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Auslegung einer Grundbucheintragung bezüglich eines subjektiv-persönlichen Vorkaufsrechts

OLG Frankfurt – Az.: 20 W 156/20 – Beschluss vom 05.11.2020

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Antrag vom 11.03.2020 nicht aus den Gründen dieses Beschlusses zurückzuweisen.

Gründe

I.

Im oben aufgeführten Grundbuch ist in Abt. II, lfd. Nr. 1, seit 12.02.2004 ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für die Beteiligte zu 1 gemäß einer Bewilligung vom 12.11.2003 (UR-Nr. …/2003, Notar A, Stadt1) eingetragen. Am 11./13.03.2020 hat der oben aufgeführte notarielle Verfahrensbevollmächtigte der Beschwerdeführerinnen (im Folgenden nur noch: Verfahrensbevollmächtigter) unter anderem eine auszugsweise Ausfertigung seiner notariellen Urkunde vom 26.02.2020, UR-Nr. …/2020, beim Grundbuchamt eingereicht. Ausweislich § 2 der notariellen Urkunde, wegen deren Einzelheiten auf Bl. 57 ff. der sich aus dem Beschlusseingang ergebenden Grundakte verwiesen wird, sind sich die hiesigen Beteiligten über die Übertragung (Abtretung) des oben bezeichneten Vorkaufsrechts mit allen sich aus der Eintragungsbewilligung ergebenden Rechten und Pflichten vom Abtretenden – der Beteiligten zu 1 – an den Abtretungsempfänger – die Beteiligte zu 2 – einig. Die Beteiligte zu 2 hat darin die Abtretung angenommen. Die Beteiligten haben die Eintragung der Abtretung des Vorkaufsrechts im Grundbuch bewilligt und beantragt. Der Verfahrensbevollmächtigte hat gegenüber dem Grundbuchamt gemäß § 15 GBO im Namen der Beteiligten zu 2 die Wahrung der Abtretung des Rechts in Abt. II, lfd. Nr. 1, im Grundbuch beantragt.

Durch Zwischenverfügung vom 19.03.2020 (Bl. 63 der Grundakte) hat der Rechtspfleger beim Grundbuchamt den Verfahrensbevollmächtigten darauf hingewiesen, dass der beantragten Eintragung ein Hindernis entgegenstehe, zu dessen formgerechter Behebung er unter Bezugnahme auf § 18 GBO eine Frist bestimmt hat. Dazu hat er ausgeführt, dass die in der Bestellungsurkunde für das Vorkaufsrecht vom 12.11.2003 enthaltene Übertragbarkeit gemäß notarieller Urkundsberichtigung vom 06.02.2004 gestrichen worden sei. Entsprechend komme eine rechtsgeschäftliche Rechtsnachfolge nicht in Betracht. Er hat daher „um Überprüfung und gfls. förmliche Rücknahme“ des Antrags gebeten. Auf die Beschwerde der Beteiligten hat der Senat durch Beschluss vom 13.05.2020 im Verfahren 20 W 118/20 (Bl. 89 ff. der Grundakte) die Zwischenverfügung aus formellen Gründen aufgehoben.

Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 92 ff. der Grundakte), auf dessen Einzelheiten Bezug genommen wird, hat der Rechtspfleger beim Grundbuchamt sodann den Antrag des Verfahrensbevollmächtigten vom 11.03.2020 auf Eintragung einer Abtretung zurückgewiesen. Zur Begründung hat er im Wesentlichen ausgeführt, dass ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht grundsätzlich unübertragbar sei, es sei denn, die Übertragbarkeit sei vereinbart und im Grundbuch eingetragen worden. Dies sei hier jedoch nicht der Fall. In der durch die Grundbucheintragung in Bezug genommenen notariellen Urkunde vom 12.11.2003 sei das Vorkaufsrecht zwar auch für Sonderrechts- oder Gesamtrechtsnachfolger der Beteiligten zu 1 eingeräumt und die entsprechende Grundbucheintragung beantragt worden. Entsprechend einer damaligen Zwischenverfügung vom 26.11.2003 in der Grundakte von Stadt2, Blatt …, habe der Vollzugsnotar mit Schreiben vom 06.02.2004 dann aber nur noch das (unübertragbare) Vorkaufsrecht zu Gunsten der Beteiligten zu 1 zur Eintragung beantragt. Der Vollzugsnotar habe mit seiner Formulierung, die Beanstandung zum Vorkaufsrecht treffe zu, eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass die Sonderrechts- und Gesamtrechtsnachfolge nicht zur Eintragung gelangen solle. Damit stimme die Grundbucheintragung vom 12.02.2004 mit dem damaligen Eintragungsantrag überein.

Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 18.06.2020 (Bl. 95 ff. der Grundakte), auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, Beschwerde eingelegt, mit der sie im Wesentlichen einwenden, dass die Bestellungsurkunde vom 12.11.2003 die Abtretbarkeit des Vorkaufsrechts ausdrücklich enthalte. Eine notarielle Urkundsberichtigung vom 06.02.2004, mit der die Übertragbarkeit gestrichen worden sei, liege nicht vor. Zum einen sei die seinerzeitige Zwischenverfügung vom 26.11.2003 rechtlich falsch gewesen. Zum anderen sei der seinerzeitige Notar bei Einreichung der Urkunde vom 12.11.2003, die bereits Antrag und Bewilligung der Parteien enthalten habe, lediglich als Bote aufgetreten und habe keinen eigenen Antrag nach § 15 Abs. 2 GBO gestellt. Selbst wenn man einen Antrag nach § 15 Abs. 2 GBO annehmen wolle, so habe er neben seinem Antrag zusätzlich auch den bereits in der Urkunde enthaltenen Antrag und die Bewilligung der Parteien übermittelt. Mit Schreiben vom 06.02.2004 habe der Notar allenfalls einen eigenen Eintragungsantrag geändert, nicht jedoch die Bewilligung und den Antrag der Parteien. Die Urkunde vom 12.11.2003 habe auch keinen Vollzugsauftrag und keine Vollzugsvollmacht zu Gunsten des Notars enthalten. Die gemäß § 15 Abs. 2 GBO vermutete Vollmacht des Notars würde nicht dazu berechtigen, den Eintragungsinhalt bestimmende Erklärungen abzugeben. Selbst wenn der Notar daher die Bewilligung und den Antrag hätte inhaltlich einschränken wollen, hätte ihm hierzu die erforderliche Vollmacht gefehlt. Derartiges ergäbe sich jedoch auch nicht aus dem Schreiben des Notars vom 06.02.2004; dessen Wortlaut spreche gegen diese Auslegung. Im Übrigen sei dieses Schreiben auch nicht Bestandteil der Grundbucheintragung geworden. Das Recht sei vielmehr mit seinem ursprünglichen Inhalt aus der notariellen Urkunde vom 12.11.2003 eingetragen worden.

Der Rechtspfleger beim Grundbuchamt hat der Beschwerde ausweislich seines Beschlusses vom 26.06.2020 (Bl. 105 ff. der Grundakte) nicht abgeholfen und hat sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt. Der Senat hat die vom Grundbuchamt in Bezug genommene Grundakte von Stadt2, Blatt …, beigezogen.

II.

Es handelt sich nach der Angabe des Notars als Verfahrensbevollmächtigtem in der Beschwerdeschrift um eine Beschwerde der obigen Beteiligten, über die nunmehr nach § 72 GBO das Oberlandesgericht zu entscheiden hat. Die Beteiligten sind als Antragsberechtigte auch beschwerdeberechtigt (vgl. dazu Demharter, GBO, 31. Aufl., § 71 Rz. 63). Der Antragsberechtigte, für den der Notar die Beschwerde einlegt, muss nicht derjenige zu sein, in dessen Namen er den Eintragungsantrag gestellt hatte (vgl. auch insoweit Demharter, a.a.O., § 15 Rz. 20).

Die Beschwerde hat auch in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Die Begründung des Grundbuchamts im angefochtenen Beschluss ist nicht geeignet, den Eintragungsantrag vom 11.03.2020 zurückzuweisen.

