Notarberatung: Was ist eine Beratung im Sinne des Gesetzes?
Das Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt bestätigt die Berechtigung der Notargebühren für Beratungsleistungen im Rahmen eines geplanten Grundstücksverkaufs, wobei die Angemessenheit des Geschäftswerts und der Beratungstätigkeit im Fokus steht.
Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 5 W 70/15 >>>
✔ Das Wichtigste in Kürze
Zentrale Punkte aus dem Urteil:
- Anspruch auf Notargebühren: Die Antragsgegnerin, eine Notarin, hat einen Anspruch auf die von ihr berechneten Notargebühren.
- Beratung durch einen Notar: Die Gerichtsentscheidung befasst sich mit der Frage, ob eine Beratung durch die Notarin tatsächlich stattgefunden hat.
- Bestimmung des Geschäftswerts: Der festgelegte Geschäftswert von 898.000 Euro für den Grundstücksverkauf, einschließlich Inventar, war maßgeblich für die Berechnung der Notargebühren.
- Verbindlichkeit des Beratungsbogens: Der von der Antragsgegnerin erstellte Beratungsbogen dient als Beweismittel für die durchgeführte Beratung.
- Festlegung des Gebührensatzes: Die Antragsgegnerin berechnete den Mindestsatz der Beratungsgebühr, was das Gericht als angemessen erachtete.
- Zurückweisung der Beschwerde des Antragstellers: Das Gericht wies die Beschwerde des Antragstellers größtenteils ab, da es die Beratung und die Gebührenberechnung als gerechtfertigt ansah.
- Tragung der Kosten durch den Antragsteller: Der Antragsteller muss die Kosten des Beschwerdeverfahrens sowie die Notarkosten vollständig tragen.
- Relevanz der zeitlichen Faktoren: Die Entscheidung berücksichtigt den Zeitpunkt der Beratung und den daraus resultierenden Geschäftswert zum damaligen Zeitpunkt.
Übersicht
In rechtlichen Auseinandersetzungen, speziell im Bereich des Notarrechts, stehen oft Fragen zur Angemessenheit und Berechtigung von Notargebühren im Vordergrund. Ein zentrales Thema ist hierbei, unter welchen Umständen eine Beratung durch einen Notar als solche anzusehen ist und wie dies die Gebührenbemessung beeinflusst. Dabei spielen sowohl die konkrete Tätigkeit des Notars als auch die Bewertung des zugrunde liegenden Geschäftswerts eine wesentliche Rolle. Relevant wird dies insbesondere bei der Beurteilung von Kostenberechnungen, die im Rahmen notarieller Tätigkeiten, wie etwa bei Grundstücksverkäufen, anfallen. Die juristische Herausforderung liegt in der Abgrenzung zwischen einer allgemeinen Auskunft und einer beratenden Tätigkeit, die gebührenpflichtig ist. Entscheidend für die Beurteilung sind dabei oft die Dokumentation der Beratung, wie ein Beratungsbogen, und die Festlegung des Gebührensatzes sowie des Geschäftswerts. In diesem Kontext erweist sich die Klärung, inwieweit eine Beratung stattgefunden hat und wie der Geschäftswert zu bemessen ist, als zentraler Aspekt juristischer Entscheidungen.
Streit um Notargebühren: Ein komplexer Fall vor dem Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt
Im Fokus des Urteils des Oberlandesgerichts Sachsen-Anhalt stand ein strittiger Fall zwischen einem Grundstückseigentümer und einer Notarin. Der Eigentümer, hier Antragsteller genannt, und seine Ehefrau besaßen ein Mehrfamilienhaus mit zugehörigen Verkehrsflächen. Im Dezember 2013 traf er sich mit der Antragsgegnerin, einer Notarin, um den Verkauf des Grundstücks zu besprechen. Der Antragsteller hatte bereits einen Kaufinteressenten und das Grundstück online zu einem Preis von 898.000 Euro angeboten. Ein Besprechungsbogen wurde erstellt, der Details des geplanten Kaufvertrages enthielt. Später wurde ein Grundbuchauszug vorgelegt, aber ein Vertragsentwurf sollte aufgrund der Absage des Kaufinteressenten nicht erstellt werden.
