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Notarieller Übertragungsvertrag – Anspruch auf Rückabwicklung

LG Kleve – Az.: 3 O 170/13 – Urteil vom 24.06.2014

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem notariellen Übertragungsvertrag.

Durch notariellen Übertragungsvertrag vom 16.12.1993 – Ur.Nr. …/… des Notars  mit Amtssitz in S – übertrugen die Kläger auf den Beklagten, ihren Sohn, den Grundbesitz an den landwirtschaftlichen Grundstücken und am Hausgrundstück Amtsgericht S, G, Flur X, Flurstücke X, 545, 597 und 598, “xx”. Gemäß § 4 des Vertrags kann der Veräußerer die Rückübertragung des Grundbesitzes verlangen, wenn der Grundbesitz ganz oder teilweise ohne Zustimmung des Veräußerers veräußert oder belastet wird. Hinsichtlich der Einzelheiten zum Vertrag wird auf die notarielle Urkunde (Anlage zur Klageschrift, Bl. 5 ff. d.A.) verwiesen.

Aufgrund einer Bewilligung vom 24.03.2011 wurde der Grundbesitz – Grundstücke 4 und 5 des Bestandsverzeichnis – nach Zustimmung der Kläger mit einer Grundschuld von 115.000 EUR belastet. Hinsichtlich der Einzelheiten zur Grundschuldbewilligung wird auf die notarielle Urkunde des Notars Dr. L vom 16.03.2011 (UR-Nr. xx K) mit Amtssitz in S (Anlage B3 zur Klageerwiderung, Bl. 63 ff. d.A.) verwiesen.

Aufgrund einer Bewilligung vom 10.11.2011 wurde der Grundbesitz – Grundstücke 1, 2,4 und 5- mit einer weiteren Grundschuld von 35.000 EUR belastet. Hier streiten die Parteien darum, ob die Kläger vor Grundschuldbestellung zustimmten.

Hinsichtlich der Eintragungen zu den Grundschulden im Grundbuch wird auf den Auszug aus Blatt 419 des Grundbuchs N, Abteilung III (Anlage zur Klageschrift, Bl. 17 d.A.) verwiesen.

Die Kläger bewohnen – entsprechend ihrem Wohnrecht – den im Übertragungsvertrag benannten Grundbesitz, wobei das Haus teilweise auch an den Zeugen S vermietet ist.

Der Beklagte wohnt in eigenem Grundbesitz unter der Anschrift T-Weg in Bad N.

Mit notarieller Urkunde vom 17.12.2012 erklärten die Kläger den Rücktritt vom Übertragungsvertrag.

Mit weiteren notariellen Vertrag vom 17.12.2012 (UR-Nr. …/… des Notars Dr. M mit Amtssitz in S) wurde die Rückauflassung des Grundbesitzes erklärt, wobei für den Beklagten eine Vertreterin ohne Vertretungsmacht auftrat.

Der Beklagte verweigerte, die Genehmigung des Handelns der Vertreterin ohne Vertretungsmacht (vgl. Schreiben des Notars vom 25.02.2013, Anlage zur Klageschrift, Bl. 21 d.A.).

Er wurde durch Anwaltsschreiben vom 08.03.2013 (Anlage zur Klageschrift, Bl. 23 d.A.) erfolglos zur Rückübertragung des Grundbesitzes aufgefordert.

Die Kläger tragen vor: Die Kläger hätten zu keinem Zeitpunkt die Zustimmung dazu erteilt, dass der im Übertragungsvertrag benannte Grundbesitz weitergehend mit einer Grundschuld von 35.000 EUR belastet werde, so dass das vertragliche Recht zum Rücktritt bestand.

Darüber hinaus stünde den Klägern aufgrund eines undatierten Schreibens des Beklagten an den Nachbarn der Kläger, Herrn T5 (Anlage zum klägerischen Schriftsatz vom 11.06.2014) ein Kündigungsrecht “des sich aus dem Notarvertrag vom 16.12.1993 des Notars xx UR-Nr. …/… ergebenden Dauerschuldverhältnisses” zu, weil sich hierin eine nachhaltige Störung des Vertragsverhältnisses dokumentiere, die zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des notariellen Vertrags führe wobei eine Vertragsanpassung nicht in Betracht komme. Im Hinblick auf die schriftsätzlich am 11.06.2014 erklärte Kündigung bestehe ebenfalls ein Rückabwicklungsanspruch der Kläger.

