Grundbucheintragung WEG – Abgeschlossenheitsbescheinigung als Eintragungsvoraussetzung

OLG Frankfurt – Az.: 20 W 156/11 – Beschluss vom 07.04.2011

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Beschwerdewert: bis 3.000,– EUR.

Gründe

Unter dem 25.02.2011 hat der Verfahrensbevollmächtigte neben weiteren Unterlagen eine Ausfertigung seines Teilungsvertrags vom … 2010, UR.-Nr. …/2010, sowie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt 1 vom …2010 nebst Aufteilungsplänen zu den Akten gereicht und unter anderem die Bildung von Wohnungsgrundbüchern und die Eintragung der neu gebildeten Miteigentumsanteile und Sondereigentumseinheiten beantragt. Darüber hinaus hat er weitere Anträge gestellt. Auf die Antragsschrift und die dazu vorgelegten Unterlagen (Bl. 13/- ff d. A.) wird Bezug genommen. Durch die angefochtene Zwischenverfügung (Bl. 13/19 d. A.), auf deren Einzelheiten ebenfalls verwiesen wird, hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt unter anderem mitgeteilt, dass die vorliegende Abgeschlossenheitsbescheinigung die Abgeschlossenheit der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume mit den Nummern WE1 – WE4 (Abstellräume) bescheinige, so dass unklar sei, ob sich die Abgeschlossenheit auch auf die übrigen mit WE1 – WE4 und zusätzlich mit „Keller-, Wasch- oder Trockenraum“ bezeichneten Räume, beziehe. Sie hat unter Fristsetzung um Vorlage einer ergänzenden Abgeschlossenheitsbescheinigung gebeten. Die Zwischenverfügung hat weitere Hindernisse aufgezeigt. Unter Erledigung der weiteren Hindernisse hat der Verfahrensbevollmächtigte mit Schriftsatz vom 24.03.2011 (Bl. 13/23 ff. d. A.), auf den verwiesen wird, gegen die Zwischenverfügung Beschwerde eingelegt, mit der er die Auffassung vertreten hat, die Abgeschlossenheit für die mit WE1 – WE4 bezeichneten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume sei bescheinigt. Die in Klammern gesetzten „Abstellräume“ seien offensichtlich nur beispielhaft genannt, denn in den Teilungsplänen werde genau unterschieden zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum (allgemein). Auf die Bezeichnung komme es nicht an. Durch Beschluss vom 28.03.2011 (Bl. 13/27 ff. d. A.), auf den letztendlich verwiesen wird, hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts, über die nach § 72 GBO das Oberlandesgericht zu entscheiden hat, ist zulässig. Da der Verfahrensbevollmächtigte nicht angegeben hat, in wessen Namen er die Beschwerde einlegt, ist die antragsberechtigte und -stellende Eigentümerin als Beschwerdeführerin anzusehen (vgl. etwa Demharter, GBO, 27. Aufl., § 15 Rz. 20). Die Beschwerde bezieht sich ausweislich der Beschwerdebegründung lediglich auf die die Abgeschlossenheitsbescheinigung betreffende Beanstandung der Zwischenverfügung. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist nur das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis, nicht die Entscheidung über den Eintragungsantrag (vgl. Demharter, a.a.O., § 71 Rz. 34). Insoweit hat das Rechtsmittel jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Die angefochtene Zwischenverfügung ist im angegriffenen Umfang nicht zu beanstanden. Zu Recht hat das Grundbuchamt eine Ergänzung der vorgelegten Abgeschlossenheitsbescheinigung aufgegeben.

Nach den Grundbuchvorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes, hier konkret nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG, ist der Eintragungsbewilligung als Anlage unter anderem eine Bescheinigung der Baubehörde beizufügen, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 WEG vorliegen. Ohne hinreichende Abgeschlossenheitsbescheinigung darf keine Grundbucheintragung erfolgen, da diese formelle Eintragungsvoraussetzung ist (vgl. Bauer/von Oefele, GBO, 2. Aufl., Rz. V 214; Riecke/Schneider, Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., § 7 WEG Rz. 162 m. w. N.).

Eine solche Abgeschlossenheitsbescheinigung ist hier zwar vorgelegt worden. Sie ist jedoch insoweit inhaltlich nicht hinreichend, als daraus nicht mit ausreichender Sicherheit deutlich wird, ob sich die Abgeschlossenheit auf alle mit WE1 – WE4 bezeichneten Räume bezieht, damit auch jene, die im Grundrissplan Kellergeschoss zusätzlich nicht mit Abstellraum, sondern etwa mit Keller- bzw. Wasch- und Trockenraum bezeichnet sind. Dies hat das Grundbuchamt zu Recht moniert.

