Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit bei altrechtlichen Grundstücksbelastungen

KG Berlin – Az.: 1 W 113/11 – Beschluss vom 09.08.2012

Die Beschwerde wird bei einem Wert von 3.000,00 EUR zurückgewiesen.

Gründe

I.

Mit notariell beurkundetem „Abkommen“ vom 16. Januar 1869 zwischen dem Gutsbesitzer …………gehörendes, im damaligen Hypothekenbuch der königlichen Gerichtsdeputation zu Charlottenburg Band II Nr. 610 eingetragenes Grundstück in einzelne Parzellen auf. Die Aufteilung erfolgte auf der Grundlage zweier in dem Abkommen ausdrücklich in Bezug genommener Pläne, deren Fertigung durch ……..beauftragt worden war. U.a. handelte es sich um einen von dem Baumeister Otto Wuttke erstellten Bebauungsplan. Das Eigentum an den neu zu bildenden Grundstücken sollte zu Gunsten der übrigen neuen Grundstücke sowie der zuvor abgeschriebenen und in den Hypothekenbüchern von Stadt Charlottenburg Vol. … No. … und … eingetragenen Grundstücken wie folgt eingeschränkt werden:  „das Grundstück darf nicht parzelliert und nicht anders als nach dem aus dem Wuttke´schen Bebauungsplan zu ersehenden Prinzip und höchstens in dem auf demselben Plan angegebenen Umfang bebaut, auch kein darauf zu errichtendes Gebäude außer dem Keller und dem Erdgeschoss mit mehr als einem Stockwerk versehen werden“

Mit Verfügung vom 1. März 1869 wurde das Grundstück auf das neue Hypothekenbuch Blatt … übertragen. In den hierzu geführten Akten befindet sich das Abkommen vom 16. Januar 1869 im Original. Sodann wurden von diesem neuen Blatt die Parzellen abgeschrieben und für jede ein neues Hypothekenbuch angelegt. Dies sind die Hypothekenbücher von Stadt Charlottenburg Vol. … Nr. … bis … und Vol. … Nr. … bis … . Dort wurde in Abteilung II jeweils eine Baubeschränkung entsprechend der vertraglichen Vereinbarung eingetragen.

Die zu den Blättern … bis … gebuchten Grundstücke befanden sich nebeneinander an der K… – Bl. … – der Ecke K… /N… – Bl. … – der Ecke N… /heutige M… – Bl. … – und der heutigen M… – Bl. … -. In den folgenden Jahrzehnten wurden von diesen Grundstücken an die Straßen anliegende Teilflächen abgetrennt und im wesentlichen dem Grundbuch Band … Blatt … , welches nach den Akten im Eigentum der Stadtgemeinde Charlottenburg stand, zugeschrieben. Die auf den Blättern … bis … verbliebenen Grundstücke wurden später mehrfach auf andere – neue – Grundbuchblätter umgeschrieben, nach Erwerb durch die eingetragene Eigentümerin zu einem Grundstück vereinigt und schließlich auf dem im Beschlusseingang bezeichneten Grundbuchblatt gebucht. Dort sind die ursprünglichen Belastungen in Abt. II lfd. Nr. 1 und 7 bis 9 eingetragenen.

Im Anschluss an eine im Jahr 1910 erfolgte Veräußerung des Grundstücks Blatt … wurden zahlreiche Löschungsbewilligungen von Eigentümern der berechtigten Grundstücke erteilt und die Lasten in Abt. II entsprechend berichtigt. Jahrzehnte später wurde gegenüber dem Grundbuchamt wiederholt vergeblich angeregt, die verbliebenen Belastungen von Amts wegen zu löschen. Ein Antrag der eingetragenen Eigentümerin vom 27. Januar 1965, auf Grund weiterer Bewilligungen die Belastungen jedenfalls teilweise zu löschen, ist in der Folgezeit nicht weiter verfolgt worden.

