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Verkehrswertermittlung – Berücksichtigung von Erschließungskosten

OLG München – Az.: 34 Wx 64/16 Kost – Beschluss vom 08.09.2016

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 5 wird der Beschluss des Amtsgerichts Dachau – Grundbuchamt – vom 19. Januar 2016 in Ziff. 1. aufgehoben.

II. Der Geschäftswert für die in Vollziehung der Urkunde des Notars B., D., URNr. B 2069/2014, vom 19. Dezember 2014 getätigten Eintragungen hinsichtlich der Grundstücke der Gemarkung XXX mit den Flurnummern 202 (neu), 202/2 bis 202/9 wird wie folgt festgesetzt:

1. für die Umschreibung des Eigentums an den Flurstücken 202/6, 202 (neu) und 202/9 auf 104.585 €,

2. für die Umschreibung des Eigentums an den Flurstücken 202/2 und 202/3 auf 50.200 €,

3. für die Umschreibung des (hälftigen) Eigentums an den Flurstücken 202/5 und 202/8 auf 44.773 €,

4. für die Umschreibung des (hälftigen) Eigentums an den Flurstücken 202/4 und 202/7 auf 38.373 €,

5. für die Eintragung des Vorkaufsrechts an den Flurstücken 202/6, 202 (neu) und 202/9 auf 52.292 €,

6. für die Eintragung des Vorkaufsrechts an den Flurstücken 202/5 und 202/8 auf 44.773 €,

7. für die Eintragung des Vorkaufsrechts an den Flurstücken 202/4 und 202/7 auf 38.373 €,

8. für die Eintragung der (Rück-)Auflassungsvormerkung an den Flurstücken 202 (neu), 202/4, 202/5, 202/6, 202/7, 202/8 und 202/9 auf 135.444 €.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 3 und 4 haben zu notarieller Urkunde vom 22.10.2013 einen im Grundbuch als „Waldfläche zu 10.759 qm“ beschriebenen Grundbesitz zu je hälftigem Miteigentum zum Kaufpreis von 225.000 € erworben. Für den Fall, dass für die im beiliegenden Lageplan mit „A“ gekennzeichnete und als „Wohnbauland“ bezeichnete Teilfläche von ca. 2.960 qm nicht binnen eines Jahres eine Genehmigung für die beabsichtigte Bebauung mit zwei Einfamilienhäusern nebst Doppelgaragen oder ein positiver Bauvorbescheid erteilt wird, haben sich die Erwerber ein Rücktrittsrecht einräumen lassen. Für eine mit „B“ gekennzeichnete und als „Obstgarten“ bezeichnete Teilfläche von ca. 4.080 qm haben sie Nachzahlungspflichten vereinbart für den Fall, dass die Fläche innerhalb von 20 Jahren Baulandqualität erlangt.

Der Grundbesitz grenzt an zwei Seiten an den Bebauungsrand des Ortsteils einer oberbayerischen Gemeinde. Gemäß Urkunde vom 10.9.2014 wurde eine inzwischen vermessene Teilfläche von 959 qm unentgeltlich für öffentliche Straßenzwecke an die Ortsgemeinde aufgelassen (Flurstück 202/1).

Der übrige Grundbesitz wurde weiter unterteilt. Im dem weitgehend der Teilfläche „A“ entsprechenden Bereich liegen nun die Flurstücke 202/2 (Gebäude- und Freifläche zu 319 qm), 202/3 (Gebäude- und Freifläche zu 183 qm), 202/4 (Gebäude- und Freifläche zu 730 qm), 202/5 (Gebäude- und Freifläche zu 858 qm) und 202/6 (Gebäude- und Freifläche zu 917 qm), in dem weitgehend der Teilfläche „B“ entsprechenden Bereich die Flurstücke 202/7 (Erholungsfläche zu 1.249 qm), 202/8 (Erholungsfläche zu 1.249 qm) und 202/9 (Erholungsfläche zu 1.249 qm). Die restliche Waldfläche (3.046 qm) bildet das Flurstück 202 (neu).