Rechtsstreit um die Angemessenheit der Notargebühren
Die Antragsgegnerin stellte später eine Kostenberechnung für ihre Tätigkeiten auf. Sie berechnete 564,60 Euro, inklusive einer Beratungsgebühr, Dokumentenpauschale, und Umsatzsteuer, basierend auf einem Geschäftswert von 898.000 Euro. Der Antragsteller weigerte sich, diese Kosten zu tragen, da er der Meinung war, nicht beraten worden zu sein. Er argumentierte, lediglich nach der Möglichkeit einer zeitnahen Beurkundung eines möglichen Grundstücksverkaufs gefragt zu haben. Zudem hielt er den angesetzten Geschäftswert für zu hoch.
Urteilsfindung: Beratungsgebühr gerechtfertigt
Das Landgericht wies zunächst die Forderung des Antragstellers zurück, woraufhin dieser Beschwerde einlegte. Das Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt bestätigte jedoch im Wesentlichen die Entscheidung des Landgerichts. Die Richter befanden, dass die Beratungsgebühr gerechtfertigt war. Sie betonten, dass eine Beratung im Sinne des Gesetzes stattgefunden habe, da die Antragsgegnerin rechtliche und wirtschaftliche Erwägungen zum geplanten Kaufvertrag angestellt hatte. Der Beratungsbogen wurde als Beweis für die stattgefundene Beratung anerkannt.
Festlegung des Geschäftswerts und Abschluss des Falles
Der Geschäftswert wurde auf 898.000 Euro festgesetzt, da dies dem Verkaufspreis entsprach, den der Antragsteller beim Verkauf des Grundstücks inklusive Inventar erzielen wollte. Das Gericht entschied, dass der Antragsteller die Notarkosten vollständig zu tragen habe, da er den Beratungsauftrag erteilt hatte. Die Entscheidung begründete sich auf die Tatsache, dass der Antragsteller und die Antragsgegnerin über den Inhalt des geplanten Kaufvertrags gesprochen hatten, was als Beratung gewertet wurde.
Dieses Urteil zeigt die Bedeutung klarer Kommunikation und Dokumentation in Rechtsangelegenheiten und verdeutlicht die Komplexität der Bewertung von Beratungsdienstleistungen im juristischen Kontext. Der Fall unterstreicht auch, wie wichtig es ist, dass Mandanten und Rechtsberater ihre Erwartungen und Vereinbarungen klar definieren und dokumentieren.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was sind die Voraussetzungen für die Erhebung von Notargebühren?
Die Erhebung von Notargebühren in Deutschland ist gesetzlich geregelt und basiert auf bestimmten Voraussetzungen. Gemäß § 17 der Bundesnotarordnung (BNotO) ist der Notar verpflichtet, für seine Tätigkeit die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu erheben. Diese Gebühren sind bundesweit einheitlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.
Die Höhe der Notargebühren hängt vom sogenannten Geschäftswert ab. Beispielsweise belaufen sich die Kosten bei einem Wohnungs- oder Hauskauf auf etwa 1,5% des Kaufpreises, davon etwa 1% Notarkosten und 0,5% Grundbuchkosten. Die genaue Berechnung der Gebühren kann jedoch je nach Einzelfall variieren, da sie auch von der Art der tatsächlich angefallenen Tätigkeiten abhängt.
Notargebühren fallen immer dann an, wenn Sie die Leistungen des Notars in Anspruch nehmen. Dazu gehören beispielsweise die Beurkundung von Kaufverträgen, die Eintragung von Wohnrechten, die Löschung von Grundschulden, die Beglaubigung von Testamenten und anderen Dokumenten.
Gebührenvereinbarungen jeder Art sind unzulässig. Das bedeutet, dass Notare nicht mehr und nicht weniger als die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren erheben dürfen. Eine Ausnahme von dieser Regel ist nur in außergewöhnlichen Fällen möglich, wenn die Gebührenerhebung aufgrund besonderer Umstände des Falls unbillig wäre und die Notarkammer der Gebührenermäßigung zugestimmt hat.
