Zustimmungsvorbehalts: Gemeinschaftliche Angelegenheit und Verwaltungsakt
- Rechtliche Begründung: § 12 WEG und Eintragung im Grundbuch sind maßgeblich
- Zulassung der Rechtsbeschwerde: Klärungsbedarf in der Rechtsfrage
- Bedeutung für Betroffene: Klarheit und Handlungsempfehlungen für Wohnungseigentümer und Käufer
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Praxistipps für Käufer und Verkäufer von Eigentumswohnungen beim Thema Zustimmungsvorbehalt
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was genau bedeutet ein Zustimmungsvorbehalt bei Wohnungseigentum für mich als Eigentümer?
- Wie kann ich herausfinden, ob ein Zustimmungsvorbehalt für meine Wohnung im Grundbuch eingetragen ist?
- Welche Form kann die Zustimmung zum Verkauf meiner Wohnung haben (z.B. Beschluss der Eigentümerversammlung, schriftliche Zustimmung aller Eigentümer)?
- Was passiert, wenn die Eigentümergemeinschaft meine Verkaufspläne ablehnt? Welche Rechte habe ich dann?
- Kann ein Zustimmungsvorbehalt auch für die Vermietung meiner Wohnung gelten, und wenn ja, welche Besonderheiten sind dabei zu beachten?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: KG (Kammergericht)
- Datum: 30.01.2025
- Aktenzeichen: 1 W 21/24
- Verfahrensart: Beschwerdeverfahren
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Grundbuchrecht
- Beteiligte Parteien:
- Beteiligte zu 1: Eigentümerin des Wohnungseigentums.
- Beteiligte zu 2: Erwerberin des Wohnungseigentums.
- Um was ging es?
- Sachverhalt: Die Beteiligte zu 1 ist Eigentümerin von Wohnungseigentum. Im Grundbuch ist ein Zustimmungsvorbehalt für die Veräußerung eingetragen. Die Beteiligten einigten sich über die Auflassung des Wohnungseigentums an die Beteiligte zu 2. Einige Wohnungseigentümer erteilten ihre Zustimmung. Der Notar beantragte die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.
- Kern des Rechtsstreits: Die Entscheidung über eine Beschwerde im Zusammenhang mit einem Wohnungseigentumsverkauf, bei dem ein Zustimmungsvorbehalt im Grundbuch eingetragen ist.
- Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Beschwerde wurde zurückgewiesen. Die Rechtsbeschwerde wurde zugelassen.
Der Fall vor Gericht
Gericht bestätigt Zustimmungserfordernis bei Wohnungsverkauf: Beschluss der Eigentümergemeinschaft notwendig
Das Kammergericht Berlin (KG) hat mit Beschluss vom 30. Januar 2025 (Az.: 1 W 21/24) entschieden, dass ein im Grundbuch eingetragener Zustimmungsvorbehalt zur Veräußerung einer Eigentumswohnung die Zustimmung der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft durch einen entsprechenden Beschluss erfordert. Damit wies das Gericht die Beschwerde einer Wohnungskäuferin zurück, die ohne einen solchen Beschluss in das Grundbuch eingetragen werden wollte. Der Fall wirft ein Schlaglicht auf die Bedeutung und Auslegung von Zustimmungsklauseln im Wohnungseigentumsrecht und deren Auswirkungen auf den Immobilienverkauf.
Hintergrund des Falls: Unklare Formulierung im Grundbuch sorgt für Streit
Dem Fall lag ein Wohnungskauf in Berlin zugrunde. Im Grundbuch der betroffenen Eigentumswohnung war ein sogenannter Zustimmungsvorbehalt eingetragen. Dieser besagte, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung und Vermietung seiner Wohnung der „Zustimmung der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer“ bedarf. Die Teilungserklärung, die dem Grundbucheintrag zugrunde lag, präzisierte dies dahingehend, dass die Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden dürfe. Als wichtige Gründe wurden „begründete Zweifel an der Erfüllung der dem Wohnungseigentümer obliegenden finanziellen Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft oder an einer reibungslosen Einfügung in die Gemeinschaft der Miteigentümer“ genannt.
