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Löschung einer Rückauflassungsvormerkung

OLG München – Az.: 34 Wx 359/17 – Beschluss vom 25.04.2018

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Starnberg – Grundbuchamt – vom 24. Mai 2017 aufgehoben.

Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

II. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird, soweit das Rechtsmittel erfolglos war, auf 1.000 € festgesetzt. Insoweit hat die Beteiligte zu 1 die Kosten zu tragen.

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 1 ist noch unter ihrem Geburtsnamen im Grundbuch als Eigentümerin von Grundbesitz eingetragen. Diesen hatte sie mit Überlassungsvertrag vom 9.9.1987 von ihren Eltern übertragen erhalten. In Ziffer IV. der notariellen Urkunde ist zudem geregelt:

Der Veräußerer, bzw. der länger Lebende von ihnen, können die Rückübereignung des Vertragsgegenstandes verlangen, wenn die Erwerberin den Vertragsgegenstand ganz oder teilweise ohne Zustimmung der Veräußerer veräußert oder belastet, oder von anderen Personen als ihren Abkömmlingen beerbt wird oder dieser Grundbesitz vermächtnisweise auf andere Personen als Abkömmlinge der Erwerberin übergeht. Die mit Zustimmung der Veräußerer eingetragenen Belastungen sind in diesem Fall zu übernehmen, sonst sind jedoch keine Gegenleistungen zu erbringen.

Zur Sicherung dieser Rückübereignungsansprüche der Veräußerer, die ihnen zum Gesamtgut der Gütergemeinschaft zustehen, wird die Eintragung einer Eigentumsvormerkung im Grundbuch bewilligt und beantragt im Range nach …

Am selben Tag bewilligten die Eltern der Beteiligten zu 1 vor Errichtung der Überlassungsurkunde die Eintragung einer Grundschuld ohne Brief für P.V. über den Betrag von 100.000 DM.

Im Grundbuch wurde diese Grundschuld am 22.9.1987 eingetragen, die Auflassung und die Rückauflassungsvormerkung in Abteilung II ldf. Nr. 3 am 29.10.1987.

Im Jahr 1991 bewilligte die Beteiligte zu 1 eine Grundschuld über 25.000 DM, die am 14.10.1991 im Grundbuch eingetragen wurde. In der Urkunde verpflichtete sich zudem der Vater der Beteiligten zu 1 als Schuldner zur Zahlung des Grundschuldbetrags an die Gläubigerin. Diese Grundschuld wurde im Jahr 2003 wieder gelöscht.

Der Vater der Beteiligten zu 1 ist im Jahr 2014 verstorben, die Mutter im Jahr 2016.

Mit Anwaltsschriftsatz vom 22.5.2017 beantragte die Beteiligte zu 1 die Löschung der Eintragung in Abteilung II lfd. Nr. 3 im Wege der Grundbuchberichtigung. Sie legte dazu Originale der jeweiligen Sterbeurkunden vor.

Daraufhin erließ das Grundbuchamt am 24.5.2017 eine fristsetzende Zwischenverfügung. Der Löschung stehe als Hindernis entgegen, dass die Vormerkung nicht befristet sei auf den Tod der Berechtigten. Somit müssten die Erben der eingetragenen Berechtigten die Löschung dieses Rechts in der Form des § 29 GBO bewilligen; zudem sei die Erbenstellung gemäß § 35 GBO nachzuweisen.

