Berechtigung der Erhebung der Notarkosten für Erstellung eines Urkundenentwurfs

Kaufvertragsentwurf: Notarkosten gerechtfertigt?

Wenn es um die rechtlichen Aspekte von notariellen Dienstleistungen geht, steht häufig die Frage im Raum, unter welchen Umständen und in welchem Umfang Notarkosten erhoben werden dürfen. Ein zentraler Punkt dabei ist die Erstellung von Urkundenentwürfen, ein Bereich, in dem oft Unklarheiten über die Kostenverantwortung bestehen. Insbesondere dann, wenn es um die Beauftragung des Notars und die daraus resultierende Kostenschuld geht, können rechtliche Missverständnisse entstehen.

Wer muss die Kosten tragen, wenn eine Partei behauptet, sie habe keinen Auftrag erteilt? Was passiert, wenn der Vertreter ohne entsprechende Bevollmächtigung handelt? Diese Fragen betreffen die rechtlichen Grundlagen der Vertretungsmacht und der daraus folgenden Verpflichtungen. Sie berühren die Prinzipien des Vertragsrechts und des Notariatswesens, die im deutschen Rechtssystem fest verankert sind. Die Antworten hierauf sind nicht nur für Juristen von Interesse, sondern auch für jede Person, die notarielle Dienste in Anspruch nimmt. Sie spiegeln die sorgfältige Balance wider, die zwischen dem Schutz der Mandanteninteressen und der gerechtfertigten Vergütung notarieller Tätigkeiten gehalten werden muss.

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Streit um Notarkosten für Kaufvertragsentwurf

Im Kern geht es in dem vorliegenden Rechtsstreit um die Frage der Berechtigung einer Kostenberechnung für die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs durch einen Notar. Der strittige Betrag beläuft sich auf 2.124,03 EUR. Die Kontroverse entstand, weil der Notar, der den Entwurf angefertigt hatte, diesen der Antragstellerin in Rechnung stellte, obwohl diese behauptete, keinen solchen Auftrag erteilt zu haben.

Die Herausforderung der Vertretungsmacht

Das rechtliche Problem und die Herausforderung in diesem Fall liegen in der Bestimmung der Vertretungsmacht des Zeugen I, der den Notar kontaktiert hatte. Der Zeuge I trat als Geschäftsführer der J GmbH auf und suchte für einen Kaufinteressenten ein Grundstück, das von der Antragstellerin verkauft wurde. Es gab bereits einen Kaufvertragsentwurf, der für einen anderen Kaufinteressenten von einem anderen Notar erstellt worden war. Der Zeuge I erhielt diesen Entwurf, woraufhin er den Notar für einen neuen Entwurf ansprach. Der Notar fertigte daraufhin den Kaufvertragsentwurf an, welcher später Gegenstand der Kostenforderung wurde.

Gerichtsentscheidung zur Kostenverantwortung

Das Landgericht Duisburg musste entscheiden, ob die Antragstellerin für die Kosten des Vertragsentwurfs aufkommen muss. Es wurde festgestellt, dass der Zeuge I den Notar beauftragt hatte, ohne dazu von der Antragstellerin ermächtigt worden zu sein. Die Aussagen des Zeugen I wurden vom Gericht als nicht glaubhaft eingestuft, da diese in wesentlichen Details widersprüchlich waren und nicht mit den Angaben des Antragsgegners übereinstimmten.

Bedeutung des Urteils für die Notarpraxis

Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die Antragstellerin nicht als Kostenschuldnerin für den Kaufvertragsentwurf herangezogen werden kann, da sie den Entwurf nicht verlangt hatte und auch keine Änderungswünsche geäußert hatte, die eine solche Kostenverpflichtung begründen könnten. Es wurde angeführt, dass der Notar im Auftrag eines Beteiligten nur dann Gebühren erheben kann, wenn dieser ausdrücklich einen Entwurf angefordert hat, was hier nicht der Fall war. Die Kostenberechnung wurde somit aufgehoben.

Die Entscheidung des Gerichts hat weitreichende Bedeutung für die Praxis der Notarkostenabrechnung. Sie verdeutlicht, dass die Vertretungsmacht klar nachgewiesen sein muss und dass eine Kostenverpflichtung nur dann besteht, wenn der Auftraggeber einen Entwurf eindeutig und nachweislich angefordert hat.