Zu notarieller Urkunde vom 19.12.2014 übertrugen die Beteiligten zu 3 und 4 auf den Beteiligten zu 1, ihren Bruder, das als Baugrundstück bezeichnete Flurstück 202/6 sowie das Flurstück 202/9 und die verbliebene Waldfläche (Flurstück 202 neu) zum Kaufpreis von 66.000 € sowie gegen die Verpflichtung, die Waldfläche aufzuforsten und auf die Dauer von mindestens 20 Jahren zu pflegen. Auf die Beteiligte zu 2, Mutter der Beteiligten zu 1, 3 und 4, wurden die Flurstücke 202/2 und 202/3 zum Preis von 20.000 € zur Bebauung mit einer Tiefgarage übertragen. Zugunsten des jeweiligen Eigentümers der Flurstücke 202/4 bzw. 202/5 wurde eine Grunddienstbarkeit (Gartennutzungsrecht) an dem Grundstück 202/2 bzw. 202/3 bestellt. Des weiteren setzten die Beteiligten zu 3 und 4 die zwischen ihnen bestehende Miteigentumsgemeinschaft dahingehend auseinander, dass der Beteiligte zu 3 die Flurstücke 202/5 sowie 202/8 und der Beteiligte zu 4 die Flurstücke 202/4 sowie 202/7 jeweils zu Alleineigentum erhielten. Schließlich bestellten die Beteiligten zu 1, 3 und 4 an ihrem jeweiligen Grundbesitz zugunsten der jeweiligen Brüder ein gemeinschaftliches Vorkaufsrecht. Ihren Eltern, den Beteiligten zu 2 und 5, räumten sie für bestimmte Sachverhalte einen gemeinschaftlichen Rückübertragungsanspruch ein, der durch Auflassungsvormerkung gesichert werden sollte.

Für die antragsgemäß im Grundbuch vollzogenen Eintragungen hat das Grundbuchamt – nach Korrektur – folgende Kosten angesetzt:

  • Für die Umschreibung des Eigentums an den Flurstücken 202/6, 202/9 und 202 (neu) eine 1,0-Gebühr aus einem Wert von 143.558 €:
    354 € zzgl. Katastergebühr von 106,20 €
  • Für die Umschreibung des Eigentums an den Flurstücken 202/2 und 202/3 eine 1,0-Gebühr aus einem Wert von 71.535 €:
    219 € zzgl. Katastergebühr von 65,70 €:
  • Für die Umschreibung des (hälftigen) Eigentums an den Flurstücken 202/5 und 202/8 eine 1,0-Gebühr aus einem Wert von 63.006 € (1/2 von 126.012 €):
    192 € zzgl. Katastergebühr von 57,60 €
  • Für die Umschreibung des (hälftigen) Eigentums an den Flurstücken 202/4 und 202/7 eine 1,0-Gebühr aus einem Wert von 52.186 € (rechnerisch 1/2 von 104.372 €):
    192 € zzgl. Katastergebühr von 57,60 €
  • Für die Eintragung des Vorkaufsrechts an den Flurstücken 202/6, 202/9 und 202 (neu) eine 1,0-Gebühr aus einem Wert von 71.779 € (1/2 von 143.558 €):
    219 €
  • Für die Eintragung des Vorkaufsrechts an den Flurstücken 202/5 und 202/8 eine 1,0-Gebühr aus einem Wert von 63.006 € (1/2 von 126.012 €):
    192 €
  • Für die Eintragung des Vorkaufsrechts an den Flurstücken 202/4 und 202/7 eine 1,0-Gebühr aus einem Wert von 52.186 € (rechnerisch 1/2 von 104.372 €):
    192 €
  • Für die Eintragung der Auflassungsvormerkung an den Flurstücken 202/6, 202/9, 202 (neu), 202/5, 202/8, 202/4 und 202/7 eine 0,5-Gebühr aus einem Wert von 186.971 € (1/2 von 373.942 €):
    217,50 €.

Die Beteiligten zu 1 bis 5 haben sich gegen die Kostenrechnungen, mit denen sie anteilig zur Kostentragung herangezogen worden sind, mit der Begründung gewandt, die zugrunde liegende Bewertung berücksichtige die fehlende Erschließung der Grundstücke nicht und sei daher überhöht.

Nach Anhörung des Beteiligten zu 6 – Bezirksrevisor – hat das Grundbuchamt Gelegenheit gegeben, die Kosten der Erschließung nachzuweisen, und nach erfolgloser Aufforderung die Geschäftswerte mit Beschluss vom 19.1.2016 (Ziff. 1) festgesetzt auf:

  • Flst 202/6: 130.673,50 €
  • Flst 202, 202/9: 12.885,00 €
  • Flst 202/2, 202/3: 71.535,00 €
  • Flst 202/5: 122.265,00 €
  • Flst 202/8: 3.747,00 €
  • Flst 202/4: 104.025,00 €
  • Flst 202/7: 3.747,00 €

Dabei hat das Grundbuchamt für die Flurstücke 202/2, 202/3, 202/4, 202/5 und 202/6 den örtlichen Bodenrichtwert für Wohnbauflächen von 190 €/qm zugrunde gelegt und hiervon einen Sicherheitsabschlag von 25 % vorgenommen; für die Wald- und Erholungsflächen (FlNr. 202, 202/7, 202/8 und 202/9) hat es einen Quadratmeterwert von 3 € angenommen.

