Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Ein Grundstück nutzen, ohne es zu kaufen: Worum geht es beim Erbbaurecht?
- Der lange Weg zur Entscheidung: Ein Erbbaurecht soll verlängert werden
- Die Kernfrage für das Gericht: Ist eine Verlängerung wie eine Neubestellung zu behandeln?
- Die Entscheidung des Oberlandesgerichts: Beschwerde zurückgewiesen
- Die juristische Lupe: Warum hat das Gericht so entschieden?
- Die Kosten des Verfahrens: Wer zahlt was?
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was ist ein Erbbaurecht und wie funktioniert es grundsätzlich?
- Was passiert, wenn mein Erbbaurecht ausläuft oder ich es verlängern möchte?
- Welche Besonderheiten gibt es, wenn eine Gemeinde der Grundstückseigentümer ist und ich mein Erbbaurecht verlängern will?
- Welche Unterlagen oder Genehmigungen benötige ich typischerweise für die Verlängerung eines Erbbaurechts, insbesondere bei Gemeindeland?
- Fallen Kosten oder Steuern an, wenn ich mein Erbbaurecht verlängere?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 3 W 53/20 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: OLG Rostock
- Datum: 24.01.2022
- Aktenzeichen: 3 W 53/20
- Verfahrensart: Beschwerdeverfahren
- Rechtsbereiche: Kommunalverfassung Mecklenburg-Vorpommern (KV M-V), Erbbaurecht, Grundbuchrecht (GBO), Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Die Antragsteller, die die Verlängerung eines Erbbaurechts beantragten und gegen eine Zwischenverfügung des Grundbuchamtes Beschwerde einlegten.
- Beklagte: Das Amtsgericht Stralsund – Grundbuchamt, das die Zwischenverfügung erließ, welche die Vorlage zusätzlicher Dokumente für die Verlängerung des Erbbaurechts forderte.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Im Rahmen der Verlängerung eines Erbbaurechts forderte das Amtsgericht Stralsund – Grundbuchamt von den Antragstellern per Zwischenverfügung entweder eine Vollwertigkeitsbescheinigung oder eine Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde. Gegen diese Forderung legten die Antragsteller Beschwerde ein.
- Kern des Rechtsstreits: Die zentrale Rechtsfrage war, ob die Verlängerung eines Erbbaurechts nach der Kommunalverfassung Mecklenburg-Vorpommern einer Neubestellung gleichgestellt ist und somit die Vorschriften zur Vollwertigkeitserklärung des Bürgermeisters oder die Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde bei Unterwertgeschäften Anwendung finden.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Beschwerde der Antragsteller gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Stralsund – Grundbuchamt wurde zurückgewiesen.
- Begründung: Das Gericht befand die Beschwerde als unbegründet, da das Grundbuchamt die Vorlage der Dokumente zu Recht verlangt hatte. Die Verlängerung eines Erbbaurechts kommt einer teilweisen Neubestellung für den zusätzlichen Zeitraum gleich und unterliegt daher den gleichen gemeinderechtlichen Wertvorschriften.
- Folgen: Die Antragsteller müssen die Gerichtskosten des Verfahrens tragen. Inhaltlich bedeutet die Entscheidung, dass die für die Verlängerung des Erbbaurechts geforderten Dokumente weiterhin beizubringen sind.
Der Fall vor Gericht
Ein Grundstück nutzen, ohne es zu kaufen: Worum geht es beim Erbbaurecht?
Viele Menschen träumen vom eigenen Haus, doch nicht immer reicht das Geld auch für den Kauf des Grundstücks. Eine Möglichkeit kann hier das sogenannte Erbbaurecht sein. Stellen Sie sich vor, Sie dürfen auf einem fremden Grundstück ein Haus bauen und es für viele Jahrzehnte nutzen, fast so, als wären Sie der Eigentümer. Dafür zahlen Sie dem eigentlichen Grundstückseigentümer einen regelmäßigen Betrag, den sogenannten Erbbauzins. Doch was passiert, wenn diese vereinbarte Zeit abläuft und man das Grundstück gerne weiternutzen möchte? Genau um eine solche Situation und die damit verbundenen rechtlichen Fragen ging es in einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Rostock.
Der lange Weg zur Entscheidung: Ein Erbbaurecht soll verlängert werden
In dem Fall, über den das Gericht zu entscheiden hatte, ging es um die Antragsteller (Personen, die einen Antrag bei einer Behörde oder einem Gericht stellen). Diese hatten bereits ein Erbbaurecht und wollten dieses um weitere zwölf Jahre verlängern. Dafür wandten sie sich an das zuständige Amtsgericht Stralsund – Grundbuchamt. Das Grundbuchamt ist die Behörde, die alle wichtigen Informationen über Grundstücke festhält, also wer Eigentümer ist oder welche Rechte andere Personen an diesem Grundstück haben, wie eben ein Erbbaurecht.
Das Grundbuchamt teilte den Antragstellern jedoch in einer sogenannten Zwischenverfügung vom 03.12.2019 mit, dass die Verlängerung nicht einfach so eingetragen werden könne. Eine Zwischenverfügung ist eine vorläufige Mitteilung des Amtes, die besagt, dass bestimmte Unterlagen oder Voraussetzungen noch fehlen, bevor eine endgültige Entscheidung getroffen werden kann. Konkret forderte das Grundbuchamt von den Antragstellern entweder eine Vollwertigkeitsbescheinigung oder eine Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde. Doch was bedeuten diese Begriffe?
