Eigentumsumschreibung – Übermittlung der Genehmigung durch Betreuer des Eigentümers

Eigentumsumschreibung: Betreuungsgerichtliche Genehmigung in grundbuchmäßiger Form erforderlich

Das Thüringer Oberlandesgericht wies die Beschwerde einer Antragstellerin gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts zurück, die eine Eigentumsumschreibung betraf. Das Gericht entschied, dass der Nachweis der betreuungsgerichtlichen Genehmigung für eine Auflassung in grundbuchmäßiger Form zu erfolgen hat. Die Antragstellerin konnte nicht ausreichend belegen, dass die Genehmigung durch den Betreuer an sie übermittelt wurde, weshalb ihr Antrag auf Eigentumsumschreibung und Verfahrenskostenhilfe abgelehnt wurde.

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Eigentumsumschreibung bei betreutem Eigentümer: Genehmigung und Zustellung an Betreuer

Bei der Eigentumsumschreibung im Fall eines betreuten Eigentümers ist es wichtig, dass der Betreuer die erforderliche Genehmigung für den Immobilienverkauf rechtzeitig beim Betreuungsgericht beantragt. Laut dem Online-Lexikon Betreuungsrecht unterliegen bestimmte Geschäfte, wie der Verkauf eines Hausgrundstücks, einer Genehmigungspflicht. In einigen Fällen kann es notwendig sein, dass der Betreuer eine betreuungsgerichtliche Genehmigung für die Vermögenssorge einholt, bevor er eine Kontoüberziehung vornehmen kann.

In einem Beschluss des Oberlandesgerichts Celle wurde festgestellt, dass eine Erklärung des Betreuers nur mit betreuungsgerichtlicher Genehmigung wirksam ist. In den Arbeitsunterlagen zur Weiterbildungsveranstaltung der Notarkammer Koblenz wird betont, dass der Käufer erst nach betreuungsgerichtlicher Genehmigung mit Rechtskraftvermerk eine gesicherte Rechtsposition erlangen kann.

Das Thema der Eigentumsumschreibung bei betreutem Eigentümer wirft zahlreiche rechtliche Fragen auf, die im Folgenden anhand eines konkreten Urteils näher beleuchtet werden. Dabei geht es unter anderem um die Übermittlung der Genehmigung durch den Betreuer und die damit verbundenen Herausforderungen.

Komplexe Dynamiken in der Eigentumsumschreibung

Im Kern des Falls steht eine Eigentumsumschreibung, die durch einen gerichtlich protokollierten Vergleich ausgelöst wurde. Die Antragstellerin, involviert in ein Ehescheidungsverfahren, strebte die Umschreibung der hälftigen Miteigentumsanteile ihres damaligen Ehemanns an zwei Grundstücken auf sich an. Der Clou: Für den Ehemann agierte sein Betreuer, der für Vermögenssorge und Vertretung in Behörden- und Grundstücksangelegenheiten zuständig war. Als die Antragstellerin die Eigentumsumschreibung im Grundbuch beantragte, stieß sie jedoch auf ein rechtliches Hindernis – die fehlende betreuungsgerichtliche Genehmigung.

Die Zwischenverfügung des Grundbuchamts

Die Grundbuchrechtspflegerin forderte zu Recht eine nachträgliche Genehmigung des Vergleichs durch das Betreuungsgericht, die auch den Nachweis ihrer Rechtskraft und die Übermittlung an den Betreuer sowie die Antragstellerin umfasste. Das Problem lag darin, dass die Antragstellerin zwar eine Ausfertigung des betreuungsgerichtlichen Beschlusses vorlegte, aber keinen schlüssigen Nachweis über die Mitteilung der Genehmigung durch den Betreuer an sie selbst erbringen konnte. Dies führte zu einem weiteren rechtlichen Dilemma.

Die Bedeutung der Form des § 29 GBO

Das Oberlandesgericht Thüringen betonte in seiner Entscheidung die Wichtigkeit der korrekten Form des Nachweises gemäß § 29 GBO. Es wurde klargestellt, dass die Genehmigung durch den Betreuer an den Vertragspartner formgerecht nachzuweisen ist, da sie erst durch diese Mitteilung wirksam wird. Dies ist insbesondere relevant, da das materielle Konsensprinzip die Einigung der beteiligten Parteien in einer Form voraussetzt, die sachlichrechtlich notwendig ist, um die angestrebte Rechtsänderung herbeizuführen.

