Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt – Az.: 5 Wx 3/19 – Beschluss vom 21.03.2019
Die Beschwerde der Kostenschuldnerin gegen den Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Stendal vom 7. August 2018 wird zurückgewiesen.
Die Kostenschuldnerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Gründe
A.
Der damalige Eigentümer des im Grundbuch von S. Bl. … verzeichneten und mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks beauftragte am 3. Mai 2016 einen Makler mit der Vermittlung des Verkaufes dieses Grundstücks, möglichst zum Preise von 195.000 €. Der Makler gab ein Exposé über das Grundstück heraus, in dem dieser Kaufpreis genannt wurde. Im August 2016 richtete die Kostenschuldnerin ein Schreiben an den Makler, in dem es heißt: „Bitte beauftragen sie einen Notar mit dem Entwurf des Kaufvertrages nach üblichem Muster mit Grundstücks- und Gebäudewert, Küchen im Kaufpreis enthalten, Mietkautionen, Nebenkostenabrechnung. … Der Notar benötigt für den Entwurf ohnehin einen Grundbuchauszug. Den soll er bitte elektronisch erfordern und uns sodann eine Abschrift faxen, da unsere Bank einen solchen fordert.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die von dem Kostengläubiger zu den Akten gegebene Ablichtung des Schreibens (Bl. 5 d. A.) verwiesen. Der Makler wandte sich daraufhin an den Kostengläubiger und bat ihn den Vertrag zu entwerfen sowie einen Beurkundungstermin anzuberaumen. Am 17. August 2016 übersandte der Kostengläubiger dem Grundstückseigentümer und der Kostenschuldnerin einen von ihm gefertigten Vertragsentwurf, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird (Bl. 12 bis 22 d. A.). In den Begleitschreiben wurden die Beteiligten gebeten, den Entwurf durchzulesen und etwaige Änderungs- und Ergänzungswünsche mitzuteilen. Ferner wurde ein Beurkundungstermin für den 1. September 2016 angesetzt. Wegen des Wunsches des Grundstückseigentümers, eine Teilfläche des Grundstücks anderweitig zu veräußern fertigte der Kostengläubiger einen geänderten Entwurf, auf dessen Inhalt ebenfalls verwiesen wird (Bl. 109 bis 120 d. A.) und übersandte ihn mit einem Schreiben vom 25. August 2016 der Kostenschuldnerin zur Prüfung. Ferner bat er sie, ihm der guten Ordnung halber schriftlich zu bestätigen, dass sie ihn mit der Erstellung des Entwurfs der Urkunde beauftragt habe. Dieser Bitte kam die Kostenschuldnerin nicht nach. Da sie letztlich nur bereit war, statt der von dem Grundstückseigentümer verlangten 195.000 € einen Kaufpreis in Höhe von 180.000 € zu zahlen, konnten die Beteiligten sich nicht einigen, so dass die Beurkundung des Kaufvertrages unterblieb.
Am 3. Januar 2017 stellte der Kostengläubiger seine Kostenberechnung über insgesamt 1.092,94 € auf. Darin sind auf der Grundlage eines Geschäftswertes von 195.000 € eine zweifache Gebühr nach Nr. 21.302 KV GNotKG sowie verschiedene Auslagen einschließlich der Umsatzsteuer enthalten. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Kostenberechnung Bezug genommen (Bl. 6 d. A.).
Die Kostenschuldnerin hat am 13. Januar 2017 gegenüber dem Kostengläubiger Einwendungen gegen die Berechnung erhoben. Daraufhin hat der Kostengläubiger bei dem Landgericht Stendal um gerichtliche Entscheidung über seine Kostenberechnung gebeten.
Die Kostenschuldnerin hat geltend gemacht, den Kostengläubiger nicht beauftragt zu haben. Sie habe auch den Makler, der allein in Vertragsbeziehungen zu dem Grundstückseigentümer gestanden habe, nicht gebeten, für sie den Kostengläubiger einzuschalten. Stattdessen habe der Makler nur den Grundstückseigentümer veranlassen sollen, ihr ein notarielles Vertragsangebot zu unterbreiten. Der Vertragsentwurf leide unter zahlreichen Mängeln, wegen deren Einzelheiten auf die Schreiben der Kostenschuldnerin vom 12. Januar und 23. August 2017 (Bl. 24 f. und Bl. 64 bis 67 d. A.) verwiesen wird. Infolgedessen biete der Entwurf keine geeignete Grundlage zur Beurkundung eines Kaufvertrages. Als Geschäftswert seien nur 180.000 € anzusetzen, weil sie zu keiner höheren Kaufpreiszahlung bereit gewesen sei. Ferner könne der Kostengläubiger nicht die Höchstgebühr, sondern allenfalls die Mittelgebühr beanspruchen.