Gegen die Festsetzung wenden sich die Kostenschuldner mit ihrem als „Einspruch“ bezeichneten Schreiben vom 28.1.2016. Sie machen geltend, die derzeit mit ca. € 90,– pro qm angesetzten bzw. entstandenen Erschließungskosten seien mit dem pauschal vorgenommenen Abschlag von „25 % (40,– € pro qm)“ nicht hinreichend berücksichtigt.

Das Grundbuchamt hat die Eingabe als Beschwerde gegen die Geschäftswertfestsetzung behandelt und dem Oberlandesgericht nach Nichtabhilfe zur Entscheidung vorgelegt.

Gegenüber dem Beschwerdesenat hat die Gemeinde die Auskunft erteilt, dass nach den getroffenen Vereinbarungen die „Beteiligten des Baugebiets“ die aus dem Bau der Erschließungsstraße entstehenden Kosten zu tragen hätten. Für die Erschließung mit Wasser, Kanal und Straße nehme der Gutachterausschuss einen Wert von 85-90 €/qm an.

Der angehörte Bezirksrevisor hat sich im Hinblick auf diese Auskunft damit einverstanden erklärt, Erschließungskosten in der glaubhaft gemachten Höhe von 90 €/qm bei den als Wohnbauflächen zu bewertenden Grundstücken (FlNr. 202/2, 202/3, 202/4, 202/5 und 202/6) in Abzug zu bringen.

II.

Die gegen die Geschäftswertfestsetzung gerichteten Eingaben der Kostenschuldner sind als Beschwerde(n) zulässig und führen zu einer Neufestsetzung, da das Grundbuchamt nicht – wie erforderlich – die Geschäftswerte für die vorgenommenen Eintragungen, sondern lediglich die Berechnungsgrundlage für die Ermittlung der Geschäftswerte festgesetzt und dabei die zu erwartenden und daher wertmindernd zu berücksichtigenden Erschließungskosten nicht ausreichend einbezogen hat.

1. Gemäß § 83 Abs. 1 Satz 1 GNotKG ist die Beschwerde gegen die Geschäftswertfestsetzung nach § 79 GNotKG statthaft, wenn der Beschwerdewert den Betrag von 200 € übersteigt. Diese Voraussetzung ist im Hinblick auf die gesamtschuldnerische Kostenhaftung der Beteiligten zu 1 bis 5 als Antragsteller (§ 22 Abs. 1 GNotKG), für die der Notar unter Bezugnahme auf § 15 Abs. 2 GBO die Eintragungsanträge an das Grundbuchamt gestellt hat, bei den Beschwerdeführern erfüllt; die kostenmäßigen Auswirkungen der begehrten Wertänderung liegen insgesamt über dem Schwellenwert (Korintenberg/Fackelmann GNotKG 19. Aufl. § 83 Rn. 19 f. mit § 81 Rn. 129).

Obgleich es an einer konkreten Antragsformulierung fehlt, geht aus der Begründung der Eingabe hervor, dass sich die Kostenschuldner gegen die Geschäftswertfestsetzung insofern wenden, als bei der Ermittlung des Grundstückswerts lediglich ein pauschaler Abzug von 25 % des Bodenrichtwerts für erschlossene Grundstücke anstelle der zu erwartenden und mit 90 €/qm angegebenen Erschließungskosten vorgenommen wurde. Unter Berücksichtigung der Grundstücksgrößen (202/2: 319 qm, 202/3: 183 qm, 202/4: 730 qm, 202/5: 858 qm und 202/6: 917 qm) würde sich die Kostenbelastung für die gegenständlichen Grundbucheintragungen – das Vorbringen der Beteiligten zu 1 bis 5 unterstellt – um rund 400 € reduzieren.

Die Rechtsmittel sind auch im Übrigen in zulässiger Weise eingelegt, § 83 Abs. 1 Sätze 3 bis 5, § 81 Abs. 5 Sätze 1 und 4 GNotKG. Über sie entscheidet gemäß § 83 Abs. 1 Satz 5 GNotKG i. V. m. § 81 Abs. 6 Satz 1 GNotKG die Einzelrichterin des Senats.

