OLG Düsseldorf – Az.: I-3 Wx 103/20 – Beschluss vom 28.10.2020
Die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Erkelenz – Rechtspflegerin – vom 22. April 2020 wird aufgehoben.
Gründe
I.
E.K. war eingetragene Eigentümerin des vorbenannten Grundbesitzes. Mit notariellem Kaufvertrag des Notars … in Erkelenz vom 24. Juni 1997 (UR-NR. 891/1997) veräußerte sie den Grundbesitz an die Beteiligte. Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass die Beteiligte auf Lebenszeit eine Leibrente an E. K. zu zahlen hatte. Weiter heißt es im Kaufvertrag:
„Zur Absicherung der Leibrentenverpflichtung bewilligen und beantragen die Beteiligten die Eintragung einer entsprechenden Reallast zulasten des hier verkaufen Grundbesitzes und zugunsten von Frau E. K. im Grundbuch mit dem Vermerk, daß zur Löschung des Rechts der Nachweis des Tode (sic!) des Berechtigten genügen soll.“
Die Kaufvertragsparteien vereinbarten ferner ein Rücktrittsrecht der Rentenberechtigten:
„Die Rentenberechtigte behält sich den Rücktritt von diesem Vertrage in folgenden Fällen vor:
1. Wenn der Käufer in Höhe von drei Rentenbeträgen länger als einen Monat in Verzug gerät. Zur Begründung des Verzuges bedarf es keiner Mahnung.
2. Wenn das Konkurs- oder Vergleichsverfahren über das Vermögen des Käufers eröffnet ist oder mangels Masse eingestellt ist.
3. Im Falle der Zwangsversteigerung oder der Zwangsverwaltung des hier verkauften Grundbesitzes.
4. Falls die Zinsen der der Reallast vorhergehenden oder gleichstehenden Belastungen nicht binnen Monatsfrist nach ihrem letzten Fälligkeitszeitpunkt gezahlt sein sollen.
5. Falls der Käufer den Kaufgrundbesitz treffende öffentliche Abgaben und Lasten nicht zahlt und aus diesem Grunde die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung in den Grundbesitz behördlicherseits angeordnet wird.
6. Falls der Käufer fällige Pflichten für die Gebäudeversicherung nicht pünktlich entrichtet und der Versicherungsschutz für den Kaufgrundbesitz aus diesem Grunde erlischt.“
Dazu heißt es weiter:
„Zur Absicherung dieser aufschiebend bedingten Rückübereignungsverpflichtung bewilligen und beantragen die Beteiligten die Eintragung einer entsprechenden Auflassungsvormerkung zugunsten von Frau E. K. im Grundbuch mit dem Vermerk, daß zur Löschung des Rechts der Nachweis des Todes der Berechtigten genügen soll.“
Auf Antrag der Kaufvertragsparteien wurde die Reallast in Abt. II Nr. 2 des Grundbuchs eingetragen, wobei – trotz entsprechender Verfügung der zuständigen Rechtspflegerin – die Eintragung des Löschungserleichterungsvermerks unterblieb. Die Rückauflassungsvormerkung wurde in Abteilung II Nr. 4 des Grundbuchs eingetragen, dies allerdings ohne den beantragten Löschungserleichterungsvermerk.
Nach dem Tod der E. K. hat die Beteiligte unter dem 19. Februar 2020 unter Vorlage der Sterbeurkunde die Löschung der in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen Rechte lfd. Nr. 2 und 4 beantragt.
Mit Zwischenverfügung vom 22. April 2020 hat das Grundbuchamt mitgeteilt, zur Erledigung des Antrags bedürfe es der Einreichung der Bewilligung bzw. Zustimmung der Erben der E. K. nebst Erbennachweis, der durch Vorlage einer Erbscheinsausfertigung oder einer beglaubigten Abschrift eines öffentlichen Testaments oder Erbvertrags mit Eröffnungsprotokoll geführt werden könne.
