Skip to content

Verstoß gegen Bewilligungsgrundsatz bei Gesamtgrundschuldlöschung

In der jüngsten Vergangenheit hat ein Fall vor dem OLG München erhebliche Aufmerksamkeit erregt. Es handelt sich um eine komplexe rechtliche Auseinandersetzung, die die Löschung von Gesamtgrundschulden und die damit verbundenen rechtlichen Herausforderungen betrifft.

Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 34 Wx 482/22 e  >>>

Das Wichtigste in Kürze


Das Oberlandesgericht München hat in einem Beschluss festgestellt, dass die Löschung einer Gesamtgrundschuld in bestimmten Fällen gegen den Bewilligungsgrundsatz des § 19 GBO verstoßen kann und somit das Grundbuch unrichtig wird.

  • Der Artikel bezieht sich auf einen Beschluss des Oberlandesgerichts München (Az.: 34 Wx 482/22 e) vom 15.12.2022.
  • Die Beteiligte zu 2 war Eigentümerin von Grundbesitz, der nach § 8 WEG geteilt wurde. Auf den Miteigentumsanteilen lastete eine Gesamtgrundschuld zugunsten der Beteiligten zu 1, einer Sparkasse.
  • In den Verträgen zwischen der Beteiligten zu 2 und den Erwerbern der einzelnen Einheiten wurde die Lastenfreistellung, wie Löschungen und Pfandfreigaben, vereinbart.
  • Die Beteiligte zu 1 erklärte die Pfandfreigabe für bestimmte Miteigentumsanteile. Eine spätere Löschung der Gesamtgrundschuld bei allen verbleibenden Einheiten durch das Grundbuchamt war jedoch nicht korrekt.
  • Das Grundbuchamt lehnte eine Berichtigung ab, woraufhin die Beteiligte zu 1 die Eintragung eines Amtswiderspruchs beantragte. Dieser Antrag wurde zurückgewiesen.
  • Die Beteiligte zu 1 legte Beschwerde ein und verfolgte ihr Anliegen weiter.
  • Das OLG München stellte fest, dass die Löschung der Gesamtgrundschuld über bestimmte Blätter hinaus gegen den Bewilligungsgrundsatz des § 19 GBO verstoßen hat.
  • Eine Pfandfreigabeerklärung wird nicht schon mit der Ausstellung wirksam, sondern erst, wenn sie dem Grundbuchamt oder dem Begünstigten in der vorgeschriebenen Form zugeht.
  • Das OLG München entschied, dass die Löschung der Gesamtgrundschuld in diesem Fall das Grundbuch unrichtig gemacht hat und wies das Grundbuchamt an, den jeweiligen Widerspruch einzutragen.

Der Hintergrund des Falls

Die Beteiligte zu 2, Eigentümerin eines Grundbesitzes, hatte diesen nach § 8 WEG geteilt. Auf diesen Miteigentumsanteilen lastete eine Gesamtgrundschuld zugunsten der Beteiligten zu 1, einer Sparkasse. In den Verträgen zwischen der Beteiligten zu 2 und den Erwerbern der einzelnen Einheiten wurde vereinbart, dass beide Seiten allen Erklärungen zustimmen, die der Lastenfreistellung dienen, wie Löschungen und Pfandfreigaben.

Das rechtliche Dilemma

Das Kernproblem entstand, als das Grundbuchamt die Gesamtgrundschuld bei allen verbleibenden Einheiten löschte, obwohl die Pfandfreigabeerklärung nur für eine bestimmte Einheit vorgelegt wurde. Dieser Schritt des Grundbuchamts warf ernsthafte Fragen bezüglich des Bewilligungsgrundsatzes des § 19 GBO auf.

Die Entscheidung des Gerichts

Das OLG München entschied, dass die Löschung der Gesamtgrundschuld über ein bestimmtes Blatt hinaus auf den verbleibenden Wohnungsgrundbuchblättern gegen den Bewilligungsgrundsatz des § 19 GBO verstieß. Das Gericht stellte fest, dass eine Pfandfreigabeerklärung zwar eine Löschungsbewilligung darstellt, diese jedoch nicht automatisch für alle Einheiten gilt, wenn sie nur für eine bestimmte Einheit vorgelegt wird.

Die Begründung des Urteils

Das Gericht argumentierte, dass die Löschung der Gesamtgrundschuld, soweit sie an den sonstigen verbleibenden Miteigentumsanteilen lastet, nicht zulässig war. Die Pfandfreigabeerklärung war nur für die Einheit auf einem bestimmten Blatt wirksam, und die Löschung der Gesamtgrundschuld auf den anderen Grundstücken war daher nicht gerechtfertigt.