Mit Schriftsatz vom 16. Juli 2010 hat die eingetragene Eigentümerin die Löschung der Belastungen in Abt. II lfd. Nr. 1 und 7 bis 9 beantragt und hierzu ausgeführt, das Grundbuch sei unrichtig, weil die Belastungen wegen inhaltlicher Unbestimmtheit nicht wirksam zur Entstehung gelangt seien, das Grundstück vor langer Zeit aus dem Wuttke´schen Bebauungsplan herausgenommen worden sei und der zu sichernde Vorteil zu keinem Zeitpunk bestanden habe und auch nicht mehr entstehen könne. Diesen Antrag hat das Grundbuchamt mit Beschluss vom 3. November 2010 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 22. November 2010, der das Grundbuchamt ohne weitere Begründung mit der eingetragenen Eigentümerin nicht zugestellter Verfügung vom 2. März 2011 nicht abgeholfen hat. Die Belastungen von Amts wegen zu löschen hat das Grundbuchamt mit Beschluss vom 3. November 2010 abgelehnt. Die dagegen erhobene Erinnerung ist ohne Erfolg geblieben.

Ermittlungen des Senats haben ergeben, dass bei dem Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin – Stadtentwicklungsamt – ein „Situations- und Bebauungns-Plan von den Parcellen des Gutsbesitzers Herrn……..“ vorhanden ist, der von dem Baumeister Otto Wuttke entworfen wurde und die Jahreszahl 1867 trägt. Darauf sind u.a. an der südwestlichen Ecke des N… Platzes vier mit den römischen Zahlen XXII bis XXIV Parzellen eingezeichnet.

II.

1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Eine Entscheidung des Senats in der Sache ist aus prozessökonomischen Gründen geboten, auch wenn das Grundbuchamt verfahrenswidrig nicht durch – der eingetragenen Eigentümerin bekannt zu machendem – Beschluss über die Abhilfe, § 75 GBO, entschieden hat und der Einwand der eingetragenen Eigentümerin, es sei nicht ersichtlich, ob das Grundbuchamt ihre Argumente überhaupt zur Kenntnis genommen habe, durchaus berechtigt erscheint.

2. Die Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Gegenstand des Verfahrens ist allein der – ausdrücklich – mit der Unrichtigkeit des Grundbuchs begründete Antrag vom 16. Juli 2010. Soweit sich die eingetragene Eigentümerin mit der Beschwerde – erstmals – auch auf in den Akten befindliche Löschungsbewilligungen bezogen hat, liegt insoweit noch keine Entscheidung des Grundbuchamts vor.

a) Die Löschung einer Eintragung erfolgt auf Antrag, § 13 GBO, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen ist, § 19 GBO. Zur Berichtigung des Grundbuchs bedarf es der Bewilligung nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird, § 22 Abs. 1 S. 1 GBO.

Nach allgemeiner und vom Senat in ständiger Rechtsprechung geteilter Ansicht sind an die Führung des Unrichtigkeitsnachweises strenge Anforderungen zu stellen; ein gewisser Grad an Wahrscheinlichkeit reicht nicht. Der Antragsteller muss sämtliche Umstände nachweisen, welche die Grundbuchunrichtigkeit begründen, und zudem lückenlos alle nicht ganz entfernt liegenden Möglichkeiten ausräumen, die der Richtigkeit der begehrten neuen Eintragung entgegenstehen können (Senat, Beschluss vom 26. Februar 2004 – 1 W 557/03 – KG-Report 2004, 544). Der Nachweis ist in der Form des § 29 GBO zu führen (Demharter, GBO, 28. Aufl., § 22, Rdn. 42).

