Skip to content

Teilungserklärung: Definition, häufige Streitfälle und alle Kosten im Überblick

Die Teilungserklärung bildet das rechtliche Fundament jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie regelt die Aufteilung eines Gebäudes in einzelne Eigentumseinheiten und bestimmt die grundlegenden Regelungen für das Zusammenleben der Eigentümer. Ohne eine rechtsgültige Teilungserklärung ist die Bildung von Wohnungseigentum nicht möglich.

✔ Das Wichtigste in Kürze

  • Definition: Die Teilungserklärung ist ein notariell beglaubigtes Dokument, das die rechtliche Grundlage für Wohnungseigentümergemeinschaften bildet
  • Rechtliche Basis: Sie regelt die sachenrechtliche Aufteilung eines Grundstücks in einzelne Eigentumseinheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz
  • Pflichtbestandteile: Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Gemeinschaftsordnung müssen enthalten sein
  • Wirkung: Die Regelungen sind für alle aktuellen und künftigen Eigentümer der Wohnanlage bindend
  • Änderungen: Grundsätzlich ist die Zustimmung aller Eigentümer sowie eine notarielle Beurkundung erforderlich
  • Kosten: Die Gesamtkosten für eine neue Teilungserklärung richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie
  • Streitfälle: Typische Konflikte entstehen bei der Kostenverteilung, baulichen Veränderungen und der Auslegung von Sondernutzungsrechten
Grundrisszeichnung eines modernen Mehrfamilienhauses mit farblich markierten Wohneinheiten in Pastelltönen auf weißem Hintergrund
Ein gelungener Grundriss ist die Basis für erfolgreiches Wohnen (Symbolbild: Midjourney).

Grundlagen der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist eine einseitige, notariell beglaubigte Willenserklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt. Mit ihr wird ein Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt, verbunden mit dem Sondereigentum an bestimmten Wohnungen oder Räumen.

Kernfunktionen:

  • Festlegung der Miteigentumsanteile am Grundstück
  • Definition von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
  • Regelung der Rechte und Pflichten der Eigentümer
  • Bestimmung der Nutzungsrechte
  • Grundlage für die Verwaltung der Wohnanlage

Rechtliche Bedeutung

Die Teilungserklärung erfüllt eine zentrale Rolle im Wohnungseigentumsrecht. Sie wandelt ein normales Grundstück in einzelne, verkaufsfähige Eigentumseinheiten um. Dabei legt sie nicht nur die räumlichen Grenzen fest, sondern regelt auch das Zusammenleben der künftigen Eigentümer. Ohne eine rechtsgültige Teilungserklärung können keine separaten Wohnungsgrundbücher angelegt werden.

„Die Teilungserklärung ist die Verfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie legt die Spielregeln für alle Eigentümer verbindlich fest.“ – Notar Dr. Christian Kotz

Aufbau und Wirkung

Die rechtliche Wirkung der Teilungserklärung entfaltet sich erst mit der Eintragung im Grundbuch. Dabei unterscheidet das Gesetz zwei wesentliche Bereiche:

Die zwei Säulen der Teilungserklärung

BereichInhalt
Sachenrechtlicher TeilAufteilung des Grundstücks, Miteigentumsanteile, Sondereigentum
VereinbarungsteilVerwaltungsregeln, Nutzungsrechte, Kostenverteilung

Diese klare Struktur sorgt dafür, dass alle Eigentümer – auch künftige Käufer – genau wissen, welche Rechte und Pflichten mit ihrem Eigentum verbunden sind.

Außenaufnahme eines modernen Mehrfamilienhauses mit farblich hervorgehobenen Wohnbereichen und gepflegtem Vorgarten
Der Blick von außen verrät die inneren Werte einer Immobilie (Symbolbild: Midjourney).