Entscheidung und ihre Begründung des Oberlandesgerichts

Das Gericht wies die Beschwerde der Antragstellerin zurück und bestätigte die Notwendigkeit eines formgerechten Nachweises der Genehmigung. Dies unterstreicht, wie essentiell es ist, dass alle formalen Anforderungen im Grundbuchverfahren erfüllt werden. Die Antragstellerin konnte nicht eindeutig beweisen, dass die Genehmigung vom Betreuer an sie übermittelt wurde. Dies führte zur Zurückweisung ihrer Beschwerde und zur Ablehnung des Antrags auf Verfahrenskostenhilfe.

Fazit des Falls

Dieser Fall beleuchtet die Komplexität und die strikten Anforderungen des Grundbuchrechts, insbesondere bei der Eigentumsumschreibung unter Beteiligung von Betreuern. Die Entscheidung zeigt, wie wesentlich eine präzise und formgerechte Dokumentation in Grundbuchangelegenheiten ist.

Den vollständigen Text des Urteils finden Sie weiter unten.

Das vorliegende Urteil

Thüringer Oberlandesgericht – Az.: 3 W 450/14 – Beschluss vom 22.12.2014

Die Beschwerde der Antragstellerin gegen die Zwischenverfügung vom 17.01.2014 in der Fassung der Verfügung vom 09.05.2014 – Nichtabhilfeentscheidung vom 06.10.2014 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat die Antragstellerin zu tragen.

Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000,- € festgesetzt.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Der Antrag der Antragstellerin, ihr für das Beschwerdeverfahren Verfahrenskostenhilfe zu bewilligen, wird zurückgewiesen.

Gründe

I.

Mit gerichtlich protokolliertem Vergleich des Amtsgerichts – Familiengericht – Eisenach vom 17.05.2013 im Rahmen des Ehescheidungsverfahrens der Antragstellerin und ihres damaligen Ehemanns erklärten die Ehegatten die Auflassung der jeweils hälftigen Miteigentumsanteile des Ehemanns an den beiden in dem im Betreff genannten Grundbuch eingetragenen Grundstücken an die Antragstellerin. Der Ehemann bewilligte die entsprechende Grundbucheintragung. Für den Ehemann handelte dabei sein u.a. für die Bereiche Vermögenssorge, Vertretung gegenüber Behörden, Gerichten sowie Haus- und Grundstücksangelegenheiten bestellter Betreuer. Die Antragstellerin beantragte mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 21.08.2013 die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Die Grundbuchrechtspflegerin beanstandete zunächst mit Zwischenverfügung vom 07.10.2013 die fehlende betreuungsgerichtliche Genehmigung. Nachdem die Antragstellerin einen am 19.04.2013 (also vor Vergleichsschluss) erlassenen Beschluss des Betreuungsgerichts vorgelegt hatte, erließ die Grundbuchrechtspflegerin am 17.01.2014 eine weitere Zwischenverfügung. Sie hielt die vorgelegte Genehmigung wegen inhaltlicher Unklarheit für ungeeignet, die Auflassung zu vollziehen und forderte den Nachweis der nachträglichen Genehmigung des Vergleichs durch das Betreuungsgericht, deren Rechtskraft, des Zugangs der Genehmigung bei dem Betreuer und der Mitteilung der Genehmigung an die Antragstellerin durch den Betreuer. Sie setzte hierfür eine Frist und kündigte für den Fall deren fruchtlosen Ablaufs die Zurückweisung des Eintragungsantrags an.

