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Verwirrungsgefahr bei einem Vereinigungsantrag von Grundstücken

OLG Dresden – Az.: 17 W 931/18 – Beschluss vom 02.11.2018

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung der Grundbuchrechtspflegerin des Amtsgerichts Leipzig vom 30.07./07.09.2018 aufgehoben.

Gründe

I.

Dem vom Grundbuchamt an- und vorgelegten Konvolut, im Wesentlichen Ausdrucke elektronischer Dokumente, und etlichen vom Senat aus SolumStar abgerufenen Grundbuchauszügen ist zu entnehmen:

Die Beteiligte erwarb von der Stadt L. neun Flurstücke, die jeweils selbständige Grundstücke darstellen und eine zusammenhängende Fläche bilden. Sie sind mittlerweile in den drei verfahrensgegenständlichen Grundbüchern vorgetragen und allesamt in das Eigentum der Beteiligten umgeschrieben, teils am 14.07.2017 (neu angelegtes Blatt …), im Übrigen am 24.07.2018 (Blatt … und neu angelegtes Blatt …). Im Einzelnen handelt es sich um die Flurstücke

o …/o, …/f, …/b und …/7 (Blatt … BV lfd. Nrn. 1, 2, 3 und 5),

o …/5, …/3, …/g und …/h (Blatt … BV lfd. Nrn. 8, 9, 10 und 11) sowie

o …/7 (Blatt … BV lfd. Nr. 1).

Weiteren Grundbesitz weist keines der drei Grundbücher aus.

Anlässlich des Erwerbs wurde der D. … eG eine an allen erworbenen Grundstücken lastende (Gesamt-)Buchgrundschuld zu 500.000,00 € bestellt. Die Grundschuld wurde für die Gläubigerin am 25.07.2016 samt Mithaftvermerken in die betreffenden Grundbücher eingetragen (damals: Blatt … III/1, Blatt … III/1 und IIII/2 sowie Blatt … III/1); teils gleichzeitig, teils später wurden einzelne dienstbarkeitsbezogene Vorrangvorbehalte gebucht. Heute ist die Grundschuld entsprechend den aktuellen Einträgen in Blatt … zu III/1 und III/2, in Blatt … zu III/1 und III/2 sowie in Blatt … zu III/1 verlautbart, nach Ansicht der Beteiligten allerdings mit teilweise unvollkommenen Mithaftvermerken und mit einzelnen löschungsberichtigungsreifen Vorrangvorbehalten. Ein anderes Grundpfandrecht als besagte (Gesamt-)Grundschuld ist an keinem der neun Grundstücke eingetragen.

In der zweiten Abteilung der Grundbücher sind, je seit dem Tag der betreffenden Eigentumsumschreibung, an sieben der neun Grundstücke bedingte Rückauflassungsansprüche für die Stadt L. vorgemerkt (Ausnahmen: Flurstücke …/3 und …/5). Ansonsten finden sich in der zweiten Abteilung ausschließlich Dienstbarkeitseinträge, und zwar insgesamt wie folgt:

Blatt …

II/1:

beschränkte persönliche Dienstbarkeit (inhaltlich näher bezeichnet) an Flurstück …/7 für L. … GmbH, nach § 9 Abs. 5 GBBerG i.V.m. § 8 SachenR-DV berichtigend ersteingetragen am 22.03.2010

II/2:

beschränkte persönliche Dienstbarkeit (inhaltlich näher bezeichnet) an Flurstück …/7 für L. … GmbH, “eingetragen im Rang vor III/2 infolge Ausnutzung des dortigen Rangvorbehalt am 14.07.2017”

II/4:

beschränkte persönliche Dienstbarkeit (aufschiebend bedingt; inhaltlich näher bezeichnet) an Flurstück …/o für S. … GmbH, eingetragen am 24.07.2018

