Das OLG München entschied in seinem Beschluss vom 23.02.2015, dass die Beschwerde gegen die Grundbuchberichtigung zurückgewiesen wird. Der Fall betrifft die Übertragung von Miteigentumsanteilen und den damit verbundenen Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft. Das Gericht betonte, dass für die Gültigkeit einer solchen Regelung die korrekte Eintragung im Grundbuch maßgeblich ist und die materielle Rechtslage der formellen Eintragung entsprechen muss.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Beschwerde gegen Grundbuchberichtigung wurde zurückgewiesen.
- Beteiligte: Mutter und ihre Söhne, betreffend die Übertragung von Miteigentumsanteilen.
- Vereinbarung: Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft, eingetragen im Grundbuch.
- Problem: Unterschiedliche Belastung der Miteigentumsanteile hinsichtlich dieses Ausschlusses.
- Rechtliche Bewertung: Das Grundbuch gibt die materielle Rechtslage korrekt wieder.
- Ausschluss der Gemeinschaftsaufhebung: Besteht nur zwischen bestimmten Parteien, nicht für alle Miteigentümer.
- Auslegung von Grundbucherklärungen: Strenge Maßstäbe und Notwendigkeit eindeutiger Urkunden.
- Ergebnis: Keine Berichtigung des Grundbuchs, da keine unrichtige Eintragung vorlag.
Übersicht
Der Fall: Grundbuchunrichtigkeit und Miteigentum
Im Mittelpunkt des Urteils des Oberlandesgerichts München vom 23. Februar 2015 steht eine komplexe Rechtssituation, die sich aus der Übertragung von Miteigentumsanteilen und den damit verbundenen Rechten ergibt. Konkret geht es um einen Fall, in dem die Beteiligte zu 1, Mutter zweier Söhne, einem ihrer Söhne (Thomas F.) ein Grundstück überließ. Dieses Grundstück enthielt auch einen Miteigentumsanteil an einer Verkehrsfläche, die als gemeinsame Zufahrt für die Grundstücke der Familie dienen sollte.
Übertragung des Miteigentums und Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft
Im Zuge dieser Übertragung wurde vereinbart und im Grundbuch vermerkt, dass das Recht zur Aufhebung der Gemeinschaft zwischen den Miteigentümern ausgeschlossen ist, gemäß § 1010 BGB. Diese Regelung sollte verhindern, dass einer der Miteigentümer die Aufteilung und damit möglicherweise eine Veräußerung des gemeinsamen Grundstücks erzwingen kann. Später wurde ein Teil des Miteigentums an den zweiten Sohn, den Beteiligten zu 2, übertragen, wobei der Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft beibehalten wurde.
Rechtliche Herausforderung und Amtsgerichtsbeschluss
Die rechtliche Herausforderung ergab sich, als die Beteiligten eine Berichtigung im Grundbuch beantragten, da ihrer Meinung nach das Grundbuch die tatsächliche Rechtslage nicht korrekt widerspiegelte. Sie argumentierten, dass der Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft auch im Verhältnis zwischen den beiden Miteigentümern gelten sollte. Das Amtsgericht Memmingen wies diesen Antrag jedoch zurück. Es vertrat die Auffassung, dass die ursprüngliche Vereinbarung nur die Anteile der Beteiligten zu 1 und Thomas F. betraf und für eine Erstreckung auf die Untergemeinschaft mit dem Beteiligten zu 2 eine neue Vereinbarung nötig sei.
Urteilsbegründung des Oberlandesgerichts München
Das Oberlandesgericht München bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und wies die Beschwerde zurück. Das Gericht erklärte, dass für die Gültigkeit des Ausschlusses der Aufhebung der Gemeinschaft eine entsprechende Eintragung im Grundbuch erforderlich sei und diese im Fall des Beteiligten zu 2 nicht vorlag. Zudem stellte das Gericht fest, dass die ursprüngliche Eintragung nur das Verhältnis zwischen Thomas F. und der Beteiligten zu 1 betraf und nicht automatisch auf weitere Miteigentümer ausgeweitet werden konnte.
Die Entscheidung des Gerichts beruhte auf einer genauen Auslegung der Grundbucherklärungen und des Prinzips, dass das Grundbuch die materielle Rechtslage korrekt widerspiegeln muss. Diese Entscheidung stellt ein wichtiges Beispiel für die Komplexität von Grundbuchangelegenheiten und Miteigentumsverhältnissen dar, die eine genaue Betrachtung der einzelnen Vertragsbestandteile und Grundbucherklärungen erfordern.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Was bedeutet „Grundbuchunrichtigkeit“ und welche Konsequenzen kann sie haben?