Verkaufsversuch und Ablehnung durch das Grundbuchamt: Formelle Hürden beim Eigentümerwechsel
Die Eigentümerin der Wohnung hatte diese an eine Käuferin verkauft. Einige Wohnungseigentümer hatten dem Verkauf individuell zugestimmt. Der Notar beantragte daraufhin die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung jedoch ab. Es argumentierte, dass die Zustimmung der „übrigen Wohnungseigentümer“ nur durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung oder durch einstimmige schriftliche Zustimmung aller übrigen Eigentümer erfolgen könne. Da beides nicht vorlag, forderte das Grundbuchamt die Vorlage entsprechender Nachweise.
Beschwerde vor dem Kammergericht: Käuferin sieht formlose Zustimmungen als ausreichend an
Gegen diese Entscheidung des Grundbuchamtes legten sowohl die Verkäuferin als auch die Käuferin Beschwerde beim Kammergericht ein. Sie argumentierten, dass die vorliegenden individuellen Zustimmungserklärungen einzelner Wohnungseigentümer ausreichend seien, um den Zustimmungsvorbehalt zu erfüllen. Sie sahen keine Notwendigkeit für einen formellen Beschluss der Eigentümergemeinschaft.
Entscheidung des Kammergerichts: Formeller Beschluss der WEG ist zwingend erforderlich
Das Kammergericht wies die Beschwerde jedoch zurück und bestätigte die Auffassung des Grundbuchamtes. Das Gericht stellte klar, dass der im Grundbuch eingetragene Zustimmungsvorbehalt die förmliche Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch einen Beschluss erfordert. Die Richter betonten, dass die Formulierung „Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer“ zwar interpretationsbedürftig sei, jedoch im Kontext des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) auszulegen sei.
Auslegung des Zustimmungsvorbehalts: Gemeinschaftliche Angelegenheit und Verwaltungsakt
Das Kammergericht führte aus, dass die Prüfung und Erteilung der Zustimmung zu einer Veräußerung eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellt. Diese Aufgabe obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Ganzes. Das Gericht verwies auf die Rechtsprechung des BGH, wonach die Entscheidung über die Zustimmung eine gemeinschaftliche Angelegenheit ist und im Innenverhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt werden muss. Daher sei ein Beschluss der Eigentümerversammlung oder ein einstimmiger Beschluss im schriftlichen Verfahren erforderlich, um den Zustimmungsvorbehalt wirksam zu erfüllen. Individuelle Zustimmungen einzelner Eigentümer reichen demnach nicht aus.
Rechtliche Begründung: § 12 WEG und Eintragung im Grundbuch sind maßgeblich
Das Gericht stützte seine Entscheidung auf § 12 Abs. 1 WEG, der die Vereinbarung eines Zustimmungsvorbehalts als Inhalt des Sondereigentums zulässt. Weiterhin verwies das KG auf § 20 der Grundbuchordnung (GBO), wonach die Eintragung einer Auflassung nur erfolgen darf, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist. Solange die notwendige Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlt, sei die Auflassung nicht wirksam im Sinne von § 12 Abs. 3 S. 1 WEG. Das Grundbuchamt habe daher zu Recht auf das fehlende Zustimmungserfordernis hingewiesen.
Zulassung der Rechtsbeschwerde: Klärungsbedarf in der Rechtsfrage
Das Kammergericht ließ die Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof zu. Dies begründete das Gericht mit der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfrage und der Notwendigkeit einer höchstrichterlichen Klärung, insbesondere im Hinblick auf die Auslegung von Zustimmungsvorbehalten und die formellen Anforderungen an deren Erfüllung. Es bleibt daher abzuwarten, ob der BGH die Entscheidung des Kammergerichts bestätigen oder aufheben wird.