Die Antragstellerin legte darauf hin eine Ausfertigung des Beschlusses des Betreuungsgerichts vom 18.03.2014 mit dem Rechtskraftvermerk (seit 19.04.2014) beim Grundbuchamt vor. Mit Verfügung vom 09.05.2014 wies die Grundbuchrechtspflegerin darauf hin, dass nach wie vor der Nachweis über den Zugang der Genehmigung beim Betreuer und dessen Mitteilung an die Antragstellerin fehle; dies habe jeweils in der Form des § 29 GBO zu erfolgen. Die Antragstellerin bat um Rückgabe der vorgelegten Ausfertigung des Beschlusses des Betreuungsgerichts und legte sie mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 17.06.2014 erneut dem Grundbuchamt vor, nunmehr versehen mit einem Vermerk der Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle über die Zustellung an den Betreuer am 25.03.2014. In Bezug auf die Mitteilung der Genehmigung durch den Betreuer an die Antragstellerin vertrat sie unter Hinweis auf einschlägige Kommentare die Auffassung, dass für derartige Nebenumstände die strengen Formerfordernisse des § 29 Abs. 1 GBO nicht gelten. Das Grundbuchamt wies mit Schreiben vom 01.07.2014 darauf hin, dass auch seiner Auffassung nach grundsätzlich der Nachweis der Mitteilung der Genehmigung durch den Betreuer an den Vertragspartner als geführt angesehen werden könne, wenn der Vertragspartner die Ausfertigung, die er vom Betreuer erhalten hat, beim Grundbuchamt einreiche. Hiervon könne aber nicht ausgegangen werden, weil dem Betreuer ausweislich der Betreuungsakte die Genehmigung mit Rechtskraftvermerk erst am 09.05.2014 zugestellt worden sei. Bei der dem Grundbuchamt vorgelegten Ausfertigung müsse es sich daher um eine solche handeln, die der Antragstellerin direkt übersandt worden sei. In ihrer Stellungnahme erklärte die Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin, das Betreuungsgericht habe ihnen die Genehmigung nicht direkt übersandt; bei der dem Grundbuchamt vorgelegten Ausfertigung handele es sich vielmehr um diejenige, die ihnen vom Betreuer übersandt worden sei. Zum Beleg dessen überreichten sie Schriftwechsel mit dem Betreuer bzw. dem Betreuungsgericht. Nachdem die Grundbuchrechtspflegerin der Antragstellerin am 12.08.2014 ein weiteres, inhaltlich mit demjenigen vom 01.07.2014 identisches Schreiben übersandt hatte, legte die Antragstellerin Beschwerde gegen die erlassenen Zwischenverfügungen ein und beantragte Verfahrenskostenhilfe. Sie wiederholt im Wesentlichen ihr Vorbringen aus den Schriftsätzen an das Grundbuchamt; wegen der Einzelheiten nimmt der Senat Bezug auf die Beschwerdeschrift.

Das Grundbuchamt half der Beschwerde mit Beschluss vom 06.10.2014 unter Bezugnahme auf die Zwischenverfügungen und die weiteren Schreiben an die Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin nicht ab und legte sie dem Oberlandesgericht vor.

II.

Die Beschwerde ist nach den §§ 71 ff. GBO an sich statthaft und auch sonst zulässig. Nachdem die Antragstellerin die mit den Zwischenverfügungen (zu Recht) beanstandeten Eintragungshindernisse durch Vorlage einer Ausfertigung der betreuungsgerichtlichen Genehmigung vom 18.03.2014 mit Rechtskraftvermerk und dem Vermerk über die Mitteilung an den Betreuer teilweise behoben hat, legt der Senat die Beschwerde dahin aus, dass sie die Zwischenverfügungen insoweit angreift, als das Grundbuchamt die Eintragung vom Nachweis der Mitteilung der betreuungsrechtlichen Genehmigung durch den Betreuer an die Antragstellerin in der Form des § 29 Abs. 1 GBO abhängig macht, weil es sich hierbei um das einzige aus Sicht des Grundbuchamts noch verbliebene Eintragungshindernis handelt. Dieser Auslegung steht der Umstand nicht entgegen, dass die Antragstellerin nach dem Wortlaut der Beschwerde beantragt, das Grundbuchamt anzuweisen, die Eigentumsänderung im Grundbuch einzutragen. Gegenstand der Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung ist nämlich regelmäßig nur diese Zwischenverfügung und das dort beanstandete Eintragungshindernis, nicht aber der Eintragungsantrag selbst, über den noch gar keine Entscheidung der Grundbuchamts ergangen ist (Demharter, GBO, 29. Aufl., § 71 Rn. 34, § 77 Rn. 15 m.w.N.). Die Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.