Es hat ausgeführt, da der Löschungserleichterungsvermerk versehentlich nicht in das Grundbuch eingetragen worden sei, könne die Reallast gem. § 23 Abs. 1 GBO vor Ablauf eines Jahres nach dem Tod der E. K. grundsätzlich nur aufgrund der Bewilligung ihrer Erben gelöscht werden. Von dem Bewilligungserfordernis könne aber wegen der aufgrund Versehens des Grundbuchamtes unterbliebenen Eintragung des Löschungserleichterungsvermerks ausnahmsweise abgesehen werden. Da zur Löschung der in Abt. II Nr. 4 eingetragenen Vormerkung zum gegenwärtigen Zeitpunkt eine Zustimmung der Erben beizubringen wäre, werde anheimgestellt, dass die Erben die Löschung des Rechtes Abt. II Nr. 2 in gleicher Urkunde mitbewilligten.
In der Bewilligung der Eintragung der Rückauflassungsvormerkung vom 24. Juni 1997 sei zwar die Eintragung eines Löschungserleichterungsvermerks gem. § 23 Abs. 2 GBO bewilligt worden. Dieser sei jedoch richtigerweise nicht in das Grundbuch eingetragen worden, da § 23 GBO auf eine Rückauflassungsvormerkung nicht anwendbar sei. Da die Übertragbarkeit und Vererblichkeit des durch die Vormerkung gesicherten Rückübertragungsanspruchs nicht ausgeschlossen sei, bedürfe deren Löschung nur kurze Zeit nach dem Tod der im Grundbuch eingetragenen Berechtigten aufgrund der durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entwickelten Theorie zur „Wiederaufladbarkeit“ einer Vormerkung mit einem neuen gleichartigen Anspruch der Zustimmung ihrer Erben.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten vom 23. Mai 2020, mit der sie geltend macht, die Ausführungen des Amtsgerichts in dem angefochtenen Beschluss seien zwar zutreffend. Es sei aber möglich, die beantragte Löschungserleichterung in eine Löschungsvollmacht umzudeuten. Es sei ihr nicht möglich, ein Erbscheinsverfahren in Gang zu bringen, weil sie nach Auffassung des Amtsgerichts Erkelenz nicht antragsbefugt sei. Die Erben wollten keinen Erbschein beantragen, weil kein Vermögen vorhanden sei. Die in Betracht kommenden gesetzlichen Erben hätten angekündigt, die Erbschaft gegebenenfalls auszuschlagen.
Durch Beschluss vom 4. Juni 2020 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt. Es hat ausgeführt, eine unzulässige Löschungserleichterung, die bezüglich der Rückauflassungsvormerkung zwar in der Eintragungsbewilligung zur Eintragung bewilligt, jedoch richtigerweise nicht im Grundbuch eingetragen worden sei, könne nicht in eine Vollmacht des Vormerkungsberechtigten zur Löschung umgedeutet werden.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Grundbuchakten Bezug genommen.
II.
Gegenstand der Beschwerde ist die Zwischenverfügung, soweit sich diese auf die Löschung der Rückauflassungsvormerkung (Abt. II Nr. 4) bezieht. Denn nur insoweit begründet die Beteiligte ihre Beschwerde, nachdem das Grundbuchamt eine Löschung der Reallast aufgrund der versehentlich unterbliebenen Eintragung des Löschungserleichterungsvermerks auch ohne Zustimmung der Erben der E. K. in Aussicht gestellt hat.
Die so verstandene Beschwerde ist gemäß §§ 18 Abs. 1, 71 Abs. 1, 72, 73 GBO zulässig und nach der vom Amtsgericht ordnungsgemäß erklärten Nichtabhilfe dem Senat zur Entscheidung angefallen, § 75 GBO.
Die Beschwerde hat in der Sache Erfolg, weil die Zwischenverfügung nicht hätte ergehen dürfen.