Bedeutung für Betroffene: Klarheit und Handlungsempfehlungen für Wohnungseigentümer und Käufer
Die Entscheidung des Kammergerichts hat erhebliche Bedeutung für Wohnungseigentümer und potentielle Käufer von Eigentumswohnungen, bei denen ein Zustimmungsvorbehalt im Grundbuch eingetragen ist.
Für Verkäufer und Käufer: Formelle Anforderungen beachten
Verkäufer und Käufer sollten vor Vertragsabschluss genau prüfen, ob ein Zustimmungsvorbehalt im Grundbuch eingetragen ist. Ist dies der Fall, muss die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft in der korrekten Form eingeholt werden. Dies bedeutet in der Regel, dass ein Beschluss in der Eigentümerversammlung gefasst werden muss. Es empfiehlt sich, dies frühzeitig zu initiieren und die notwendigen Schritte mit der Hausverwaltung und den Miteigentümern abzustimmen. Formlose individuelle Zustimmungen reichen in der Regel nicht aus und können die Grundbucheintragung verzögern oder sogar verhindern.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften: Verwaltungsaufwand und Entscheidungsprozesse
Wohnungseigentümergemeinschaften müssen sich der Verantwortung und des Verwaltungsaufwands bewusst sein, der mit einem Zustimmungsvorbehalt einhergeht. Die Prüfung der Zustimmung und die Beschlussfassung erfordern Zeit und Ressourcen. Es ist ratsam, klare Kriterien und Verfahren für die Zustimmungserteilung festzulegen, um den Prozess zu vereinfachen und Streitigkeiten zu vermeiden. Die Entscheidung des Kammergerichts unterstreicht die Bedeutung der formal korrekten Beschlussfassung in Wohnungseigentümergemeinschaften und die Notwendigkeit, Zustimmungsvorbehalte ernst zu nehmen. Die Entscheidung schafft mehr Rechtssicherheit für alle Beteiligten, indem sie die formellen Anforderungen an die Zustimmungserteilung präzisiert.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil stellt klar, dass die Zustimmung zur Veräußerung einer Eigentumswohnung durch einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen muss, nicht durch individuelle Erklärungen einzelner Eigentümer. Auch wenn in der Teilungserklärung von der „Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer“ die Rede ist, ist damit ein Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung gemeint. Die Prüfung und Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung wird als Verwaltungsmaßnahme des gemeinschaftlichen Eigentums angesehen, die der Eigentümergemeinschaft als rechtsfähige Einheit obliegt und nicht den einzelnen Eigentümern individuell.
Praxistipps für Käufer und Verkäufer von Eigentumswohnungen beim Thema Zustimmungsvorbehalt
Der Zustimmungsvorbehalt im Wohnungseigentumsrecht kann den Verkauf einer Eigentumswohnung erheblich verzögern oder sogar verhindern. Das Urteil des Kammergerichts Berlin verdeutlicht die Notwendigkeit, sich frühzeitig mit dieser Klausel auseinanderzusetzen. Für Käufer und Verkäufer bedeutet dies, proaktiv zu handeln und die rechtlichen Rahmenbedingungen genau zu prüfen, um unerwartete Hindernisse zu vermeiden.
Tipp 1: Grundbuchauszug vor Kaufinteresse prüfen
Prüfen Sie als Kaufinteressent vor der ersten Kontaktaufnahme mit dem Verkäufer den aktuellen Grundbuchauszug der Wohnung. Ein Zustimmungsvorbehalt ist in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Fordern Sie diesen beim Verkäufer an oder beantragen Sie ihn selbst beim Grundbuchamt.