Geht es wie hier um den Eigentumswechsel auf Grund einer Auflassung, darf dessen Eintragung im Grundbuch nach § 20 GBO nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist (sog. materielles Konsensprinzip). Diese Einigung muss dem Grundbuchamt in der Form des § 29 Abs. 1 GBO so nachgewiesen sein, wie sie sachlichrechtlich zur Herbeiführung der Rechtsänderung notwendig ist (Demharter, a.a.O., § 20 Rn. 13 m.w.N.). Ist wie hier (§§ 1908i, 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB) für die Wirksamkeit der Auflassung eine betreuungsgerichtliche Genehmigung erforderlich, so bedarf es auch insoweit des Nachweises in grundbuchmäßiger Form. Im Grundsatz richtig und im Einklang mit der soweit ersichtlich einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur geht die Grundbuchrechtspflegerin deshalb davon aus, dass im Rahmen des materiellen Konsensprinzips auch die Mitteilung der Genehmigung durch den Betreuer an den Vertragspartner des von ihm Vertretenen durch öffentliche Urkunde nachzuweisen ist, weil die Genehmigung nach den §§ 1908i, 1829 Abs. 1 S. 2 BGB diesem gegenüber erst durch die Mitteilung wirksam wird (OLG Oldenburg DNotZ 1957, 543; BayObLG DNotZ 1983, 369; Demharter, a.a.O., § 20 Rn. 41, Meikel/Hertel, GBO, 10. Aufl., § 29 Rn. 126; Bauer/von Oefele, GBO, 3. Aufl., § 29 Rn. 52; Hügel, GBO, 2. Aufl., § 29 Rn. 109). In den in der Praxis ganz überwiegende Fällen, in denen die Auflassung vor einem Notar erklärt wird und dieser den grundbuchrechtlichen Vollzug betreibt, wird zur Lösung dieses Problems auf die sog. Doppelvollmacht zurückgegriffen (vgl. hierzu Demharter, a.a.O. m.w.N.); andernfalls kann der Zugangsnachweis durch Postzustellungsurkunde, die eine öffentliche Urkunde im Sinne von § 415 ZPO und damit auch nach § 29 Abs. 1 GBO darstellt (Zöller/Geimer, ZPO, 30. Aufl., § 415 Rn. 3), geführt werden (Meikel/Hertel, a.a.O.). Entgegen der Auffassung der Antragstellerin ist der Zugangsnachweis durch öffentliche Urkunde im vorliegenden Fall nicht ausnahmsweise entbehrlich. Allerdings halten Rechtsprechung und Literatur den Nachweis von Nebenumständen, die eine Willenserklärung erst wirksam machen, etwa bei empfangsbedürftigen Willenserklärungen deren Zugang bei dem Erklärungsempfänger, im Regelfall dann nicht für erforderlich, wenn die Erklärung durch den Empfänger beim Grundbuchamt vorgelegt wird. Ob das auf die Mitteilung einer gerichtlichen Genehmigung nach § 1829 Abs. 1 S. 2 BGB überhaupt übertragen werden kann (ablehnend Hügel, a.a.O.), bedarf im vorliegenden Fall keiner abschließenden Entscheidung. Die beschriebene Auffassung beruht auf dem Erfahrungssatz, wonach davon auszugehen ist, dass der Empfänger die Erklärung nicht im Besitz hätte, wäre sie ihm nicht durch seinen Vertragspartner zugegangen (Demharter, a.a.O., § 29 Rn. 17; Bauer/von Oefele, a.a.O., Rn. 174; Hügel, a.a.O., Rn. 11 jeweils m.w.N.). Diese Grundsätze finden indessen nur dann Anwendung, wenn der entsprechende Erfahrungssatz und die sonstigen beim Grundbuchamt offenkundigen oder aktenkundigen Tatsachen einen eindeutigen Schluss zulassen; andernfalls bleibt es bei dem Nachweiserfordernis des § 29 Abs. 1 GBO (Hügel, a.a.O.). In Bezug auf die Mitteilung der betreuungsgerichtlichen Genehmigung kann ein allgemeiner Erfahrungssatz, dass der Vertragspartner, der die Genehmigung beim Grundbuchamt vorlegt, sie gerade von dem Betreuer erhalten hat, nicht angenommen werden. Anders