Unter „Grundbuchunrichtigkeit“ versteht man eine Diskrepanz zwischen der im Grundbuch dokumentierten Rechtslage und der tatsächlichen Rechtslage, beispielsweise in Bezug auf Eigentum, beschränkte dingliche Grundstücksrechte oder Vormerkungen. Eine solche Unrichtigkeit kann beispielsweise entstehen, wenn eine Person als Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist, obwohl sie es tatsächlich nicht ist.
Die Konsequenzen einer Grundbuchunrichtigkeit können weitreichend sein. Zum einen kann sie die Rechtssicherheit beeinträchtigen, da das Grundbuch in Deutschland eine hohe Beweiskraft bezüglich der eingetragenen Rechte an Grundstücken hat. Zum anderen kann sie zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen, wenn beispielsweise eine Person aufgrund einer unrichtigen Eintragung im Grundbuch als Eigentümer auftritt und Verfügungen über das Grundstück trifft.
Um die Richtigkeit des Grundbuchs wiederherzustellen, besteht nach § 894 BGB ein Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs. Dieser Anspruch richtet sich gegen denjenigen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird, und erlaubt es, die tatsächliche Rechtslage im Grundbuch korrekt abzubilden. Der Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs unterliegt nach § 898 BGB nicht der Verjährung.
Für die Durchsetzung des Berichtigungsanspruchs sollte beim Grundbuchamt ein Antrag auf Berichtigung gestellt werden, wobei idealerweise entsprechende Urkunden vorgelegt werden sollten, die den Antragsteller als Berechtigten ausweisen. Sollte ein solcher Nachweis fehlen, kann der Berichtigungsanspruch des Grundbuchs durchgesetzt werden.
Es ist zu betonen, dass die Grundbuchordnung (GBO) in § 22 Abs. 1 S. 1 GBO regelt, dass eine Berichtigung nur vorgenommen werden kann, wenn die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen ist. Der Nachweis der Unrichtigkeit ist daher eine wesentliche Voraussetzung für die Berichtigung des Grundbuchs.
Wie funktioniert ein Beschwerdeverfahren in Grundbuchangelegenheiten?
Ein Beschwerdeverfahren in Grundbuchangelegenheiten, auch als Grundbuchbeschwerde bekannt, ist ein spezieller Rechtsbehelf gegen Entscheidungen des Rechtspflegers oder des Richters in Grundbuchsachen. Die Grundbuchbeschwerde ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthaft. Es ist zu beachten, dass eine Beschwerde gegen eine Grundbucheintragung gemäß § 71 Abs. 2 GBO unzulässig ist.
Die Grundbuchbeschwerde kann sowohl beim Grundbuchamt als auch beim Beschwerdegericht eingelegt werden. Es gibt keine Fristen, innerhalb derer eine Grundbuchbeschwerde eingelegt werden muss. Dies bedeutet, dass eine solche Beschwerde auch noch dann möglich ist, wenn die eigentliche Entscheidung bereits vor längerer Zeit getroffen wurde.
Die Grundbuchbeschwerde ist begründet, wenn die Entscheidung des Grundbuchamtes materiell oder formell unrechtmäßig war. Ist die Grundbuchbeschwerde jedoch unbegründet, wird sie zurückgewiesen.
Gegen die Entscheidungen des Grundbuchrichters ist Beschwerde an den Senat des Landesgerichtes zulässig. Der Senat des Landesgerichtes entscheidet mit Beschluss in nicht öffentlicher Sitzung aufgrund der Aktenlage.
Es ist zu beachten, dass die Grundbuchbeschwerde grundsätzlich keine Möglichkeit bietet, eine einstweilige Verfügung zu erwirken. Allerdings besteht möglicherweise die Option, im Rahmen eines gesonderten einstweiligen Rechtsschutzverfahrens eine vorläufige Regelung zu erreichen.
Gegen die Entscheidung kann gemäß § 78 GBO das Rechtsmittel der weiteren Beschwerde eingelegt werden.
Es ist ratsam, bei der Einlegung einer Grundbuchbeschwerde anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, da eine Vielzahl von Verfahrensvorschriften zu beachten ist und eine präzise Begründung der Beschwerde entscheidend für die Erfolgschancen ist.
Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 34 Wx 7/14 – Beschluss vom 23.02.2015
1. Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Memmingen – Grundbuchamt – vom 26. November 2013 wird zurückgewiesen.
2. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Beteiligte zu 1 ist die Mutter von Thomas F. und des Beteiligten zu 2. Im Jahr 2011 hatte sie Thomas F. ein Grundstück (Gebäude- und Freifläche) sowie einen Miteigentumsanteil (1/3) an einem weiteren Grundstück (FlSt 167/8; Verkehrsfläche) überlassen. Jene Verkehrsfläche sollte als gemeinsame Zufahrt zur Erschließung ihrer Grundstücke dienen. Im Hinblick auf die Miteigentumsanteile an der gemeinsamen Straßen- und Wegefläche vereinbarten die Beteiligte zu 1 und ihr Sohn Thomas im Vertrag vom 14.3.2011 (Ziff. XIX. 1.), dass das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ausgeschlossen ist. In der Zweiten Abteilung des Grundbuchs wurde auf Bewilligung vom 3.5.2011 zu FlSt 167/8 eingetragen:
Belastung jeden Anteils zugunsten des jeweiligen Miteigentümers: Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft nach § 1010 BGB…
Am 16.12.2011 überließ die Beteiligte zu 1 dem Beteiligten zu 2 neben angrenzenden Grundstücken einen Miteigentumsanteil zu 1/3 an der Verkehrsfläche FlSt 167/8. Der Erwerber übernahm hierbei gemäß Ziff. IX. die
Belastung jeden Anteils zugunsten des jeweiligen Miteigentümers: Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft nach § 1010 BGB.
Bei der Eintragung der Auflassung wurde das Grundbuchblatt zu FlSt 167/8 geschlossen. Die jeweiligen Miteigentumsanteile zu 1/3 an dem Grundstück wurden auf dem Grundbuchblatt der jeweils erschlossenen Grundstücke gebucht (vgl. § 3 Abs. 4, 5 und 7 GBO). In der Zweiten Abteilung der Grundbuchblätter ist vermerkt:
Belastung dieses Anteils zugunsten des jeweiligen Eigentümers des 1/3-Anteils an FlSt 167/8 in Blatt … (= Grundbuchblatt zum Grundstück des Thomas F): Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft nach § 1010 BGB.
Nach Umschreibung des Anteils von Thomas F. auf ein anderes Grundbuchblatt wurde dort in der Zweiten Abteilung eingetragen:
Belastung dieses Anteils zugunsten der jeweiligen anderen Miteigentümer des Grundstücks Flst. 167/8: Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft nach § 1010 BGB.
Am 19.7.2013 haben die Beteiligten zu 1 und 2, vertreten durch den beurkundenden Notar, unter Bezugnahme auf ein vorgelegtes Rechtsgutachten beantragt, die Eintragungen in der Zweiten Abteilung der ihren Grundbesitz betreffenden beiden Grundbücher dahingehend zu berichtigen, dass sie lauten:
Belastung dieses Anteils zugunsten der jeweiligen anderen Miteigentümer des Grundstücks Flst. 167/8: Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft nach § 1010 BGB.
Diesen Antrag hat das Grundbuchamt am 26.11.2013 zurückgewiesen. Es hat die Auffassung vertreten, die Vereinbarung betreffe nur die ursprünglichen Anteile der Beteiligten zu 1 (2/3) und von Thomas F. (1/3). Eine Erstreckung auf die Untergemeinschaft mit dem Beteiligten zu 2 setze eine neue Vereinbarung der Veräußerin mit diesem voraus. Die Übernahme des Rechts bedeute nur die Anerkennung des bestehenden Rechtszustands, beinhalte aber nicht eine ergänzende Vereinbarung. Der dagegen eingelegten Beschwerde hat es nicht abgeholfen.
Die Beschwerdebegründung verweist insbesondere auf folgende Gesichtspunkte:
Das Grundbuch gebe die Rechtslage unzutreffend wieder. Vermittelt werde der Eindruck, als könne die Beteiligte zu 1 gegenüber dem Beteiligten zu 2 sowie dieser gegenüber der Beteiligten zu 1 jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Indessen wirke der zwischen allen Miteigentümern vereinbarte Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft automatisch auch für und gegen die Eigentümer weiterer Miteigentumsanteile untereinander, wenn ein ursprünglich mit dem Aufhebungsausschluss belasteter Miteigentumsanteil unterteilt werde. Schließlich könne auch aus der erklärten Belastungsübernahme entnommen werden, dass der Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft auch zwischen der Beteiligten zu 1 und dem Beteiligten zu 2 gelten solle.