Eine Vollwertigkeitsbescheinigung, wie sie in § 56 Absatz 7 der Kommunalverfassung Mecklenburg-Vorpommern (KV M-V) – das ist quasi das Regelwerk für die Organisation und Verwaltung der Gemeinden in diesem Bundesland – vorgesehen ist, bestätigt, dass ein Rechtsgeschäft, hier die Bestellung oder Verlängerung eines Erbbaurechts, zum vollen, angemessenen Wert erfolgt. Die Gemeinde darf also ihr Vermögen nicht „verschleudern“. Wenn die Gemeinde ein Erbbaurecht unter diesem vollen Wert vergeben möchte, braucht sie nach § 56 Absatz 6 KV M-V die Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde. Das ist eine übergeordnete staatliche Stelle, die prüft, ob die Gemeinde sich an die Gesetze hält und wirtschaftlich vernünftig handelt.
Die Antragsteller waren mit dieser Forderung des Grundbuchamtes nicht einverstanden und legten Beschwerde ein. Eine Beschwerde ist ein Rechtsmittel, mit dem man eine Entscheidung einer Behörde oder eines unteren Gerichts von einer höheren Instanz überprüfen lassen kann. Diese Beschwerde landete schließlich beim Oberlandesgericht Rostock.
Die Kernfrage für das Gericht: Ist eine Verlängerung wie eine Neubestellung zu behandeln?
Das Oberlandesgericht musste nun eine zentrale Frage klären: Ist die Verlängerung eines bereits bestehenden Erbbaurechts rechtlich genauso zu behandeln wie die erstmalige Bestellung eines ganz neuen Erbbaurechts? Warum ist das so wichtig? Weil davon abhängt, ob die strengen Regeln der Kommunalverfassung (§ 56 Abs. 6 und 7 KV M-V) zur Werthaltigkeit von Geschäften der Gemeinde auch bei einer reinen Verlängerung greifen. Die Antragsteller meinten offenbar, eine Verlängerung sei weniger einschneidend als eine Neubestellung und daher seien diese Bescheinigungen nicht nötig. Das Grundbuchamt sah das anders.
Die Entscheidung des Oberlandesgerichts: Beschwerde zurückgewiesen
Das Oberlandesgericht Rostock wies die Beschwerde der Antragsteller zurück. Das bedeutet, das Gericht stimmte der Auffassung des Grundbuchamtes zu. Die Richter entschieden, dass das Grundbuchamt zu Recht die Vorlage entweder der Vollwertigkeitsbescheinigung oder der Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde gefordert hatte. Die Antragsteller mussten also eines dieser Dokumente beibringen, damit die Verlängerung ihres Erbbaurechts im Grundbuch eingetragen werden konnte.
Außerdem legte das Gericht den Geschäftswert des Verfahrens auf 24.456,96 € fest. Der Geschäftswert ist der in Geld ausgedrückte Wert des Streitgegenstandes, nach dem sich unter anderem die Gerichts- und Anwaltsgebühren berechnen.
Die juristische Lupe: Warum hat das Gericht so entschieden?
Die Begründung des Gerichts ist vielschichtig und stützt sich auf die genaue Auslegung der relevanten Gesetzesparagraphen, insbesondere des § 56 der Kommunalverfassung Mecklenburg-Vorpommern. Schauen wir uns die Argumente des Gerichts genauer an.
Das Gesetz im Blick: Die Kommunalverfassung und der Schutz des Gemeindevermögens
Das Gericht stellte klar, dass nach § 56 Absatz 7 Satz 1 KV M-V bei der Bestellung von Erbbaurechten der Bürgermeister und sein Stellvertreter gegenüber dem Grundbuchamt erklären müssen, dass das Geschäft zum vollen Wert erfolgt. Dies nennt man die Vollwertigkeitserklärung. Stellt sich heraus, dass die Gemeinde ein Erbbaurecht unter dem vollen Wert bestellen möchte – also zu einem günstigeren Erbbauzins als marktüblich –, dann braucht sie dafür nach § 56 Absatz 6 Nummer 1 KV M-V die Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde. Diese Regeln sollen sicherstellen, dass Gemeinden sorgsam mit ihrem Vermögen umgehen und es nicht unter Wert abgeben.
Der entscheidende Punkt für das Gericht war nun: Gilt das auch für eine reine Verlängerung eines Erbbaurechts? Das Gericht sagte: Ja! Die Verlängerung eines Erbbaurechts – im konkreten Fall um zwölf Jahre – sei rechtlich so zu behandeln wie eine teilweise Neubestellung für diesen zusätzlichen Zeitraum. Es sei also nicht nur ein „Anhängsel“ an das alte Recht, sondern für die zwölf neuen Jahre werde das Recht quasi neu begründet. Aber wie kommt das Gericht zu dieser Einschätzung?