Tipp 2: Teilungserklärung auf Details untersuchen
Ist ein Zustimmungsvorbehalt im Grundbuch vermerkt, fordern Sie unbedingt die Teilungserklärung an und lesen Sie die entsprechende Passage genau. Hier finden Sie Details zu den Gründen für eine mögliche Ablehnung der Zustimmung und zum Verfahren.
Tipp 3: Verkäufer: Zustimmungsprozess frühzeitig einleiten
Sind Sie Verkäufer, prüfen Sie vor der Vermarktung Ihrer Wohnung Grundbuch und Teilungserklärung auf einen Zustimmungsvorbehalt. Leiten Sie den Prozess zur Einholung der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft frühzeitig ein, idealerweise parallel zur Käufersuche, um Verzögerungen zu vermeiden.
Tipp 4: Formellen Beschluss der Eigentümergemeinschaft einholen
Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollten sicherstellen, dass die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft durch einen formellen Beschluss erfolgt. Informelle Zustimmungen einzelner Eigentümer reichen nicht aus und sind rechtlich nicht wirksam.
Tipp 5: „Wichtige Gründe“ für Ablehnung kennen und berücksichtigen
Die Teilungserklärung definiert oft „wichtige Gründe“, aus denen die Zustimmung verweigert werden kann (z.B. finanzielle Situation des Käufers, Befürchtungen hinsichtlich der Integration in die Gemeinschaft). Käufer sollten diese Kriterien kennen und Verkäufer sollten im Vorfeld prüfen, ob solche Gründe gegen den potenziellen Käufer vorliegen könnten, um die Chancen auf Zustimmung realistisch einzuschätzen.
Tipp 6: Rechtlichen Rat einholen
Bei Unklarheiten oder Problemen mit dem Zustimmungsvorbehalt sollten sowohl Käufer als auch Verkäufer frühzeitig rechtlichen Rat bei einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht oder einem Notar einholen. Dies hilft, Fehler zu vermeiden und die Transaktion rechtssicher zu gestalten.
⚠️ ACHTUNG: Ohne formelle Zustimmung kein Eigentumswechsel!
Ignorieren Sie den Zustimmungsvorbehalt nicht! Ohne die formelle Zustimmung der Eigentümergemeinschaft kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch verweigert werden, selbst wenn Käufer und Verkäufer sich einig sind. Der Kaufvertrag ist zwar wirksam, der Eigentumsübergang aber blockiert.
✅ Checkliste: Zustimmungsvorbehalt beim Wohnungskauf
- Grundbuchauszug auf Zustimmungsvorbehalt prüfen
- Teilungserklärung auf Details und Ablehnungsgründe prüfen
- Formellen Beschluss der Eigentümergemeinschaft sicherstellen
- Fristen für Zustimmungsprozess einplanen
- Rechtlichen Rat bei Unklarheiten einholen
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was genau bedeutet ein Zustimmungsvorbehalt bei Wohnungseigentum für mich als Eigentümer?
Ein Zustimmungsvorbehalt bei Wohnungseigentum bedeutet, dass Sie als Eigentümer vor dem Verkauf Ihrer Wohnung die Zustimmung einer bestimmten Partei einholen müssen. Diese Partei kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) oder in manchen Fällen ein Verwalter sein. Der Zustimmungsvorbehalt dient dazu, die Interessen der Gemeinschaft zu schützen und sicherzustellen, dass der neue Eigentümer zuverlässig und solvent ist.
Wichtige Aspekte:
- Zustimmungspflicht: Sie müssen die Zustimmung einholen, bevor Sie Ihre Wohnung verkaufen können. Ohne diese Zustimmung ist der Verkauf nicht rechtsgültig.
- Grundbuch: Der Zustimmungsvorbehalt muss im Grundbuch eingetragen sein, um wirksam zu sein.
- Verweigerung der Zustimmung: Die Zustimmung kann nur aus wichtigen Gründen verweigert werden, wie z.B. wenn der Käufer finanziell oder persönlich unzuverlässig erscheint.
