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Notargebühren – Bemessung der Geschäftswert für die Treuhandgebühr

LG Dresden, Az.: 2 OH 110/14, Beschluss vom 22.03.2016

1. Der Kostenprüfungsantrag des Antragstellers vom 15.11.2014 gegen die Kostenrechnungen des Notars …vom 07.04.2014 (Kostenrechnungs-Nr. …) und vom 26.09.2014 (Kostenrechnungs-Nr. …) wird zurückgewiesen.

2. Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

I.

Der Antragsteller wendet sich gegen zwei Kostenrechnungen des Notars …vom 07.04.2014 über 415,01 € und vom 26.09.2014 über 444,76 €.

Am 03.04.2014 erschien Herr …als Geschäftsführer der … GmbH mit Sitz in Dresden und als Gesellschafterin der …GmbH & Co. KG, ebenfalls mit Sitz in Dresden (Erwerber) sowie als Vertreter ohne Vertretungsmacht für Herrn Rechtsanwalt und Notar a. D. …und den Antragsteller (Veräußerer) und ließ einen Kaufvertrag mit Auflassung über ein Wohn- und Geschäftshaus, gelegen … in Dresden-Löbtau, Flurstück …, 810 m², eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichtes Dresden von …, Gemarkung …, Blatt …, beurkunden. Eigentümer dieses Grundstücks waren Herr Notar … sowie der Antragsteller zu je 1/2. Der Kaufpreis sollte 850.000,00 € betragen. Dabei entfielen auf Grund und Boden 150.000,00 € und für die Aufbauten 700.000,00 €. Die durch die Urkunde entstehenden Notarkosten sollten zu Lasten des Erwerbers gehen. Die Vollzugsgebühr des Notars sollte ebenfalls der Erwerber tragen. Herr Notar … sowie der Antragsteller genehmigten die Erklärungen in der notariellen Urkunde vom 03.04.2014 in der Folgezeit nicht.

Der Antragsgegner übersandte dem Antragsteller unter dem 07.04.2014 seine Kostenrechnung (Kostenrechnungs-Nr. …) über 415,01 €. Abgerechnet wurde eine Gebühr gem. KV 22110, 22112, 22113 für den Vollzug eines Geschäftes, welches durch die Lastenfreistellung sowie die vollmachtlose Vertretung ausgelöst wird i.H.v. 747,50 €, bezogen auf einen Geschäftswert von 850.000 €. Bezüglich des Gebührentatbestandes – Vollzug eines Geschäftes, welche vom Erwerber zu tragen ist,- wurde eine Gutschrift von 50,00 € abgesetzt. Zuzüglich Umsatzsteuer ergab sich so ein Rechnungsbetrag von 415,01 €.

Am 06.08.2014 erschien wiederum Herr … als Geschäftsführer der … GmbH mit Sitz in Dresden sowie als Gesellschafter der … GmbH & Co. KG, ebenfalls mit Sitz in Dresden (Erwerber), zugleich handelnd als Vertreter ohne Vertretungsmacht für den Antragsteller, dessen Ehefrau, Frau …, sowie Herrn Rechtsanwalt und Notar a.D. …und ließ einen Nachtrag zu dem Kaufvertrag mit Auflassung über ein Wohn- und Geschäftshaus (Nr. …der Urkundenrolle für …) beurkunden.

Unter „A. Vorbemerkung“ enthielt der Nachtrag Folgendes:

„(1) Durch den Erwerber wurde zu Urkunde vom 03.04.2014, UR-Nr. …, des amtierenden Notars ein Kaufvertrag beurkundet, wobei der Veräußerer vollmachtlos vertreten wurde.

(2) Auf diese Urkunde wird hier verwiesen. Sie ist den Vertragsparteien voll inhaltlich bekannt und liegt bei heutiger Beurkundung in Urschrift vor. Auf erneutes Verlesen oder Beifügen zur heutigen Niederschrift wird gem. § 13 a BeurkG verzichtet. Die Kaufurkunde wird nachfolgend auch „Bezugsurkunde“ genannt.

(3) Der Veräußerer … hat erklärt, den Vertrag nur mit verschiedenen Anpassungen zu genehmigen. Zu diesem Zweck wird der Kaufvertrag hiermit wie nachstehend neu gefasst und sodann in dieser Form von den Vertretenen zu b) vollumfänglich genehmigt. …“

Die Urkunde vom 03.04.2014 wurde in etlichen Punkten abgeändert. In dem Vertrag verpflichtete sich der Antragsteller, auf seine Kosten eine Löschungsbewilligung  für das Recht Abt. III, laufende Nr. 2, zu beschaffen und die Löschung zu beantragen (Zwangssicherungshypothek i.H.v. 10.000,00 €, lastend auf dem 1/2-Miteigentumsanteil des Antragstellers). In Abteilung III Nr. 2 war im Grundbuch eingetragen, lastend auf dem 1/2-Miteigentumsanteil des Antragstellers, eine 500.000,00 DM Briefgrundschuld für den Antragsteller.