Argument 1: Die Verlängerung braucht eine bestimmte Form – genau wie ein Grundstückskauf
Das Gericht verwies darauf, dass selbst eine Verpflichtung zur Verlängerung eines Erbbaurechts nach allgemeiner juristischer Meinung die gleiche strenge Form benötigt wie ein Grundstückskaufvertrag. Diese Form ist in § 311b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt. Das Bürgerliche Gesetzbuch ist das zentrale Gesetzeswerk des deutschen Privatrechts. Der genannte Paragraph besagt, dass Verträge, durch die sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, von einem Notar beurkundet werden müssen. Ein Notar ist ein unabhängiger Jurist, der die Vertragsparteien berät und die Echtheit von Unterschriften sowie den rechtmäßigen Inhalt von Urkunden bestätigt. Dass auch die Verlängerung eines Erbbaurechts diese notarielle Form braucht, unterstreicht ihre Bedeutung als eigenständiger, wichtiger Rechtsakt und nicht nur als eine kleine Formsache.
Argument 2: Auch für die Verlängerung fällt Grunderwerbsteuer an
Ein weiteres starkes Argument des Gerichts war die Grunderwerbsteuer. Das ist eine Steuer, die anfällt, wenn man ein Grundstück oder ein grundstücksgleiches Recht (wie ein Erbbaurecht) erwirbt. Das Gericht stellte fest, dass auch die Verlängerung eines Erbbaurechts als ein solcher Erwerbsvorgang gilt und daher Grunderwerbsteuer dafür zu zahlen ist. Wenn der Staat die Verlängerung steuerlich wie einen Neuerwerb behandelt, dann spricht das dafür, sie auch in anderen rechtlichen Zusammenhängen so zu sehen. Es handelt sich also um einen Vorgang mit einem eigenständigen vermögenswerten Charakter.
Argument 3: Was passiert rechtlich bei einer Verlängerung? Ein neues Recht für einen neuen Zeitraum
Das Gericht erklärte auch den Charakter der Rechtseinräumung bei einer Verlängerung. Wenn ein Erbbaurecht verlängert wird, räumt der Grundstückseigentümer (hier die Gemeinde) dem bisherigen Erbbauberechtigten (den Antragstellern) für einen zusätzlichen Zeitraum ein Recht am Grundstück ein. Dieses Recht geht über die ursprünglich vereinbarte, nun ablaufende Zeit hinaus. Das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG), das die Details zum Erbbaurecht regelt, beschreibt in § 1 Absatz 1 das Erbbaurecht als ein eigentumsähnliches Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Bei einer Verlängerung wird diese starke, eigentumsähnliche Herrschaft über die Grundstücksfläche für einen weiteren, neuen Zeitraum übertragen. Für diesen neuen Zeitraum wird das Recht also quasi erstmals begründet. Es ist nicht so, dass das alte Recht einfach weiterläuft; vielmehr wird für die zusätzlichen zwölf Jahre ein neues Nutzungsrecht geschaffen.
Argument 4: Der Sinn und Zweck des Verbots von Geschäften unter Wert
Schließlich zog das Gericht den Sinn und Zweck des Unterwertverbots heran, das in § 56 Absätze 4 und 5 der Kommunalverfassung verankert ist. Dieses Verbot soll verhindern, dass Gemeinden ihr Vermögen (z.B. Grundstücke) zu billig abgeben und dadurch finanzielle Nachteile erleiden. Das Gericht argumentierte: Es macht für den Schutz des Gemeindevermögens keinen Unterschied, ob für einen zusätzlichen Zeitraum ein komplett neues Erbbaurecht bestellt wird oder ein bereits bestehendes Erbbaurecht vor seinem Ablauf verlängert wird. Entscheidend sei, dass der Erbbauzins – also die „Miete“ für das Grundstück – auch für den hinzugekommenen Zeitraum dem vollen Wert entspricht.
Würde man Verlängerungen anders behandeln, könnten Gemeinden die Schutzvorschriften leicht umgehen. Sie könnten ein Erbbaurecht einmal zum vollen Wert bestellen und es dann immer wieder zu günstigeren Konditionen verlängern, ohne dass die aktuelle Wertentwicklung des Grundstücks berücksichtigt wird. Das würde dem Ziel, das Gemeindevermögen zu schützen, direkt zuwiderlaufen. Man stelle sich vor, ein Grundstück ist in den letzten Jahrzehnten viel wertvoller geworden. Würde man das Erbbaurecht einfach zu den alten, nun viel zu niedrigen Konditionen verlängern, entgingen der Gemeinde erhebliche Einnahmen.
Die Kosten des Verfahrens: Wer zahlt was?
Eine gesonderte Entscheidung über die Kosten, die die Antragsteller für das Gerichtsverfahren tragen müssen, war nicht nötig. Ihre Pflicht, die Gerichtskosten zu zahlen, ergibt sich direkt aus dem Gesetz, genauer aus der Nummer 14510 des Kostenverzeichnisses zum Gerichts- und Notarkostengesetz (KV-GNotKG). Außergerichtliche Kosten, das sind zum Beispiel die Kosten für den eigenen Anwalt der Antragsteller, werden in dieser Art von Verfahren nicht erstattet. Das bedeutet, die Antragsteller müssen die Gerichtskosten tragen und bleiben auf ihren eigenen Anwaltskosten sitzen. Die Festsetzung des Geschäftswertes, die für die Höhe der Gerichtskosten relevant ist, basierte auf den Paragraphen §§ 43 Satz 1 und 52 Absatz 2 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG).