Das Landgericht hat dem Präsidenten des Landgerichts Stendal Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben, eine Stellungnahme der Ländernotarkasse (Bl. 43 bis 53 d. A.) eingeholt und den Antrag sodann am 7. August 2018 zurückgewiesen. Zur Begründung ist ausgeführt, die Kostenschuldnerin sei zu Recht zur Bezahlung der Kosten herangezogen worden, denn der Makler habe den Kostengläubiger in ihrem Namen und mit der dazu erforderlichen Vollmacht beauftragt. Die Vollmacht sei in ihrem im August 2016 an den Makler gerichteten Schreiben zu erblicken. Die Beurkundungsbedürftigkeit des Grundstückskaufvertrages und die alsbaldige Anberaumung eines Beurkundungstermins durch den Kostengläubiger ließen erkennen, dass sich der Auftrag der Kostenschuldnerin nicht nur auf die Fertigung eines Entwurfes, sondern auf die Beurkundung gerichtet habe. Der Kostengläubiger habe zu Recht die Höchstgebühr nach Nr. 21.302 KV GNotKG angesetzt, denn der von ihm gefertigte Entwurf sei auftragsgemäß und vollständig im Sinne des § 92 Abs. 2 GNotKG. Der Geschäftswert, der demjenigen für ein vollständig durchgeführtes Beurkundungsverfahren entspreche, liege bei 195.000 €. Die Beteiligten hätten sich zwar nicht auf einen Kaufpreis in dieser Höhe geeinigt und der Verkehrswert des Grundstücks lasse sich ohne die nach § 46 Abs. 4 GNotKG ausgeschlossene Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht feststellen. Es entspreche jedoch billigem Ermessen als Wert den Betrag anzunehmen, den der Makler bei der Beauftragung des Kostengläubigers im Namen der Kostenschuldnerin genannt habe.
Gegen diesen, ihr am 25. August 2018 zugestellten Beschluss hat die Kostenschuldnerin am 4. September 2018 Beschwerde eingelegt. Sie ist weiterhin der Ansicht, dem Kostengläubiger keine Kosten zu schulden, weil sie ihm weder selbst, noch durch den Makler einen Auftrag erteilt habe. Darüber hinaus entspreche bereits der erste Entwurf des Kostenschuldners nicht dem vermeintlichen Auftrag, weil er die in ihrem Schreiben an den Makler aufgeführten Angaben zur Wohnflächenberechnung, Mietverträgen, Küchen, Mietkautionen und Nebenkostenabrechnungen vermissen lasse. Der Entwurf sei allenfalls zur Beurkundung des Kaufes eines Einfamilienhauses, nicht aber eines Mehrfamilienhauses als Renditeobjekt geeignet und deshalb auch nicht vollständig. Für den zweiten Entwurf brauche sie schon deshalb keine Kosten zu tragen, weil er allein auf einem Änderungswunsch des Grundstückseigentümers beruhe. Als Geschäftswert sei nur der von ihr gebotene Kaufpreis in Höhe von 180.000 € anzusetzen.
Das Landgericht hat es am 28. Dezember 2018 abgelehnt, der Beschwerde abzuhelfen und die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.
B.
Die Beschwerde der Kostenschuldnerin gegen den Beschluss des Landgerichts Stendal vom 7. August 2018 ist zulässig (§§ 129 Abs. 1, 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG, 10 Abs. 1, 59 Abs. 1, 63 Abs. 1 und 3, 64 Abs. 1 und 2 FamFG), aber unbegründet.
Durch die Tätigkeit des Kostengläubigers gegenüber der Kostenschuldnerin (§ 29 Nr. 1 GNotKG) fielen die von ihm mit der Berechnung vom 3. Januar 2017 eingeforderten Kosten in Höhe von 1.092,94 € an.
Die Voraussetzungen des §§ 29 Nr. 1 GNotKG sind in der Person der Kostenschuldnerin erfüllt, denn der Makler erteilte dem Kostengläubiger in ihrem Namen und mit ihrer Vollmacht den Auftrag zur Beurkundung des Grundstückskaufvertrages (§ 164 Abs. 1 BGB). Die Vollmacht erteilte sie dem Makler durch ihr Schreiben vom August 2016. Mit der Wendung „bitte beauftragen Sie einen Notar“ gab sie eindeutig zu erkennen, dass der Makler den Notar in ihrem Namen einschalten sollte. Nichts deutet darauf hin, dass sie lediglich die Vorlage eines notariellen Urkundsentwurfs durch den Verkäufer erstrebte. Ebenso wenig kann ihr Schreiben dahingehend verstanden werden, dass der Makler den Notar im eigenen Namen beauftragen sollte. Der Gedanke daran liegt schon deshalb fern, weil ein Makler üblicherweise nur Mittelsperson für die Beteiligten ist. Wenn es auch in dem Schreiben heißt, dass der Notar mit der Erstellung des Entwurfes eines Kaufvertrages beauftragt werden solle, ist die Vollmacht nicht auf einen reinen Entwurfsauftrag beschränkt, sondern war auf die Erteilung eines Beurkundungsauftrages gerichtet. Bei einem – wie hier – nach § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB beurkundungsbedürftigen Geschäft ist regelmäßig davon auszugehen, dass mit der alleinigen Fertigung eines notariellen Vertragsentwurfes den Beteiligten nicht gedient ist, sondern dass sie die Beurkundung wünschen und zu deren Vorbereitung einen Urkundsentwurf vorgelegt bekommen möchten. Dass die Kostenschuldnerin mit ihrem Schreiben vom August 2016 auf eine Beurkundung abzielte, wird auch durch die zahlreichen in diesem Schreiben enthaltenen Angaben zu ihrer Person einschließlich der Personalausweisnummer und der Steuernummer deutlich. Damit wollte sie dem Notar offensichtlich alle ihrer Ansicht nach für die Beurkundung notwendigen Personalien zukommen lassen.