Blatt …

II/5:

beschränkte persönliche Dienstbarkeit (befristet; inhaltlich näher bezeichnet) an Flurstück …/g für S. … GmbH, “eingetragen am 24.07.2018. Rang vor III/1 unter Ausnutzung des dortigen Vorrangvorbehaltes”

II/6:

beschränkte persönliche Dienstbarkeit (befristet; inhaltlich näher bezeichnet) an Flurstück …/h für S. … GmbH, “eingetragen am 24.07.2018. Rang vor III/1 unter Ausnutzung des dortigen Vorrangvorbehaltes”

II/9:

Grunddienstbarkeit (Wege-, Geh- und Fahrtrecht) an Flurstück …/g für jeweiligen Eigentümer des benachbarten Flurstücks … b, “eingetragen am 03.08.2018. Rang vor III/1”.

Blatt …

II/1:

beschränkte persönliche Dienstbarkeit (inhaltlich näher bezeichnet) an Flurstück …/7 für L. … GmbH, “eingetragen am 24.07.2018. Rang vor III/1 unter Ausnutzung des dortigen Vorrangvorbehaltes”

Am 18.05.2018 beantragte die Beteiligte in öffentlich beglaubigter Form, die Flurstücke …/7 (heute Blatt …), …/3, …/5, …/g und …/h (heute allesamt Blatt …) auf Blatt … vorzutragen; zugleich bewilligte und beantragte sie, im Wege der Vereinigung gemäß § 890 Abs. 1 BGB die vorerwähnten fünf Flurstücke und die drei in Blatt … gebuchten Flurstücke …/7, …/f und …/b – ausgespart ist (einzig) das Flurstück …/o – als ein Grundstück im Rechtssinne in Blatt … einzutragen. Den vom Beglaubigungsnotar am 23.05.2018 eingereichten Vereinigungsvollzugsantrag hat das Grundbuchamt nach Abschluss der Eigentumsumschreibungen (24.07.2018) mit Zwischenverfügung vom 31.07.2018 aufgrund von ihm besorgter Verwirrung beanstandet und hieran, nach einer Gegenrede des Notars, mit Verfügung vom 07.09.2018 und ergänzenden Erwägungen uneingeschränkt festgehalten. Dagegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten, der die Grundbuchrechtspflegerin nicht abgeholfen hat.

II.

Die – zulässige – Beschwerde hat Erfolg. Die angefochtene Zwischenverfügung ist schon deshalb zu Unrecht ergangen und aufzuheben, weil sie keinen nach § 18 GBO zulässigen Inhalt hat.

1. Durch den Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO sollen dem Antragsteller der Rang und die sonstigen Rechtswirkungen erhalten bleiben, die sich nach dem Eingang des Antrags richten und durch eine sofortige Antragsrückweisung verloren gehen würden. Die Vorschrift bezieht sich allein auf die Beseitigung eines der konkret beantragten Eintragung entgegen stehenden Hindernisses und ist unanwendbar, wenn der Antragsmangel nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann. Vor diesem Hintergrund darf, da sonst die beantragte Eintragung einen ihr nicht gebührenden Rang erhielte, nicht mittels Zwischenverfügung auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts hingewirkt werden, welches – zusätzliche – Grundlage der einzutragenden Rechtsänderung sein soll. All dies entspricht allgemeiner Ansicht, namentlich auch der des Bundesgerichtshofes (BGH, Beschl. v. 26.09.2013 – V ZB 152/12 Tz. 6, Rpfleger 2014, 123 f. m.w.N.).

b) Hieran gemessen ist die Zwischenverfügung vom 31.07./07.09.2018 unzulässig.