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil zeigt, dass eine Verlängerung eines Erbbaurechts rechtlich genauso behandelt wird wie die Entstehung eines völlig neuen Erbbaurechts für den zusätzlichen Zeitraum. Die Gemeinde muss daher nachweisen, dass sie auch für die Verlängerung den vollen Marktwert erhält oder eine behördliche Genehmigung einholen, wenn sie günstigere Konditionen gewähren möchte. Diese Entscheidung stärkt den Schutz des Gemeindevermögens und verhindert, dass Gemeinden durch wiederholte Verlängerungen zu alten, möglicherweise inzwischen zu niedrigen Konditionen finanzielle Verluste erleiden. Für Erbbauberechtigte bedeutet das Urteil, dass sie bei gewünschten Verlängerungen mit administrativen Hürden und möglicherweise höheren Kosten rechnen müssen, da aktuelle Marktwerte berücksichtigt werden.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist ein Erbbaurecht und wie funktioniert es grundsätzlich?
Ein Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein eigenes Gebäude zu errichten und zu nutzen. Stellen Sie sich vor, Sie möchten ein Haus bauen, aber nicht das Grundstück kaufen. Genau hier setzt das Erbbaurecht an: Es trennt den Besitz des Grundstücks vom Besitz des darauf stehenden Gebäudes.
Die Grundidee eines Erbbaurechts
Die Grundidee ist, dass der Grundstückseigentümer (oft eine Kommune, Kirche oder private Stiftung) sein Land nicht verkauft, es aber für eine lange Zeit zur Bebauung überlässt. Sie als Erbbauberechtigter dürfen dann auf diesem Grundstück Ihr eigenes Haus bauen oder ein bereits bestehendes Gebäude erwerben und es wie Ihr Eigentum nutzen. Das Gebäude, das Sie auf dem Grundstück errichten, gehört Ihnen – und zwar für die gesamte Dauer des Erbbaurechts. Das Grundstück selbst bleibt jedoch im Eigentum des Erbbaurechtsgebers.
Die Funktionsweise des Erbbaurechts
Das Erbbaurecht funktioniert nach einigen klaren Prinzipien:
- Der Erbbauzins: Für die Nutzung des Grundstücks zahlen Sie als Erbbauberechtigter in der Regel einen regelmäßigen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Dies ist vergleichbar mit einer Miete für das Grundstück, die meist monatlich oder jährlich fällig wird. Die Höhe des Erbbauzinses und eventuelle Anpassungen sind im Erbbaurechtsvertrag festgelegt.
- Die Laufzeit: Ein Erbbaurecht wird immer für einen befristeten Zeitraum bestellt, häufig für 50, 75 oder 99 Jahre. Nach Ablauf dieser Frist endet das Erbbaurecht. In den meisten Fällen erhält der Grundstückseigentümer das Grundstück mit dem darauf stehenden Gebäude zurück und muss dafür dem Erbbauberechtigter eine Entschädigung für den Wert des Gebäudes zahlen. Alternativ kann das Erbbaurecht verlängert werden.
- Das „grundstücksgleiche Recht“: Obwohl Sie nicht Eigentümer des Grundstücks sind, wird das Erbbaurecht im Grundbuch des Grundstücks eingetragen. Dadurch ist Ihr Recht sehr sicher und kann wie ein Grundstück beliehen (als Sicherheit für einen Kredit genutzt) oder verkauft werden. Es ist ein sogenanntes „grundstücksgleiches Recht“, was bedeutet, dass es in vielen Belangen einem Grundstückseigentum ähnelt.
- Rechtliche Grundlage: Die Regelungen zum Erbbaurecht finden sich hauptsächlich im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Dieses Gesetz stellt sicher, dass die Rechte und Pflichten beider Parteien klar definiert sind.
Zusammenfassend ermöglicht das Erbbaurecht, dass Sie ein Gebäude besitzen und nutzen können, ohne das teure Grundstück kaufen zu müssen, während der Grundstückseigentümer sein Land behält und regelmäßige Einnahmen daraus erzielt.
Was passiert, wenn mein Erbbaurecht ausläuft oder ich es verlängern möchte?
Wenn die Laufzeit eines Erbbaurechts sich dem Ende nähert, stehen im Grunde zwei Wege offen: Entweder das Erbbaurecht läuft aus und das Grundstück mit dem Gebäude kehrt zum Eigentümer zurück, oder es wird eine Verlängerung vereinbart.
Das Erbbaurecht läuft aus: Der Heimfall
Läuft ein Erbbaurecht nach der vereinbarten Zeit ab und wird es nicht verlängert, spricht man vom sogenannten Heimfall. Das bedeutet, das darauf errichtete Gebäude, das bisher dem Erbbauberechtigten gehörte, fällt an den Grundstückseigentümer zurück. Für Sie als bisherigen Erbbauberechtigten bedeutet das, dass der Grundstückseigentümer in der Regel eine Heimfallentschädigung zahlen muss. Diese Entschädigung soll den Wert des Gebäudes ausgleichen. Die Höhe der Entschädigung ist oft im ursprünglichen Erbbaurechtsvertrag geregelt und liegt meist bei mindestens zwei Dritteln des Verkehrswertes des Gebäudes.