Dagegen wandte sich die Beteiligte zu 1 mit Schriftsätzen vom 7.6.2017 und 12.7.2017. Die Rückübereignungsansprüche hätten nach zutreffendem Verständnis der Vereinbarung nur den Eltern zugestanden und seien nicht vererblich. Somit sei der Unrichtigkeitsnachweis durch die Vorlage der Sterbeurkunden erbracht. Daraufhin hörte das Grundbuchamt die Erben nach den beiden Eltern an. Ein Bruder der Beteiligten zu 1, der Beteiligte zu 2, widersprach der Löschung der Rückauflassungsvormerkung unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung zur Aufladung von Vormerkungen. Die Beteiligte zu 1 habe ohne notarielle Zustimmung der Eltern eine Grundschuld über 100.000 DM aufgenommen und nach Rückzahlung erneut valutiert. Damit habe sie das Grundstück entgegen der Bewilligung mehrfach belastet und den Wert vertragswidrig ausgehöhlt. Zudem habe sie noch die weitere – zwischenzeitlich wieder gelöschte – Grundschuld über 25.000 DM ohne notarielle Zustimmung der Eltern aufgenommen, was einen weiteren Verstoß gegen den Ausgangsvertrag darstelle. Der Rückforderungsfall sei zu Lebzeiten der Eltern schon mehrfach eingetreten, das Veräußerungsverbot nicht beschränkt auf die Lebzeit der Eltern. Das Ziel des Vertrags sei im Übrigen gewesen, dass die Beteiligte zu 1 die Eltern pflege. Die erwünschte Pflege habe sie jedoch nicht geleistet; vielmehr sei die Pflege durch eine dritte Person entgeltlich erbracht worden. Zudem hätten die Eltern die Kinder hinsichtlich des Erbes gleichstellen wollen. Unter Berücksichtigung des heutigen Wertes habe die Beteiligte zu 1 jedoch mehr als das 10-fache dessen erhalten, was ihren Brüdern zugeflossen sei. Eine Löschung der Vormerkung nach § 22 GBO komme folglich nicht in Betracht.

Das Grundbuchamt hat die Anwaltsschreiben der Beteiligten zu 1 als Beschwerde gegen die Zwischenverfügung ausgelegt und dieser am 9.10.2017 nicht abgeholfen. Die Vererblichkeit und Übertragbarkeit des Anspruchs sei in der Urkunde vom 9.9.1987 nicht ausgeschlossen. Zwar sei die Vormerkung nicht aufladbar, jedoch mangels Befristung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs auf Lebzeit der Gläubiger und wegen fehlenden Ausschlusses der Übertragbarkeit und Vererblichkeit nicht schon mit Todesnachweis der Eltern zu löschen.

II.

1. Gegen die nach § 18 GBO ergangene Zwischenverfügung ist gemäß § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO die – in zulässiger Weise eingelegte (§ 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG) – Beschwerde statthaft.

2. Das Rechtsmittel hat nur teilweise Erfolg. Zwar ist die Zwischenverfügung wegen ihres verfahrensrechtlich unzulässigen Inhalts aufzuheben. Hingegen kommt eine Anweisung zur Vornahme der begehrten berichtigenden Eintragung nicht in Betracht.

a) Die Zwischenverfügung ist zu beanstanden und aufzuheben, weil das Grundbuchamt eine von ihm für notwendig erachtete, aber fehlende Berichtigungsbewilligung nicht verlangen kann, wenn der Berichtigungsantrag – wie hier – darauf gestützt ist, dass der Unrichtigkeitsnachweis geführt sei. Ist in einer solchen Situation der Unrichtigkeitsnachweis tatsächlich nicht geführt und liegt eine deshalb erforderliche Bewilligung des/der Betroffenen nicht vor, muss das Grundbuchamt den Berichtigungsantrag sofort zurückweisen (Senat vom 17.10.2016, 34 Wx 208/16 = MittBayNot 2017, 59; BayObLG FGPrax 1998, 6; Hügel/Zeiser GBO 3. Aufl. § 18 Rn. 17; Demharter § 18 Rn. 12 a. E.; Lorbacher FGPrax 2010, 285/286).

3. Bei Beschwerden gegen Zwischenverfügungen ist der Prüfungsumfang auf die Frage, ob verfahrensrechtlich eine Zwischenverfügung ergehen durfte, und auf das darin genannte Hindernis – hier der fehlenden Bewilligung – reduziert (Hügel/Kramer § 77 Rn. 11.1). Eine weitergehende Entscheidung kann der Senat nicht treffen, mithin das Grundbuchamt schon daher nicht anweisen, eine berichtigende Eintragung vorzunehmen.