Praktische Konsequenzen:
- Verkaufshindernisse: Ohne Zustimmung kann der Verkauf nicht abgeschlossen werden.
- Rechtliche Schritte: Wenn die Zustimmung verweigert wird, können rechtliche Schritte erforderlich sein, um die Zustimmung zu erzwingen oder die Entscheidung anzufechten.
Beispiel: Stellen Sie sich vor, Sie möchten Ihre Wohnung in einer WEG verkaufen. Bevor Sie den Verkauf abschließen können, müssen Sie die Zustimmung der Gemeinschaft einholen. Wenn die Gemeinschaft Bedenken hinsichtlich des Käufers hat, kann sie die Zustimmung verweigern. In diesem Fall müssen Sie prüfen, ob die Verweigerung rechtlich gerechtfertigt ist oder ob Sie rechtliche Schritte einleiten müssen.
Wie kann ich herausfinden, ob ein Zustimmungsvorbehalt für meine Wohnung im Grundbuch eingetragen ist?
Um herauszufinden, ob ein Zustimmungsvorbehalt für Ihre Wohnung im Grundbuch eingetragen ist, müssen Sie das Grundbuch einsehen. Hier sind die Schritte, die Sie unternehmen können:
- Grundbuchamt aufsuchen: Sie können das zuständige Grundbuchamt aufsuchen und dort einen Antrag auf Einsicht in das Grundbuch stellen. Dazu müssen Sie ein berechtigtes Interesse darlegen, was in der Regel der Fall ist, wenn Sie Eigentümer oder potenzieller Käufer der Immobilie sind.
- Inhalt des Grundbuchs: Das Grundbuch besteht aus mehreren Abteilungen. Der Zustimmungsvorbehalt könnte in der ersten Abteilung (Eigentümerverhältnisse) oder der zweiten Abteilung (Lasten und Beschränkungen) eingetragen sein. Typische Formulierungen für einen Zustimmungsvorbehalt könnten lauten: „Zustimmung des [Name der zustimmungsberechtigten Person oder Institution] erforderlich“ oder ähnlich.
- Grundbuchauszug beantragen: Sie können einen Grundbuchauszug beantragen, der Ihnen die aktuellen Eintragungen zeigt. Dieser Auszug gibt Ihnen Auskunft über den Eigentümer, mögliche Belastungen und Rechte Dritter.
- Online-Einsicht: In einigen Bundesländern ist es auch möglich, das Grundbuch online einzusehen, nachdem Sie sich registriert haben und ein berechtigtes Interesse nachgewiesen haben.
Wenn Sie unsicher sind, ob ein Zustimmungsvorbehalt besteht, oder weitere Informationen benötigen, können Sie sich an das zuständige Grundbuchamt wenden, um genauere Auskünfte zu erhalten.
Welche Form kann die Zustimmung zum Verkauf meiner Wohnung haben (z.B. Beschluss der Eigentümerversammlung, schriftliche Zustimmung aller Eigentümer)?
Die Zustimmung zum Verkauf einer Wohnung kann in verschiedenen Formen erfolgen, abhängig von den spezifischen Anforderungen im Grundbuch oder in der Teilungserklärung. Hier sind einige gängige Formen der Zustimmung:
- Beschluss der Eigentümerversammlung: In manchen Fällen kann ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich sein, insbesondere wenn es um bauliche Veränderungen oder andere Angelegenheiten geht, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Solche Beschlüsse werden in der Regel durch eine einfache Mehrheit oder eine qualifizierte Mehrheit gefasst, je nach Art der Entscheidung.
- Schriftliche Zustimmung aller Eigentümer: In einigen Fällen kann eine schriftliche Zustimmung aller betroffenen Eigentümer erforderlich sein. Dies ist besonders relevant, wenn es um spezifische Rechte oder Zustimmungsvorbehalte geht, die im Grundbuch oder in der Teilungserklärung festgelegt sind.