Das Erbbaurecht verlängern: Eine neue Vereinbarung
Möchten Sie das Erbbaurecht weiterführen, ist eine Verlängerung des Erbbaurechtsvertrages erforderlich. Dies ist keine automatische Angelegenheit, sondern eine neue Vereinbarung zwischen Ihnen als Erbbauberechtigtem und dem Grundstückseigentümer.
- Verhandlungsbasis: Eine Verlängerung muss von beiden Seiten gewollt sein. Dabei werden oft die Konditionen neu verhandelt, insbesondere der Erbbauzins, also die regelmäßige Zahlung für die Nutzung des Grundstücks. Dieser Zins kann sich an die aktuelle Marktlage anpassen.
- Recht auf Verlängerung: Manchmal enthält der ursprüngliche Erbbaurechtsvertrag bereits eine Bestimmung, die dem Erbbauberechtigten ein Recht auf Verlängerung einräumt. Auch wenn ein solches Recht besteht, müssen die genauen Bedingungen für die Verlängerung, wie die neue Laufzeit oder der Erbbauzins, ausgehandelt und vertraglich festgehalten werden.
- Wichtiger Zeitpunkt: Ein wichtiger Aspekt ist, Gespräche über eine mögliche Verlängerung frühzeitig aufzunehmen, idealerweise mehrere Jahre vor dem Ablauf des Erbbaurechts. Dies gibt ausreichend Zeit für Verhandlungen und die Klärung aller Details. Eine solche Verlängerung wird dann notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen.
Welche Besonderheiten gibt es, wenn eine Gemeinde der Grundstückseigentümer ist und ich mein Erbbaurecht verlängern will?
Wenn eine Gemeinde der Grundstückseigentümer ist und Sie Ihr Erbbaurecht verlängern möchten, gibt es tatsächlich Besonderheiten, die über die üblichen Regelungen bei privaten Eigentümern hinausgehen. Für Sie als Erbbauberechtigter ist es wichtig zu verstehen, dass die Gemeinde als öffentliche Körperschaft besonderen Regeln unterliegt, die das Erbbaurecht im Umgang mit ihrem Eigentum beeinflussen.
Rolle des Schutzes des Gemeindevermögens
Eine zentrale Besonderheit ist der Schutz des Gemeindevermögens. Gemeinden sind verpflichtet, ihr Eigentum – das Gemeindevermögen – sorgfältig und im Interesse der Allgemeinheit zu verwalten. Dies bedeutet, dass sie bei der Verlängerung eines Erbbaurechts nicht wie ein privater Eigentümer allein nach eigenem Gutdünken handeln können. Vielmehr müssen sie wirtschaftlich und sparsam vorgehen. Das heißt, die Verlängerung muss für die Gemeinde einen angemessenen Gegenwert darstellen und darf das Gemeindevermögen nicht unangemessen belasten oder schädigen.
Für Sie bedeutet das, dass die Gemeinde beispielsweise den aktuellen Marktwert des Grundstücks bei der Festlegung des neuen Erbbauzinses (der jährlichen Zahlung für das Erbbaurecht) berücksichtigen wird. Es geht darum, dass die Gemeinde keine Vorteile oder Werte verschenkt, die eigentlich der Gemeinschaft zustehen.
Zusätzliche Prüfpflichten und Entscheidungsverfahren
Aus dem Schutz des Gemeindevermögens ergeben sich für die Gemeinde zusätzliche Prüfpflichten. Bevor eine Verlängerung genehmigt wird, muss die Gemeinde genau prüfen:
- Ob die Verlängerung im öffentlichen Interesse liegt oder diesem zumindest nicht widerspricht.
- Ob die Bedingungen der Verlängerung, insbesondere der Erbbauzins, dem aktuellen Wert und den örtlichen Gegebenheiten entsprechen.
- Ob alle relevanten rechtlichen und haushaltsrechtlichen Vorschriften eingehalten werden.
Die Entscheidung über die Verlängerung eines Erbbaurechts ist daher oft an einen umfangreicheren Verwaltungsvorgang gebunden. Diese Entscheidungen werden in der Regel nicht von einer Einzelperson, sondern von den zuständigen Gremien der Gemeinde (z.B. dem Gemeinderat oder einem Fachausschuss) getroffen. Dies sorgt für eine transparente und nachvollziehbare Abwägung, kann aber auch den Prozess länger und formeller gestalten, als es bei einem privaten Eigentümer der Fall wäre. Ein automatischer Anspruch auf Verlängerung des Erbbaurechts besteht für Sie nicht; die Gemeinde kann die Verlängerung auch ablehnen, wenn wichtige öffentliche Interessen dem entgegenstehen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Verlängerung eines Erbbaurechts auf gemeindeeigenem Grund eine umfassendere Prüfung und ein formelleres Verfahren erfordert, da die Gemeinde die Interessen der Allgemeinheit und den Schutz ihres Vermögens berücksichtigen muss.