Das Urteil zeigt auf, dass in Fragen der Vertretungsmacht und der Kostenberechnung durch Notare die genauen Umstände des Einzelfalls entscheidend sind. Es betont die Notwendigkeit einer genauen Prüfung der Bevollmächtigung und der Willenserklärungen aller beteiligten Parteien. Im vorliegenden Fall wurde festgestellt, dass die Antragstellerin nicht für die Kosten des Entwurfs aufkommen muss, da sie diesen weder beauftragt noch anderweitig veranlasst hatte.

Das vorliegende Urteil

LG Duisburg – Az.: 11 OH 59/14 – Beschluss vom 17.06.2015

Auf die Beschwerde der Antragstellerin wird die Kostenberechnung des Antragsgegners vom 13.06.2014 über 2.124,03 EUR (UR-Nr. 130/2014) aufgehoben.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Der Gegenstandswert wird auf 2.124,03 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

Die Parteien streiten über die Berechtigung der Kostenberechnung des Antragsgegners vom 13.06.2014 in Höhe von 2.124,03 EUR (Bl. 7 d.A.).

Der Rechnung liegt die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs durch den Antragsgegner zugrunde. Ob die Antragstellerin die Erstellung des Entwurfs erforderte, ist zwischen den Beteiligten im Einzelnen streitig.

Ende März/Anfang April 2014 kontaktierte der Geschäftsführer der J GmbH, der Zeuge I, die Antragstellerin für einen Kaufinteressenten für ein von dieser zu veräußerndes Grundstücks. Die Antragstellerin verfügte zu diesem Zeitpunkt bereits über einen Kaufvertragsentwurf (Bl. 42 ff d.A.), der im Auftrag eines weiteren Kaufinteressenten im Februar 2014 von einem anderen Notar erstellt worden war. Mit Schreiben vom 07.04.2014 (Bl. 41 d.A.) bat der Zeuge I für seinen Kaufinteressenten um schriftliche Reservierung des Objektes bis zum 30.04.2014, die die Antragstellerin bestätigte. Anfang Mai 2014 fand ein Baustellentermin auf dem zu veräußernden Grundstück statt, an dem der Geschäftsführer T, der Zeuge I und ein Architekt teilnahmen. Anlässlich des Termins wurde dem Zeugen I der für den anderen Kaufinteressenten gefertigte Kaufvertragsentwurf übergeben. Am 12.05.2014 begab sich der Zeuge I zum Antragsgegner. Der Inhalt des Gesprächs ist zwischen den Beteiligten streitig.

Am 13.05.2014 erstellte der Antragsgegner den der streitgegenständlichen Kostenberechnung zugrunde liegenden Kaufvertragsentwurf (Bl. 51 ff d.A.). Am 14.05.2015 fand ein Telefongespräch zwischen dem Antragsgegner und einem Vertreter der Antragstellerin statt. Am 15.05.2015 übersandte der Antragsgegner der Antragstellerin einen geänderten zweiten Kaufvertragsentwurf (Bl. 68 ff d.A.). Im Rahmen eines daraufhin mit dem Zeugen I geführten Telefonates brach die Antragstellerin die Vertragsverhandlungen ab.

Mit Schreiben vom 13.06.2014 übersandte der Antragsgegner der Antragstellerin die streitgegenständliche Kostenberechnung. Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 26.06.2014 teilte die Antragstellerin dem Antragsgegner mit, dass sie keinen Auftrag zur Erstellung des Kaufvertragsentwurfs erteilt und den Zeugen I insoweit auch nicht bevollmächtigt habe. Es folgten Schreiben des Antragsgegners vom 30.06.2014 (Bl. 11 f d.A.) und der Antragstellerin vom 01.07.2014 (Bl. 13 f d.A.), woraufhin der Antragsgegner die Zustellung der Kostenberechnung nebst Vollstreckungsklausel am 04.07.2014 veranlasste.

Die Antragstellerin behauptet, der Geschäftsführer T habe dem Zeugen I den bereits vorliegenden, geschwärzten Kaufvertragsentwurf des anderen Kaufinteressenten mit dem Hinweis übergeben, dass der Abschluss eines Kaufvertrages nur unter den dort angegebenen Zahlungsmodalitäten in Betracht komme. Der Zeuge I sei gebeten worden, sich nach der Lektüre des Vertragsentwurfs zeitnah telefonisch bei dem Geschäftsführer T zu melden. Es sei keine Rede davon gewesen, dass der Zeuge I nunmehr einen eigenen Entwurf anfertigen lasse. Im Rahmen des am 14.05.2014 mit dem Antragsgegner geführten Telefonates habe der Lebensgefährte der Mitgesellschafterin T2, der Zeuge X, erläutert, dass die Antragstellerin kein Interesse an dem Zeugen I oder dessen Kunden habe, wenn diese nicht bereit seien, die in dem geschwärzten Entwurf enthaltenen Zahlungsbedingungen zu erfüllen.