Wegen vorgerichtliche Anwaltstätigkeit für die Rückabwicklung des Übertragungsvertrags habe der Beklagte Anwaltskosten in Höhe von 2.015,38 EUR nach Maßgabe von Seite 3 der Klageschrift zu tragen.

Hinsichtlich der Grundschuld über 115.000 EUR bestehe ein Anspruch der Kläger dahingehend, dass diese Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werde. Denn diese sei ausschließlich zur Finanzierung des Einfamilienhauses der Beklagten in Bad N verwendet worden.

Daher sei der Beklagte verpflichtet, das Darlehen, das durch diese Grundschuld gesichert werde entweder zurückzuführen oder anderweitig in der Weise abzulösen, dass die Sparkasse die Zustimmung dazu erteile, dass die Grundschuld gelöscht werde.

Die Kläger beantragen sinngemäß, den Beklagten zu verurteilen, den Grundbesitz G, Flur X, Flurstücke X, XX5, XX7, XX5 und XX6 zu je ½ an die Kläger aufzulassen und die hierzu erforderliche Eintragung in das Grundbuch zu bewilligen und den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 2.015,38 EUR vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren zu zahlen und den Beklagten zu verurteilen, die Löschung der Grundschuld über 115.000 EUR, eingetragen unter laufender Nummer 2 in Abteilung III des beim Amtsgericht S geführten Grundbuchs von NN, Blatt XX9 zu bewirken.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er trägt vor: Er hätte vor der Grundschuldbestellung die Zustimmung der Kläger eingeholt.

Als sich abgezeichnet habe, dass sich der Grundbesitz aus dem Veräußerungsvertrag entgegen ursprünglicher Planung – die eine Realteilung beinhaltet hatte – nicht habe veräußern lassen, sei als Alternative die Vermietung verblieben. Vor Vermietung hätten jedoch Umbaumaßnahmen stattfinden müssen, die eine Umfinanzierung mit weiterem Finanzbedarf erforderlich machten. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf den Beklagtenschriftsatz vom 03.03.2014 (Bl. 160 ff. d.A.) verwiesen.

Bereits in Telefonaten zwischen Ende August 2011 und dem 10.09.2011 habe der Beklagte die Kläger darauf hingewiesen, dass eine Vermietung an den Zeugen S nur in Betracht komme, wenn die anstehende Renovierung nachfinanziert werde. Am 10.09.2011 hätten die Kläger bei einem Treffen der Parteien in Moers dann die Zustimmung mündlich dazu erteilt, dass die Grundstücke aus dem Übertragungsvertrag mit einer weiteren Grundschuld über 35.000 EUR belastet werden dürften. Erst diese Zustimmung der Kläger habe dann dazu geführt, dass der Beklagte unter diesem Datum den Mietvertrag mit dem Zeugen S (Anlage B4 zum Beklagtenschriftsatz vom 06.12.2013, Bl. 113 ff. d.A) abgeschlossen habe.

Auch bestünde kein “Recht auf Kündigung”, da das in Bezug genommene Schreiben des Beklagten insgesamt nur Ausdruck der tiefen Betroffenheit des Beklagten über das Verhalten der Kläger sei. Selbstverständlich werde er – der Beklagte – die eingegangenen Verpflichtungen, gleich welcher Art, uneingeschränkt erfüllen.

Ein Anspruch darauf, auf eine Löschung der Grundschuld von 115.000 EUR hinzuwirken, bestehe nicht, zumal die Bestellung in Anwesenheit und mit Zustimmung der Kläger erfolgte. Es sei den Klägern auch bekannt gewesen, dass diese Grundschuld über 115.000 EUR als Sicherheit für ein weiteres Darlehen diente, dass der Beklagte zusammen mit seiner Ehefrau bei der Sparkasse xx für den Kauf des Hausgrundstückes T-Weg, 26160 Bad N aufnehmen musste.

Die Kammer hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugen S, d, e T T3, x S und s S sowie durch Vernehmung des Klägers und Beklagten als Partei mit dem aus dem Protokoll der Sitzung vom 18.02.2014 (Bl. 149 ff. d.A.) ersichtlichen Ergebnis. Ferner wurde noch die Klägerin als Partei mit dem aus dem Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 24.06.2014 ersichtlichen Ergebnis vernommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Klage ist zulässig, insbesondere ergibt sich die örtliche Zuständigkeit aus § 39 ZPO. Die zuletzt im Schriftsatz vom 14.05.2014 (Bl. 179 ff. d.A.) ausformulierten Anträge zu 1) und 3) waren entsprechend §§ 133, 157 BGB auszulegen und zwar aufgrund der gerichtlichen Nachfragen und klägerischen Erklärungen in der mündlichen Verhandlung vom 24.06.2014 hierzu in der oben dargestellten Weise.