- Zustimmungsvorbehalt: Manchmal ist ein Zustimmungsvorbehalt im Grundbuch oder in der Teilungserklärung festgelegt. Dies bedeutet, dass der Verkauf der Wohnung nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder bestimmter Personen erfolgen kann. Die Form dieser Zustimmung kann je nach Vereinbarung variieren.
Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Anforderungen an die Form der Zustimmung von den spezifischen Regelungen im Grundbuch oder in der Teilungserklärung abhängen. Daher sollte man sich über die individuellen Bedingungen informieren, um sicherzustellen, dass der Verkauf rechtskonform abläuft.
Was passiert, wenn die Eigentümergemeinschaft meine Verkaufspläne ablehnt? Welche Rechte habe ich dann?
Wenn die Eigentümergemeinschaft (WEG) Ihre Verkaufspläne ablehnt, geschieht dies in der Regel aufgrund eines Zustimmungsvorbehalts, der in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung festgelegt ist. Dieser Vorbehalt erfordert, dass der Verkauf einer Wohnung der Zustimmung der anderen Eigentümer oder eines Dritten, oft des Verwalters, bedarf. Die Zustimmung darf nur aus wichtigen Gründen verweigert werden, wie z.B. finanzielle Unzuverlässigkeit des Käufers oder eine Nutzung, die gegen die Gemeinschaftsordnung verstößt.
Rechtliche Schritte bei unberechtigter Ablehnung:
- Begründung anfordern: Sie können vom Verwalter oder der WEG eine Begründung für die Ablehnung verlangen.
- Klage auf Zustimmungserteilung: Wenn Sie die Ablehnung für unberechtigt halten, können Sie beim zuständigen Amtsgericht Klage auf Zustimmungserteilung einreichen. Das Gericht kann die Zustimmung ersetzen, wenn die Ablehnung ungerechtfertigt ist.
- Schadensersatzforderungen: Falls die Ablehnung unberechtigt war und Ihnen dadurch ein Schaden entstanden ist, können Sie Schadensersatzansprüche geltend machen.
Wichtige Punkte zu beachten:
- Veräußerungsbeschränkung: Diese muss im Grundbuch eingetragen sein, um rechtswirksam zu sein.
- Gerichtliche Überprüfung: Gerichte prüfen, ob die Ablehnung berechtigt ist und ob die Interessen der Gemeinschaft tatsächlich gefährdet sind.
Kann ein Zustimmungsvorbehalt auch für die Vermietung meiner Wohnung gelten, und wenn ja, welche Besonderheiten sind dabei zu beachten?
Ein Zustimmungsvorbehalt kann sich auch auf die Vermietung einer Wohnung beziehen. Dies bedeutet, dass der Eigentümer die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer einholen muss, bevor er seine Wohnung vermietet. Solche Vorbehalte sind oft in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung festgelegt und dienen dazu, das Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft zu verhindern.
Besonderheiten bei der Vermietung
- Erforderliche Informationen: Der Eigentümer muss den anderen Wohnungseigentümern Informationen über den Mieter zur Verfügung stellen, wie z.B. Name, Beruf, Familienstand, Wohnanschrift und die Zahl der einziehenden Personen. Diese Informationen sind erforderlich, um zu prüfen, ob wichtige Gründe gegen die Vermietung vorliegen.
- Keine Vorlage des Mietvertrags: Die Vorlage des Mietvertrags ist nicht erforderlich. Der BGH hat entschieden, dass die Nichtvorlage des Mietvertrags kein Grund zur Verweigerung der Zustimmung ist.
- Wichtige Gründe zur Verweigerung: Eine Zustimmung kann nur aus wichtigen Gründen verweigert werden. Dazu gehören z.B. die Überbelegung der Wohnung, die Unfähigkeit des Mieters, sich in die Gemeinschaft einzufügen, oder finanzielle Bedenken hinsichtlich der Zahlungsfähigkeit des Mieters.