Welche Unterlagen oder Genehmigungen benötige ich typischerweise für die Verlängerung eines Erbbaurechts, insbesondere bei Gemeindeland?
Die Verlängerung eines Erbbaurechts, besonders wenn das Grundstück einer Gemeinde gehört, erfordert in der Regel verschiedene Dokumente und Genehmigungen. Der Grund dafür ist, dass Gemeinden öffentliches Vermögen verwalten und dabei besondere Regeln einhalten müssen, um das öffentliche Interesse zu schützen und einen verantwortungsvollen Umgang mit ihrem Eigentum sicherzustellen.
Grundlegende Unterlagen für die Verlängerung
Für die Verlängerung eines Erbbaurechts sind üblicherweise folgende Dokumente von Bedeutung:
- Der Antrag auf Verlängerung: Dies ist das formelle Schreiben, in dem der Erbbauberechtigte seinen Wunsch zur Verlängerung des Erbbaurechts mitteilt.
- Der bestehende Erbbaurechtsvertrag: Der ursprüngliche Vertrag bildet die rechtliche Grundlage und enthält alle wesentlichen Bedingungen des Erbbaurechts. Er ist die Basis für die Neuverhandlung oder Verlängerung.
- Ein aktueller Grundbuchauszug: Dieses offizielle Dokument zeigt die aktuellen rechtlichen Verhältnisse des Grundstücks und des eingetragenen Erbbaurechts. Es gibt Aufschluss über Eigentumsverhältnisse und Belastungen.
- Nachweis der Identität: Dies umfasst persönliche Dokumente des Erbbauberechtigten (z.B. Personalausweis) oder, bei juristischen Personen (wie einer GmbH), einen aktuellen Handelsregisterauszug, der die Vertretungsberechtigung zeigt.
- Nachweise über die Erfüllung der Vertragspflichten: Oft müssen Nachweise erbracht werden, dass alle Pflichten aus dem ursprünglichen Erbbaurechtsvertrag, wie die pünktliche Zahlung des Erbbauzinses und die Einhaltung von Instandhaltungspflichten, erfüllt wurden.
Besondere Anforderungen bei Gemeindeland
Bei Grundstücken, die einer Gemeinde gehören, können zusätzliche und spezifische Anforderungen hinzukommen, da kommunale Verwaltungen besonderen rechtlichen und haushaltswirtschaftlichen Vorschriften unterliegen:
- Die Vollwertigkeitsbescheinigung: Dies ist ein häufig gefordertes Dokument. Eine Vollwertigkeitsbescheinigung bestätigt, dass das auf dem Erbbaurechtsgrundstück stehende Gebäude noch vollwertig ist. Das bedeutet, es ist in einem guten baulichen Zustand, entspricht den aktuellen Anforderungen oder wurde ausreichend instandgehalten und modernisiert. Für die Gemeinde ist dies wichtig, um den Wert ihres Grundstücks langfristig zu sichern. Sie möchte sicherstellen, dass die Bebauung auf ihrem Grund und Boden nicht verfällt, sondern ihren Wert behält und zum Erscheinungsbild der Gemeinde beiträgt. Stellen Sie sich vor, wie ein Vermieter bei einer Mietverlängerung sicherstellen möchte, dass seine Immobilie weiterhin gut gepflegt ist.
- Die Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde: Da Gemeinden öffentliche Körperschaften sind, unterliegen viele ihrer Entscheidungen, insbesondere solche mit finanziellen oder vermögensrechtlichen Auswirkungen, der Aufsicht durch eine höhere Behörde. Diese Rechtsaufsichtsbehörde prüft, ob die Entscheidungen der Gemeinde rechtmäßig sind und den Vorschriften der Gemeindehaushaltsordnung entsprechen. Eine Verlängerung eines Erbbaurechts, die eine langfristige Bindung und eine Veränderung der Vermögensverhältnisse bedeutet, kann daher ihre Genehmigung erfordern, um die Interessen der Allgemeinheit zu schützen und eine ordnungsgemäße Verwaltung des öffentlichen Vermögens sicherzustellen.
Die genauen Unterlagen und Genehmigungen können je nach Gemeinde und den spezifischen Regelungen des jeweiligen Bundeslandes variieren. Auch der bestehende Erbbaurechtsvertrag und eventuell erfolgte Änderungen spielen eine Rolle.
Fallen Kosten oder Steuern an, wenn ich mein Erbbaurecht verlängere?
Ja, bei der Verlängerung eines Erbbaurechts entstehen in der Regel Kosten und Steuern. Diese finanziellen Belastungen sollten Sie bei Ihrer Planung unbedingt berücksichtigen. Ein Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein eigenes Gebäude zu besitzen und zu nutzen, ohne selbst Eigentümer des Grund und Bodens zu sein. Bei einer Verlängerung dieses Rechts fallen üblicherweise verschiedene Gebühren und Abgaben an.