Sie bestreitet mit Nichtwissen, dass anlässlich des Gesprächs zwischen dem Zeugen I und dem Antragsgegner am 14.05.2014 ein notarieller Vertragsentwurf in Auftrag gegeben wurde und der Zeuge I auf Nachfrage erklärte, die Antragstellerin sei Auftraggeberin.

Die Antragstellerin ist der Ansicht, die nicht bestehende Vertretungsmacht des Zeugen I sei durch etwaige Anfragen des Antragsgegners weder begründet, noch geheilt worden. Angesichts der in den Entwürfen des Antragsgegners enthaltenen Zahlungsmodalitäten sei davon auszugehen, dass der Zeuge I den Antragsgegner darum gebeten habe, einen Gegenentwurf zu dem bereits vorhandenen Entwurf mit großzügigen Zahlungsmodalitäten zu fertigen. Der Zeuge I hafte vorbehaltlich § 179 Abs. 3 BGB gemäß § 179 Abs. 1 BGB.

Die Antragstellerin beantragt, die Kostenberechnung Nr. ########## des Antragsgegners vom 13.06.2014 über 2.124,03 EUR aufzuheben.

Der Antragsgegner beantragt, die Kostenbeschwerde zurückzuweisen.

Er behauptet, der Zeuge I habe ihn am 12.05.2013 um Erstellung eines Kaufvertragsentwurfes gebeten und sei dabei auf Anfrage ausdrücklich als Vertreter der Antragstellerin aufgetreten. Auf nochmalige Nachfrage habe der Zeuge I bestätigt, dass er von der Antragstellerin bevollmächtigt worden sei, für diese einen Kaufvertragsentwurf in Auftrag zu geben. Da der Zeuge I im Besitz eines Altvertrages gewesen sei, aus dem wesentliche Modalitäten der Zahlungsentwicklung übernommen werden sollten, hätten Gründe, an der Vertretungsmacht des Zeugen I zu zweifeln, nicht bestanden. Dieser habe mitgeteilt, dass der Altentwurf dahingehend geändert werden sollte, dass nicht der gesamte Kaufpreis, sondern ein Sicherungsbetrag in Höhe von 30.000,00 EUR auf ein Notaranderkonto gezahlt werden sollte. Am 14.05.2014 habe er mit einem Vertreter der Antragstellerin, dem Mitgesellschafter T oder dem Zeuge X, telefonisch den Inhalt des vorliegenden Kaufvertragsentwurfs besprochen, den Hintergrund für die Teilzahlung über Notaranderkonto erläutert. Es seien diverse Änderungswünsche mitgeteilt und um Übersendung eines geänderten Vertragsentwurfs gebeten worden.

Der Antragsgegner ist der Ansicht, die Antragstellerin sei unabhängig davon, ob der Zeuge I von ihr bevollmächtigt worden sei, Kostenschuldnerin. Nach der ständigen Rechtsprechung werde ein Beteiligter, der dem Notar Änderungswünsche mitteile und um Übersendung eines geänderten Entwurfs bitte, selbst aufgrund eines eigenen Erforderns Kostenschuldner.

Die Kammer hat den Geschäftsführer T der Gesellschafterin L2 mbH der Antragstellerin sowie den Antragsgegner angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen I und X. Wegen des Ergebnisses wird auf das Sitzungsprotokoll vom 20.05.2015 (Bl. 131 ff d.A.) Bezug genommen.

Der Q – C – hat zu dem Verfahren Stellung genommen. Auf die Stellungnahme vom 30.12.2014 (Bl. 97 ff. d.A.) wird Bezug genommen. Mit Schriftsatz vom 28.01.2015 hat der Antragsgegner eine berichtigte Kostenrechnung (Bl. 104 d.A.) zu den Akten gereicht.

II.

Die gemäß § 127 Abs. 1 GNotKG statthafte und auch im Übrigen zulässige Notarkostenbeschwerde hat auch in der Sache Erfolg. Die Erhebung der Gebühren gemäß der Kostenberechnung des Antragsgegners vom 13.06.2014 über 2.124,03 EUR für den Entwurf des Kaufvertrages ist nicht gerechtfertigt.

