Landgericht Leipzig bestätigt Kostenrechnung eines Notars im Grundstücksverkauf
Im Zusammenhang mit dem Verkauf eines bebauten Grundstücks in Erfurt bestätigte das Landgericht Leipzig die Kostenrechnung eines Notars. Es wurde über eine Umsatzsteueroption im Kaufvertrag entschieden, bei der die Verkäuferin auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtete und zur Umsatzsteuer optierte. Der Notar erstellte eine geänderte Kostenrechnung, die jedoch vom Käufer angefochten wurde. Die Entscheidung des Landgerichts Leipzig verdeutlicht die Relevanz der Umsatzsteueroption als separaten Beurkundungsgegenstand und betont die Bedeutung einer bedingten Einigung der Parteien im Rahmen einer „Einigung auf Vorrat“.
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Übersicht
Hintergrund: Verkauf eines bebauten Grundstücks in Erfurt
Der Fall drehte sich um den Verkauf eines Grundstücks in Erfurt durch eine GmbH an einen Käufer. Der Nettopreis betrug 2.607.587,50 Euro. Im Kaufvertrag wurde eine Klausel zur Umsatzsteueroption vereinbart, die den Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung und die Option zur Umsatzsteuer vorsah. Der Notar erstellte eine Kostenrechnung über 17.916,76 Euro, um die Umsatzsteueroption kostenrechtlich zu berücksichtigen.
Widerspruch des Käufers und Prüfung durch das Landgericht
Der Käufer erhob Einwände gegen die Kosten für die Umsatzsteueroption, während gegen den Rest der Kostenrechnung keine Einwände vorlagen. Der Notar legte die Kostenrechnung zur Prüfung vor das Landgericht. Die Ländernotarkasse unterstützte die Auffassung des Notars, dass die Umsatzsteueroption ein separater Beurkundungsgegenstand sei und kostenrechtlich berücksichtigt werden müsse. Das Landgericht stimmte dieser Ansicht zu und bestätigte die Kostenrechnung des Notars.
Bedeutung des Urteils für Notare und Beteiligte
Das Urteil des Landgerichts Leipzig stellt eine wichtige Klarstellung bezüglich der Kostenabrechnung eines Notars bei Verträgen mit Umsatzsteueroption dar. Es unterstreicht, dass die Umsatzsteueroption neben dem eigentlichen Grundstücksverkauf ein separater Beurkundungsgegenstand ist und kostenrechtlich berücksichtigt werden muss. Zudem betont das Urteil die Relevanz einer bedingten Einigung der Parteien im Rahmen einer „Einigung auf Vorrat“. Diese Entscheidung dient als Orientierungshilfe für Notare und Beteiligte, die mit ähnlichen Sachverhalten konfrontiert sind.
Das vorliegende Urteil
LG Leipzig – Az.: 2 OH 87/19 – Beschluss vom 06.11.2020
Die Kostenrechnung des Notars … vom 20.08.2019 – Az. 19/1191-3-rb – über EUR 17.916,76 wird bestätigt.
Gründe
I.
Der beteiligte Notar legt einen Kostenprüfungsantrag nach Einwendungen des Käufers und Antragstellers gegen seine Kostenrechnung vom 20.08.2019 vor.
Mit notarieller Urkunde vom 25.10.2017 veräußerte die … GmbH an den Käufer und Antragsteller … ein in Erfurt gelegenes bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis i.H.v. EUR 2.607.587,50 netto.
In § 3 Abs. 2a des Kaufvertrages heißt es hierzu:
„Die Parteien gehen übereinstimmend davon aus, dass es sich bei diesem Kaufvertrag um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen i.S.d. § 1 Abs. 1a Umsatzsteuergesetz (UStG) handelt, für die Umsatzsteuer nicht zu erheben ist. Der Kaufpreis versteht sich daher ohne Umsatzsteuer.
Zwischen den Parteien besteht Einvernehmen, dass die Umsatzsteueroption gemäß der gemeinsamen Beurteilung des vorliegenden Verkaufs als Geschäftsveräußerung im Ganzen ins Leere geht; es wird jedoch klargestellt, dass die Umsatzsteueroption bereits zum jetzigen Zeitpunkt unbedingt erklärt wird und eine gegebenenfalls abweichende Beurteilung der Finanzverwaltung keine nachträgliche oder rückwirkende Umsatzsteueroption darstellt. Der Verkäufer verzichtet bereits jetzt bedingungslos und rein vorsorglich hinsichtlich desjenigen Kaufpreisanteils, der auf die am Übergabetag Umsatzsteuerpflichtig vermieteten Teile des Kaufgegenstands sowie auf diejenigen Teile des Kaufgegenstands entfällt, die für eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung beabsichtigt ist, auf die Umsatzsteuerbefreiung gemäß § 4 Nr. 9a UStG und optiert insoweit zur Umsatzsteuer.“
Der beteiligte Notar fertigte unter dem Kaufvertragsdatum eine Kostenrechnung über EUR 15.852,11 und legte hierbei den Netto-Kaufpreis des Grundstücks zugrunde.
Unter dem 20.08.2019 erstellte der Notar eine geänderte Kostenrechnung nunmehr über EUR 17.916,76. Die geänderte Rechnung wurde damit begründet, dass hinsichtlich der beurkundeten Feststellung, dass der Kaufvertrag nicht umsatzsteuerpflichtig sei, der hierfür errechnete Betrag (EUR 495.441,63) zusätzlich in kostenrechtlich behandelt werden müsse.