II.
Das Rechtmittel hat keinen Erfolg.
1. Die beiden Beschwerdeführer beanstanden die unterschiedliche Belastung der Grundstücksmiteigentumsanteile mit dem Ausschluss des Rechts, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, die derzeit nach dem Inhalt der Grundbucheintragungen darin besteht, dass zwar Thomas F. gegenüber beiden Miteigentümern gebunden ist, diese jedoch nur ihm gegenüber, nicht aber im Verhältnis untereinander. Ziel der Beschwerdeführer ist es, das Grundbuch dahingehend nach § 22 Abs. 1 GBO berichtigen zu lassen, dass der Ausschluss des Rechts, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, von Anfang an für alle Miteigentümer bestehe.
2. Das Rechtsmittel ist nur als beschränkte Beschwerde nach § 11 Abs. 1 und Abs. 3 RPflG mit § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO statthaft. Da der jeweilige Miteigentumsanteil bei Veräußerung an einen Gutgläubigen ohne die Belastung zugunsten der weiteren Berechtigten übergehen würde, also § 892 BGB gilt (Palandt/Bassenge BGB 74. Aufl. § 1010 Rn. 4 a. E.), kommt die Beschwerde nur mit dem Ziel in Betracht, einen Amtswiderspruch gegen die unvollständige Eintragung des Ausschlusses in der Zweiten Abteilung einzutragen (Demharter GBO 29. Aufl. § 71 Rn. 52; Hügel/Kramer GBO 2. Aufl. § 71 Rn. 123). Auch wenn die Beschwerde nicht erkennen lässt, dass sie in diesem beschränkten Umfang eingelegt sein soll, ist anzunehmen, dass der Beschwerdeführer das Rechtsmittel mit dem zulässigen Inhalt eingelegen will (Demharter § 71 Rn. 55); die Beschwerde der beiden Beteiligten kann in diesem Sinne ausgelegt werden.
Im Übrigen ist die notariell für die Beteiligten zu 1 und 2 eingelegte Beschwerde zulässig, § 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 FamFG i. V. m. Ziff. XVI. des Überlassungsvertrags vom 16.11.2011 (Vollzugsvollmacht).
2. Die Beschwerde ist jedoch unbegründet.
Die Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO setzt voraus, dass das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist. Dies muss (zumindest) glaubhaft gemacht sein (vgl. Demharter § 53 Rn. 28).
Das Grundbuch ist durch die vorgenommene Eintragung der Belastung nur hinsichtlich einzelner Miteigentümer nicht unrichtig. Denn die materielle entspricht der formellen aus der Eintragung ersichtlichen Rechtslage. Die Belastung mit dem Ausschluss des Rechts, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, erfasst nicht das Verhältnis zwischen der Beteiligten zu 1 und dem Beteiligten zu 2. Sie ist deshalb zutreffend nicht an den jeweiligen Anteilen im Grundbuch eingetragen.
a) Als dingliches Recht entsteht der Ausschluss des Rechts, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, nur mit entsprechender Eintragung im Grundbuch, § 1010 BGB i. V. m. § 873 BGB (Palandt/Bassenge § 1010 Rn. 4). Ein solcher Ausschluss zwischen den Beteiligten zu 1 und 2 ist im Grundbuch nicht eingetragen.
b) Die Eintragung des Ausschlusses wurde auch nicht durch eine unterbliebene Mitübertragung bei Neuanlegung des Grundbuchblatts zu Unrecht gelöscht, § 46 Abs. 2 GBO. Ursprünglich war der Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft zwischen Thomas F. und der Beteiligten zu 1 vereinbart und im Grundbuch mit dem Wortlaut eingetragen, dass der Anteil „zugunsten des jeweiligen Miteigentümers“ belastet ist. Damit beschränkte sich das Aufhebungsverbot auf das Verhältnis zwischen Thomas F. und der Beteiligten zu 1. Eine Bestellung zugunsten „aller“ – nämlich der jeweils anderen – Miteigentümer ist weder der Bewilligung noch der Eintragung zu entnehmen. In dem Vertrag zwischen der Beteiligten zu 1 und Thomas F., der nur die Vereinbarung dieser Vertragsteile enthält, ist jedenfalls keine ausdrückliche Bestimmung des Ausschlusses für Miteigentümer erklärt, die etwa durch Teilung von Anteilen hinzukommen. Deshalb kommt es darauf an, ob die Auslegung der Bewilligung eine derart unfassende Vereinbarung ergibt.
