Verstoß gegen Bewilligungsgrundsatz bei Gesamtgrundschuldlöschung

In der jüngsten Vergangenheit hat ein Fall vor dem OLG München erhebliche Aufmerksamkeit erregt. Es handelt sich um eine komplexe rechtliche Auseinandersetzung, die die Löschung von Gesamtgrundschulden und die damit verbundenen rechtlichen Herausforderungen betrifft.

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Der Hintergrund des Falls

Die Beteiligte zu 2, Eigentümerin eines Grundbesitzes, hatte diesen nach § 8 WEG geteilt. Auf diesen Miteigentumsanteilen lastete eine Gesamtgrundschuld zugunsten der Beteiligten zu 1, einer Sparkasse. In den Verträgen zwischen der Beteiligten zu 2 und den Erwerbern der einzelnen Einheiten wurde vereinbart, dass beide Seiten allen Erklärungen zustimmen, die der Lastenfreistellung dienen, wie Löschungen und Pfandfreigaben.

Das rechtliche Dilemma

Das Kernproblem entstand, als das Grundbuchamt die Gesamtgrundschuld bei allen verbleibenden Einheiten löschte, obwohl die Pfandfreigabeerklärung nur für eine bestimmte Einheit vorgelegt wurde. Dieser Schritt des Grundbuchamts warf ernsthafte Fragen bezüglich des Bewilligungsgrundsatzes des § 19 GBO auf.

Die Entscheidung des Gerichts

Das OLG München entschied, dass die Löschung der Gesamtgrundschuld über ein bestimmtes Blatt hinaus auf den verbleibenden Wohnungsgrundbuchblättern gegen den Bewilligungsgrundsatz des § 19 GBO verstieß. Das Gericht stellte fest, dass eine Pfandfreigabeerklärung zwar eine Löschungsbewilligung darstellt, diese jedoch nicht automatisch für alle Einheiten gilt, wenn sie nur für eine bestimmte Einheit vorgelegt wird.

Die Begründung des Urteils

Das Gericht argumentierte, dass die Löschung der Gesamtgrundschuld, soweit sie an den sonstigen verbleibenden Miteigentumsanteilen lastet, nicht zulässig war. Die Pfandfreigabeerklärung war nur für die Einheit auf einem bestimmten Blatt wirksam, und die Löschung der Gesamtgrundschuld auf den anderen Grundstücken war daher nicht gerechtfertigt.

Die Auswirkungen des Urteils

Die Entscheidung des OLG München hat weitreichende Auswirkungen auf die Praxis der Grundbuchämter und die Art und Weise, wie sie mit Gesamtgrundschulden umgehen. Es unterstreicht die Notwendigkeit, den Bewilligungsgrundsatz strikt einzuhalten und sicherzustellen, dass Pfandfreigabeerklärungen korrekt interpretiert und angewendet werden.

Fazit

Dieser Fall vor dem OLG München beleuchtet die Komplexität des deutschen Grundbuchrechts und die Bedeutung des Bewilligungsgrundsatzes. Es ist ein lehrreiches Beispiel dafür, wie wichtig es ist, rechtliche Dokumente und Erklärungen genau zu interpretieren und sicherzustellen, dass sie im Einklang mit den geltenden Gesetzen und Vorschriften stehen. Es bleibt abzuwarten, ob dieses Urteil zukünftige Fälle ähnlicher Natur beeinflussen wird, aber es dient sicherlich als wichtiger Präzedenzfall für Rechtsanwälte und Notare in ganz Deutschland.

Das vorliegende Urteil

OLG München-  Az.: 34 Wx 482/22 e – Beschluss vom 15.12.2022

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird der Beschluss des Amtsgerichts Ingolstadt – Grundbuchamt – vom 24.10.2022 aufgehoben.

II. Das Amtsgericht Ingolstadt – Grundbuchamt – wird angewiesen, gegen die Löschung der Grundschulden in Abt. III Nr. 1 von Blatt … bis …, … bis … und … bis … des Wohnungsgrundbuchs des Amtsgerichts Ingolstadt von H: zu Gunsten der Beteiligten zu 1 jeweils einen Widerspruch einzutragen.