Der Antragsteller und Käufer widersprach der weiteren Kostenforderung des Notars mit Schreiben vom 02.10.2019. Hierauf wurde durch den beteiligten Notar die Rechnung zur Kostenprüfung durch das Landgericht vorgelegt.
Die beteiligte Ländernotarkasse hat in ihrer Stellungnahme vom 07.09.2020 die Kostenrechnung des Notars für korrekt angesehen.
Die Notarkasse hat hierzu ausgeführt, dass die im Vertrag vereinbarte Umsatzsteueroption für die Verkäuferin neben dem Verkauf des Grundstücks einen weiteren Beurkundungsgegenstand darstelle und daher auch kostenrechtlich behandelt werden müsse. Dies gelte auch dann, wenn die Parteien des Vertrages davon ausgegangen seien, dass der Erwerb des Grundstücks insgesamt umsatzsteuerfrei sei.
Der Notar hat sich diese Auffassung der Ländernotarkasse angeschlossen. Der Käufer hat im Kostenprüfungsverfahren keine Stellungnahme abgegeben.
II.
Auf den zulässigen Kostenprüfungsantrag des Notars ist dessen Kostenrechnung vom 20.08.2019 über EUR 17.916,76 zu bestätigen.
1. Vom Käufer des Grundstücks wird ersichtlich allein die Nachberechnung der Kosten für die Umsatzsteueroption in Frage gestellt, insgesamt ein Betrag i.H.v. EUR 2.064,65. Im Übrigen werden gegen die Kostenrechnung des Notars keine Einwände erhoben, so dass kein Anlass für die Kammer besteht, die Kostenrechnung im Übrigen einer rechtlichen Prüfung zu unterziehen.
2. Die Kammer schließt sich der Stellungnahme der Ländernotarkasse an, wonach die Protokollierung der Umsatzsteueroption kostenrechtlich durch den Notar zu berücksichtigen ist.
Hierbei ist zunächst festzustellen, dass die Parteien des Kaufvertrages davon ausgegangen sind, dass es sich bei der Veräußerung des Grundstücks um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen handelt, für die nach § 1 Abs. 1a UStG eine Umsatzsteuer nicht zu erheben ist. Insoweit wurde der Kaufpreis als Netto-Summe vereinbart.
getroffen, als die zuständige Finanzverwaltung hinsichtlich der Umsatzsteuerfreiheit nach § 1 Abs. 1a UStG anderer Auffassung sein könnte und dem Grunde nach ein umsatzsteuerpflichtiges Geschäft annehmen würde. In diesem Fall ist in der vorstehend zitierten Vertragsklausel festgelegt, dass die Verkäuferin zur Umsatzsteuer optieren wird.
Genau für diesen Fall ist in der Vorschrift des § 110 Nr. 2c GNotKG bestimmt, dass bei einem Verzicht auf Steuerbefreiungen gemäß § 9 Abs. 1 UStG – um einen solchen Verzicht handelt es sich bei der Umsatzsteueroption – ein vom Kaufvertrag verschiedener Beurkundungsgegenstand vorliegt.
Der Gesetzgeber hat somit für die Berechnung der Notarkosten ausdrücklich angeordnet, dass eine im Kaufvertrag zugleich mit protokollierte Umsatzsteueroption kostenrechtlich gesondert zu behandeln ist.
3. Die Tatsache, dass die Parteien des Kaufvertrages die Umsatzsteueroption nur für den Fall in den Vertrag aufgenommen haben, als die Finanzverwaltung das Geschäft entgegen der Annahme der Kaufvertragsparteien als umsatzsteuerpflichtig ansieht, führt zu keiner anderen kostenpflichtigen Bewertung.
Die Vereinbarung der Parteien zur Umsatzsteueroption ist zwar von diesen von einer rechtlichen Bedingung abhängig gemacht worden. Kostenrechtlich spielt es aber keine Rolle, ob die Einigung der Parteien über die Umsatzsteueroption unbedingt oder bedingt von der Entscheidung der Finanzbehörden abhängig gemacht wurde. Dies ergibt sich bereits zwangsläufig aus der Überlegung, dass ansonsten bei Eintritt der Bedingung, zu einem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt, die bei Abschluss des Vertrages nicht absehbar ist, erst dann durch den Notar entschieden werden könnte, ob ein weiterer Beurkundungsgegenstand zur Abrechnung kommt oder nicht. Insoweit erachtet die Kammer auch eine bedingte Einigung der Parteien im Rahmen einer „Einigung auf Vorrat“ für kostenrechtlich im Sinne von § 110 Nr. 2c GNotKG für maßgeblich.
4. Die vom Notar vorgenommene Art der Abrechnung ist nicht zu beanstanden. Wie von der Ländernotarkasse in Ziffer II. 3. zutreffend ausgeführt, ergibt eine vergleichende Berechnung unter Zugrundelegung des Brutto-Kaufpreises eine für den Antragsteller und Käufer günstigere Abrechnung, als wenn der Gebührensatz von 2,0 auf den Brutto-Kaufpreis erhoben werden würde.
Insoweit wird auf die Ausführungen der Ländernotarkasse in ihrer Stellungnahme vom 7.9.2020 verwiesen.