Inhalt und Aufbau einer Teilungserklärung

Eine rechtsgültige Teilungserklärung muss verschiedene Pflichtbestandteile enthalten. Im Zentrum steht der Aufteilungsplan, der die räumliche Aufteilung des Gebäudes maßstabsgetreu darstellt. Dieser Plan zeigt detailliert, welche Bereiche zum Sondereigentum gehören und welche Flächen gemeinschaftlich genutzt werden.

Pflichtbestandteile im Überblick

DokumentBedeutung
AufteilungsplanMaßstabsgetreue Darstellung aller Wohneinheiten und Gebäudeteile
AbgeschlossenheitsbescheinigungAmtliche Bestätigung der baulichen Eigenständigkeit
GemeinschaftsordnungRegelwerk für das Zusammenleben der Eigentümer
ℹ️ Wichtig zu wissen
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Baubehörde ausgestellt. Sie bestätigt, dass jede Wohneinheit einen separaten Zugang hat und eigenständig nutzbar ist.

Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben der Eigentümer im Detail. Sie enthält Bestimmungen zur Nutzung der Gemeinschaftsflächen, zur Kostentragung und zu den Rechten und Pflichten jedes einzelnen Eigentümers. Besonders wichtig sind dabei die Regelungen zu Sondernutzungsrechten, etwa für Gartenflächen oder Stellplätze, sowie die Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten.

Nahaufnahme einer Teilungserklärung auf einem modernen Holzschreibtisch mit verschwommenem Wohnungsinterieur im Hintergrund
Der erste Schritt zur rechtssicheren Immobilienteilung (Symbolbild: Ideogram).

Häufige Streitfälle und Rechtsprechung

Konflikte rund um die Teilungserklärung entstehen oft durch unklare Formulierungen oder fehlerhafte Zuordnungen. Die häufigsten Auseinandersetzungen drehen sich dabei um drei Kernbereiche:

Häufige Streitfälle und Rechtsprechung

Konflikte rund um die Teilungserklärung entstehen oft durch unklare Formulierungen oder fehlerhafte Zuordnungen. Die häufigsten Auseinandersetzungen drehen sich dabei um drei Kernbereiche:

Die häufigsten Streitpunkte

  • Unklare Kostenverteilung bei Sanierungen
  • Fehlende Regelungen zu Sondernutzungsrechten
  • Streit um bauliche Veränderungen

Besonders problematisch sind fehlerhafte Zuordnungen von Gebäudeteilen. Solche Fehler können weitreichende Folgen haben. Um dies zu vermeiden, sollten Eigentümer die Teilungserklärung vor dem Kauf sorgfältig prüfen und im Zweifel rechtlichen Rat einholen. Der Notar erstellt die Teilungserklärung auf Grundlage der vom Eigentümer bereitgestellten Angaben und ist für deren inhaltliche Richtigkeit nicht verantwortlich.

Kernprobleme in der Praxis

StreitfallTypische UrsacheHäufige Lösungswege
KostenverteilungUnklare Verteilungsschlüssel bei SanierungenMehrheitsbeschluss der Eigentümer
Bauliche VeränderungenFehlende oder unklare ZustimmungserfordernisseGerichtliche Klärung der Befugnisse
SondernutzungsrechteUngenaue Abgrenzung der NutzungsbereicheKlarstellende Vereinbarung aller Eigentümer
Fenster und BalkoneFalsche Zuordnung zum SondereigentumAuslegung nach gesetzlichen Vorgaben
NutzungszweckänderungUnzulässige Umwandlung von Gewerbe in WohnraumZustimmung aller Eigentümer erforderlich
GemeinschaftsflächenStreit über Nutzungsrechte und KostentragungBeschluss der Eigentümerversammlung
InstandhaltungspflichtenUnklare Zuständigkeiten bei ReparaturenRegelung durch Verwalter oder Gericht
ℹ️ Praxistipp
Viele dieser Streitfälle lassen sich durch eine sorgfältige Prüfung der Teilungserklärung vor dem Immobilienkauf vermeiden. Bei Unklarheiten sollte frühzeitig rechtlicher Rat eingeholt werden.

