Grunderwerbssteuer und Grundbuch: OLG Köln bestätigt Vorlagepflicht der Unbedenklichkeitsbescheinigung
In einem aktuellen Beschluss des Oberlandesgerichts (OLG) Köln geht es um die Frage, ob bei einer Eigentumsübertragung im Rahmen einer Erbengemeinschaft die Vorlage einer Grunderwerbssteuer-Unbedenklichkeitsbescheinigung erforderlich ist. Die Beteiligte hatte gegen einen Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamts – Siegburg Beschwerde eingelegt, da sie die Vorlage der besagten Bescheinigung als entbehrlich ansah. Sie argumentierte, dass der Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses nicht grunderwerbsteuerpflichtig sei. Das OLG Köln hat diese Beschwerde nun zurückgewiesen und die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung als notwendig erachtet.
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Übersicht
Die Rolle der Grunderwerbssteuer-Unbedenklichkeitsbescheinigung
Das Gericht stellte klar, dass die Vorlage einer Grunderwerbssteuer-Unbedenklichkeitsbescheinigung gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 GrEStG erforderlich ist, bevor der Erwerber eines Grundstücks ins Grundbuch eingetragen werden kann. Dies gilt unabhängig davon, ob der Erwerbsvorgang grunderwerbsteuerpflichtig ist oder nicht. Die Prüfung, ob Steuerfreiheit besteht, obliegt dem Finanzamt und nicht dem Grundbuchamt. Das Grundbuchamt hat lediglich zu prüfen, ob ein dem Grunderwerbssteuergesetz unterfallender Vorgang vorliegt.
Eigentumsübertragung in der Erbengemeinschaft
Im vorliegenden Fall waren die Antragstellerin und Herr O. als Eigentümer in Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen. Sie hatten eine Abschichtungsvereinbarung getroffen und die Eintragung der Beteiligten als Alleineigentümerin beantragt. Das Grundbuchamt hatte diesen Antrag beanstandet und die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung gefordert. Das OLG Köln bestätigte diese Auffassung und wies darauf hin, dass der durch die Abschichtungsvereinbarung begründete Erwerbsvorgang ein solcher nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG ist.
Landesrechtliche Ausnahmen nicht anwendbar
Das Gericht wies auch darauf hin, dass keine landesrechtliche Ausnahme von der Vorlagepflicht greift. Die AV des Justizministers des Landes Nordrhein-Westfalen, die einen Verzicht auf die Erteilung von Unbedenklichkeitsbescheinigungen in bestimmten Fällen vorsieht, ist hier nicht anwendbar. Die Vorlagepflicht besteht auch in Fällen des § 3 Nr. 3 GrEStG, wie sie in der vorliegenden Fallkonstellation gegeben ist.
Kosten und Rechtsbeschwerde
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat die Beteiligte zu tragen. Eine Zulassung der Rechtsbeschwerde sah das Gericht nicht als gegeben an. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wurde auf 30.000 Euro festgesetzt, entsprechend der Höhe der von der Beteiligten zu tragenden Gegenleistung.
Das vorliegende Urteil
Oberlandesgericht Köln – Az.: 2 Wx 5/23 – Beschluss vom 25.01.2023
Die Beschwerde der Beteiligten vom 12.12.2022 gegen den Beschluss des Rechtspflegers des Amtsgerichts – Grundbuchamts – Siegburg vom 23.11.2022 – HO-N01-2 – wird zurückgewiesen.
Die Frist zur Vorlage der Grunderwerbssteuer-Unbedenklichkeitsbescheinigung wird bis zum 31.03.2023 verlängert.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat die Beteiligte zu tragen.
In der Grundbuchsache hat der 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln b e s c h l o s s e n:
Die Beschwerde der Beteiligten vom 12.12.2022 gegen den Beschluss des Rechtspflegers des Amtsgerichts – Grundbuchamts – Siegburg vom 23.11.2022 – HO-N01-2 – wird zurückgewiesen.
Die Frist zur Vorlage der Grunderwerbssteuer-Unbedenklichkeitsbescheinigung wird bis zum 31.03.2023 verlängert.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat die Beteiligte zu tragen.
G r ü n d e :
1. Die Antragstellerin und Herr O. sind im oben aufgeführten Grundbuch Blatt N01 als Eigentümer in Erbengemeinschaft eingetragen; in Blatt N02 sind sie als Eigentümer in Erbengemeinschaft zu 1/4 Anteil eingetragen.
In einer schriftlichen, beglaubigten Erklärung vom 15.09.2022 bzw. vom 29.10.2022 haben beide unter Bezugnahme einer zwischen ihnen geschlossenen Abschich-tungsvereinbarung vom 31.08.2022/09.09.2022 die Eintragung der Beteiligten als Alleineigentümerin in Bezug auf den vorbezeichneten Grundbesitz bzw. den vorbe-zeichneten 1/4 Anteil bewilligt; in demselben Schriftstück hat die Beteiligte die entsprechenden Eintragungen im Wege einer Grundbuchberichtigung beantragt.