Die Klage ist jedoch unbegründet.

Die Kläger haben keinen Anspruch auf Rückauflassung und Bewilligung der Eintragung ihrer Personen als Eigentümer in das Grundbuch gemäß § 4 a) des Veräußerungsvertrags i.V.m. §§ 346 ff. BGB nachgewiesen.

Denn die insoweit beweispflichtigen Kläger haben den Nachweis dafür, dass der Beklagte den Grundbesitz mit der Grundschuld über 35.000 EUR ohne ihre Zustimmung belastete, nicht zur ausreichenden Überzeugung der Kammer iSd § 286 ZPO geführt.

Beweisbelastet dafür, dass die Belastung ohne Zustimmung der Kläger als Veräußerer erfolgte, sind die Kläger: Dies gilt nach dem allgemeinen Grundsatz, wonach der Anspruchsteller die für ihn günstigen Tatsachen beweisen muss (“Günstigkeitsprinzip”). Auch ist der Wortlaut des Rücktrittsrechts nicht abweichend dahingehend formuliert, dass der Beklagte die Beweislast trägt. Denn für eine Beweislastumkehr hätte § 4 a) des Vertrags etwa in folgender Weise formuliert sein müssen: “a) der Grundbesitz ganz oder teilweise veräußert oder belastet wird, es sei denn, dass der Veräußerer hierzu seine Zustimmung erteilte”. Dem Umstand, dass es sich bei “ohne Zustimmung” um eine negative Tatsache handelt, ist – wie bei vergleichbaren gesetzlichen Konzeptionen wie “ohne Rechtsgrund” in § 812 BGB (vgl. hierzu: Palandt § 812 Rn 76 mwn)- in der Weise Rechnung zu tragen, dass dem Beklagten im Rahmen der sekundären Darlegungslast aufzugeben ist, substantiiert zu der Zustimmung vorzutragen und die Klägerseite (nur) den Nachweis erbringen muss, dass diese Zustimmung nicht erfolgte.

Der Beklagte hat substantiiert vorgetragen, dass nach Vorgesprächen am 10.09.2011 die Zustimmung zur Belastung mit einer Grundschuld über 35.000 EUR erteilt wurde.

Die Klägerseite hat den Nachweis, dass an diesem Tag die Zustimmung nicht erteilt wurde, nicht führen können. Vielmehr bleibt es auch nach der durchgeführten Beweisaufnahme für die Kammer offen (“non liquet”), ob eine mündliche Zustimmung am 10.09.2012 erfolgte.

Denn zwar haben die Kläger im Rahmen ihrer Parteivernehmung angegeben, der Grundschuldbestellung nicht zugestimmt zu haben. Jedoch hat der Beklagte bei seiner Parteivernehmung abweichend angegeben, dass die Zustimmung mündlich erfolgte und seine zeugenschaftlich vernommene Ehefrau hat diese Angaben bestätigt.

Die konträr entgegenstehenden Angaben sind jeweils für sich betrachtet nachvollziehbar und in sich widerspruchsfrei und jeweils glaubhaft. Auch vermag die Kammer auch nach umfassender Beweisaufnahme nicht festzustellen, dass eine der Parteien unglaubwürdig war.

Es gibt auch keine durchgreifenden Indizien, welche die belastbare Feststellung zulässt, welche der Parteien die Unwahrheit sagt:

Gegen die Angaben des Beklagten kann nicht einmal indiziell angeführt werden, dass die Kläger bei der Bestellung der Grundschuld über 115.000 EUR persönlich anwesend waren und die Bestellung der Grundschuld über 35.000 EUR ohne ihre Anwesenheit erfolgte, weil schon allein im Hinblick auf die bei der Grundschuldbestellung über 115.000 EUR beurkundete Rangrücktrittserklärung die Anwesenheit der Kläger erforderlich war.