Das Grundbuchamt meint, es sei Verwirrung zu besorgen und eine Vereinigung nicht ohne Weiteres möglich, weil Belastungen in der zweiten Abteilung teilweise in die Vorrangvorbehalte in der dritten Abteilung eingewiesen seien, teilweise dagegen nicht; überdies seien in der zweiten Abteilung zum Teil noch andere Rechte enthalten. Zur Behebung der Eintragungshindernisse hat es unter Fristsetzung folgenden Weg aufgezeigt:

Es wäre nur möglich, dass gleiche Belastungs- und Rangverhältnisse geschaffen werden oder evtl. einige Rechte zunächst gelöscht werden und dann an dem vereinigten Grundstück neu eingetragen werden und dann gleich in dem Rang, wie gewollt. Um Überprüfung und formgerechte Nachreichung wird gebeten. Evtl. könnte der Antrag auch zunächst formgerecht zurückgezogen werden.

Einmal abgesehen von der Frage ausreichender Bestimmtheit und Eindeutigkeit des beschriebenen Weges, auf dem das der begehrten Eintragung der Vereinigung vermeintlich entgegen stehende Hindernis beseitigt werden kann, verlangt das Grundbuchamt von der beteiligten Antragstellerin und Eigentümerin die Vornahme bzw. Veranlassung rechtsgeschäftlicher Änderungen der Belastungs- und Rangverhältnisse; nur so lasse sich eine andernfalls zu besorgende Verwirrung vermeiden. Ein solches Verlangen kann indes nach dem oben Gesagten gerade nicht zulässiger Inhalt einer Zwischenverfügung sein. Im Übrigen hat der Bundesgerichtshof in der zitierten Entscheidung vom 26.09.2013 mit Blick auf das Hindernis einer auch dort grundbuchamtlich besorgten Verwirrung – dort ging es nicht um eine Vereinigung nach § 890 Abs. 1 BGB, § 5 GBO, sondern um eine solche im Wege der Bestandteilszuschreibung gemäß § 890 Abs. 2 BGB, § 6 GBO – ausgeführt: “Wenn der beantragten Eintragung das Hindernis einer zu besorgenden Verwirrung im Sinne des § 6 GBO entgegenstünde, wäre ein solcher Antrag des Eigentümers sofort zurückzuweisen” (aaO. Tz. 8). Für den Erlass einer – anfechtbaren – Zwischenverfügung sieht er in derlei Konstellationen also keinen Raum.

III.

Für das weitere Verfahren merkt der Senat an, dass er die Auffassung des Grundbuchamtes, bei Eintragung der Vereinigung sei Verwirrung zu besorgen, nicht teilt, sondern im Gegenteil die beantragte Eintragung für zulässig und sogar für besonders gut geeignet hält, die derzeit nur mühsam nachvollziehbaren Grundbuchverhältnisse übersichtlicher zu gestalten.

1. Jenseits der materiell-rechtlichen Vorgaben aus § 890 Abs. 1 BGB enthält § 5 Abs. 1 GBO zusätzliche formell-rechtliche Voraussetzungen für die Vereinigung. Nach Satz 1 soll ein Grundstück nur dann mit einem anderen Grundstück vereinigt werden, wenn hiervon Verwirrung nicht zu besorgen ist. Eine Vereinigung soll nach Satz 2 der Vorschrift insbesondere dann unterbleiben, wenn die Grundstücke im Zeitpunkt der Vereinigung mit unterschiedlichen Grundpfandrechten oder Reallasten (Nr. 1) oder mit denselben Grundpfandrechten oder Reallasten in unterschiedlicher Rangfolge (Nr. 2) belastet sind. Satz 2 ist durch das Gesetz zur Einführung eines Datenbankgrundbuchs (DaBaGG) vom 01.10.2013 (BGBl. I S. 3719) mit Wirkung vom 09.10.2013 in § 5 Abs. 1 GBO eingefügt worden (Art. 1 Nr. 2 Buchst. a, Art. 7 DaBaGG). Das war einige Tage nach Erlass der bereits mehrfach zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofes. Deren auch leitsatzmäßige Aussage, allein der Umstand, dass die Rechte (Grundstücke) mit verschiedenen Grundpfandrechten belastet seien, begründe nicht die Besorgnis einer Verwirrung im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 1 GBO (Leitsatz 2 und Tz. 20 ff.), ist durch die Neufassung des Gesetzes hinfällig geworden. Denn § 5 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GBO, der nach § 6 Abs. 2 GBO n.F. ebenso für die Bestandteilszuschreibung gilt, verbietet bei einer Belastung der Grundstücke mit unterschiedlichen Grundpfandrechten die Vereinigung ohne Rücksicht darauf, ob Besorgnis der Verwirrung besteht. Doch selbst wenn Satz 2 unter Berücksichtigung seiner Stellung nach Satz 1 und der Verwendung des Wortes “insbesondere” so verstanden würde, als handele es sich um beispielhafte Fälle, in denen Verwirrung zu besorgen sei, wäre das Ergebnis kein anderes. Dann nämlich begründete die Existenz mehrerer Belastungen in der in § 5 Abs. 1 Satz 2 GBO beschriebenen Weise unmittelbar und stets die Besorgnis der Verwirrung.