Es gibt keine Möglichkeit, die Notargebühren zu verhandeln, da sie gesetzlich festgelegt sind. Sie können jedoch die Höhe der Gebühren beeinflussen, indem Sie beispielsweise bei einem Bauvorhaben zunächst das Grundstück erwerben. Der Kaufpreis eines unbebauten Grundstücks ist in der Regel viel geringer als der Kaufpreis eines Grundstücks mit Immobilie, was zu niedrigeren Notargebühren führt.
Das vorliegende Urteil
Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt – Az.: 5 W 70/15 – Beschluss vom 22.12.2015
Auf die Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluß der 6. Zivilkammer des Landgerichts Dessau-Roßlau vom 8. Juni 2015 unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert:
Die von der Antragsgegnerin auf Grund ihrer Berechnung vom 9. Juli 2014 zu erhebenden Kosten werden auf 562,28 Euro festgesetzt.
Der Antragsteller trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Gründe
A.
Der Antragsteller und seine Ehefrau sind jeweils zu einem hälftigen ideellen Anteil Eigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks in Z. zur Größe von 598 qm und Inhaber von Miteigentumsanteilen an zugehörigen Verkehrsflächen. Am 16. Dezember 2013 suchte der Antragsteller die Antragsgegnerin nach fernmündlicher Terminsvereinbarung in ihrer Kanzlei auf und erklärte, das Grundstück verkaufen zu wollen. Er benannte einen Kaufinteressenten und gab an, das Grundstück im Internet zu einem als Verhandlungsgrundlage bezeichneten Preis von 898.000 Euro angeboten zu haben. Die Antragsgegnerin fertigte über das Gespräch einen Besprechungsbogen, in dem Einzelheiten zu dem in Aussicht genommenen Kaufvertrag festgehalten sind. Wegen des Inhalt des Besprechungsbogens wird auf die von der Antragsgegnerin zu den Akten gereichte Ablichtung (Bl. 13 d. A.) verwiesen. Ferner über gab der Antragsteller ihr am 17. Februar 2014 einen das Grundstück betreffenden Grundbuchauszug und teilte mit, daß vorerst kein Vertragsentwurf gefertigt werden solle, weil der Kaufinteressent abgesagt habe.
Unter dem Datum vom 9. Juli 2014 unterzeichnete die Antragsgegnerin für ihre Tätigkeit gegenüber dem Antragsteller eine Kostenberechnung, die sie dem Antragsteller am 14. Juli 2015 übersandte. Darin sind unter Angabe eines Geschäftswertes von 898.000 Euro und der angewandten Nummern des Kostenverzeichnisses insgesamt 564,60 Euro, nämlich eine Beratungsgebühr von 472,50 Euro nebst Dokumentenpauschale, Post- und Kommunikationsentgelt und 19 v. H. Umsatzsteuer angesetzt. Auf den weiteren Inhalt der Kostenberechnung wird Bezug genommen (Bl. 6 d. A.). Der Antragsteller lehnte am 24. Juli 2014 und am 5. August 2014 die Bezahlung ab, weil er nicht beraten worden sei.
Daraufhin hat die Antragsgegnerin um gerichtliche Entscheidung über ihre Kostenberechnung gebeten.
Der Antragsteller hat vorgetragen, er sei von der Antragsgegnerin nicht beraten worden, sondern habe lediglich nach der Möglichkeit einer zeitnahen Beurkundung eines eventuellen Grundstücksverkaufes gefragt. Zudem sei der Gegenstandwert zu hoch angesetzt, denn der im Jahre 2013 als realistisch anzunehmende Kaufpreis für das Grundstück habe ausweislich einer von ihm vorgelegten „Marktorientierten Einwertung“, auf die verwiesen wird (Bl. 66 bis 72 d. A.) nur bei 481.360 Euro gelegen.
Die Antragsgegnerin hat geltend gemacht, sie habe mit dem Antragsteller den Inhalt des in Aussicht genommenen Kaufvertrages besprochen. Zu dem dabei genannten Preis von 898.000 Euro habe der Antragsteller nicht nur das Grundstück, sondern auch die vollständige Einrichtung der in dem Haus befindlichen vier Ferienwohnungen verkaufen wollen.