Die Auswirkungen des Urteils

Die Entscheidung des OLG München hat weitreichende Auswirkungen auf die Praxis der Grundbuchämter und die Art und Weise, wie sie mit Gesamtgrundschulden umgehen. Es unterstreicht die Notwendigkeit, den Bewilligungsgrundsatz strikt einzuhalten und sicherzustellen, dass Pfandfreigabeerklärungen korrekt interpretiert und angewendet werden.

Fazit

Dieser Fall vor dem OLG München beleuchtet die Komplexität des deutschen Grundbuchrechts und die Bedeutung des Bewilligungsgrundsatzes. Es ist ein lehrreiches Beispiel dafür, wie wichtig es ist, rechtliche Dokumente und Erklärungen genau zu interpretieren und sicherzustellen, dass sie im Einklang mit den geltenden Gesetzen und Vorschriften stehen. Es bleibt abzuwarten, ob dieses Urteil zukünftige Fälle ähnlicher Natur beeinflussen wird, aber es dient sicherlich als wichtiger Präzedenzfall für Rechtsanwälte und Notare in ganz Deutschland.

Bewilligungsgrundsatz bei Gesamtgrundschuld Löschung – kurz erklärt


Die Löschungsbewilligung ist im deutschen Grundbuchrecht ein zentrales Instrument, um Rechte, die im Grundbuch eingetragen sind, zu löschen. Bei einer Gesamtgrundschuld handelt es sich um eine Grundschuld, die auf mehrere Grundstücke gleichzeitig lastet. Der Bewilligungsgrundsatz besagt, dass eine Eintragung im Grundbuch nur dann vorgenommen wird, wenn derjenige, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird, diese bewilligt. Das bedeutet, dass bei einer Gesamtgrundschuld die Löschungsbewilligung des Gläubigers erforderlich ist, um das Recht an einem der belasteten Grundstücke zu löschen. Es ist zu beachten, dass die Löschungsbewilligung materiell-rechtlich auch eine Löschung des Rechts an einem von mehreren belasteten Grundstücken ermöglichen kann.


Das vorliegende Urteil

OLG München-  Az.: 34 Wx 482/22 e – Beschluss vom 15.12.2022

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird der Beschluss des Amtsgerichts Ingolstadt – Grundbuchamt – vom 24.10.2022 aufgehoben.

II. Das Amtsgericht Ingolstadt – Grundbuchamt – wird angewiesen, gegen die Löschung der Grundschulden in Abt. III Nr. 1 von Blatt … bis …, … bis … und … bis … des Wohnungsgrundbuchs des Amtsgerichts Ingolstadt von H: zu Gunsten der Beteiligten zu 1 jeweils einen Widerspruch einzutragen.

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 2 war Eigentümerin von Grundbesitz, der nach § 8 WEG geteilt wurde. Die einzelnen Einheiten wurden auf Blatt … bis … des Wohnungsgrundbuchs vorgetragen. Auf den entsprechenden Miteigentumsanteilen lastete eine Gesamtgrundschuld zugunsten der Beteiligten zu 1, einer Sparkasse.

In den Verträgen der Beteiligten zu 2 mit den Erwerbern der einzelnen Einheiten stimmten jeweils beide Seiten allen Erklärungen, die der Lastenfreistellung dienten, wie Löschungen und Pfandfreigaben, zu und beantragten deren Vollzug im Grundbuch.

In einem unterzeichneten und gesiegelten Schriftstück vom 30.4.2018 erklärte die Beteiligte zu 1 die Pfandfreigabe bezüglich der einzelnen Miteigentumsanteile.

Für die auf Blatt … vorgetragene Einheit erklärte die Beteiligte zu 1 am 10.1.2022 gesondert die Pfandfreigabe, die sodann im Wohnungsgrundbuch vollzogen wurde.

Anlässlich der Veräußerung der auf Blatt … vorgetragenen Einheit legte der Urkundsnotar mit Schreiben vom 15.3.2022 beim Grundbuchamt die Pfandfreigabeerklärung vom 30.4.2018 zusammen mit den zu der betreffenden Eigentumsumschreibung erforderlichen Urkunden vor. Daraufhin löschte das Grundbuchamt am 7.4.2022 die Gesamtgrundschuld bei allen verbleibenden Einheiten.

Nachdem das Grundbuchamt eine Berichtigung abgelehnt hatte, beantragte die Beteiligte zu 1 mit Schreiben vom 27.6.2022 die Eintragung jeweils eines Amtswiderspruchs. Das Grundbuchamt wies den Antrag mit Beschluss vom 24.10.2022 zurück.