Durch die im Auftrage der Kostenschuldnerin ausgeübte Tätigkeit sind die Voraussetzungen des Gebührentatbestandes der Nr. 21.302 KV GNotKG erfüllt. Das Beurkundungsverfahren wurde nach den Feststellungen des Kostengläubigers vorzeitig beendet, weil die Beteiligten sich nicht über den Kaufvertrag einigen konnten und deshalb keine Beurkundung mehr wünschten. Dies wird auch von der Kostenschuldnerin nicht in Zweifel gezogen. Das Verfahren wurde erst beendigt, nachdem der Kostengläubiger den von ihm gefertigten Vertragsentwurf übersandt hatte (Nr. 21.300 1. KV GNotKG).
Dieser Entwurf entspricht dem ihm erteilten Auftrag. Dazu genügt es, dass ein Kaufvertrag über den gewünschten Gegenstand entworfen und den Urkundsbeteiligten Gelegenheit gegeben wurde, etwaige Änderungswünsche geltend zu machen. Nicht erforderlich ist es hingegen, dass er bereits auf alle Einzelheiten der Vorstellungen des Auftraggebers eingeht. Der Notar darf als unabhängiger und unparteiischer Betreuer der Beteiligten (§ 14 Abs. 1 BNotO) nicht alle Gestaltungsvorstellungen eines Urkundsbeteiligten kurzerhand übernehmen, sondern muss den gemeinsamen Willen beider Beteiligten erforschen und deren Vorstellungen auf ihre rechtliche Zulässigkeit und auf ihre Zweckmäßigkeit überprüfen (§§ 4, 17 Abs. 1 BeurkG). Daher entspricht ein Urkundsentwurf dem Auftrag des Notars, wenn er sich auf das gewünschte Geschäft bezieht und die Urkundsbeteiligten die Möglichkeit haben, gegebenenfalls im Rahmen der Beurkundungsverhandlung ihre Vorstellungen hinsichtlich der Einzelheiten des Vertrages zur Geltung zu bringen. So verhält es sich hier. Der Kostengläubiger entwarf auftragsgemäß einen Kaufvertrag über das fragliche Grundstück und bat die Urkundsbeteiligten in seinen Schreiben vom 17. August 2016 ausdrücklich darum, etwaige Ergänzung- und Änderungswünsche sowie gegebenenfalls noch fehlende Angaben mitzuteilen.
Aus dem in Nr. 21.302 KV GNotKG vorgegebenen Gebührenrahmen fiel die Höchstgebühr von 2,0 an, denn der Vertragsentwurf des Kostengläubigers ist vollständig im Sinne des § 92 Abs. 2 GNotKG. Er enthält alle Angaben, deren es zur wirksamen Beurkundung eines Kaufvertrages über das betroffene Grundstück bedarf.
Der Geschäftswert beträgt 195.000 €. Dass die Urkundsbeteiligten sich auf einen bestimmten Kaufpreis einigten, der sodann gemäß §§ 47, 97 Abs. 3 GNotKG für die Bemessung des Geschäftswertes maßgeblich wäre, ist nicht ersichtlich. Ebenso wenig steht der Verkehrswert des betroffenen Grundstücks (§§ 46 Abs. 1, 97 Abs. 3 GNotKG) fest. Indes entspricht es billigem Ermessen (§ 36 Abs. 1 GNotKG) den Geschäftswert mit dem Betrag von 195.000 € zu bestimmen, der von dem im Auftrag der Kostenschuldnerin handelt handelnden Makler dem Kostengläubiger mitgeteilt wurde. Seine Vollmacht überschritt er damit nicht. Zu diesem Preis wurde das Grundstück angeboten und die Kostenschuldnerin hatte ihm in ihrem Schreiben vom August 2016 keine davon abweichende Kaufpreissumme vorgegeben.
Die in der Kostenberechnung aufgeführten Auslagen sind ebenfalls zutreffend berechnet und werden von der Kostenschuldnerin auch nicht beanstandet.
Die Kosten wurden mit der Beendigung des Geschäftes im Dezember 2016 fällig (§ 10 GNotKG). Die zu ihrer Einforderung aufgestellte Berechnung des Kostengläubigers genügt den Anforderungen des § 19 Abs. 1 bis 3 GNotKG.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG, 84 FamFG.