Das Landgericht hat eine Stellungnahme der Ländernotarkasse eingeholt, auf deren Inhalt Bezug genommen wird (Bl. 58 bis 62 d. A.) und den Antrag sodann am 8. Juni 2015 zurückgewiesen. Zur Begründung ist ausgeführt, daß in der aus dem Besprechungsbogen zu entnehmenden Erörterung des Inhaltes des geplanten Kaufvertrages eine Beratung liege. Der Gegenstandswert von 898.000 Euro erscheine angemessen. Die vom Antragsteller vorlegte Grundstücksbewertung sei unzulänglich. Ausweislich der Internetseite „immmoblienscout.de“ koste ein Quadratmeter bei Häusern auf Z. 3.200 Euro und das betroffene Haus habe eine Wohnfläche von 232 qm. Da zusätzlich das Inventar habe verkauft werden sollen, sei der Betrag von 898.000 Euro nicht übersetzt. Die Antragsgegnerin habe nur den Mindestsatz der Beratungsgebühr von 0,3 berechnet. Auf den weiteren Inhalt der Entscheidung wird verwiesen (Bl. 74 bis 77 d. A.).
Der Antragsteller hat am 3. Juli 2015 gegen den ihm am 13. Juni 2015 zugestellten Beschluß Beschwerde eingelegt.
Er macht weiterhin geltend, daß keine Beratung durch die Antragsgegnerin stattgefunden habe. Der Besprechungsbogen könne zu einem späteren Zeitpunkt gefertigt worden sein und belege deshalb nichts. Auch die Nebenkosten seien nicht angefallen. Zum Gegenstandswert legt er nunmehr weitere Unterlagen (Anlagen zu Beschwerdeschrift, Bl. 84 bis 112 d. A.) vor, aus denen sich ein Grundstückspreis von 474.600 Euro ergeben soll. Außerdem sei die Hälfte einer etwaigen Gebührenforderung an seine Ehefrau als Miteigentümerin des Grundstücks zu richten.
Das Landgericht hat es noch am selben Tage abgelehnt, der Beschwerde abzuhelfen und die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.
B.
Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Landgerichts Dessau-Roßlau vom 8. Juni 2015 ist zulässig (§§ 129 Abs. 1, 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG, 10 Abs. 1, 59 Abs. 1, 63 Abs. 1 und 3, 64 Abs. 1 und 2 FamFG), aber weitgehend unbegründet.
Durch die Tätigkeit der Antragsgegnerin gegenüber dem Antragsteller ist die von ihr in der Berechnung vom 9. Juli 2014 eingeforderte Beratungsgebühr (Nr. 24200 KVfG) in Höhe von 472,50 Euro angefallen.
Eine Beratung im Sinne der Nr. 24200 KVfG setzt voraus, daß der Antragsgegner in einer bestimmten Angelegenheit der vorsorgenden Rechtspflege (§ 24 Abs. 1 Satz 1 BNotO) eine nicht anderweitig zu vergütende Tätigkeit entfaltet hat. Der Begriff der Beratung ist weit auszulegen, denn durch die Tatbestände des Teils 2, Hauptabschnitt 4, Abschnitt 2 soll sichergestellt werden, daß für notarielle Tätigkeiten in aller Regel Gebühren anfallen (Hartmann, Kostengesetze, 45. Aufl., KVfG 24200 – 24203 Rn. 3). Lediglich kurze allgemeine Auskünfte ohne Bezug zu einer bestimmten Angelegenheit oder kurze Erklärungen im Zusammenhang mit einer Terminsabsprache erfüllen die Voraussetzungen der Nr. 24200 KVfG nicht. Hat der Antragsgegner hingegen nähere Angaben eines Beteiligten zu einer bestimmten Angelegenheit entgegengenommen und dazu rechtliche oder wirtschaftliche Erwägungen angestellt oder einen Hinweis oder eine Empfehlung erteilt, liegt eine Beratung vor.