- Rechte des Eigentümers: Der Eigentümer hat das Recht, die Zustimmung zu verlangen, wenn keine wichtigen Gründe vorliegen. Er bleibt jedoch verpflichtet, sicherzustellen, dass sein Mieter die Regeln der Gemeinschaft beachtet.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Zustimmungsvorbehalt
Ein Zustimmungsvorbehalt im Wohnungseigentumsrecht ist eine Vereinbarung, die in der Teilungserklärung festgelegt und im Grundbuch eingetragen wird. Er bewirkt, dass die Veräußerung einer Eigentumswohnung nur mit Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft wirksam ist. Diese Regelung basiert auf § 12 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), der die Beschränkung der Veräußerung von Wohnungseigentum ermöglicht. Der Zustimmungsvorbehalt dient dem Schutz der Eigentümergemeinschaft vor unerwünschten neuen Miteigentümern.
Beispiel: Eine Eigentümerin möchte ihre Wohnung verkaufen. Aufgrund des eingetragenen Zustimmungsvorbehalts kann der Eigentumsübergang im Grundbuch jedoch erst vollzogen werden, nachdem die Eigentümergemeinschaft in einer Versammlung durch einen Beschluss zugestimmt hat.
Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Zusammenschluss aller Eigentümer in einer Wohnanlage, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als rechtsfähige Gemeinschaft anerkannt ist. Sie besitzt eine eigene Rechtspersönlichkeit und kann Rechte erwerben sowie Verbindlichkeiten eingehen. Gemäß § 9a WEG verwaltet die Gemeinschaft das gemeinschaftliche Eigentum und trifft Entscheidungen durch Beschlüsse in der Eigentümerversammlung. Die Gemeinschaft wird nach außen durch den Verwalter vertreten.
Beispiel: Die Wohnungseigentümergemeinschaft einer Anlage mit 20 Wohnungen beschließt in einer ordnungsgemäß einberufenen Versammlung mit Mehrheit, ob sie der Veräußerung einer Wohnung an einen neuen Käufer zustimmt.
Auflassung
Die Auflassung ist die notarielle Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang eines Grundstücks oder Wohnungseigentums. Sie stellt gemäß § 925 BGB die dingliche Einigung dar, die neben dem schuldrechtlichen Kaufvertrag für die Eigentumsübertragung erforderlich ist. Die Auflassung muss zwingend notariell beurkundet werden und ist Voraussetzung für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.
Beispiel: Nachdem Verkäuferin und Käuferin eines Wohnungseigentums den Kaufvertrag geschlossen haben, erklären sie vor dem Notar die Auflassung, indem sie ausdrücklich vereinbaren, dass das Eigentum von der Verkäuferin auf die Käuferin übergehen soll.
Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das von den Amtsgerichten (Grundbuchämtern) geführt wird und die Eigentumsverhältnisse und Belastungen von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten wie Wohnungseigentum dokumentiert. Es besteht gemäß Grundbuchordnung (GBO) aus dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen, in denen Eigentümer, Belastungen und Grundpfandrechte eingetragen werden. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben (§ 892 BGB).
Beispiel: Im vorliegenden Fall ist im Grundbuch neben der Eigentümerin auch der Zustimmungsvorbehalt zur Veräußerung eingetragen, was bedeutet, dass bei jedem Verkauf die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft eingeholt werden muss.
Beschwerdeverfahren
Das Beschwerdeverfahren im Grundbuchrecht ist ein Rechtsmittelverfahren, mit dem Beteiligte Entscheidungen des Grundbuchamts anfechten können. Es ist in den §§ 71-80 Grundbuchordnung (GBO) geregelt. Die Beschwerde ist beim Grundbuchamt oder direkt beim Beschwerdegericht (meist Landgericht) einzulegen. Gegen Entscheidungen des Beschwerdegerichts ist unter bestimmten Voraussetzungen die Rechtsbeschwerde zum Oberlandesgericht möglich.