Für das weitere Verfahren ist allerdings – nicht bindend – festzuhalten, dass die Löschung der Vormerkung ohne Bewilligung der Erben nicht infrage kommen dürfte.

a) Die Berichtigung nach § 22 GBO setzt voraus, dass entweder die Bewilligung des Buchberechtigten vorliegt – was hier nicht der Fall ist – oder die Unrichtigkeit nachgewiesen ist. An die Führung des Nachweises sind strenge Anforderungen zu stellen. Ein gewisser Grad an Wahrscheinlichkeit genügt nicht. Der Antragsteller hat vielmehr alle Möglichkeiten auszuräumen, die der Richtigkeit der Eintragung entgehen stehen könnten (BayObLG Rpfleger 1992, 19; vgl. Demharter § 22 Rn. 37; Kohler in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 22 Rn. 174 jeweils m.w.N). Nur ganz entfernte oder bloß theoretische Möglichkeiten brauchen nicht widerlegt zu werden (vgl. Kohler in Bauer/von Oefele § 22 Rn. 171). Die Unrichtigkeit kann sich auch aus den Eintragungen im Grundbuch selbst ergeben (vgl. Kohler in Bauer/von Oefele § 22 Rn. 172); denn was beim Grundbuchamt offenkundig ist, bedarf keines Beweises (vgl. Demharter § 22 Rn. 37). Der Nachweis ist grundsätzlich in der Form des § 29 GBO zu führen, selbst wenn die Möglichkeit, eine formgerechte Erklärung abzugeben, im Einzelfall erschwert oder unzumutbar ist. Notfalls bedarf es einer durch Urteil zu erwirkenden Berichtigungsbewilligung. Nur dann, wenn auch der Zivilrechtsweg nicht beschritten werden kann und sich der Antragsteller in einer sonst unüberbrückbaren Beweisnot befindet, muss sich das Grundbuchamt ausnahmsweise auch mit einem nicht formgerechten Unrichtigkeitsnachweis zufrieden geben (vgl. Demharter § 22 Rn. 42; § 29 Rn. 63; Hügel/Holzer § 22 Rn. 66 m.w.N.).

Die Führung des Unrichtigkeitsnachweises ist dabei ausschließlich Sache des Antragstellers, unabhängig von der Beweislastverteilung im Falle eines Berichtigungsprozesses gemäß § 894 BGB. Es ist auch nicht Aufgabe des Grundbuchamts, Ermittlungen über Vorhandensein oder Beschaffung beweisgeeigneter Urkunden zu führen. Der Beweis der Unrichtigkeit ist erst erbracht, wenn eine Verletzung der Rechte des Betroffenen durch die Berichtigung ausgeschlossen erscheint (vgl. Kohler in Bauer/von Oefele § 22 Rn. 171). Dies ist schon deshalb erforderlich, weil, abgesehen von der auch dann notwendigen Anhörung eingetragener Berechtigter, die Berichtigungsmöglichkeit gemäß § 22 GBO die Mitwirkung des hiervon Betroffenen entbehrlich macht. Es wird allerdings selten gelingen, das Nichtvorliegen sämtlicher entgegenstehender Möglichkeiten zu beweisen. Es muss daher ausreichen, dass das Grundbuchamt von den nach der allgemeinen Lebenserfahrung regelmäßigen Geschehensabläufen ausgeht, d. h. sich einen hinreichenden Grad an Gewissheit verschafft, der Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen, es sei denn, konkrete Umstände lassen im Einzelfall auch einen anderen Schluss zu (Kohler in Bauer/von Oefele § 22 Rn. 171).

b) Ist eine Vormerkung zur Sicherung eines bedingten Auflassungsanspruchs in das Grundbuch eingetragen, so ist der Nachweis der Unrichtigkeit geführt, wenn feststeht, dass die Bedingung nicht bereits eingetreten ist und – auch aufgrund der Einlassung des Berechtigten – feststeht, dass die Bedingung auch nicht mehr eintreten kann (vgl. z. B. OLG Frankfurt Rpfleger 1994, 106).

