Wertsicherungsklausel in Grundstückskaufvertrag – Unwirksamkeit der Klausel

OLG Rostock – Az.: 3 W 48/12 – Beschluss vom 17.09.2012

Auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss des Landgerichts Rostock vom 20.02.2012 aufgehoben.

Gründe

Auf die zulässige sofortige Beschwerde des Antragstellers war der Beschluss des Landgerichts, mit welchem dieses dem Antragsteller Prozesskostenhilfe versagt hatte, aufzuheben.

Der Antragsteller beabsichtigt im Klagewege eine erhöhte Leibrente aufgrund einer Wertsicherungsklausel in einem Grundstückskaufvertrag durchzusetzen. Hierzu hat er die Bewilligung von Prozesskostenhilfe beantragt. Das Landgericht hat ihm Prozesskostenhilfe versagt, weil es der beabsichtigten Klage keine hinreichende Erfolgsaussicht beigemessen hat. Dabei ist es fehlerhaft von der Unwirksamkeit der vom Antragsteller in Anspruch genommenen Wertsicherungsklausel ausgegangen. Gemäß § 8 Satz 1 PrKG tritt die Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel erst mit rechtskräftiger Feststellung des Verstoßes gegen “dieses Gesetz” ein. Die Rechtswirkungen der Klausel bleiben bis zur Feststellung ihrer Unwirksamkeit durch rechtskräftiges Urteil unberührt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miete, 10. Aufl., § 557b Rn. 23; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 474; Schultz, NZM 2008, 425; Aufderhaar/Jaeger, NZM 2009, 564; Neuhaus, MDR 2010, 848). Dabei gilt § 8 PrKG auch für Altverträge, wenn nicht vor dem 13.09.2007 die Genehmigung des Vertrages bzw. ein Negativattest beantragt worden ist (§ 9 Abs. 2 PrKG). Eine Genehmigung der streitgegenständlichen Wertsicherungsklausel ist nicht beantragt worden.

Dem folgend ist die Klausel in § 2 des Vertrages als wirksam zu behandeln und eine Anpassung der Leibrente auf 75 % der für H. festzustellenden Vergleichsmiete vorzunehmen. Allerdings bietet der Vortrag des Antragstellers in Anbetracht des Bestreitens durch den Antragsgegner nur wenig Substanz dazu, welche Mieten in H. für Wohnungen vergleichbarer Art, Ausstattung, Beschaffenheit, Größe und Lage innerhalb der letzten vier Jahre neu vereinbart oder geändert worden sind. Da der Vertrag in § 2 die Wertsicherung ausdrücklich an das Vergleichsmietensystem koppeln will, wird bei der Bestimmung der Vergleichsmiete auf die entsprechende Definition in § 558 Abs. 2 BGB zurückzugreifen sein. Hierzu bedarf es eines weitergehenden Sachvortrages des Antragstellers, um dem Gericht hinreichende Anknüpfungstatsachen für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zur Verfügung zu stellen. Die alleinige Bezugnahme auf ein konkret benanntes Mietverhältnis reicht hierfür jedenfalls nicht aus.