Nach § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Auf diese Voraussetzungen hat sich die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu beziehen. Einen Anhalt für die Abgeschlossenheit gibt Ziffer 5 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19.03.1974 (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 70. Aufl., § 3 WEG Rz. 7), an der sich die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu orientieren hat. Es muss ersichtlich sein, dass die Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in sich abgeschlossen sind. Dies bezieht sich neben nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen auch auf zusätzliche Räume, die außerhalb eines Wohnungsabschlusses liegen (vgl. dazu im Einzelnen Riecke/Elzer, a.a.O., § 3 WEG Rz. 66, Bärmann/Armbrüster, WEG, 11. Aufl., § 3 Rz. 60, 65; Bauer/von Oefele, a.a.O., Rz. V 48; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 1 Rz. 13; § 3 Rz. 21, je m. w. N.; vgl. auch Landgericht Bielefeld Rpfleger 2000, 387). Das Grundbuchamt hat in diesem Zusammenhang die formellen Voraussetzungen des Aufteilungsplans und der Abgeschlossenheitsbescheinigung zu überprüfen. Die beantragte Eintragung ist nur zu vollziehen, wenn Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung keine offensichtliche Unrichtigkeit oder Widersprüchlichkeit enthalten. Das Grundbuchamt hat keine Ermittlungen darüber anzustellen, ob die technischen Voraussetzungen für die Richtigkeit vorliegen, sondern offenbare Irrtümer und Abweichungen zu beanstanden (vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rz. 2856; Bauer/von Oefele, a.a.O., Rz. V 223; OLG Zweibrücken, FGPrax 2001, 105, zitiert nach juris). Das Abgeschlossenheitserfordernis des § 3 Abs. 2 WEG hat dabei den Sinn, die Eigentums- und Benutzungsverhältnisse innerhalb des in Wohnungseigentum aufgeteilten Gebäudes klar zu stellen und langwierige und kostenintensive Streitigkeiten vorzubeugen, die sich aus einer Unklarheit dieser Beziehungen in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht innerhalb eines Gebäudes ergeben können (vgl. dazu OLG Zweibrücken, FGPrax 2001, 105).

Ausgehend von diesen Grundsätzen ist es nicht zu beanstanden, dass das Grundbuchamt auf einer diesbezüglich inhaltlich hinreichenden Abgeschlossenheitsbescheinigung bestanden hat. Ausweislich der vorgelegten Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt 1 vom …2010 ist – neben den Garagenstellplätzen, die hier keine Rolle spielen – lediglich die Abgeschlossenheit der sich in den Aufteilungsplänen mit den Nrn. WE1 – WE4 bezeichneten Wohnungen, sowie der mit Nrn. WE1 – WE4 (Abstellräume) bezeichneten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in dem Gebäude auf dem Grundstück bescheinigt. Zu Recht hat das Grundbuchamt darauf abgestellt, dass sich aus den Aufteilungsplänen auch weitere mit WE3 und WE4 bezeichnete Räume ergeben, die nicht als Abstellräume bezeichnet sind. Darüber hinaus befinden sich weitere mit WE2 und WE1 bezeichnete Kellerräume im Aufteilungsplan. Angesichts der ausdrücklich in den Aufteilungsplänen vorgenommenen verschiedenen Bezeichnungen kann entgegen der Vermutung der Beschwerde nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass der in Klammern gesetzte Zusatz „Abstellräume“ lediglich beispielhaft auch für Räume mit gänzlich anderen Zweckbestimmungsbezeichnungen gemeint sein kann. Dafür besteht angesichts dieser Unterschiede von Aufteilungsplänen und Abgeschlossenheitsbescheinigung kein hinreichender Anhalt. Die nächstliegende Bedeutung für einen unbefangenen Betrachter erscheint vielmehr diejenige einer Einschränkung. Danach kommt entgegen der Rechtsauffassung der Beschwerde den unterschiedlichen Bezeichnungen der Räumlichkeiten im Kellergeschoss im gegebenen Zusammenhang durchaus eine Bedeutung zu. Dass in den Teilungsplänen zwischen „Sonder- und Gemeinschaftseigentum (allgemein)“ unterschieden sein soll, wie die Beschwerde noch weiter ausführt, entkräftet die bezeichnete Beanstandung des Grundbuchamts nicht.

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht als einzige Form des Nachweises für die Abgeschlossenheit die Bescheinigung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG vor. Andere Formen des Nachweises über das Vorliegen einer Abgeschlossenheit, z. B. Ermittlungen oder Beweiserhebungen durch das Grundbuchamt, sind diesem versagt (vgl. dazu Riecke/Schneider, a.a.O., § 7 WEG Rz. 101 mit vielfältigen weiteren Nachweisen). Dass dem Grundbuchamt nach allgemeinen Grundsätzen die Abgeschlossenheit offenkundig oder aktenkundig wäre, etwa aufgrund früherer Antragstellungen, kann hier nicht angenommen werden (vgl. auch dazu Riecke/Schneider, a.a.O., § 7 WEG Rz. 101, 162). Insoweit kommt es auf den Inhalt des vom Grundbuchamt geführten Telefonats mit einem Mitarbeiter des Bauaufsichtsamts der Stadt 1 nicht an. Zu Recht ist das Grundbuchamt also im Ergebnis davon ausgegangen, dass ein solches Telefonat mit einem Mitarbeiter des Bauaufsichtsamts nach den genannten Grundsätzen nicht hinreichend sein kann, um eine Eintragung im Grundbuch vollziehen zu können.

Die Geschäftswertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren folgt aus den §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 2 KostO.

Gründe dafür, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, hat der Senat nicht gesehen, da die gesetzlichen Voraussetzungen (§ 78 GBO) hierfür nicht vorliegen. Weder hat die Sache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts. Es geht vielmehr um die Anwendung allgemein anerkannter Rechtsgrundsätze auf einen Einzelfall.