Typische Kosten bei der Verlängerung
Bei der Verlängerung eines Erbbaurechtsvertrags sind hauptsächlich zwei Arten von einmaligen Kosten zu erwarten:
Notarkosten: Jede Verlängerung eines Erbbaurechts muss notariell beurkundet werden, um rechtlich wirksam zu sein. Der Notar erstellt die entsprechende Urkunde und sorgt für die Einhaltung aller gesetzlichen Vorschriften. Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach dem Wert des Erbbaurechts zum Zeitpunkt der Verlängerung. Dieser Wert wird häufig anhand des aktuellen Verkehrswerts des Grundstücks ermittelt, ohne dabei den Wert des darauf stehenden Gebäudes zu berücksichtigen.
Gerichtskosten (Grundbuchamt): Nach der notariellen Beurkundung muss die Verlängerung des Erbbaurechts auch im Grundbuch eingetragen werden. Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, das alle wichtigen Informationen über Grundstücke und die damit verbundenen Rechte enthält. Für diese Eintragung fallen Gebühren beim zuständigen Grundbuchamt an. Auch hierbei ist die Höhe der Kosten an den Wert des Erbbaurechts gekoppelt.
Fällt Grunderwerbsteuer an?
Ja, die Grunderwerbsteuer ist ein weiterer wichtiger Kostenfaktor, der bei der Verlängerung eines Erbbaurechts häufig anfällt. Dies wird von vielen oft nicht bedacht. Die Grunderwerbsteuer wird immer dann fällig, wenn eine Änderung in den Eigentumsverhältnissen oder der wirtschaftlichen Verfügungsmacht über ein Grundstück eintritt. Eine Verlängerung des Erbbaurechts kann steuerlich als ein Vorgang gewertet werden, der der Übertragung eines Grundstücks ähnelt, insbesondere wenn dafür ein Entgelt gezahlt wird oder sich der Wert des Rechts durch die Verlängerung erhöht.
- Berechnungsgrundlage: Die Berechnung der Grunderwerbsteuer erfolgt in der Regel auf Basis des sogenannten „Verlängerungsentgelts“ oder eines auf die verlängerte Laufzeit bezogenen Werts des Erbbaurechts.
- Steuersatz: Der genaue Steuersatz für die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland nicht einheitlich geregelt, sondern wird von den einzelnen Bundesländern festgelegt und kann daher variieren.
Anpassung des Erbbauzinses
Neben den genannten einmaligen Kosten und der Grunderwerbsteuer kann die Verlängerung des Erbbaurechts auch eine Anpassung des Erbbauzinses mit sich bringen. Der Erbbauzins ist das regelmäßige Entgelt, das Sie als Erbbauberechtigter an den Grundstückseigentümer für die Nutzung des Grund und Bodens zahlen. Bei einer Verlängerung wird der Erbbauzins oft neu verhandelt und an die aktuellen Marktbedingungen oder den gestiegenen Wert des Grundstücks angepasst. Dies kann bedeuten, dass der künftige Erbbauzins höher ausfällt als zuvor. Auch wenn dies keine direkte Kostenart für den Verlängerungsvorgang selbst ist, stellt die potenzielle Erhöhung des Erbbauzinses eine wesentliche und langfristige finanzielle Belastung dar, die bei Ihrer Zukunftsplanung eine große Rolle spielt.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Erbbaurecht
Ein Erbbaurecht ist ein gesetzlich geregeltes, sogenanntes grundstücksgleiches Recht, das einer Person erlaubt, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und über einen längeren Zeitraum zu nutzen, ohne das Grundstück selbst zu besitzen (§ 1 Erbbaurechtsgesetz). Das bedeutet, der Erbbauberechtigte besitzt das Gebäude, während das Grundstück weiterhin dem Eigentümer gehört. Das Erbbaurecht wird meist für mehrere Jahrzehnte bestellt und im Grundbuch eingetragen, um Sicherheit für beide Parteien zu schaffen.
Beispiel: Sie bauen ein Haus auf dem Land einer Gemeinde, zahlen dafür eine jährliche Gebühr (Erbbauzins) und können das Haus viele Jahre nutzen, ohne das Land zu kaufen.
Erbbauzins
Der Erbbauzins ist eine regelmäßige Zahlung, die der Erbbauberechtigte an den Grundstückseigentümer leistet, um das Erbbaurecht an dem Grundstück zu nutzen. Er ist vergleichbar mit einer Miete für das Grundstück und wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt. Die Höhe des Erbbauzinses kann bei einer Verlängerung des Erbbaurechts neu verhandelt und an den aktuellen Marktwert angepasst werden.
Beispiel: Ähnlich wie bei einer Wohnungsmiete zahlt man dem Grundstückseigentümer jährlich Geld dafür, dass man das Grundstück nutzen und darauf bauen darf.
Vollwertigkeitsbescheinigung
Eine Vollwertigkeitsbescheinigung bestätigt gemäß § 56 Absatz 7 der Kommunalverfassung Mecklenburg-Vorpommern (KV M-V), dass ein Rechtsgeschäft – wie die Bestellung oder Verlängerung eines Erbbaurechts durch eine Gemeinde – zum vollen, angemessenen Wert erfolgt und nicht unter Wert. Diese Bescheinigung schützt das Gemeindevermögen davor, dass Vermögenswerte ohne ausreichende Gegenleistung vergeben werden. Wird das Erbbaurecht unter Wert verlängert, ist die Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde erforderlich.