Zutreffend geht der angefochtene Beschluss zunächst davon aus, dass ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht im Grundsatz nach der Gesetzeslage nicht übertragbar ist, §§ 1098 Abs. 1 Satz 1, 473 Satz 1 BGB, es sei denn, die Übertragbarkeit ist vereinbart und im Grundbuch eingetragen worden (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rz. 1428; vgl. dazu auch Palandt/Herrler, BGB, 79. Aufl., § 1094 Rz. 6; DNotI-Report 2020, 137; OLG Hamm Rpfleger 2017, 526; OLG NürnbergRpfleger 2013, 502, je zitiert nach juris). Soweit das Grundbuchamt noch ausweislich der Zwischenverfügung vom 26.11.2003 die Auffassung vertreten hatte, eine Eintragung des Vorkaufsrechts könne nicht erfolgen, da dieses nicht vererblich und nicht übertragbar und die Berechtigte – die Beteiligte zu 1 – eine juristische Person sei, will es hieran offenkundig nicht mehr festhalten. Der angefochtene Beschluss ist jedenfalls auf diese Erwägung nicht gestützt worden. Sie entspricht auch nicht der Gesetzeslage.

Eine derartige Vereinbarung bedarf, um dinglich wirksam zu sein, gemäß § 873 BGB der Eintragung im Grundbuch. Das besagt aber nicht, dass die Vereinbarung der Vererblichkeit und/oder Übertragbarkeit in den Eintragungsvermerk selbst aufgenommen werden muss. Sie kann vielmehr auch durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung gemäß § 874 BGB Grundbuchinhalt werden; denn auch das zulässigerweise in Bezug Genommene ist als im Grundbuch eingetragen anzusehen (vgl. OLG Hamm OLGZ 1989, 9; OLG Düsseldorf Rpfleger 1967, 13; OLG Zweibrücken NotBZ 2012, 239; Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 1428;BeckOGK/Omlor, BGB, Stand: 01.06.2020, § 1094 Rz. 61; Demharter, a.a.O., Anhang zu § 44 Rz. 83; Böhringer RpflStud 2018, 9, 12).

Ausgehend davon hat das Grundbuchamt zwar zutreffend festgestellt, dass eine Übertragbarkeit des Rechts in Abt. II, lfd. Nr. 1, im Grundbuch nicht gebucht ist. Sie ergibt sich aber aus der Bezugnahme auf die Bewilligung vom 12.11.2003 in dieser Grundbucheintragung, vgl. die §§ 874 BGB, 44 Abs. 2 Satz 1 GBO. In dieser Bewilligung (Bl. 154 ff. der Grundakte von Stadt2, Blatt …, Bd. II), Ziffer 2. der notariellen Urkunde des A, Stadt1, vom 12.11.2003, UR-Nr. …/2003, ist geregelt, dass der Beteiligten zu 1 oder deren Sonderrechts- oder Gesamtrechtsnachfolger das Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle eingeräumt wird. Darin ist ohne weiteres die Vereinbarung einer Übertragbarkeit zu sehen (vgl. zu einer vergleichbaren Formulierung etwa auch OLG Zweibrücken NotBZ 2012, 239); davon geht offenkundig auch das Grundbuchamt ausweislich des angefochtenen Beschlusses und desjenigen vom 05.05.2020 aus. In dieser Urkunde ist unter der genannten Ziffer die Eintragung dieses Vorkaufsrechts in das hiesige Grundbuch bewilligt und beantragt worden. Durch Bezugnahme (nur) auf diese Bewilligung ist die vereinbarte Übertragbarkeit damit zum Gegenstand der Grundbucheintragung geworden.

Entgegen der Rechtsauffassung des Grundbuchamts ergibt sich nichts Anderes unter Berücksichtigung der Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 26.11.2003 und des Schreibens des seinerzeitigen Notars vom 06.02.2004 (Bl. 160, 164 der Grundakte von Stadt2, Blatt …, Bd. II). Zwar hat dieser durch das letztgenannte Schreiben auf die genannte Zwischenverfügung mitgeteilt, dass die dortige Beanstandung hinsichtlich des Vorkaufsrechts zutreffe. Es werde deshalb damit die Eintragung des Vorkaufsrechts für die Beteiligte zu 1 beantragt. Unabhängig davon, wie der Inhalt dieses Schreibens auszulegen wäre, kommt es darauf vorliegend schon deshalb nicht an, weil diese Vorgänge keine Grundlage in der hier betroffenen Grundbucheintragung gefunden haben.