Fertigt der Notar im Auftrag eines Beteiligten nur den Entwurf einer Urkunde, so wird die für die Beurkundung bestimmte Gebühr erhoben, § 119 GNotKG. Voraussetzung dafür ist, dass der Notar seine Arbeit im Auftrag eines Beteiligten geleistet hat. Der Auftraggeber hat den Entwurf erfordert, soweit gerade er und nicht nur der Geschäftsgegner zumindest zunächst oder überhaupt nur, aber nach Treu und Glauben doch eindeutig die Herstellung einer selbständigen notariellen Tätigkeit unter Billigung der gesetzlichen Kostenpflicht verlangt hat. Er kann einen solchen Auftrag auf einen selbständigen Entwurf auch dann eindeutig erteilen, wenn dies stillschweigend geschehen ist. Es gelten die normalen Regeln zur Auslegung einer Willenserklärung (Hartmann, Kostengesetze, 43. Auflage, Vorbem. 2.4.1 KVfG Rn. 12 m.w.N.).

Auf der Grundlage der nach dieser Maßgabe durchgeführten Ermittlungen steht nicht fest, dass die Antragstellerin von dem Antragsgegner einen Kaufvertragsentwurf erfordert hat. Die Beweisaufnahme hat vielmehr ergeben, dass der Zeuge I den Antragsgegner mit der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs beauftragt hat, ohne hierzu von der Antragstellerin bevollmächtigt zu sein (§ 179 Abs. 1 BGB).

Dies folgt zur Überzeugung der Kammer aus der Aussage des Geschäftsführers T. Dieser hat angegeben, dass er dem Zeugen I im Rahmen der Vertragsverhandlungen die Kopie eines Notarvertrages zu lesen gegeben habe, die ihren Vorstellungen entsprochen hätten mit dem Hinweis, er möge diesen durchlesen und sich dann melden. Stattdessen hätten sie den Vertragsentwurf des Antragsgegners erhalten, wovon vorher nicht die Rede gewesen sei. Der Geschäftsführer T hat weiterhin bekundet, dass er dem Zeugen I nicht den Auftrag erteilt habe, für die Antragstellerin einen Vertragsentwurf fertigen zu lassen.

Zwar hat der Zeuge I ausgesagt, dass der Geschäftsführer T ihm den Auftrag erteilt habe, den Kaufvertrag von dem Antragsgegner entwerfen zu lassen im Sinne des zuvor in Kopie übergebenen notariellen Altvertrages. Die weiteren Angaben des Zeugen I sind jedoch insgesamt nicht glaubhaft. Er konnte zum einen nicht plausibel erklären, warum die in dem Entwurf des Antraggegners enthaltenen Regelungen zur Kaufpreiszahlungen seinen diesbezüglichen Anweisungen, die Zahlungsbedingungen des Altvertrages zu übernehmen, nicht entsprachen. Darüber hinaus sind die Bekundungen des Zeugen I in sich widersprüchlich und teilweise mit den Angaben des Antragsgegners nicht in Einklang zu bringen. So hat er zunächst auf Vorhalt der Kammer angegeben, dass er mit dem Antragsgegner nicht über Zahlungsmodalitäten gesprochen habe, sondern ihn darauf verwiesen habe, die Angelegenheit mit der Verkäuferseite zu besprechen. Auf Nachfrage des Antragsgegners hat er demgegenüber bekundet, dass es doch zutreffe, dass die Verkäufer wegen der Kosten der Durchführung des Vertrages eine Sicherung haben wollten, weil sie schon mal schlechte Erfahrungen gemacht hätten. Er hat zudem bestätigt, dass die handschriftlichen Eintragungen in einer Kopie des Altvertrages in der im Kammertermin vorgelegten Handakte des Antragsgegners, die sich auf Zahlungsmodalitäten beziehen, von ihm stammten.

Darüber hinaus widersprechen die Angaben des Zeugen I zum Ablauf des Gesprächs am 12.05.2014 der Aussage des Antragsgegners. Dieser hat ausgesagt, der Zeuge I habe ihm den Altvertrag gegeben mit der Bitte, einen Kaufvertragsentwurf für ein Grundstück zu fertigen. Auf nochmalige Nachfrage seinerseits habe der Zeuge I erklärt, den Auftrag für die Antragstellerin zu erteilen. Er habe gleichwohl ihm den ersten Vertragsentwurf übersandt, weil er darum gebeten habe. Demgegenüber hat der Zeuge I angegeben, dass er dem Antragsgegner von sich aus gesagt habe, dass er den Entwurfsauftrag für die Verkäuferseite erteile. Der Antragsgegner habe dazu nicht weiter nachgefragt.