Den Antrag hat der Grundbuchrechtspfleger mit Beschluss vom 23.11.2022 im Wege der Zwischenverfügung beanstandet, da es zum Vollzug des Antrages der Vorlage einer Grunderwerbssteuer-Unbedenklichkeitsbescheinigung bedürfe. Die Prüfung, ob es sich um einen grunderwerbssteuerfreien Vorgang handele, obliege dem Finanzamt. Zur Behebung des Hindernisses hat er eine Frist bis zum 23.01.2023 gesetzt.
Mit ihrer hiergegen gerichteten Beschwerde macht die Beteiligte im Wesentlichen geltend, die Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung sei entbehrlich, weil die vorliegende Abschichtung als Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses gemäß § 3 Nr. 3 GrEStG nicht grundsteuerpflichtig sei. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 29.12.2022 nicht abgeholfen und die Sache zur Entscheidung dem Oberlandesgericht vorgelegt.
2. Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthafte Grundbuchbeschwerde ist nicht begründet, weil das Grundbuchamt durch die angefochtene Zwischenverfügung mit Recht die Vorlage einer Grunderwerbssteuer-Unbedenklichkeitsbescheinigung verlangt hat.
Gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 GrEStG darf der Erwerber eines Grundstücks in das Grundbuch erst dann eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des für die Besteuerung zuständigen Finanzamts vorgelegt wird oder Bescheinigungen der für die Besteuerung zuständigen Finanzämter vorgelegt werden, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen. Dies bedeutet, dass § 22 GrEStG alle grunderwerbsteuerbaren Erwerbsvorgänge umfasst, nicht nur solche rechtsbegründender Art, sondern auch nur berichtigende Eintragungen einer Eigentumsänderung. Dabei ist es unerheblich, ob der Erwerber das Eigentum am Grundstück durch Rechtsgeschäft, kraft Gesetzes oder durch Ausspruch einer Behörde oder eines Gerichts erlangt. Insbesondere ist es unwesentlich, ob der Erwerbsvorgang grunderwerbsteuerpflichtig oder ob Steuerfreiheit gegeben ist. Ob nach dem einschlägigen Steuerrecht im Einzelfall eine Grunderwerbsteuer angefallen ist oder ob Steuerfreiheit besteht, muss das Grundbuchamt der Prüfung und Entscheidung der Finanzbehörde überlassen, auch dann, wenn der Rechtsübergang außerhalb des Grundbuchs stattgefunden hat. Das Grundbuchamt hat allerdings in eigener Zuständigkeit zu prüfen, ob ein dem Grunderwerbssteuergesetz unterfallender Vorgang überhaupt gegeben ist. Kommt es zu dem eindeutigen Ergebnis, dass dies nicht der Fall ist oder dass kraft besonderer Ausnahmevorschrift keine Vorlagepflicht besteht, darf es die Eintragung nicht von der Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung abhängig machen (OLG Cel-le, Beschluss vom 19. Mai 2011 – 4 W 56/11 –, juris Tz. 5).
Der durch den vorliegenden Abschichtungsvertrag begründete Erwerbsvorgang ist ein solcher nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG, weil es sich bei der Abschichtung um einen Eigentumsübergang ohne vorausgehendes, den Anspruch auf Übereignung begründendes Rechtsgeschäft handelt und es einer Auflassung nicht bedarf. Denn der Eigentumsübergang beruht auf einer Anwachsung an den verbleibenden Miterben (vgl. BGH, Urteil vom 21.01.1998 – IV ZR 346/96 – juris Tz. 14 ff. – = BGHZ 138, 8). Ob im vorliegenden Fall eine Ausnahme von der Grundsteuerpflicht nach § 3 Nr. 3 GrEStG eingreift, ist nicht vom Grundbuchamt zu prüfen; dessen Prüfungsumfang beschränkt sich auf die Frage, ob der Vorgang als solcher vom Grunderwerbssteuergesetz erfasst wird.
Eine landesrechtliche Ausnahme von der Vorlagepflicht auf der Grundlage des § 22 Abs. 1 Satz 2 GrEStG greift nicht ein. Soweit es in der AV des Justizministers des Landes Nordrhein-Westfalen vom 17.05.2011 („Verzicht auf die Erteilung von Unbedenklichkeitsbescheinigungen gemäß § 22 GrEStG) „für Grundstückserwerbe von Todes wegen (Hinweis auf § 3 ErbStG)“ heißt, betrifft dies nur den der Abschichtung vorausgegangenen Eigentumsübergang auf die Erbengemeinschaft. Dass in der vorliegenden Fallkonstellation von einer Vorlagepflicht in Fällen des § 3 Nr. 3 GrEStG ausgegangen wird, ergibt sich auch daraus, dass in der AV im Weiteren ausgeführt wird, dass aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung nur eine Unbedenklichkeitsbescheinigung zu erteilen ist „bei Erbauseinandersetzungen, wenn alle in der Urkunde beurkundeten Erwerbsvorgänge nach § 3 Nr. 3 GrEStG von der Besteuerung ausgenommen sind, für jeweils alle Grundstücke derselben Gemarkung“.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 84 FamFG.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 78 Abs. 2 GBO liegen nicht vor.
Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens: 30.000,– € (entsprechend der Höhe der gemäß Abschichtungsvertrag von der Beteiligten zu tragende Gegenleistung, Bl. 25.d.A., vgl. OLG Celle a.a.O. juris Tz. 9).