Hätte das Grundbuchamt seinerzeit eine geänderte bzw. eingeschränkte Bewilligung (etwa gemäß dem notariellen Schreiben vom 06.02.2004) zum Gegenstand seiner Grundbucheintragung machen wollen, so hätte es dies im Eintragungsvermerk deutlich machen müssen. Eine erstellte Nachtragserklärung des Bewilligenden ist im Bezugnahmevermerk grundsätzlich ergänzend zu erwähnen. Die Bezugnahme allein auf die Ersturkunde genügt nicht (Kral in BeckOK GBO, Stand: 01.10.2020, § 44 Rz. 97; Demharter, a.a.O., § 44 Rz. 15). Dies hat das Grundbuchamt jedoch seinerzeit nicht (und auch nicht nachträglich) getan. Aus der sich lediglich auf die Bewilligung vom 12.11.2003 beziehenden Grundbucheintragung wird eine davon abweichende Eintragungsgrundlage nicht deutlich. Bei Auslegung einer Grundbucheintragung ist nämlich auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung und der dort zulässig in Bezug genommenen Unterlagen, hier also der oben bezeichneten Bewilligung, dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. etwa BGHZ 160, 354, zitiert nach juris und m. w. N.). Auf den Inhalt sich nicht aus der Grundbucheintragung ergebender Urkunden kann mithin bei deren Auslegung auch nicht abgestellt werden.

Eine von der notariellen Urkunde vom 12.11.2003 abweichende Bewilligung lässt sich jedoch dem Grundakteninhalt auch nicht entnehmen. Insbesondere ergibt sich eine solche nicht aus dem Schreiben des seinerzeitigen Notars an das Grundbuchamt vom 06.02.2004. Dass die notarielle Urkunde vom 12.11.2003 durch dieses Schreiben des Notars an das Grundbuchamt berichtigt worden wäre, wovon das Grundbuchamt noch in seiner Verfügung vom 19.03.2020 ausgegangen war („notarielle Urkundsberichtigung“), kann nicht angenommen werden. Aus dem Schreiben lässt sich nicht einmal im Ansatz entnehmen, dass der Text der notariellen Urkunde vom 12.11.2003 im Sinne einer Berichtigung hätte geändert werden sollen, wobei offenbleiben kann, ob der Regelungsbereich des § 44a BeurkG eine derartige Berichtigung überhaupt zugelassen hätte (vgl. zum einzuhaltenden Verfahren im Einzelnen Regler in BeckOGK, Stand: 01.10.2020, § 44a BeurkG Rz. 34 ff.).

Der seinerzeitige Notar wäre zur Änderung der Bewilligung auch nicht berechtigt gewesen. Anderes ergibt sich nicht aus § 15 Abs. 2 GBO. Zwar ist entgegen der Rechtsauffassung der Beschwerde von einer eigenen Antragstellung des seinerzeitigen Notars im Sinne des § 15 Abs. 2 GBO auszugehen; dies gilt auch dann, falls er zunächst – am 20.11.2003 – als Bote gehandelt hätte. Einen Antrag, den er zunächst nur als Bote eingereicht hat, kann der Notar nämlich nachträglich namens eines Antragsberechtigten wiederholen. Dies ist anzunehmen, wenn der Notar auf Beanstandungen des Grundbuchamts entsprechende Ausführungen macht (vgl. BayObLGZ 1960, 231, 235; 1962, 184, 186; 1975, 1, 4; Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 181; Demharter, a.a.O., § 15 Rz. 14). Dies hat er hier spätestens mit dem Schreiben vom 06.02.2004 getan.

Allerdings ist die Vollmacht des § 15 GBO inhaltlich beschränkt auf reine Eintragungsanträge. Der Notar kann nur die Eintragung beantragen, für die die von ihm beurkundete oder beglaubigte Erklärung eine Voraussetzung ist. Auf die zur Eintragung erforderlichen Erklärungen, die Eintragungsbewilligung, bezieht sich die Vermutung des § 15 Abs. 2 GBO nicht. Diese Erklärungen kann der Notar aufgrund § 15 Abs. 2 GBO nicht abgeben, ändern oder ergänzen (Meikel/Böttcher, GBO, 11. Aufl., § 15 Rz. 32); die Verfahrensvollmacht befugt mithin nicht, auf den Eintragungsinhalt einzuwirken (Bauer/Schaub/Wilke, GBO, 4. Aufl., § 15 Rz. 35). Der vom Notar gestellte Antrag muss sich auch inhaltlich mit der Eintragungsgrundlage decken (Meikel/Böttcher, a.a.O., § 15 Rz. 33; Demharter, a.a.O., § 15 Rz. 16; BayObLG RPfleger 1976, 359). Der Notar darf ohne besondere rechtsgeschäftliche Vollmacht nicht von ihm abweichen (Demharter, a.a.O., § 15 Rz. 16). Er darf mithin vorliegende Bewilligungen inhaltlich nicht verändern (Vollmer in KEHE, Grundbuchrecht, 8. Aufl., § 15 Rz. 56).