aa) Der Nachweis des Todes des Berechtigten genügt als Nachweis für die Unrichtigkeit eines Grundbucheintrags über eine Rückauflassungsvormerkung, wenn sich aus der zugrunde liegenden Vereinbarung explizit oder durch Auslegung ergibt, dass mit dem Tod des Berechtigten der Sicherungsfall nicht mehr eintreten kann. Allerdings reicht in diesen Fällen der Todesnachweis dann nicht zum Beleg für die Grundbuchunrichtigkeit, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Vormerkung auch einen zu Lebzeiten entstandenen, aber bis zum Tod des Berechtigten nicht mehr durchgesetzten und nach § 1922 BGB auf die Erben übergegangenen Übertragungsanspruch sichert (BGHZ 117, 390/393 f.; BGHZ 130, 385/388 f.; Everts MittBayNot 2015, 315/316).

Weil hier letzteres nicht ausgeschlossen erscheint, kann der Unrichtigkeitsnachweis nicht mit den vorgelegten Urkunden geführt werden.

bb) Zutreffend weist das Grundbuchamt zwar darauf hin, dass nicht ersichtlich ist, dass die Voraussetzungen, die der BGH für die Aufladung einer Vormerkung festgelegt hat (vgl. BGH NJW 2012, 2032), überhaupt gegeben wären. Denn danach ist es zur Aufladung von Vormerkungen erforderlich, dass Anspruch, Eintragung und Bewilligung kongruent sind; nur dann kann die unrichtig gewordene Eintragung der Vormerkung durch nachträgliche Bewilligung für einen neuen Anspruch verwendet werden. Der Beteiligte zu 2 behauptet nicht einmal, dass die Rückauflassungsvormerkung unrichtig geworden und gegenüber den Erben eine Bewilligung zur Aufladung abgegeben worden wäre, so dass sich die Frage der Kongruenz im übrigen nicht stellt.

Das genügt aber nicht, um auszuschließen, dass ein – durch die Vormerkung gesicherter – Rückübereignungsanspruch entstanden und auf die Erben übergegangen ist (vgl. Everts MittBayNot 2015, 315 f.).

cc) Für die Beurteilung der Frage, ob die aufschiebende Bedingung (§ 158 Abs. 1 BGB) für das Entstehen des Auflassungsanspruchs mit Sicherheit endgültig ausgeblieben ist, ist der Inhalt der Bedingung selbst festzustellen. Hierfür ist auf die im Eintragungsvermerk (§ 874 BGB) in Bezug genommene Bewilligung abzustellen. Als zum Grundbuchinhalt gewordene Willenserklärung ist sie der Auslegung zugänglich. Allerdings sind der Ermittlung des Parteiwillens im Grundbuchverfahren – anders als im Verfahren nach der ZPO auf Abgabe einer Bewilligungserklärung – mit Blick auf den verfahrensbeherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen Grenzen gesetzt (BayObLGZ 1984, 122/124; Senat vom 28.7.2014, 34 Wx 240/14 = FamRZ 2015, 1139). Danach darf auf die Auslegung nur zurückgegriffen werden, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Es ist dabei auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände, die außerhalb der Urkunde liegen, dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Auf das subjektiv vom Bewilligenden Gewollte kommt es hingegen nicht an (vgl. BGHZ 92, 351/355; BGHZ 113, 374/378; Senat vom 28.7.2014, 34 Wx 240/14 = FamRZ 2015, 1139; Demharter § 19 Rn. 28 sowie § 53 Rn. 4 m. w. N.).

dd) Die Bedingung („wenn die Erwerberin den Vertragsgegenstand ganz oder teilweise ohne Zustimmung der Veräußerer veräußert oder belastet“) lässt schon offen, wie lange ein Rückforderungsrecht im Fall einer Belastung geltend gemacht werden kann. Auch die Frage, ob mit Belastung allein die Bestellung einer Grundschuld gemeint ist oder auch eine erneute Valutierung, ist nicht explizit geregelt. Zweifelsfrei ist dies im Grundbuchverfahren nicht zu klären.