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 2 war Eigentümerin von Grundbesitz, der nach § 8 WEG geteilt wurde. Die einzelnen Einheiten wurden auf Blatt … bis … des Wohnungsgrundbuchs vorgetragen. Auf den entsprechenden Miteigentumsanteilen lastete eine Gesamtgrundschuld zugunsten der Beteiligten zu 1, einer Sparkasse.

In den Verträgen der Beteiligten zu 2 mit den Erwerbern der einzelnen Einheiten stimmten jeweils beide Seiten allen Erklärungen, die der Lastenfreistellung dienten, wie Löschungen und Pfandfreigaben, zu und beantragten deren Vollzug im Grundbuch.

In einem unterzeichneten und gesiegelten Schriftstück vom 30.4.2018 erklärte die Beteiligte zu 1 die Pfandfreigabe bezüglich der einzelnen Miteigentumsanteile.

Für die auf Blatt … vorgetragene Einheit erklärte die Beteiligte zu 1 am 10.1.2022 gesondert die Pfandfreigabe, die sodann im Wohnungsgrundbuch vollzogen wurde.

Anlässlich der Veräußerung der auf Blatt … vorgetragenen Einheit legte der Urkundsnotar mit Schreiben vom 15.3.2022 beim Grundbuchamt die Pfandfreigabeerklärung vom 30.4.2018 zusammen mit den zu der betreffenden Eigentumsumschreibung erforderlichen Urkunden vor. Daraufhin löschte das Grundbuchamt am 7.4.2022 die Gesamtgrundschuld bei allen verbleibenden Einheiten.

Nachdem das Grundbuchamt eine Berichtigung abgelehnt hatte, beantragte die Beteiligte zu 1 mit Schreiben vom 27.6.2022 die Eintragung jeweils eines Amtswiderspruchs. Das Grundbuchamt wies den Antrag mit Beschluss vom 24.10.2022 zurück.

Mit ihrer Beschwerde vom 17.11.2022 verfolgt die Beteiligte zu 1 ihr Anliegen weiter. Sie beantragt, unter Aufhebung der angefochtenen Entscheidung das Grundbuchamt anzuweisen, gegen die Löschung der zu ihren Gunsten in Abt. III Nr. 1 von Blatt … bis …, … bis … und … bis … eingetragenen Gesamtgrundschuld einen Amtswiderspruch einzutragen, sowie im Wege der einstweiligen Anordnung das Grundbuchamt anzuweisen, ihre Rechte durch Eintragung eines Widerspruchs zu sichern.

Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 22.11.2022 nicht abgeholfen.

Der Senat hat am 29.11.2022 die beantragte einstweilige Anordnung erlassen.

II.

Die zulässige Beschwerde ist begründet.

1. Das Rechtsmittel ist zulässig, insbesondere nach § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO statthaft. Die vorgenommenen Löschungen stellen gemäß § 46 Abs. 1 GBO Eintragungen dar. Die Beschwerde gegen solche ist zwar nach § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO unzulässig, gemäß Satz 2 kann jedoch im Wege der Beschwerde verlangt werden, dass das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 GBO einen Widerspruch einzutragen.

2. Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg.

Gemäß § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO ist von Amts wegen ein Widerspruch einzutragen, wenn das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist. Beides ist hier der Fall. Der Zurückweisungsbeschluss ist folglich aufzuheben und das Grundbuchamt zur Eintragung des jeweiligen Widerspruchs anzuweisen.

a) Die Löschung der Gesamtgrundschuld über Blatt … hinaus auch auf den verbleibenden Wohnungsgrundbuchblättern verstieß gegen den Bewilligungsgrundsatz des § 19 GBO.