2. Im Streitfall steht § 5 Abs. 1 GBO, der als Soll-Vorschrift das Grundbuchamt bindet, der Eintragung der Vereinigung nicht entgegen.

a) Das gilt zum einen in Ansehung des § 5 Abs. 1 Satz 2 GBO.

Alle zu vereinigenden Grundstücke sind mit derselben (Gesamt-)Grundschuld und jeweils weder mit einem weiteren Grundpfandrecht noch mit einer Reallast belastet. Daher hat die Eintragung der Vereinigung nicht gemäß § 5 Abs. 1 Satz 2 GBO zu unterbleiben, von vornherein nicht nach Nr. 1, aber auch nicht nach Nr. 2. Eine Belastung der Grundstücke “mit denselben Grundpfandrechten oder Reallasten in unterschiedlicher Rangfolge” meint, wie der Wortlaut und der sprachlich wie inhaltlich sehr enge Zusammenhang mit Nr. 1 eindeutig ergeben, eine verschiedene Rangfolge lediglich unter den mehreren in Satz 2 genannten Verwertungsrechten (Grundpfandrechte, Reallasten). Die Regelung der Nr. 2 bezieht sich also allein auf das Rangverhältnis der Verwertungsrechte untereinander und nicht auch auf die Rangfolge im Verhältnis zu sonstigen Rechten, etwa Dienstbarkeiten (so im Ergebnis auch Gutachten DNotI-Report 2014, 49, 51).

b) Zum anderen ist von der angestrebten Vereinigung der Grundstücke auch keine Verwirrung zu besorgen, § 5 Abs. 1 Satz 1 GBO.

aa) Im Sinne dieser Vorschrift zu besorgen ist Verwirrung, wenn die Eintragung derart unübersichtlich und schwer verständlich wird, dass der gesamte grundbuchliche Rechtszustand des Grundstücks nicht mehr mit der für den Grundbuchverkehr erforderlichen Klarheit und Bestimmtheit erkennbar ist und die Gefahr von Streitigkeiten zwischen den Realberechtigten untereinander oder mit Dritten oder aber von Verwicklungen, insbesondere im Falle der Zwangsversteigerung, besteht (BGH, Beschl. v. 26.09.2013 aaO. Tz. 14 m.w.N. zur gleichlautenden Wendung in § 6 Abs. 1 GBO).

bb) So liegt es hier nicht.