2. Die Beschwerden sind in der Sache begründet; die Festsetzung der Geschäftswerte ist auf der Grundlage niedrigerer Bodenwerte vorzunehmen, weil bei der Herleitung des Grundstückswerts aus dem Bodenrichtwert für erschlossenes Wohnbauland die zu erwartenden Erschließungskosten abzusetzen sind.

a) Der Wert der Eintragung als Eigentümer richtet sich im Zusammenhang mit einem Grundstückskauf nach §§ 46, 47 GNotKG. Danach wird der Wert der Sache, auch von Grundbesitz, durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach ihrer Beschaffenheit unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (§ 46 Abs. 1 GNotKG). Er ist in erster Linie nach dem vereinbarten Kaufpreis zu bemessen (§ 47 Satz 1 GNotKG). Liegt allerdings der Kaufpreis unter dem Verkehrswert, so ist der Verkehrswert maßgebend (§ 47 Satz 3 GNotKG). Um dem mit § 47 Satz 1 GNotKG verfolgten Vereinfachungszweck (vgl. Diehn in Bormann/Diehn/Sommerfeldt GNotKG 2. Aufl. § 47 Rn. 2; Hartmann Kostengesetze 46. Aufl. § 47 GNotKG Rn. 2) Rechnung zu tragen, ist der Wert der Sache – also der Verkehrswert – (nur) dann festzustellen, wenn Anhaltspunkte dafür vorhanden sind, dass der Kaufpreis nicht annähernd so hoch ist wie der sich aus § 47 Satz 1 GNotKG ergebende Wert (Senat vom 1.9.2014, 34 Wx 358/14 Kost = MittBayNot 2015, 431; BayObLGZ 1974, 422/425; BayObLG JurBüro 1989, 824/825).

Nach diesen Grundsätzen ist hier für die Wertfestsetzung nicht der jeweils vereinbarte Kaufpreis zugrunde zu legen, sondern der Verkehrswert der Grundstücke zu ermitteln. Zum einen sind die zu entrichtenden Gegenleistungen nur zum Teil als bezifferte Zahlungspflicht vereinbart. Zum anderen kann wegen des engen Verwandtschaftsverhältnisses der Beteiligten der vereinbarte Kaufpreis nicht als im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verhandelt angesehen werden, zumal schon für den Vorerwerb des Gesamtareals bei unsichererem Planungsstand ein Kaufpreis von 225.000 € entrichtet wurde.

Der Verkehrswert ist zudem maßgeblich für die Festsetzung des Geschäftswerts für die Eintragung der Vorkaufsrechte (§ 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG) sowie der (Rück-)Auflassungsvormerkung (§ 45 Abs. 3 GNotKG).

b) Zur Bestimmung des Verkehrswerts oder gemeinen Werts (§ 194 BauGB, § 9 BewG) kann nach § 46 Abs. 2 Nr. 3 GNotKG auf amtlich bekannte Tatsachen oder auf Vergleichswerte aufgrund einer amtlichen Auskunft zurückgegriffen werden. Die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Immobilienwerte nach § 196 BauGB können einen solchen geeigneten Anhaltspunkt für den Bodenwert liefern, wobei regelmäßig – d. h. wenn keine besonderen wertmindernden Umstände ersichtlich sind – ein Sicherheitsabschlag von 25 % des Richtwerts angemessen und ausreichend ist, um den Mindestwert festzustellen (BayObLGZ 1972, 297/303; 1976, 89/91; BayObLG Rpfleger 1995, 521). Die Bodenrichtwerte können auch dann zur Erkenntnisgewinnung über den Verkehrswert geeignet sein, wenn – wie hier – am maßgeblichen Bewertungsstichtag (§ 59 Satz 1 GNotKG) die planungsrechtliche Ausweisung als Bauland oder das Baugenehmigungsverfahren zwar noch nicht abgeschlossen, aber so weit fortgeschritten sind, dass die betroffenen Grundstücke als Rohbauland (§ 5 Abs. 3 ImmoWertV) oder zumindest als wertmäßig am oberen Rand anzusiedelndes Bauerwartungsland (§ 5 Abs. 2 ImmoWertV) anzusehen sind.