Mit ihrer Beschwerde vom 17.11.2022 verfolgt die Beteiligte zu 1 ihr Anliegen weiter. Sie beantragt, unter Aufhebung der angefochtenen Entscheidung das Grundbuchamt anzuweisen, gegen die Löschung der zu ihren Gunsten in Abt. III Nr. 1 von Blatt … bis …, … bis … und … bis … eingetragenen Gesamtgrundschuld einen Amtswiderspruch einzutragen, sowie im Wege der einstweiligen Anordnung das Grundbuchamt anzuweisen, ihre Rechte durch Eintragung eines Widerspruchs zu sichern.

Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 22.11.2022 nicht abgeholfen.

Der Senat hat am 29.11.2022 die beantragte einstweilige Anordnung erlassen.

II.

Die zulässige Beschwerde ist begründet.

1. Das Rechtsmittel ist zulässig, insbesondere nach § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO statthaft. Die vorgenommenen Löschungen stellen gemäß § 46 Abs. 1 GBO Eintragungen dar. Die Beschwerde gegen solche ist zwar nach § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO unzulässig, gemäß Satz 2 kann jedoch im Wege der Beschwerde verlangt werden, dass das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 GBO einen Widerspruch einzutragen.

2. Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg.

Gemäß § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO ist von Amts wegen ein Widerspruch einzutragen, wenn das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist. Beides ist hier der Fall. Der Zurückweisungsbeschluss ist folglich aufzuheben und das Grundbuchamt zur Eintragung des jeweiligen Widerspruchs anzuweisen.

a) Die Löschung der Gesamtgrundschuld über Blatt … hinaus auch auf den verbleibenden Wohnungsgrundbuchblättern verstieß gegen den Bewilligungsgrundsatz des § 19 GBO.

Eine Pfandfreigabeerklärung stellt verfahrensrechtlich eine Löschungsbewilligung i.S.v. § 19 GBO dar (Senat FGPrax 2016, 150/151 f.). Sie wird allerdings nicht schon mit der Ausstellung der in der vorgeschriebenen Form errichteten Urkunde wirksam in dem Sinn, dass sie Grundlage einer Eintragung durch das Grundbuchamt sein kann, sondern erst dann, wenn die Urkunde mit dem Willen des Erklärenden dem Grundbuchamt oder zur Vorlage bei diesem demjenigen, zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll, in Urschrift, Ausfertigung oder beglaubigter Abschrift zugeht (Senat FGPrax 2018, 67/68; OLG Stuttgart NJOZ 2012, 965/966; BayObLG DNotZ 1994, 182/183; Demharter GBO 32. Aufl. § 19 Rn. 21; Hügel/Holzer GBO 4. Aufl. § 19 Rn. 28; Meikel/Böttcher GBO 12. Aufl. § 19 Rn. 133 f.). Daher wird die einheitliche Löschungsbewilligung des Gläubigers einer Gesamtgrundschuld, die dem Grundbuchamt lediglich zur Löschung des Rechts an einem der belasteten Grundstücke vorgelegt wird, auch nur insoweit wirksam. Die übrigen Bewilligungen sind nicht in das Grundbuchverfahren eingeführt und können deshalb nicht Grundlage einer Löschung der auf den anderen Grundstücken lastenden Gesamtgrundschuld sein (OLG Braunschweig FGPrax 2013, 193; Demharter § 19 Rn. 21; Hügel/Reetz § 15 Rn. 31; Meikel/Böttcher § 19 Rn. 134).

Nach dieser Maßgabe war hier die Pfandfreigabe betreffend die Gesamtgrundschuld lediglich insoweit wirksam, als letztere auf dem auf Blatt … vorgetragenen Miteigentumsanteil lastete. Denn nur darauf bezog sich der Antrag, aus dessen Anlass die Pfandfreigabeerklärung vorgelegt wurde. Diese war somit ungeachtet der in den anderen Kaufverträgen bereits gestellten entsprechenden Anträge keine taugliche Grundlage für die Löschung der Gesamtgrundschuld, soweit letztere an den sonstigen verbleibenden Miteigentumsanteile lastet.

b) Die gleichwohl in dem vorgenannten Umfang erfolgte Löschung führte zur Unrichtigkeit des Grundbuchs, weil es damit die materielle Rechtslage nicht mehr zutreffend wiedergibt.