Die Rechtsprechung hat für diese Streitfälle klare Leitlinien entwickelt. Grundsätzlich gilt: Regelungen, die gegen zwingendes Recht verstoßen, sind nichtig. Die übrigen Bestimmungen der Teilungserklärung bleiben davon aber unberührt.

Hochwertiges Architekturmodell aus Holz mit abnehmbaren Etagen auf einer Holzplatte
Ein Modell macht komplexe Strukturen begreifbar (Symbolbild: Midjourney).

Kosten der Teilungserklärung im Überblick

Die Kosten für eine Teilungserklärung setzen sich aus verschiedenen Positionen zusammen. Die Höhe richtet sich dabei hauptsächlich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Für die Kostenkalkulation ist besonders wichtig: Neben den Notarkosten fallen weitere Gebühren an.

Kostenübersicht für eine Teilungserklärung

PositionKostenrahmenBemerkung
Notarielle Beglaubigung100 - 200 €Grundgebühr
Notarielle BeurkundungNach GeschäftswertAbhängig vom Immobilienwert
Abgeschlossenheitsbescheinigung100 - 300 € (oder höher)Abhängig von Bundesland und Aufwand
Aufteilungsplan200 - 500 €Je nach Gebäudegröße
GrundbucheintragungNach GeschäftswertAbhängig vom Immobilienwert

Wichtig zu wissen

Die genauen Kosten können nur durch einen Notar ermittelt werden, da sie sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) richten und vom konkreten Einzelfall abhängen.

Die Kostentragung erfolgt üblicherweise durch den Eigentümer, der die Teilung veranlasst. Bei späteren Änderungen der Teilungserklärung können die Kosten auch auf die Eigentümergemeinschaft umgelegt werden.

Bestehende Teilungserklärung ändern

Eine bestehende Teilungserklärung zu ändern, stellt hohe rechtliche Anforderungen. Grundsätzlich müssen alle Eigentümer einer Änderung zustimmen. Dies gilt besonders für Eingriffe in das Sondereigentum oder die Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln.

Der Weg zur Änderung führt dabei immer über den Notar. Dieser prüft die formellen Voraussetzungen und bereitet die notwendigen Dokumente vor. Besonders wichtig: Auch die Grundbucheintragung muss angepasst werden.

ℹ️ Checkliste für Änderungen

  • Schriftliche Zustimmung aller Eigentümer einholen
  • Notarielle Beurkundung der Änderung
  • Prüfung der Genehmigungspflicht durch die Baubehörde
  • Anpassung des Aufteilungsplans bei baulichen Änderungen
  • Eintragung im Grundbuch

Die Kosten für Änderungen einer Teilungserklärung sind in der Regel von denjenigen Eigentümern zu tragen, die von der Änderung profitieren. Abweichende Vereinbarungen können durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft getroffen werden, sofern sie den gesetzlichen Vorgaben des § 16 WEG entsprechen.

Architekt bespricht mit Bauträger und Vermesser Baupläne auf einer Baustelle im Morgenlicht
Professionelle Planung ist der Schlüssel zur erfolgreichen Immobilienteilung (Symbolbild: Ideogram).

ℹ️ Aktuelle Änderungen 2025 im Wohnungseigentumsrecht

Neue Fristen beachten

Die WEG-Reform 2025 bringt wichtige Änderungen für Eigentümer:

Bestehende Teilungserklärungen sollten auf ihre Vereinbarkeit mit den neuen Regelungen geprüft werden. Beispielsweise müssen Veräußerungsbeschränkungen bis 31.12.2025 im Grundbuch eingetragen sein. Nach diesem Datum entfallen diese Beschränkungen automatisch, wenn keine Eintragung erfolgt. Eigentümergemeinschaften sollten daher rechtzeitig tätig werden.