Da die Angaben des Zeugen I hinsichtlich wesentlicher Details widersprüchlich sind und darüber hinaus auch nicht mit den Angaben des Antragsgegners in Einklang zu bringen sind, erachtet die Kammer die Aussage als insgesamt nicht glaubhaft. Unabhängig davon bestehen nach der Aussage des Antragsgegners Zweifel, ob dieser nach dem Gespräch mit dem Zeugen I tatsächlich davon ausgegangen ist, dass die Antragstellerin diesen mit der Erteilung des Entwurfsauftrags bevollmächtigt hatte. Denn er hat angegeben, dass er nach dem Telefonat mit dem Zeugen X keinen Zweifel mehr gehabt habe, dass der Zeuge I auftragsgemäß für die Verkäuferin den Entwurf veranlasst hatte, was impliziert, dass er sich vorher offenbar nicht sicher war. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass er weiterhin angegeben hat, dass er die Rechnung ohne das Telefonat mit dem Zeugen X mit der Besprechung der Änderungen vermutlich nicht an die Antragstellerin gestellt hätte.

Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht auch nicht fest, dass der Zeuge X im Rahmen des mit dem Antragsgegner geführten Telefonats um Übersendung des geänderten Vertragsentwurfs gebeten hat. Die zwischen den Parteien streitige Frage, ob – entsprechend der von dem Antragsgegner zitierten Fundstellen in der Literatur – der Vertragsbeteiligte, der dem Notar Änderungswünsche mitteilt und um Übersendung des geänderten Entwurfs bittet, selbst auf Grund eines eigenen Erforderns zum weiteren Kostenschuldner wird (vgl. Bengel/Tiedtke, in: Korintenberg/Lappe, KostO, 17. Auflage, § 145 Rn. 70a, Tiedtke/Sikora, in: Würzburger Notarhandbuch, 3. Auflage, Teil 1 Kap. 5 Rn. 117), bedarf daher keiner Entscheidung.

Zwar hat der Antragsgegner angegeben, dass in dem Telefonat mit dem Zeugen X der gesamte Vertragstext im Einzelnen besprochen worden sei. Danach habe er einen geänderten Entwurf auch an die in Aussicht genommene Verkäuferin geschickt. Auf Nachfrage hat er allerdings ausgesagt, dass die Gestaltung der Kaufpreiszahlung bzw. Absicherung der Verkäufer wegen der Kosten nicht strittig diskutiert worden seien. Den Angaben des Antragsgegners lässt sich zudem nicht entnehmen, dass der Zeuge X um Übersendung des Kaufvertragsentwurfs gebeten hat.

Der Zeuge X hat glaubhaft bekundet, dass er den Antragsgegner im Rahmen des Telefonats nur auf die Abweichungen seines Entwurfs bezogen auf den bereits vorliegenden Kaufvertrag des Notars I2 aufmerksam gemacht habe. Abschließend habe er ihm noch gesagt, dass er davon ausgehen könne, dass die Gesellschafterin T2 der Antragstellerin mit Sicherheit keinen Vertrag unterzeichnen werde, in dem nicht die volle Kaufpreiszahlung vorab geregelt sei. Er hat weiterhin ausgesagt, dass er den Antragsgegner nicht gebeten habe, ihm oder der Antragstellerin einen geänderten Vertragsentwurf zu schicken. Das Telefonat sei kurz gewesen und der Vertrag sei nicht Punkt für Punkt im Einzelnen durchgegangen worden, weil sich der Antragsgegner sehr kooperativ gezeigt habe. Der Zeuge X hat den Ablauf des Gesprächs und die Begleitumstände detailgetreu, in sich widerspruchsfrei und insgesamt glaubhaft geschildert.

Da dementsprechend weder nach den Angaben des Antragsgegners, noch nach der Aussage des Zeugen X seitens der Antragstellerin darum gebeten wurde, den geänderten Kaufvertragsentwurf zu übersenden, ist diese auch nicht aufgrund eines eigenen Erforderns im Rahmen der Mitteilung von Änderungswünschen Kostenschuldnerin.

III.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Ein Grund, der die Erstattung außergerichtlicher Kosten oder gerichtlicher Auslagen gemäß § 81 FamFG gebietet, ist nicht ersichtlich.