ee) Soweit die Beteiligte im Jahr 1991 unter Mitwirkung des Vaters eine Grundschuld über 25.000 DM bestellt hat, ist nicht ersichtlich, dass eine Zustimmung auch der Mutter vorlag. Andererseits ist diese Grundschuld seit dem Jahr 2003 gelöscht, so dass insofern fraglich erscheint, ob überhaupt ein Rückforderungsrecht noch geltend gemacht werden kann. Dies kann aber offen bleiben. Nach den Grundakten erweist sich die Behauptung des Beteiligten zu 2 zwar als unzutreffend, die Beteiligte zu 1 habe die Grundschuld über 100.000 DM bewilligt und damit gegen den Übergabevertrag verstoßen. Auch wenn die Auslegung, dass eine Neuvalutierung der von den Eltern vor Übergabe bestellten Grundschuld eine Belastung im Sinne der Bestimmung in Ziffer IV des notariell errichteten Überlassungsvertrags darstellen sollte, nicht naheliegt, erscheint dies aber auch nicht gänzlich ausgeschlossen. Es kann folglich jedenfalls nicht ausgeschlossen werden, dass der nicht auflösend auf den Tod des Berechtigten bedingte Rückforderungsanspruch in Folge einer Valutierung der zurückgezahlten Grundschuld im Falle fehlender Zustimmung der Eltern noch zu deren Lebzeiten entstanden und geltend gemacht worden ist, auch wenn der Beteiligte zu 2 zum Zeitpunkt der Neu-Valutierung nichts vorträgt.

Da die Vererblichkeit eines einmal entstandenen Rückforderungsanspruchs jedenfalls nach dem Wortlaut und – zumindest nicht zwingend – nach dem nächstliegenden Sinn der vertraglichen Regelung nicht ausgeschlossen wurde (vgl. etwa OLG Hamm FGPrax 2010, 226/227), erscheint es auf der Grundlage der beschränkten Beweismittel im Grundbuchverfahren als zumindest möglich, dass ein Rückübereignungsanspruch auf die Erben des Berechtigten übergegangen ist; die Vormerkung wäre dann nicht erloschen.

Dass es der Beteiligten zu 1 verwehrt wäre, den Zivilrechtsweg zu beschreiten und dort den Beteiligten zu 2 zur Abgabe der erforderlichen Bewilligungserklärung in Anspruch zu nehmen, ist nicht ersichtlich.

ff) Die Beteiligte zu 1 hat die behauptete Neu-Valutierung durch den Beteiligten zu 2 nicht widerlegt. Diese Negativtatsache dürfte einer Beweisführung in der Form des § 29 GBO auch nicht zugänglich sein.

c) Weil der Unrichtigkeitsnachweis im Grundbuchverfahren somit nicht geführt erscheint, bedarf es zur Löschung des Rechts entsprechender Bewilligungen der Betroffenen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 81 Abs. 1 FamFG. Das Rechtsmittel hat zwar teilweise Erfolg. Das antragsgemäße Ziel, dem Grundbuchamt die Eintragung trotz fehlender Bewilligungen vorzugeben, ist jedoch nicht erreicht. Dies rechtfertigt es, der Beteiligten zu 1 die Kosten des Verfahrens aus dem Wert des zurückgewiesenen Teils aufzuerlegen (Friedrich in Fackelmann/Heinemann GNotKG § 25 Rn. 2; Wortmann in Renner/Otto/Heinze GNotKG 2. Aufl. § 25 Rn. 6). Dabei schätzt der Senat den Geschäftswert nach dem voraussichtlichen Kostenaufwand für die Beibringung notarieller Löschungsbewilligungen der Erben, §§ 61, 36 Abs. 1 GNotKG.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 GBO) liegen nicht vor.

 

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