Eine Pfandfreigabeerklärung nach §§ 1192 Abs. 1, 1175 Abs. 1 Satz 2 BGB stellt materiell-rechtlich eine empfangsbedürftige Willenserklärung im Sinne von § 130 Abs. 1 BGB dar. Insoweit setzt ihre Wirksamkeit voraus, dass sie mit dem Willen des Erklärenden an den Erklärungsempfänger gelangt (BGH NJW-RR 2003, 384; Grüneberg/Ellenberger BGB 81. Aufl. § 130 Rn. 4; MüKoBGB/Einsele 9. Aufl. § 130 Rn. 13). Dies war vorliegend jedoch nicht der Fall. Empfänger der Pfandfreigabeerklärung ist der begünstigte Grundstückseigentümer, hier also die Beteiligte zu 2. Die Beteiligte zu 1 hatte die Erklärung jedoch erkennbar nur zum Zwecke der Pfandfreigabe des auf Blatt … vorgetragenen Miteigentumsanteils vorgelegt. Hinsichtlich der übrigen Miteigentumsanteile fehlte es somit jedenfalls an der erforderlichen willentlichen Begebung. Materiell-rechtlich besteht die Gesamtgrundschuld insoweit also fort.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, da die grundsätzliche Haftung der Beteiligten zu 1 für die gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens aus § 22 Abs. 1 GNotKG aufgrund des Erfolgs des Rechtsmittels gemäß § 25 Abs. 1 GNotKG erloschen ist. Daher bedarf es auch keiner Geschäftswertfestsetzung.

? FAQ zum Urteil


  • Was ist der Bewilligungsgrundsatz im Kontext der Gesamtgrundschuldlöschung? Der Bewilligungsgrundsatz besagt, dass für die Löschung einer Grundschuld eine Bewilligung erforderlich ist. Im vorliegenden Fall hat das OLG München (Az.: 34 Wx 482/22 e) festgestellt, dass die Löschung einer Gesamtgrundschuld gegen diesen Grundsatz verstoßen hat.
  • Was war der Hauptgegenstand des Beschlusses des OLG München (Az.: 34 Wx 482/22 e) vom 15.12.2022? Der Hauptgegenstand des Beschlusses war die Löschung einer Gesamtgrundschuld, die vom Grundbuchamt vorgenommen wurde. Das OLG München entschied, dass diese Löschung gegen den Bewilligungsgrundsatz des § 19 GBO verstoßen hat und somit das Grundbuch unrichtig gemacht hat.
  • Welche Rolle spielte die Beteiligte zu 1 in diesem Fall? Die Beteiligte zu 1, eine Sparkasse, war der Begünstigte der Gesamtgrundschuld. Nach der Löschung der Gesamtgrundschuld durch das Grundbuchamt beantragte sie die Eintragung eines Amtswiderspruchs, welcher jedoch abgelehnt wurde. Sie legte daraufhin Beschwerde ein und verfolgte ihr Anliegen weiter.
  • Was besagt die Pfandfreigabeerklärung im Kontext des Grundbuchrechts? Eine Pfandfreigabeerklärung stellt verfahrensrechtlich eine Löschungsbewilligung gemäß § 19 GBO dar. Sie wird allerdings nicht schon mit der Ausstellung wirksam, sondern erst, wenn sie in der vorgeschriebenen Form dem Grundbuchamt oder dem Begünstigten zugeht. Im besprochenen Fall war die Pfandfreigabe lediglich für einen bestimmten Miteigentumsanteil wirksam, nicht jedoch für alle anderen.

* Alles ohne Gewähr – Lassen Sie sich zu Ihrem individuellen Fall beraten

Hinweis: Informationen in unserem Internetangebot dienen lediglich Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle rechtliche Beratung auch nicht ersetzen, welche die Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalles berücksichtigt. Ebenso kann sich die aktuelle Rechtslage durch aktuelle Urteile und Gesetze zwischenzeitlich geändert haben. Benötigen Sie eine rechtssichere Auskunft oder eine persönliche Rechtsberatung, kontaktieren Sie uns bitte.

Wie können wir Ihnen helfen?

Gerne können uns Ihr Anliegen in einem persönlichen Gespräch in unseren Kanzleiräumen in Kreuztal, bei einem Hausbesuch bei Ihnen, in einem persönlichen Telefonat oder auch per E-Mail schildern.

Möchten Sie einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt und Notar Dr. Gerd Christian Kotz vereinbaren? Sie können mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in unserer Kanzlei Beurkundungstermine oder Besprechungstermine per Email, Telefon oder Telefax vereinbaren.

Notar Dr. Kotz - Beratung

Rechtstipps und Ratgeber

Interessante Urteile mit notarieller Relevanz

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!