b) Die verfahrensgegenständlichen Belastungen sind als Grundgerechtigkeiten gemäß preuss. ALR §§ 11ff I 22 wirksam begründet und ab dem 1. Januar 1900 als Grunddienstbarkeiten nach §§ 1020 ff BGB bestehen geblieben, Art. 184 EGBGB. Grundgerechtigkeiten konnten u.a. durch rechtsgültige Willenserklärungen, die der schriftlichen Form bedurften, eingeräumt werden, preuss. ALR § 13 I 22, § 135 I 5. Die Eintragung im Hypothekenbuch hatte für die Begründung der Grundgerechtigkeit und deren Bestand grundsätzlich keine Bedeutung (Förster, Theorie und Praxis des heutigen gemeinen preußischen Privatrechts, 1868, Band III, S. 310). Daran hat auch die Einführung des Grundbuchs in Preußen nichts geändert, vgl. § 12 Abs. 2 des Gesetzes über den Eigenthumserwerb und die dingliche Belastung der Grundstücke, Bergwerke und selbständigen Gerechtigkeiten vom 5. Mai 1872 (PrGS 1872, 433; RGZ 56, 378, 379; Turnau, Grundbuchordnung vom 5. Mai 1872, 1888, Band I, § 12 Gesetz über den Eigenthumserwerb, S. 696; Förster/Eccius, Preußisches Privatrecht, 7. Aufl., 1896, Band III, S. 394f).

Maßgeblich für den Inhalt der Belastungen sind damit die Erklärungen in dem notariellen Abkommen vom 16. Januar 1869, § 27 I 22 ALR. Danach haben die damaligen Eigentümer der zu parzellierenden Grundstücke und insbesondere der Gutsbesitzer …….als der Eigentümer des größten Grundstücks zweifellos gegenseitige Grundgerechtigkeiten auf den neu gebildeten Grundstücken in der Form negativer Servitute (vgl. Förster/Eccius, a.a.O., S. 387) begründet.

Die Vereinbarung ist auch bestimmt genug. Insbesondere schadet es nichts, dass lediglich die Anzahl der zulässigen Stockwerke – nämlich lediglich eines außer Keller und Erdgeschoss -, nicht aber die jeweilige Deckenhöhe der Etagen bezeichnet ist. Die eingetragene Eigentümerin hat selbst vortragen lassen, dass die ursprünglichen Planungen für das betreffende Gebiet eine villenartige Bebauung vorsahen. Der dem Senat vorliegende „Situations- und Bebauungs-Plan“ bestätigt diesen Vortrag. Danach hatte man abweichend von dem sog. Hobrecht-Plan aus dem Jahr 1862 (vgl. hierzu Tagesspiegel vom 2. August 2012), der als „amtlicher Bebauungsplan für Berlin und Umgebung“ in § 1 des Abkommens vom 16. Januar 1869 in Bezug genommen worden war, eine Erschließung der mit begrünten Gärten versehenen und nicht unmittelbar an den Hauptstraßen liegenden Grundstücken durch vier Stichstraßen vorgesehen. Die für Berlin nach dem Hobrecht-Plan typische Blockrandbebauung sollte danach nicht erfolgen. Dies lässt sich u.a. auch aus dem Bestandsverzeichnis zum Hypothekenbuch Blatt … ersehen, in dem das Grundstück mit „Hofraum (…) a Villa mit Hof und Hausgarten b Stall und Remise“ beschrieben worden ist. Im Hypothekenbuch Blatt … heisst es: „a Villa mit Hof (…) und Hausgarten b. Stallgebäude c. Remise“. Mit den Baubeschränkungen sollte damit offenbar lediglich die Art der Bebauung gesichert werden, ohne aber die Einzelheiten entsprechend einem öffentlichen Bebauungsplan nach heutigem Maßstab vorzugeben.

c) Der eingetragene Eigentümer hat das Erlöschen der Grunddienstbarkeiten in grundbuchrechtlicher Form, § 29 GBO, nicht nachgewiesen.