Für die Auslegung gilt § 133 BGB entsprechend; jedoch ist zu berücksichtigen, dass der das Grundbuchverfahren beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen der Auslegung durch das Grundbuchamt Grenzen setzen (BayObLGZ 1984, 122/124). Auf die Auslegung darf nur zurückgegriffen werden, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Bei der Auslegung ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt; außerhalb der Urkunde liegende Umstände dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. Rechtspr.; z. B. BGHZ 113, 374/378; BGH ZWE 2013, 402/403; Demharter § 19 Rn. 28). Auf das, wass der Bewilligende gewollt hat, kommt es nicht an (vgl. Demharter § 19 Rn. 28 a. E.).
Dass der Ausschluss des Rechts, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, nach der nächstliegenden Bedeutung alle möglichen, auch später nach weiteren Teilungen hinzukommenden Miteigentümer umfassen solle, ergibt sich weder zwangsläufig noch als ohne weiteres gewollter Regelungsinhalt. Vielmehr ist nicht auszuschließen, dass es gerade besondere Interessen einzelner, nicht unbedingt sämtlicher Anteilseigner daran geben könnte, das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, auszuschließen. So hat ein Eigentümer eines rückwärtigen, also nicht zur Straße hin gelegenen Grundstücks möglicherweise ein gesteigertes Interesse, das Zufahrtsgrundstück in der Gemeinschaft zu halten als ein Nachbar mit direktem Zugang zur Straße. Mangels sonstiger offensichtlicher Anhaltspunkte auf die Interessenlage in der Urkunde erweist sich die von den Beteiligten im Beschwerdeverfahren vorgetragene Auslegung nicht als zwingend.
Weil die Eintragung entsprechend der Bewilligung formuliert ist und darauf zulässigerweise Bezug nimmt (§ 874 BGB), ergibt sich auch daraus nichts anderes.
c) Die Übertragung des Hälfteanteils der Beteiligten zu 1 an den Beteiligten zu 2 führte zu einer Übernahme der Belastung und damit Erweiterung des Ausschlusses der Aufhebung der Gemeinschaft im Verhältnis zwischen Thomas F. und dem Beteiligten zu 2. Diese Belastung ist auch entsprechend in den jeweiligen Grundbüchern eingetragen.
Aus der Übernahme der zwischen Thomas F. und der Beteiligten zu 1 vereinbarten Belastung durch den Beteiligten zu 2 entsteht jedoch keine entsprechende Belastung zwischen den Beteiligten zu 1 und 2. Die maßgebliche Erklärung der Übernahme hat nur der Beteiligte zu 2 abgegeben. Die (neue) Vereinbarung dahin, das Recht auszuschließen, die Aufhebung der Gemeinschaft zwischen den Beteiligten zu verlangen, ist in der allein vom Beteiligten zu 2 erklärten Übernahme nicht zu erkennen. Die Urkunde kann auch nicht so ausgelegt werden, dass eine solche Erklärung der Beteiligten zu 1 mitenthalten ist, da Ziff. IX. ausdrücklich nur vom Erwerber spricht, der die bestehenden Belastungen übernimmt.
Der Erklärung des Beteiligten zu 2, die Regelung über das Recht, den Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft zu übernehmen, der im Verhältnis von Thomas F. und der Beteiligten zu 1 eingetragen ist, lässt sich – gerade auch im Hinblick auf das oben zur Auslegung der ursprünglichen Urkunde Gesagten (s. oben b) – ebenso wenig eine Erweiterung der Belastung entnehmen. Nachdem sich die Beteiligte zu 1 ihm gegenüber nicht gebunden hat, ist kein Grund ersichtlich, warum die Erklärung des Beteiligten zu 2 so auszulegen sein sollte, dass er sich einseitig gegenüber seiner Mutter gebunden hätte.
d) Dass damit faktisch Thomas F. gegenüber beiden Miteigentümern gebunden ist, diese jedoch nur ihm gegenüber, nicht aber im Verhältnis untereinander, ändert am Ergebnis nichts, da anerkannt ist, dass es ein Aufhebungsverbot auch nur zugunsten einzelner Miteigentümer geben kann (vgl. Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 1462; Staudinger/Gursky BGB Neubearb. 2012 § 1010 Rn. 8).
III.
Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 79 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 36 Abs. 3 GNotKG.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 78 Abs. 2 GBO liegen nicht vor. Es handelt sich im Wesentlichen um Fragen der Auslegung von Grundbucherklärungen.