Soweit das Grundbuchamt ausweislich des angefochtenen Beschlusses und desjenigen vom 05.05.2020 zuletzt davon ausgegangen ist, der seinerzeitige Notar habe seinen Eintragungsantrag abgeändert, wäre dieser ausgehend von den obigen Grundsätzen nicht berechtigt gewesen, mit seinem Schriftsatz vom 06.02.2004 eine Grundbucheintragung dahingehend zu beantragen, das Vorkaufsrecht ausschließlich zu Gunsten der Beteiligten zu 1 und nicht – wie ausdrücklich in der Bewilligung vom 12.11.2003 aufgenommen – (auch) für deren Sonderrechts- oder Gesamtrechtsnachfolger einzutragen. Dies wäre – sollte das Schreiben entgegen der Auslegung der Beschwerde in diesem Sinne auszulegen sein – in der Tat mit einer Abänderung der Bewilligung einhergegangen. Hierzu war der Notar – wie gesagt – weder nach § 15 Abs. 2 GBO noch nach der Urkunde vom 12.11.2003 bevollmächtigt. Die sich aus der Urkunde vom 12.11.2003, Ziffer 3, ergebende Vollmacht richtet sich an Notariatsangestellte, die hier nicht gehandelt haben, so dass offenbleiben kann, ob eine inhaltliche Abänderung bzw. Einschränkung der Bewilligung hiervon überhaupt umfasst gewesen wäre. Damit kann auch die weitere von der Beschwerde aufgeworfene Frage offenbleiben, ob sich eine Änderung des Eintragungsantrags durch den seinerzeitigen Notar – wollte man eine solche annehmen – nur auf den von ihm selbst gestellten Eintragungsantrag oder auch auf den in der übermittelten Notarurkunde enthaltenen Eintragungsantrag der Beteiligten bezogen hat bzw. hätte beziehen können (vgl. hierzu Bauer/Wilke, a.a.O., § 15 Rz. 23; Reetz in BeckOK GBO, a.a.O., § 15 Rz. 47).

Selbst wenn man davon ausgehen wollte, dass damit eine Grundbucheintragung nach einer zuvor wirksamen dinglichen Einigung oder einseitigen Erklärung, jedoch ohne einen wirksamen Eintragungsantrag erfolgt wäre, so wäre die Eintragung dennoch wirksam (vgl. Reetz in BeckOK GBO, a.a.O., § 13 Rz. 36; BayObLGZ 1988, 124; BGH NJW 1999, 2369). Der Antrag ist also kein Erfordernis für die materiell-rechtliche Rechtsänderung; er ist reine Verfahrenshandlung (vgl. Demharter, a.a.O., § 13 Rz. 7; Bauer/Schaub, a.a.O., § 13 Rz. 20;Reetz in BeckOK GBO, a.a.O., § 13 Rz. 36). Da die Erklärung des seinerzeitigen Notars vom 06.02.2004 – wie gesagt – keine Auswirkungen auf die Bewilligung vom 12.11.2003 bzw. die dort abgegebene materiell-rechtliche Erklärung hatte, ändert sie an der Rechtslage nichts.

Aus den genannten Gründen erweist sich die Beschwerde wie aus dem Beschlusstenor ersichtlich als erfolgreich. Mit den im angefochtenen Beschluss aufgeführten Gründen kann die Zurückweisung des Eintragungsantrags nicht aufrechterhalten werden. Ob dem Eintragungsantrag ggf. andere Hindernisse entgegenstehen, auf die das Grundbuchamt seine Zurückweisung bislang nicht gestützt hat, wird es in der Folge in eigener Zuständigkeit zu prüfen haben.

Ist die Beschwerde mithin erfolgreich, ist eine Entscheidung über die Tragung von Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens nicht angezeigt, §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG. Auch eine Entscheidung zur Erstattungsfähigkeit notwendiger Aufwendungen im Beschwerdeverfahren ist entbehrlich, da hier keine im entgegengesetzten Sinne Beteiligten vorliegen. Einer Entscheidung über die Zulassung der Rechtsbeschwerde bedarf es ebenfalls nicht.

 

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