Die Zwischenverfügung ist schon deshalb zu beanstanden, weil das Grundbuchamt eine von ihm für notwendig erachtete Berichtigungsbewilligung nicht verlangen kann, wenn der Berichtigungsantrag – wie hier – darauf gestützt ist, dass der Unrichtigkeitsnachweis geführt sei. In einer solchen Situation kann die aus Sicht des Grundbuchamts fehlende Berichtigungsbewilligung nicht im Wege der Zwischenverfügung verlangt werden, sondern das Grundbuchamt hat den Berichtigungsantrag sofort zurückzuweisen (OLG München ZEV 2016, 708).
Denn die Zwischenverfügung ist ein Mittel, einer beantragten Eintragung den nach dem Eingang des Antrags bestimmten Rang zu sichern, der bei sofortiger Zurückweisung nicht gewahrt würde. Eine Zwischenverfügung ist daher ausgeschlossen, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann, weil anderenfalls die beantragte Eintragung einen ihr nicht gebührenden Rang erhielte (Senat ZEV 2016, 707; BayObLGZ 1990, 6). In der Anforderung der Bewilligung der Erben gem. § 19 GBO kann danach ein Mittel zur Beseitigung eines Eintragungshindernisses in Bezug auf das auf Grundbuchunrichtigkeit gestützte Gesuch um Löschung der Rückauflassungsvormerkung gem. § 22 GBO nicht gesehen werden, weil der Löschungsantrag hierdurch auf eine neue Basis gestellt würde. Denn das Grundbuchamt vertritt hierdurch die Auffassung, dass die Beteiligte die Eintragung nur unter veränderten Voraussetzungen zu erlangen vermag, was nicht Gegenstand einer Zwischenverfügung sein kann.
Vorsorglich sei in der Sache – ohne Bindungswirkung – bemerkt:
In der Sache erscheint der Antrag der Beteiligten auf Löschung der Rückauflassungsvormerkung erfolgversprechend. Die vom Grundbuchamt geforderte Vorlage einer Bewilligung bzw. Zustimmung der Erben der E. K. nebst Erbennachweis dürfte nicht erforderlich sein.
Gemäß § 19 GBO erfolgt eine Eintragung, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Der Grundsatz der einseitigen Bewilligung gilt sowohl für rechtsändernde als auch für berichtigende Eintragungen, wobei zu den Eintragungen auch Löschungen zählen (vgl. Demharter, GBO, § 19 Rn. 3).
Einer Bewilligung nach § 19 GBO bedarf es nur dann nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen ist, § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO. Der Nachweis des Todes des Berechtigten genügt als Nachweis für die Unrichtigkeit eines Grundbucheintrags über eine Rückauflassungsvormerkung nur dann, wenn sich aus der zugrunde liegenden Vereinbarung explizit oder durch Auslegung ergibt, dass mit dem Tod des Berechtigten der Sicherungsfall nicht mehr eintreten kann und wenn ausgeschlossen werden kann, dass die Vormerkung auch einen zu Lebzeiten entstandenen, aber bis zum Tod des Berechtigten nicht mehr durchgesetzten und nach § 1922 BGB auf die Erben übergegangen Übertragungsanspruch sichert (OLG München, a.a.O.).
Die Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag enthalten für ein Erlöschen des gesicherten Rückauflassungsanspruchs durch den Tod der Berechtigten keine Anhaltspunkte. Weder ist der Rückübertragungsanspruch durch Vereinbarung im Grundstücksübertragungsvertrag auf die Lebenszeit der Übertragerin befristet, noch enthält der Vertrag eine ausdrückliche Bestimmung des Inhalts, dass der Rückübertragungsanspruch weder übertragbar noch vererblich sein soll.