 

aa) Insbesondere lässt sich aus der Polizeiverordnung betr. das Kielgan´sche Villenviertel vom 30. März 1914 (abgedruckt bei Willert, Zusammenstellung der für die Anwendung des § 110 Abs. 1 BauO Bln wesentlichen früheren Bauordnungsvorschriften aus der Zeit vom 1. Juli 1853 bis zum 30. November 1925, S. 148f.) nichts Gegenteiliges herleiten. Durch diese Polizeiverordnung sind die hier maßgeblichen Grundstücke nicht „aus dem Wuttke´schen Bebauungsplan herausgenommen worden“. Der auf einer anwaltlichen Stellungnahme vom 8. November 1957 beruhende Vortrag der eingetragenen Eigentümerin übersieht den allein privatrechtlichen Charakter des Wuttke´schen Bebauungsplans. Dieser war ausweislich § 1 des Abkommens vom 16. Januar 1869 im Auftrag …….erstellt worden und bildete die Grundlage der Parzellierung der betreffenden Grundstücke.

Neben diese privatrechtlich vereinbarten Baubeschränkungen sind durch die Polizeiverordnung vom 30. März 1914 gleichgerichtete öffentlich-rechtliche Baubeschränkungen für den durch die Verordnung erfassten Bereich getreten. Das wird auch durch ein in Band 1 der Grundakten zu Blatt … (Bl. 44) enthaltenes Schreiben des Polizeipräsidenten vom 31. Januar 1912 deutlich. Darin wird um Akteneinsicht gebeten, da beabsichtigt sei, „die in dem sog. Kielgem-Viertel (Kielgan- Maassen- Kurfürsten-Ahorn- und Buchenstrasse) bestehenden, im Grundbuch eingetragenen Baubeschränkungen durch eine Baupolizeiordnung festzulegen“.

bb) Allerdings setzt eine Grunddienstbarkeit das Bestehen eines Vorteils voraus, § 1019 S. 1 BGB. Ein solcher Vorteil kann auch darin bestehen, dass einem bestimmten städtischen Gebiet ein architektonischer Charakter erhalten bleibt (BGH, Urteil vom 17. März 1967 – V ZR 67/64 – Juris). Durch den dauerhaften Fortfall des Vorteils kann es zum Erlöschen der Grunddienstbarkeit kommen (Palandt/Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 1019, Rdn. 1). Jedoch findet diese Vorschrift auf die verfahrensgegenständlichen Belastungen keine Anwendung, wie sich aus Art. 184 S. 2 EGBGB ergibt. Dort wird hinsichtlich der Grunddienstbarkeiten auf die Vorschriften der §§ 1020 bis 1028 BGB, aber nicht auf §1019 BGB verwiesen. Dessen ungeachtet steht und fällt eine durch Bestellung von Dienstbarkeiten eingeräumte privatrechtliche Rechtsstellung bei Änderung öffentlich-rechtlicher Vorgaben – hier durch Änderung des örtlichen Planungsrechts – sowieso nicht ohne weiteres (BGH, Urteil vom 7. April 1967 – V ZR 14/65- Juris).

cc) Dass die Grunddienstbarkeiten durch gegenseitige Verträge erloschen wären (vgl. Förster/Eccius, a.a.O., S. 400 f.), ist weder vorgetragen noch in der erforderlichen Form nachgewiesen worden.

Auch ein Erlöschen durch stillschweigende Einwilligung der Berechtigten, § 43 I 22 ALR (hierzu RGZ 6, 255, 257) ist nicht dargetan. Hiergegen sprechen insbesondere die Bemühungen der damaligen Eigentümer der Blätter … bis … Anfang des vorigen Jahrhunderts, Löschungsbewilligungen der Berechtigten zu erlangen. Ausweislich der im Landesarchiv aufbewahrten ersten beiden Bände zu Blatt … ist die vollständige Löschung an dem Widerstand einzelner Berechtigter gescheitert und die klageweise Durchsetzung möglicher Berichtigungsansprüche aus § 894 BGB lediglich angekündigt worden.