Bauliche Veränderungen

Neue Regelungen erleichtern Modernisierungen:

  • Privilegierte bauliche Veränderungen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden
  • Die Kostentragung bestimmt das spätere Nutzungsrecht
  • Nachträgliche Nutzungsrechte nur durch Kostenbeteiligung möglich

Handlungsbedarf für Eigentümer

Was jetzt zu tun ist:

  • Bestehende Teilungserklärungen auf Eintragungspflichten prüfen
  • Fehlende Grundbucheintragungen nachholen
  • Dokumentation von Beschlüssen verbessern

Tipp: Eigentümergemeinschaften sollten die Übergangszeit bis Ende 2025 nutzen, um ihre Teilungserklärung zu überprüfen und notwendige Anpassungen vorzunehmen.

Innenhof eines modernen Mehrfamilienhauses mit Glasdach und einfallendem Sonnenlicht
Licht von oben schafft Verbindung zwischen den Etagen (Symbolbild: Midjourney).

✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt

  • Wie bekomme ich die Teilungserklärung?
    Eine Teilungserklärung kann man beim Grundbuchamt oder der Hausverwaltung beantragen, wobei für die Erstellung ein Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt benötigt werden.
  • Was genau ist eine Teilungserklärung?
    Die Teilungserklärung ist ein notariell beglaubigtes Dokument, das die Aufteilung eines Grundstücks in Miteigentumsanteile regelt und die Rechte und Pflichten der Eigentümer festlegt.
  • Was geht vor, Grundbuch oder Teilungserklärung?
    Bei Widersprüchen zwischen Grundbuch und Teilungserklärung ist das Grundbuch fehlerhaft und muss berichtigt werden, da die Grundbucheintragung Bezug auf die Teilungserklärung nimmt.
  • Wie viel kostet eine Teilungserklärung?
    Die Gesamtkosten einer Teilungserklärung liegen meist zwischen 1.000-2.000 Euro, wobei die notarielle Beglaubigung 70-140 Euro kostet und weitere Kosten für Aufteilungsplan (200-500 Euro), Abgeschlossenheitsbescheinigung (30-200 Euro) und Grundbucheintragung anfallen. Die genannten Zahlen sind nur Schätzwerte!
  • Wie lange ist eine Teilungserklärung gültig?
    Eine Teilungserklärung ist unbegrenzt gültig, sobald sie notariell beurkundet wurde, kann aber mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden.
  • Wie teilt man ein Haus auf?
    Ein Haus kann durch Realteilung in separate Wohneinheiten aufgeteilt werden, wobei die Bereiche klar voneinander abgegrenzt sein müssen und separate Eingänge benötigen.
  • Kann man eine Wohnung in zwei Teilen teilen?
    Eine Wohnung kann in zwei separate Einheiten aufgeteilt werden, wenn die baulichen Voraussetzungen erfüllt sind und die Behörde eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellt.

Hinweis: Informationen in unserem Internetangebot dienen lediglich Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle rechtliche Beratung auch nicht ersetzen, welche die Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalles berücksichtigt. Ebenso kann sich die aktuelle Rechtslage durch aktuelle Urteile und Gesetze zwischenzeitlich geändert haben. Benötigen Sie eine rechtssichere Auskunft oder eine persönliche Rechtsberatung, kontaktieren Sie uns bitte.

Wie können wir Ihnen helfen?

Gerne können uns Ihr Anliegen in einem persönlichen Gespräch in unseren Kanzleiräumen in Kreuztal, bei einem Hausbesuch bei Ihnen, in einem persönlichen Telefonat oder auch per E-Mail schildern.

Möchten Sie einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt und Notar Dr. Gerd Christian Kotz vereinbaren? Sie können mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in unserer Kanzlei Beurkundungstermine oder Besprechungstermine per Email, Telefon oder Telefax vereinbaren.

Notar Dr. Kotz - Beratung

Rechtstipps und Ratgeber

Interessante Urteile mit notarieller Relevanz

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!