Sogar eher gegen ein “heimliches Vorgehen” des Beklagten spricht, dass die Kammer nach Beweisaufnahme davon auszugehen hat, dass der Beklagte gegenüber dem Zeugen S offen kommunizierte, dass neben der Ablösung des bisherigen Darlehens auch ein Mehrbedarf besteht, für den eine Grundstückssicherheit erforderlich ist. Denn es wäre aus Sicht des Beklagten nicht erforderlich gewesen, den Zeugen S, der ihm nur bei der Ablösung der bisherigen Darlehen helfen sollte, auch über die weitergehende Neuaufnahme von Krediten und Grundschulden zu informieren. Gegen ein “heimliches Vorgehen” ist ferner anzuführen, dass die Klägerin nach ihren Angaben aus einem Gespräch mit dem Beklagten selbst von der weiteren Grundschuld erfuhr. Umgekehrt kann allein aus fehlender “Verheimlichung” nicht darauf geschlossen werden, dass eine Zustimmung zur Grundschuld tatsächlich vorlag, da der Beklagte es zum damaligen Zeitpunkt auch nur “aus dem Blick verloren” haben könnte, dass er vor Belastung des Grundstücks die Zustimmung der Kläger einholen muss,

Die Aussagen der weiteren Zeugen T3 und x und x S waren weitgehend unergiebig, weil sie sich nur auf eine Darlehensaufnahme, nicht dagegen auf eine Sicherung durch Grundschulden bezogen und sämtliche Gespräche nach Aufkommen der Rechtsstreits geführt wurden, ohne dass die Zeugen jeweils genaue Zeitpunkte des “Wissens um 35.000 EUR Darlehen” differenzierten.

Wenn auch nach durchgeführter Beweisaufnahme offen bleibt, welche der entgegengesetzten Parteiangaben richtig ist, wirkt sich diese Beweissituation zu lasten der beweispflichtigen Partei – hier der Kläger – aus.

Damit haben die Kläger das Fehlen einer Zustimmung als vertraglich vorbehaltenen Rücktrittsgrund nicht nachgewiesen.

Einen Anspruch auf Rückauflassung und Eintragungsbewilligung steht den Klägern auch nicht infolge ihrer “Kündigung” gemäß § 314 BGB zu: Zutreffend ist, dass der Übertragungsvertrag im Hinblick auf Wohnrecht, Pflege- und Betreuungsverpflichtung einen “Dauerschuldcharakter” hat. Gleichwohl gerechtfertigt das Schreiben keine Kündigung aus wichtigem Grund, welche dann zum Wegfall der Geschäftsgrundlage führt. Das Schreiben ist nicht isoliert zu betrachten, sondern vor dem Hintergrund des anhängigen Verfahrens, das naturgemäß mit Emotionen für beide Parteien verbunden ist. Dies ist selbst für den klägerseits namhaft gemachten Empfänger daraus zu erkennen, dass in dem Schreiben auf den Rechtsstreit Bezug genommen wird, wobei jedoch das Schreiben seinem Inhalt nach an die Kläger gerichtet ist und offenbar nur durch den Nachbarn übermittelt werden sollte.

Verletzungen des Übetragungsvertrags haben die Kläger bislang gerade nicht nachgewiesen und der Beklagte hat ausdrücklich erklärt, den Vertrag mit allen dazugehörigen Verpflichtungen erfüllen zu wollen.

Mangels Anspruch auf Rückauflassung und Eintragungsbewilligung steht den Klägern auch kein Anspruch auf Erstattung der Rechtsanwaltsgebühren zu, die für diese Rechtsverfolgung aufgebracht wurden.

Die Kläger haben auch keinen Anspruch darauf, dass der Beklagte eine Löschung der Grundschuld über 115.000 EUR veranlasst.

Ein derartiger Anspruch könnte sich nur daraus ergeben, dass die Parteien im Rahmen einer vertraglichen Absprache vereinbarten, dass die Darlehensmittel, für welche die Grundschuld von 115.000 EUR als Sicherheit bestellt wurde, ausschließlich in das Objekt in Moers investiert werden. Eine derartige “Sicherungszweckvereinbarung” ist klägerseits nicht einmal vorgetragen. Dies wäre aber erforderlich gewesen, weil sich diese Sicherungszweckvereinbarung nicht aus der Grundschuldbestellungsurkunde ergibt und es im Rahmen des Geschäftsverkehrs auch nicht unüblich ist, dass Sicherheiten an Grundstücken für Darlehen in Anspruch genommen werden, deren Valuta nicht den Grundstücken selbst zugute kommt.

Es fehlt aber nicht nur an schlüssigen Sachvortrag dazu, dass eine derartige Absprache getroffen wurde. Angesichts des abweichenden Sachvortrags der Beklagtenseite wäre weitergehend auch ein entsprechender Beweisantritt erforderlich gewesen.

Daher war die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 91, 709 ZPO.

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