Die Annahme einer stillschweigenden Einwilligung kann auch für die Zeit nach 1945 nicht angenommen werden. Zum einen ergibt sich aus den Grundakten, dass einzelne Berechtigte durchaus auf der Einhaltung der Baubeschränkungen beharrt haben, denn es werden zu anderen, nicht näher bezeichneten Grundbuchblättern ergangene Entscheidungen des Landgerichts Berlin und des Kammergerichts zitiert, die sich hiermit befasst haben sollen. Andererseits waren aber auch die Eigentumsverhältnisse nicht immer völlig eindeutig und eine Zuordnung der einzelnen berechtigten Grundstücke zu vorhandenen Grundbüchern wegen kriegsbedingtem Verlust von Katasterunterlagen dem Grundbuchamt nicht überall möglich. Aus diesem Grund wurden 1957 und 1965 auch amtswegige Berichtigungsverfahren nach §§ 84 ff GBO abgelehnt.

d) Die Dienstbarkeiten können auch nicht nur teilweise im Grundbuch gelöscht werden.

aa) Allerdings führt die Vereinigung des dienenden mit dem herrschenden Grundstück zum Erlöschen der Grunddienstbarkeit, weil diese das Bestehen zweier selbständiger Grundstücke voraussetzt (Mayer, in: Staudinger, BGB, 2009, § 1018, Rdn. 187). Daneben kommt entgegen § 889 BGB ein Erlöschen durch Konfusion bzw. Konsolidation in Betracht, §§ 52, 53 I 22 ALR (Förster/Eccius, a.a.O., S. 400, 338f.).

Die Vereinigung der ursprünglich auf den Blättern … bis … gebuchten Grundstücke und ihre Eintragung auf einem neuen Grundbuchblatt hat danach zum Erlöschen der insoweit noch gegenseitig bestehenden Grunddienstbarkeiten geführt. Gleichwohl ist das Grundbuch hierdurch nicht unrichtig geworden. Bei einer Löschung insoweit bliebe unberücksichtigt, dass Grunddienstbarkeiten im Falle der Teilung des herrschenden Grundstücks für die einzelnen Teile fortbesteht, § 1025 S. 1 BGB, Art. 184 S. 2 EGBGB. Von den vereinigten Grundstücken waren aber zuvor Teilflächen abgeschrieben und auf einem anderen Grundbuchblatt – Blatt … von Stadt Charlottenburg – gebucht worden. Dies erfolgte offenbar im Zusammenhang von Straßenverbreiterungen, denn die abgeschriebenen Teilflächen grenzten unmittelbar an das öffentliche Straßenland an und Eigentümer der zum Blatt … gebuchten Grundstücke war die Stadtgemeinde Charlottenburg. Entsprechend hat der Magistrat der Stadt Charlottenburg am 5. Mai 1919 die Löschung der Grunddienstbarkeit bezüglich einer von dem Grundbuchblatt … abgeschriebenen und ebenfalls auf das Blatt 6830 übertragenen Teilfläche bewilligt (Band II der im Landesarchiv verwahrten Grundakten zu Blatt … , S. 157).

bb) Die Grunddienstbarkeiten sind auch nicht durch Verjährung der Ansprüche auf Beseitigung der auf den vier Grundstücken errichteten Gebäude (insoweit) zum Erlöschen gekommen, § 1028 Abs. 1 S. 2 BGB, Art. 184 S. 2 EGBGB. In Betracht kommt allerdings eine Verjährung nach Erwerb des Eigentums durch die eingetragene Eigentümerin, denn sie hatte geräumte Trümmergrundstücke gekauft und in der Folgezeit bebaut.