Eine Pfandfreigabeerklärung stellt verfahrensrechtlich eine Löschungsbewilligung i.S.v. § 19 GBO dar (Senat FGPrax 2016, 150/151 f.). Sie wird allerdings nicht schon mit der Ausstellung der in der vorgeschriebenen Form errichteten Urkunde wirksam in dem Sinn, dass sie Grundlage einer Eintragung durch das Grundbuchamt sein kann, sondern erst dann, wenn die Urkunde mit dem Willen des Erklärenden dem Grundbuchamt oder zur Vorlage bei diesem demjenigen, zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll, in Urschrift, Ausfertigung oder beglaubigter Abschrift zugeht (Senat FGPrax 2018, 67/68; OLG Stuttgart NJOZ 2012, 965/966; BayObLG DNotZ 1994, 182/183; Demharter GBO 32. Aufl. § 19 Rn. 21; Hügel/Holzer GBO 4. Aufl. § 19 Rn. 28; Meikel/Böttcher GBO 12. Aufl. § 19 Rn. 133 f.). Daher wird die einheitliche Löschungsbewilligung des Gläubigers einer Gesamtgrundschuld, die dem Grundbuchamt lediglich zur Löschung des Rechts an einem der belasteten Grundstücke vorgelegt wird, auch nur insoweit wirksam. Die übrigen Bewilligungen sind nicht in das Grundbuchverfahren eingeführt und können deshalb nicht Grundlage einer Löschung der auf den anderen Grundstücken lastenden Gesamtgrundschuld sein (OLG Braunschweig FGPrax 2013, 193; Demharter § 19 Rn. 21; Hügel/Reetz § 15 Rn. 31; Meikel/Böttcher § 19 Rn. 134).

Nach dieser Maßgabe war hier die Pfandfreigabe betreffend die Gesamtgrundschuld lediglich insoweit wirksam, als letztere auf dem auf Blatt … vorgetragenen Miteigentumsanteil lastete. Denn nur darauf bezog sich der Antrag, aus dessen Anlass die Pfandfreigabeerklärung vorgelegt wurde. Diese war somit ungeachtet der in den anderen Kaufverträgen bereits gestellten entsprechenden Anträge keine taugliche Grundlage für die Löschung der Gesamtgrundschuld, soweit letztere an den sonstigen verbleibenden Miteigentumsanteile lastet.

b) Die gleichwohl in dem vorgenannten Umfang erfolgte Löschung führte zur Unrichtigkeit des Grundbuchs, weil es damit die materielle Rechtslage nicht mehr zutreffend wiedergibt.

Eine Pfandfreigabeerklärung nach §§ 1192 Abs. 1, 1175 Abs. 1 Satz 2 BGB stellt materiell-rechtlich eine empfangsbedürftige Willenserklärung im Sinne von § 130 Abs. 1 BGB dar. Insoweit setzt ihre Wirksamkeit voraus, dass sie mit dem Willen des Erklärenden an den Erklärungsempfänger gelangt (BGH NJW-RR 2003, 384; Grüneberg/Ellenberger BGB 81. Aufl. § 130 Rn. 4; MüKoBGB/Einsele 9. Aufl. § 130 Rn. 13). Dies war vorliegend jedoch nicht der Fall. Empfänger der Pfandfreigabeerklärung ist der begünstigte Grundstückseigentümer, hier also die Beteiligte zu 2. Die Beteiligte zu 1 hatte die Erklärung jedoch erkennbar nur zum Zwecke der Pfandfreigabe des auf Blatt … vorgetragenen Miteigentumsanteils vorgelegt. Hinsichtlich der übrigen Miteigentumsanteile fehlte es somit jedenfalls an der erforderlichen willentlichen Begebung. Materiell-rechtlich besteht die Gesamtgrundschuld insoweit also fort.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, da die grundsätzliche Haftung der Beteiligten zu 1 für die gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens aus § 22 Abs. 1 GNotKG aufgrund des Erfolgs des Rechtsmittels gemäß § 25 Abs. 1 GNotKG erloschen ist. Daher bedarf es auch keiner Geschäftswertfestsetzung.