Dies stellt die Beteiligte auch nicht in Abrede, ebenso wenig dass eine Löschung gem. § 23 Abs. 2 GBO aufgrund der im Kaufvertrag bewilligten und beantragten Rückauflassungsvormerkung nicht in Betracht kommt. Denn hinsichtlich einer Rückauflassungsvormerkung ist ein Löschungserleichterungsvermerk nicht zulässig (ausführlich: BGH NJW 1992, 1683; NJW 1996, 59), weswegen dieser im Ergebnis zu Recht nicht in das Grundbuch eingetragen worden ist.
Es spricht aber Einiges dafür, hier eine Umdeutung der beantragten Löschungserleichterung in eine Löschungsvollmacht vorzunehmen.
In der Literatur wird vertreten, unzulässige Löschungserleichterungsvermerke könnten, jedenfalls in Übergangsfällen, gem. § 140 BGB analog in eine Löschungsvollmacht umgedeutet werden (vgl. Amann, DNotZ 1998, 6, 11 ff.; Frank MittBayNot 1997, 217; Herrler, in: Beck´sches Notarhandbuch, 7. Auflage 2019, § 5 Rn. 502; zur Möglichkeit, bereits in die notarielle Urkunde eine Vollmacht zur Löschung der Rückauflassungsvormerkung nach dem Tod des Berechtigten aufzunehmen: OLG München ZEV 2016, 656; Enders, in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 1. Juli 2020, § 875 Rn. 78.3; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. 2012, Rn. 1544b).
Die Rechtsprechung hat dies in verschiedenen Entscheidungen abgelehnt, die allerdings jeweils die nicht zu Lebzeiten des Berechtigten zu erbringenden Leistungen einer Reallast betrafen (BayObLGZ 1997, 121; 1998, 250; OLG Hamm NJOZ 2014, 1569; vgl. auch OLG München FGPrax 2012, 250 – Leibgeding; zustimmend Schrandt/Kalb, in: Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht – Kommentar, 8. Aufl. 2019, § 23 Rn. 51), und argumentiert, es sei widersprüchlich, den Willen des Berechtigten dahin zu interpretieren, dass er dem Eigentümer eine Vollmacht erteile, die zur Aufhebung und Löschung eines Teils der Reallast in dem Augenblick ermächtigte, in dem dieser Teil des Rechts erst zum Tragen komme und für den Rechtsnachfolger des Berechtigten Bedeutung erlangen könne. Anders als in den dort entschiedenen Fällen war aber hier die durch die Rückauflassungsvormerkung gesicherte Leibrentenverpflichtung mit dem Tod der Berechtigten beendet.
Das OLG München (Beschluss vom 8. April 2010, 34 Wx 21/10, BeckRS 2010, 33286) hat die Umdeutung des einer Eigentumsvormerkung beigefügten (unzulässigen) Löschungserleichterungsvermerks in eine Löschungsvollmacht für möglich gehalten. Es hat ausgeführt, Bedenken seien in einem solchen Fall weniger erheblich als im Falle einer Reallast, weil ein zu Lebzeiten entstandener, beim Tod des Berechtigten noch nicht ausgelöster oder durchgesetzter Rückübereignungsanspruch eine eher seltene Ausnahme sei und die Grundbucherklärung der Berechtigten eine geeignete Grundlage für die Konversion bilde.
Dieser Auffassung erscheint dem Senat für den hier ebenfalls zu entscheidenden Fall der Löschung einer Rückauflassungsvormerkung interessengerecht. Die Berechtigte hat durch Bewilligung des Löschungserleichterungsvermerks zu erkennen gegeben, dass die Löschung der Rückauflassungsvormerkung einer Bewilligung ihrer Erben nicht bedarf. Die Löschungsvollmacht ermöglicht es, den von den Beteiligten angestrebten rechtlichen Erfolg zu realisieren, ohne in ihren Wirkungen über diejenigen einer Löschungserleichterung hinauszugehen (vgl. Amann, a.a.O.).
Eine Kostenentscheidung durch den Senat ist nicht veranlasst, §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG.