Die eingetragene Eigentümerin müsste aber nachweisen, dass eine möglicherweise begonnene Verjährung nicht durch Handlungen von Berechtigten unterbrochen bzw. ab dem 1. Januar 2002 gehemmt worden ist (vgl. OLG Hamburg, Beschluss vom 16. August 1996 – 2 Wx 50/95). Ein solcher Nachweis ist nicht in der Form des § 29 Abs. 1 S. 2 GBO erbracht worden und kann, weil es sich um negative Tatsachen handelt, auch nicht derart erbracht werden. Gleichwohl liegt kein Fall vor, der ein Absehen von den strengen Formerfordernissen des § 29 Abs. 1 S. 2 GBO rechtfertigen könnte. Zwar ist dies auch im Berichtigungsverfahren nach § 22 Abs. 1 GBO nicht schlechthin ausgeschlossen (Senat, Beschluss vom 26. August 1997 – 1 W 2905/97 – NJW-RR 1998, 447, 449). Voraussetzung ist, dass eine Eintragung bzw. Grundbuchberichtigung ansonsten überhaupt nicht vorgenommen werden könnte, was dann ausscheidet, wenn die Eintragung auf der Grundlage einer Berichtigungsbewilligung erfolgen kann (Senat, a.a.O., Beschluss vom 26. Februar 2004 – 1 W 557/03 – juris; Beschluss vom 24. Februar 2011 – 1 W 472/10 – juris; OLG München, Beschluss vom 26. März 2012 – 34 Wx 199/11 – juris).

Hier erscheint es nicht von vornherein ausgeschlossen, Bewilligungen der noch Berechtigten zu erlangen. Mit Hilfe des bei dem Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin verwahrten Wuttke´schen Bebauungsplan im Zusammenhang mit den in Band I der Akten zum vormaligen Hypothekenbuch Blatt … enthaltenen Urkunden, insbesondere dem Abkommen vom 16. Januar 1869 und den im Bestandsverzeichnis erfolgten Abschreibungsvermerken vom 1. März 1869 lassen sich jedenfalls die ursprünglichen Grundstücke einzelnen Grundbuchblättern zuordnen. Dass sich deren weiteres Schicksal im Gegensatz zu den hiesigen Grundakten zu den Blättern … bis … nicht weiter nachverfolgen ließe, ist bislang nicht dargetan und von der eingetragenen Eigentümerin auch nicht einmal versucht worden. Soweit Abschreibungen erfolgt sind, lassen die vorliegenden Grundakten darauf schließen, dass diese in erster Linie im Zusammenhang mit einzelnen Straßenverbreiterungen sowie dem U-Bahnbau standen und zu Gunsten der Stadt Charlottenburg erfolgten. Bei dem im Hypothekenbuch Blatt … verbliebenen Grundstück handelt es sich um das im Abkommen vom 16. Januar 1869 so bezeichnete „Stammgrundstück“, das im wesentlichen aus dem im Wuttke´schen Bebauungsplan aufgeführten Straßenland bestehen dürfte. Hierzu – und nicht unmittelbar zu den verfahrensgegenständlichen Grundstücken – verhält sich auch das von der eingetragenen Eigentümerin in Bezug genommene Schreiben des Magistrats der Stadt Charlottenburg vom 15. Dezember 1909, das in Vorbereitung der Enteignung der offenbar in der Mitte des N… Platzes belegenen Parzellen erfolgt war (vgl. Grundakten zu Hypothekenbuch Blatt … , Bl. 184). Die Enteignung selbst ist durch Beschluss vom 6. September 1910 ergangen (vgl. Schreiben des Magistrats der Stadt Charlottenburg vom 13. September 1910, Bl. 195, und die Handzeichnung des Katasteramts vom 8. September 1909, Bl. 198). Nach alledem dürfte wegen der erfolgten Abschreibungen das mehrfach angesprochene Grundbuchblatt … von Stadt Charlottenburg heranzuziehen sein.

3. Die Festsetzung des Verfahrenswerts folgt aus §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 2 KostO. Anlass, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, vgl. § 78 Abs. 2 S. 1 GBO, besteht nicht.