Dahinstehen kann daher die konkrete Einordnung der Grundstücke 202/2 bis 202/6 in die Kategorien des § 5 ImmoWertV am Bewertungsstichtag (§ 59 Satz 1 GNotKG). Bei der Bewertung ist jedenfalls das bereits damals weit fortgeschrittene Planungsstadium zu berücksichtigen, aufgrund dessen eine Realisierung der gegenwärtigen Bebauungsabsichten sicher erscheinen durfte; dieser Umstand rechtfertigt es sogar bei Bauerwartungsland, den vertretenen Wertansatz von nur 50 % der Baulandpreise (vgl. BayObLG MittBayNot 2002, 207; Korintenberg/Tiedtke GNotKG 19. Aufl. § 46 Rn. 47; Fackelmann/Heinemann GNotKG § 46 Rn. 75) zu überschreiten (vgl. Senat vom 31.8.2016, 34 Wx 209/16 Kost, nicht veröffentlicht; Simon/Kleiber Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten 7. Aufl. Rn. 2.20). Allerdings gehört – auch bei baureifem Land (§ 5 Abs. 4 ImmoWertV) – der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand zu den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen (§ 10 Absatz 2 Satz 2 Nr. 2 ImmoWertV). Deshalb ist, solange eine Erschließungsbeitragspflicht besteht, der Wertermittlung für baureifes Land der Bodenrichtwert für erschließungsbeitragspflichtiges Bauland zugrunde zu legen. Liegen – wie hier – nur Bodenrichtwerte für erschließungsbeitragsfreie Grundstücke vor, ist eine Anpassung in Form eines Abschlags nach Maßgabe der vom Gutachterausschuss dokumentierten Erschließungsbeiträge sachgerecht.

Nach diesen Grundsätzen sind die Erschließungskosten in der glaubhaften Höhe von 90 €/qm vom Bodenrichtwert in Abzug zu bringen. Der Wert der für Bebauungszwecke genutzten Grundstücke ist daher unter Ansatz eines qm-Preises von 100 € zu bestimmen, was (nur) 52 % des durchschnittlichen Baulandpreises entspricht. Mit Blick auf den weit fortgeschrittenen Planungsstand kann davon ausgegangen werden, dass der Marktwert dieser Flächen mit diesem Betrag zutreffend – jedenfalls nicht überhöht – ermittelt und ein zusätzlicher Abschlag nicht angezeigt ist, denn die Anforderungen an die Feststellung des über dem Kaufpreis liegenden Verkehrswerts dürfen nicht überspannt werden. Das Gesetz verlangt keine mit letzter Präzision vorzunehmende Wertfeststellung (BayObLGZ 1972, 297/301).

c) Der – mit dem Rechtsmittel nicht angegriffene – Grundstückswert von 3 €/qm für die Erholungs- und Waldflächen ist nicht zu beanstanden.

d) Die Geschäftswerte für die Eintragungstätigkeit des Grundbuchamts ergeben sich daher (nach Rundung) wie folgt:

  • 104.585 € für die Umschreibung des Eigentums an den Flurstücken 202/6 (91.700 €), 202 (neu) und 202/9 (12.885,00 €), § 46 GNotKG;
  • 50.200 € für die Umschreibung des Eigentums an den Flurstücken 202/2 (31.900 €) und 202/3 (18.300 €), § 46 GNotKG;
  • 44.773 € für die Umschreibung des (hälftigen) Eigentums an den Flurstücken 202/5 (85.800 € : 2 = 42.900 €) und 202/8 (3.747,00 € : 2 = 1.873,50 €), § 46 GNotKG;
  • 38.373 € für die Umschreibung des (hälftigen) Eigentums an den Flurstücken 202/4 (73.000 € : 2 = 36.500 €) und 202/7 (3.747,00 € : 2 = 1.873,50 €), § 46 GNotKG;
  • 52.292 € (1/2 von 104.585 €) für die Eintragung des Vorkaufsrechts an den Flurstücken 202/6, 202 (neu) und 202/9, § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG;
  • 44.773 € (1/2 von 89.547 €) für die Eintragung des Vorkaufsrechts an den Flurstücken 202/5 und 202/8, § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG;
  • 38.373 € (1/2 von 76.747 €) für die Eintragung des Vorkaufsrechts an den Flurstücken 202/4 und 202/7; § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG;
  • 135.444 € (1/2 von 270.889 €) für die Eintragung der (Rück-)Auflassungsvormerkung an den Flurstücken 202/6, 202/9, 202 (neu), 202/5, 202/8, 202/4 und 202/7, § 45 Abs. 3, § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG (vgl. Senat vom 9.7.2015, 34 Wx 136/15 Kost = Rpfleger 2016, 123).

Diese Wertfestsetzung hält auch einer Gegenkontrolle durch Vergleich mit dem für den Erwerb der Gesamtfläche von 10.759 qm gemäß Vertrag vom 22.10.2013 gezahlten Kaufpreis stand; der Wertzuwachs ist im höherwertigen Planungsstand begründet.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 83 Abs. 3 GNotKG).

Gegen diese Entscheidung ist kein Rechtsmittel gegeben (§ 83 Abs. 1 Satz 5 i. V. m. § 81 Abs. 4 GNotKG).

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