Beispiel: Im vorliegenden Fall wurde die Eintragung der neuen Eigentümerin im Grundbuch abgelehnt, woraufhin Beschwerde eingelegt wurde. Das Kammergericht als Beschwerdegericht wies diese zurück, ließ aber die Rechtsbeschwerde zu.
Verwaltungsmaßnahme
Eine Verwaltungsmaßnahme im Wohnungseigentumsrecht bezeichnet Handlungen zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Nach §§ 18-20 WEG unterscheidet man zwischen ordnungsmäßiger Verwaltung (Mehrheitsbeschluss), Maßnahmen, die einer qualifizierten Mehrheit bedürfen, und solchen, die Einstimmigkeit erfordern. Die Prüfung und Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung einer Eigentumswohnung zählt zu den Verwaltungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums.
Beispiel: Die Entscheidung über die Zustimmung zum Verkauf einer Wohnung ist eine Verwaltungsmaßnahme, die durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft erfolgen muss und nicht durch individuelle Erklärungen einzelner Eigentümer ersetzt werden kann.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 12 Abs. 1 und 3 S. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Diese Norm erlaubt es, dass Wohnungseigentümer für die Veräußerung ihres Wohnungseigentums die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder Dritter benötigen können, wenn dies vereinbart wurde. Ohne diese Zustimmung ist die Übertragung des Wohnungseigentums gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtlich unwirksam. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Hier ist im Grundbuch ein Zustimmungsvorbehalt eingetragen, daher ist die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich, damit die Auflassung an die Käuferin wirksam wird und im Grundbuch eingetragen werden kann.
- § 20 Grundbuchordnung (GBO): Diese Vorschrift bestimmt, dass das Grundbuchamt eine Eigentumsänderung nur eintragen darf, wenn die erforderliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer und alle weiteren notwendigen Voraussetzungen für die Eintragung vorliegen. Dazu gehört auch die im Wohnungseigentumsrecht vorgesehene Zustimmung zur Veräußerung, wenn diese vereinbart wurde. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Grundbuchamt muss prüfen, ob die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft in der korrekten Form vorliegt, bevor es die Käuferin als neue Eigentümerin im Grundbuch eintragen kann.
- § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 Grundbuchordnung (GBO): Diese Regelung ermöglicht es dem Grundbuchamt, eine sogenannte Zwischenverfügung zu erlassen, wenn ein behebbares Eintragungshindernis besteht. Ein solches Hindernis liegt vor, wenn für die beantragte Eintragung noch Unterlagen oder Erklärungen fehlen, wie beispielsweise die erforderliche Zustimmung. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Grundbuchamt hat eine Zwischenverfügung erlassen, weil es die vorgelegten Zustimmungserklärungen in der Form, in der sie eingereicht wurden, nicht als ausreichend erachtete und somit ein Hindernis für die Eintragung sah.
- Vereinbarung über Zustimmungspflicht gemäß § 10 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) i.V.m. Teilungserklärung: Die Grundlage für die Zustimmungspflicht bildet eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, die in der Teilungserklärung oder durch Beschlussfassung getroffen werden kann und gemäß § 10 WEG bindend ist. Diese Vereinbarung legt fest, unter welchen Bedingungen eine Zustimmung zur Veräußerung erforderlich ist und welche Gründe für eine Versagung der Zustimmung relevant sind. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die im Grundbuch eingetragene Zustimmungspflicht basiert auf einer solchen Vereinbarung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft und ist somit für alle aktuellen und zukünftigen Wohnungseigentümer bindend. Die konkreten Bedingungen und Versagungsgründe sind in der Teilungserklärung bzw. der Bezug genommenen Bewilligung festgelegt.
Das vorliegende Urteil
KG – Az.: 1 W 21/24 – Beschluss vom 30.01.2025
* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.