Hier hat der Antragsteller der Antragsgegnerin sein Vorhaben des Grundstücksverkaufes geschildert und die Antragsgegnerin hat dazu ausweislich ihres Beratungsbogens Erwägungen über den Vertragsinhalt angestellt. Daran, daß der Inhalt des Beratungsbogens die Tätigkeit der Antragsgegnerin zutreffend wiedergibt, hat der Senat keinen Zweifel. Der Vortrag des Antragstellers, dieser Bogen könne auch nachträglich erstellt worden sein, bietet keinen Anlaß, seine inhaltliche Richtigkeit in Frage zu stellen. Zudem vereinbarte die Antragsgegnerin mit dem Antragsteller einen weiteren Termin in dieser Sache und erbat die Vorlage des Grundbuchauszuges, den der Antragsteller am 17. Februar 2014 bei ihr einreichte.
Die von der Antragsgegnerin vorgenommene Bestimmung des Gebührensatzes (§ 92 Abs. 1 GNotKG) unterliegt schon deshalb keinen Bedenken, weil sie den Mindestsatz von 0,3 berechnet hat.
Der Geschäftswert liegt, wie von der Antragsgegnerin angenommen, bei 898.000 Euro. Da die Beratung sich auf einen zu beurkundenden Austauschvertrag bezog, ist der Wert gemäß § 36 Abs. 1 GNotKG nach billigem Ermessen mit dem Betrag anzusetzen, der sich im Falle der Beurkundung des in Aussicht genommenen Vertrages ergeben und damit gemäß §§ 97 Abs. 3, 47 GNotKG dem Kaufpreis entsprochen hätte. Hierfür kommt es nicht darauf an, zu welchem Preis das Grundstück heute verkauft werden könnte. Maßgeblich sind die Verhältnisse bei Fälligkeit der Gebühr (§ 96 GNotKG), die mit der Beendigung des Geschäftes im Februar 2014 eintrat. Indes kommt es auch nicht auf den damaligen objektiven Verkehrwert des Grundstücks an, sondern auf das von dem Antragsteller seinerzeit im Zusammenhang mit der Beratung verfolgte Ziel. Wie sich aus seinem Hinweis an die Antragsgegnerin auf sein Verkaufsangebot im Internet ergab, lag dieses Ziel in dem Verkauf des Grundstücks nebst Inventar zu dem dort genannten Preis von 898.000 Euro.
Der Antragsteller braucht hingegen die von der Antragsgegnerin berechneten Auslagen (Nr. 32001 und 32004 KVfG) in Höhe von insgesamt 1,95 Euro nicht zu bezahlen. Die Antragsgegnerin hat den Tatbestand, aus dem sich der Auslagenerstattungsanspruch ergeben soll, trotz der ausdrücklichen Aufforderung des Senates nicht mitgeteilt, sondern ihre Forderung insoweit zurückgenommen.
Neben der Gebühr nach Nr. 24200 KVfG hat der Antragsteller die darauf entfallende Umsatzsteuer von 89,78 Euro (§§ 1 Abs. 1 Nr. 1, 2 Abs. 1, 10 Abs. 1, 12 Abs. 1 UStG) zu bezahlen (Nr. 32014 KVfG).
Der Antragsteller hat die Notarkosten auch in voller Höhe zu tragen, weil er den Beratungsauftrag erteilt hat (§ 29 Nr. 1 GNotKG). Sollte seine Ehefrau neben ihm als Auftraggeberin aufgetreten sein, sind beide Gesamtschuldner (§ 32 Abs. 1 GNotKG).
Die Kosten wurden mit der Beendigung des Geschäftes im Februar 2014 fällig (§ 10 GNotKG). Die zu ihrer Einforderung aufgestellte Berechnung der Antragsgegnerin vom 9. Juli 2014 genügt den Anforderungen des § 19 Abs. 1 bis 3 GNotKG.
Für die Entstehung und die Durchsetzbarkeit der Gebühr ist es ohne Belang, daß die Antragsgegnerin den Antragsteller nicht vor der Annahme des Beratungsauftrages über die Kostenpflichtigkeit ihrer Tätigkeit und über die Höhe der Kosten unterrichtet hat.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG, 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG.