als beim Zugang empfangsbedürftiger Willenserklärungen etwa im Verhältnis zwischen zwei Vertragspartnern besteht bei der Genehmigung die nicht nur ganz entfernt in Betracht kommende Möglichkeit, dass der Empfänger, der sie beim Grundbuchamt vorlegt, auf andere Weise in den Besitz der Genehmigung gelangt ist, entweder direkt durch das Betreuungsgericht oder durch den Betreuten. Die Vorlage der Genehmigung durch den von der genehmigten Willenserklärung begünstigten Empfänger beim Grundbuchamt macht mithin, wovon die Grundbuchrechtspflegerin zutreffend ausgeht, den Nachweis der Übermittlung durch den Betreuer an ihn in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nur dann entbehrlich, wenn dem Grundbuchamt aufgrund aktenkundiger Tatsachen – z.B. aus der Betreuungsakte desselben Amtsgerichts – bekannt ist, dass es sich bei der ihm vom Erklärungsempfänger vorgelegten Ausfertigung der Genehmigung um diejenige handelt, die das Betreuungsgericht dem Betreuer übermittelt hat. Im Hinblick auf das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen reichen hierzu im Grundbuchverfahren weder der entsprechende bloße Vortrag der Antragstellerin noch der vorgelegte Schriftwechsel und die – ebenfalls nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO erfolgte – Erklärung des Betreuers, die Genehmigung an die Antragstellerin übermittelt zu haben, aus. Der Senat hat wie bereits das Grundbuchamt Einsicht in die Akte des betreuungsgerichtlichen Genehmigungsverfahrens (7 VII 104/12) genommen. Danach erscheint allerdings die Darlegung der Grundbuchrechtspflegerin in ihrem Schreiben vom 01.07.2014, der Beschluss vom 18.03.2014 sei erst am 09.05.2014 an den Betreuer übermittelt worden, nicht nachvollziehbar. Dabei hat sie offenbar übersehen, dass ausweislich des Empfangbekenntnisses (Bl. 166 c der Betreuungsakte) bereits am 25.03.2014 eine Übermittlung an den Betreuer erfolgte. Aus der Betreuungsakte ergibt sich aber weiter, dass der Beschluss des Betreuungsgericht vom 18.03.2014 nicht nur dem Betreuer, sondern auch dem Verfahrenspfleger und der Antragstellerin selbst im Wege der Zustellung durch Aufgabe zur Post (Bl. 166a der Betreuungsakte) übermittelt wurde. Die Vorlage der Ausfertigung durch sie beim Grundbuchamt lässt daher nicht den eindeutigen Schluss zu, dass es sich um das Exemplar handelt, das ihr vom Betreuer übermittelt wurde. Einer derjenigen Fälle, in denen ein formgerechter Nachweis nicht oder nur mit völlig unverhältnismäßigem Aufwand möglich ist und das Grundbuchamt deshalb gehalten ist, den Sachverhalt der freien Beweiswürdigung zu unterziehen (Demharter, a.a.O., § 29 Rn. 63, 64 m.w.N.) liegt nicht vor, weil eine Übermittlung der Genehmigung durch den Betreuer an die Antragstellerin im Wege der förmlichen Zustellung und damit der Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt durch Postzustellungsurkunde mit relativ geringem Aufwand an Zeit und Kosten möglich ist.

Die beantragte Verfahrenskostenhilfe konnte der Antragstellerin nicht bewilligt werden, weil die Beschwerde keine Erfolgsaussicht hat, §§ 76 Abs. 1 FamFG, 114 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens nach § 84 FamFG zu tragen. Den Gegenstandswert hat der Senat mangels anderweitiger Anhaltspunkte nach § 36 Abs. 3 GNotKG festgesetzt. Gründe für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor; der Senatsbeschluss ist daher mit Rechtsmitteln nicht anfechtbar.