Beispiel: Die Gemeinde will sicherstellen, dass sie ihr Grundstück nicht zu billig weitergibt, ähnlich wie ein Verkäufer, der darauf achtet, einen fairen Preis für seine Immobilie zu erhalten.
Rechtsaufsichtsbehörde
Die Rechtsaufsichtsbehörde ist eine übergeordnete staatliche Stelle, die kontrolliert, ob Gemeinden bei wichtigen Entscheidungen – insbesondere bei finanziellen oder vermögensrechtlichen Vorgängen – gesetzes- und ordnungsgemäß handeln. Im Kontext der Erbbaurechtsverlängerung prüft sie, ob die Gemeinde ihr Vermögen schützt und die Verlängerung oder Bestellung des Erbbaurechts rechtmäßig erfolgt, etwa durch die Erteilung einer Genehmigung, wenn das Geschäft unter dem vollen Wert stattfindet (§ 56 Absatz 6 KV M-V).
Beispiel: Die Rechtsaufsichtsbehörde ist wie ein „Kontrollorgan“, das darauf achtet, dass die Gemeinde bei Geschäften mit ihrem Vermögen verantwortungsvoll und im Interesse der Allgemeinheit handelt.
Zwischenverfügung
Eine Zwischenverfügung ist eine vorläufige Mitteilung einer Behörde, die im Verwaltungsverfahren darauf hinweist, dass noch nicht alle Voraussetzungen oder Unterlagen für eine endgültige Entscheidung vorliegen. Sie stellt keine abschließende Entscheidung dar, sondern fordert den Antragsteller auf, fehlende Dokumente oder Nachweise – etwa eine Vollwertigkeitsbescheinigung oder eine Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde – nachzureichen, bevor der Antrag weiter bearbeitet wird.
Beispiel: Das Grundbuchamt sagt Ihnen, dass Ihr Antrag noch nicht vollständig ist und Sie erst noch Unterlagen einreichen müssen, bevor es weitergeht.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 56 Kommunalverfassung Mecklenburg-Vorpommern (KV M-V) Abs. 6 und 7: Regelt, dass Gemeinden bei Rechtsgeschäften, insbesondere der Bestellung oder Verlängerung von Erbbaurechten, eine Vollwertigkeitsbescheinigung vorlegen müssen oder im Falle einer Unterbewertung die Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde benötigen. Dies soll den Schutz des Gemeindevermögens sicherstellen und verhindern, dass Vermögenswerte unter Wert abgegeben werden. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Verlängerung des Erbbaurechts erfordert nach Auffassung des Gerichts dieselben Nachweise wie eine Neubestellung, um die wirtschaftliche Angemessenheit sicherzustellen und ein Unterbewertungsverbot zu umgehen.
- § 311b Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Schreibt die notarielle Beurkundung von Verträgen vor, durch die sich jemand verpflichtet, ein Grundstück oder ein grundstücksgleiches Recht zu übertragen oder zu erwerben. Diese Formvorschrift dient der Rechtssicherheit und Transparenz bei Grundstücksgeschäften. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Verlängerung des Erbbaurechts unterliegt dieser Formvorschrift und ist somit keine bloße Formalität, sondern ein eigenständiger, formbedürftiger Rechtsakt.
- § 1 Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) Abs. 1: Definiert das Erbbaurecht als ein eigentumsähnliches Nutzungsrecht an einem Grundstück, das für eine bestimmte Dauer eingeräumt wird, wobei bei Verlängerung faktisch ein neues Recht für den zusätzlichen Zeitraum begründet wird. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Verlängerung des Erbbaurechts stellt rechtlich eine Neuerrichtung des Nutzungsrechts für den verlängerten Zeitraum dar und legitimiert daher die Anwendung der gleichen Voraussetzungen wie bei einer Neubestellung.
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) und Grundsatz der Grunderwerbsteuer: Betrifft die Steuerpflicht bei Erwerb von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, wobei auch Verlängerungen als Erwerbe gelten und somit steuerpflichtig sind. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die steuerliche Anerkennung der Verlängerung als Erwerb unterstreicht deren vermögenswerten und rechtlichen Charakter, was auch die Anforderungen an den Wertnachweis und behördliche Genehmigungen stützt.
- §§ 43 Satz 1 und 52 Absatz 2 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG): Bestimmen die Grundlagen für die Festsetzung von Geschäftswerten, die wiederum die Basis für Gerichtskosten und Gebühren bilden. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Festlegung eines Geschäftswerts für das Verfahren zieht die Gerichtskostenlast der Antragsteller nach sich, was die finanzielle Tragweite des Verfahrens verdeutlicht.
- Unterwertverbot der Kommunalverfassung Mecklenburg-Vorpommern (§ 56 Abs. 4 und 5 KV M-V): Verbietet Gemeinden, Vermögensgegenstände unter Marktwert zu veräußern, um die finanzielle Leistungsfähigkeit der Gemeinde sicherzustellen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Entscheidung schützt die Gemeinde davor, durch unkontrollierte Verlängerungen von Erbbaurechten zu ungünstigen Bedingungen Vermögensverluste zu erleiden.
Das vorliegende Urteil
OLG Rostock – Az.: 3 W 53/20 – Beschluss vom 24.01.2022
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