Unter VII Kostensteuern enthielt die Urkunde folgende Regelung:

„….(1) Die durch diese Urkunde entstehenden Notar-, Behörden- und Gerichtskosten gehen zu Lasten des Erwerbers, die Vollzugsgebühr des Notars trägt der Erwerber, soweit diese nicht ausschließlich durch die Lastenfreistellung bzw. heutige Vertretung des Veräußerers veranlasst und daher wie alle weiteren damit verbundenen Kosten vom Veräußerer zu tragen ist. Die mit der Löschung der rechtlichen Abt. III Nr. 2 und 3 verbundenen Notar- und Gerichtskosten trägt jedoch ausschließlich der Veräußerer …. ….“

Dieser Vertrag wurde von den nicht Erschienenen nachfolgend genehmigt.

Unter dem 26.09.2014 erstellte der Notar Dr. jur. …dem Antragsteller seine Kostenrechnung über 444,76 €. Abgerechnet wurde darin der Gebührentatbestand KV 22201 Betreuungstätigkeit: Überwachung Treuhandauflagen i.H.v. 747,50 € bezogen auf einen Geschäftswert von 850.000,00 €.

Mit Schreiben vom 15.11.2014 bat der Antragsteller um Überprüfung der obengenannten Rechnungen. Ergänzend führte er aus, dass von ihm nur der Vertrag vom 06.08.2014 beurkundet worden sei. Es bestünde keine Verpflichtung zur Zahlung der Kostenrechnung vom 07.04.2014. Auch sei nicht ganz nachvollziehbar, wieso der zweiten Rechnung der gleiche Geschäftswert wie in dem Vertrag vom 03.04.2014 zugrundegelegt worden sei. Die notarielle Urkunde vom 07.04.2014 sei von ihm weder beauftragt noch autorisiert oder genehmigt worden.

Der zur Stellungnahme aufgeforderte Antragsgegner trug vor, dass es sich bei der Urkunde vom 03.04.2014 nicht lediglich um einen Entwurf, sondern um eine beurkundete Erklärung handele. Mit der Nachtragsurkunde sei der beurkundete Kaufvertrag entsprechend angepasst und sodann von den Veräußerern vollumfänglich genehmigt worden. Damit sei der Kaufvertrag rechtswirksam geworden. Der Geschäftswert für die Kostenrechnung vom 26.09.2014 sei nach § 113 Abs. 2 GNotKG mit dem Wert des Sicherungsinteresses bestimmt worden. Gemäß dem Treuhandauftrag der abzulösenden Gläubigerin vom 18.09.2014 forderte diese als Ablösebetrag den gesamten Kaufpreis, weshalb der Geschäftswert in Höhe des Kaufpreises angesetzt worden sei. Wegen der weitergehenden Einzelheiten wird auf das Schreiben des Antragsgegners vom 02.12.2014 (Bl. 5 d.A.) verwiesen.

Das Gericht holte eine Stellungnahme des Landgerichtspräsidenten unter dem 19.01.2015 ein (vgl. Bl. 13 f. d.A.).

Des Weiteren wurde unter dem 22.09.2015 auch eine Stellungnahme der Ländernotarkasse eingeholt. Auf diese (Bl. 17 ff. d.A.) wird insoweit verwiesen.

II.

Der gem. § 127 GNotKG i.V.m. § 23 ff. FamFG zulässige Kostenprüfungsantrag ist unbegründet.

Dem Antragsgegner stehen die mit den obengenannten Kostenrechnungen abgerechneten Gebühren zu.

Der Antragsgegner hat mit der Kostenrechnung vom 07.04.2014 gem. KV 22110, 22112 und 22113 eine Gebühr von 747,50 €, bezogen auf einen Geschäftswert von 850.000,00 € für den Vollzug eines Geschäftes, welches durch die Lastenfreistellung sowie die vollmachtlose Vertretung ausgelöst ist, abgerechnet.