Von den Dienstbarkeiten, die an den in den drei Grundbüchern gebuchten Grundstücken eingetragen sind, geht die am Flurstück …/o (= Blatt … BV Nr. 1) lastende Dienstbarkeit (II/4), da zeitlich nach der (Gesamt-)Grundschuld und ohne Vorrang eingetragen, der Grundschuld im Range nach. Eben dieses eine Flur- und Grundstück ist indes gar nicht in die angestrebte Vereinigung einbezogen. Von ihr betroffen sind vielmehr allein die acht anderen Grundstücke der Beteiligten. Die insoweit gebuchten Dienstbarkeiten gehen der Grundschuld durchweg vor, die in Blatt … unter II/1 eingetragene Dienstbarkeit, weil früher eingetragen, die übrigen Dienstbarkeiten, weil jeweils ausdrücklich mit Vorrang gegenüber der Grundschuld gebucht. Dementsprechend bleiben all diese Dienstbarkeiten, sollte aus der Grundschuld dereinst die Zwangsversteigerung des vereinigten Grundstücks betrieben werden, gemäß §§ 52, 44 ZVG bestehen.

Relevante Unklarheiten des Grundbuchs oder Verwicklungen sind nicht deshalb zu befürchten, weil die am vereinigten Grundstück lastenden Dienstbarkeiten im Verhältnis untereinander teilweise unterschiedlichen Rang haben. Eine Grunddienstbarkeit oder eine beschränkte persönliche Dienstbarkeiten kann, wie aus § 7 Abs. 2 GBO folgt (BGHZ 90, 181, 183), auch lediglich an einem realen Teil und erst recht – wie hier künftig – an einem einzelnen Flurstück eines aus mehreren Flurstücken bestehenden Grundstücks lasten. Die teils unterschiedliche Rangfolge der Dienstbarkeiten untereinander lässt sich im Grundbuch klar und deutlich darstellen und ablesen (vgl. BayObLG Rpfleger 1997, 102 f).

Die bei sechs der acht zu vereinigenden Grundstücke eingetragenen Rückauflassungsvormerkungen, die sämtlich gegenüber der Grundschuld nachrangig sind, beschwören bei einem Vollzug des Vereinigungseintragungsantrags ebenfalls keine Verwirrung herauf. Auch eine Vormerkung lässt sich an einer bloßen Grundstücksteilfläche – sofern nur genau bezeichnet – eintragen, ohne dass der belastete Grundstücksteil abgeschrieben werden muss (Demharter GBO 30. Aufl. § 7 Rn. 25 m.w.N.). Gewisse Probleme könnte es zwar bei einer Zwangsversteigerung des vereinigten Grundstücks geben, weil die untereinander nicht durchweg ranggleichen Vormerkungen erlöschen (vgl. §§ 44 Abs. 1, 52 Abs. 1 Satz 2, 91 Abs. 1 ZVG) und an ihre Stelle gemäß § 92 Abs. 1 ZVG Ansprüche auf Wertersatz treten würden, deren korrekte Berechnung und Befriedigung bei der Erlös- (überschuss)verteilung gerade aufgrund einerseits der Verschiedenheit der Grundstücksteile, andererseits des teils unterschiedlichen Ranges der erloschenen Vormerkungen Schwierigkeiten bereitete. Diese spezifische Gefahr ist indes unter den gegebenen weiteren Umständen (keine Verschmelzung des vereinigten Grundstücks; Stadt L. als einzige Vormerkungsinhaberin; vorgemerkt jeweils lediglich bedingter Rückübereignungsanspruch) als bloß ganz theoretische und dementsprechend als derart gering einzuschätzen, dass sie eine Verwirrung im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 1 GBO nicht besorgen lässt. Es ist also nicht geboten, der Beteiligten vor Vollziehung ihres Antrags aufzugeben, zunächst für eine Ranggleichheit der Rückauflassungsvormerkungen zu sorgen.

Was schließlich die bei der Gesamtgrundschuld teils noch gebuchten dienstbarkeitsbezogenen Vorrangvorbehalte angeht, so teilt der Senat die Ansicht der Beschwerde. Die Vorbehalte sind, wie aus den übrigen Grundbucheintragungen hervorgeht, allesamt ausgenutzt und können berichtigend gelöscht werden.

IV.

Kosten- oder Wertentscheide sind nicht veranlasst.

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