Am 03.04.2014 wurde von dem Antragsgegner ein Grundstückskaufvertrag mit Auflassung über ein Wohn- und Geschäftshaus beurkundet, bei welchem der Antragsteller sowie Herr Notar a. D. …(Veräußerer) vollmachtlos vertreten wurden. Am 06.08.2014 wurde ein „Nachtrag“ zu diesem Kaufvertrag beurkundet. Dabei wurde in der Vorbemerkung zu den weiteren Regelungen festgehalten, dass die notarielle Urkunde vom 03.04.2014 den Vertragsparteien bekannt ist und der Beurkundung am 06.08.2014 in Urschrift vorliegt. Diese notarielle Urkunde wurde im Nachtrag „Bezugsurkunde“ genannt. Der Antragsteller genehmigte am 13.08.2014 die Nachtragsurkunde sowie den gesamten Inhalt der Urkunde in allen Teilen und allen Beteiligten gegenüber. Im vorliegenden Fall wurde die erste notarielle Urkunde vom 03.04.2014 durch eindeutige Verweisung nach § 13 BeurkG in die Urkunde vom 06.08.2014 inkorporiert. Die Nachtragsurkunde ist vom Antragssteller unstreitig vollinhaltlich genehmigt worden. Somit ist sein Einwand, er habe nur den Nachtrag, nicht jedoch die erste Urkunde genehmigt, rechtlich unerheblich.

Die Kostenrechnung vom 07.04.2014 bezieht sich nur auf die Vollzugsgebühr. Die vom Notar erhobene 0,5-Vollzugsgebühr nach Nr. 22110 KV GNotKG ist angefallen für die Anforderung und Prüfung der Genehmigung der vollmachtlos vertretenen Veräußerer sowie für die Anforderung und Prüfung der Löschungsbewilligung der Ablösebank der Veräußerer. Die Gebühr fällt nach § 93 Abs. 1 Satz 1 GNotKG pro Beurkundungsverfahren an, also pro Urkunde nur einmal. Damit könnte sie sowohl für die Vorurkunde als auch für den Nachtrag angefallen sein.

Auch der angesetzte Geschäftswert von 850.000,00 € ist nicht zu beanstanden, denn die Nachtragsurkunde kam wegen der Vielzahl der abgeänderten Vereinbarungen rechtlich einen Neuabschluss des Kaufvertrages zugleich. Insoweit bestand auch kein Unterschied im Geschäftswert, der zu Recht in Höhe des Kaufpreises angesetzt wurde.

Auch die Kostenrechnung des Antragsgegners vom 26. 09.2014 ist rechnerisch und inhaltlich nicht zu beanstanden. Die vom Notar abgerechnete Treuhandgebühr von 0,5 gem. Nr. 22201 KV GNotKG ist hier angefallen für die Überwachung der Treuhandauflagen der Ablösegrundschuldgläubigerin der Veräußerer, hier die …bank, Bankhaus …, die dem Notar die Löschungsbewilligung gegen Überweisung des gesamten Kaufpreises i.H.v. 850.000,00 € treuhänderisch überlassen hatte (vgl. insoweit Schreien der …bank vom 18.09.2014, Bl. 7 d.A.). Hier ist es insoweit, wie auch die Notarkasse zu Recht ausgeführt  hat, unerheblich, ob die Treuhandauflage die Vorurkunde vom 03.04.2014 betraf oder erst den sogenannten Nachtrag vom 06.08.014, denn es ging letztendlich um die Abwicklung des genehmigten Kaufvertrages.

Sowohl die Vollzugsgebühr gem. Nr. 22110 KG GNotKG wie auch die Treuhandgebühr gem. Nr. 22201 KV GNotKG sind sachlich und rechnerisch zutreffend vom Notar berechnet worden.

Auch der Geschäftswert der Kostenrechnung des Notars vom 26.09.2014 ist nicht zu beanstanden. Richtigerweise hat der Notar auch hier einen Geschäftswert von 850.000,00 € angesetzt.

Geschäftswert für die Treuhandgebühr ist nämlich der Wert des Sicherungsinteresses gem. § 113 Abs. 2 GNotKG, worauf auch der Antragsgegner zu Recht hingewiesen hat. Dieser Wert bestimmt sich nach dem dem Notar von der  Ablösegläubigerin mitgeteilten Ablösebetrag. Da die Ablösegläubigerin die Verwendung der dem Notar treuhänderisch überlassenen Löschungsbewilligung von der Zahlung des vollen Kaufpreises abhängig gemacht hat, ist daher dieser Betrag das Sicherungsinteresse i.S.v. § 113 Abs. 2 GNotKG.

Gem. § 30 Abs. 1 GNotKG durfte der Antragsgegner seine Kostenrechnungen auch an den Antragsteller übersenden und diesen zur Zahlung der angefallenen Kosten auffordern. Im vorliegenden Fall schulden nämlich alle Vertragsteile sowohl die Vollzugsgebühr als auch die Treuhandgebühr, und zwar nach § 32 Abs. 1 GNotKG als Gesamtschuldner.

Wegen der weitergehenden Einzelheiten wird auf die ausführlichen Ausführungen der Ländernotarkasse in ihrer Stellungnahme vom 22.09.2015 verwiesen.

III.

Die Kostenentscheidung erging gem. § 127 GNotKG, §§ 80 ff. FamFG.

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