Veräußerung von Wohnungseigentum – Anforderungen an Nachweis der Verwalterbestellung

Verwalternachweis bei Wohnungseigentumsveräußerung: Klarstellungen und Anforderungen

Das Urteil des KG Berlin (Az.: 1 W 580/14) vom 20.01.2015 behandelt die Problematik der Nachweispflicht der Verwaltereigenschaft bei der Veräußerung von Wohnungseigentum. Es stellt klar, dass die Unterschrift des Verwalters und weiterer berechtigter Personen notwendig ist, um die Veräußerung im Grundbuch wirksam zu machen. Die Entscheidung betont die Bedeutung der korrekten und vollständigen Dokumentation in Wohnungsgrundbüchern und die Rolle des Verwalters sowie des Verwaltungsbeirats in diesem Prozess.

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Die Bedeutung des Verwalternachweises bei der Veräußerung von Wohnungseigentum

Die Veräußerung von Wohnungseigentum ist ein komplexer Prozess, bei dem der Nachweis der Verwaltereigenschaft eine entscheidende Rolle spielt. Gemäß § 12 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist in vielen Fällen die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung erforderlich. Um diese Zustimmung zu erhalten, muss der Verwalter nachgewiesen werden. Dabei ist die Teilungserklärung ein wichtiger Aspekt, da sie in vielen Fällen vorsieht, dass für den Fall der Veräußerung einer Wohnung die Zustimmung des Verwalters eingeholt werden muss.

Die Verwaltereigenschaft ist bei der nach § 12 WEG erforderlichen Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum eine grundbuchmäßig relevante Tatsache. Daher ist es wichtig, den Nachweis der Verwalterbestellung zu erbringen, um die Zustimmung zur Veräußerung einzuholen und den Eigentumswechsel im Grundbuch eintragen zu lassen. Fehlt dieser Nachweis, kann dies zu rechtlichen Hindernissen bei Grundbucheintragungen führen. Im folgenden Urteil wird die Problematik der Nachweispflicht der Verwaltereigenschaft bei der Veräußerung von Wohnungseigentum näher beleuchtet.

Rechtliche Hürden bei der Veräußerung von Wohnungseigentum

Der Fall, der vor dem Kammergericht Berlin verhandelt wurde, dreht sich um die Komplexität bei der Veräußerung von Wohnungseigentum. Im Kern ging es um die Frage, inwieweit die Zustimmung eines Verwalters bei der Veräußerung von Wohnungseigentum notwendig ist und wie diese rechtlich zu handhaben ist. Ein Wohnungseigentümer, der sein Eigentum veräußern wollte, sah sich mit einer rechtlichen Herausforderung konfrontiert, als das Grundbuchamt die Verwaltereigenschaft des zustimmenden Verwalters in Frage stellte.

Die Rolle des Grundbuchamts in der rechtlichen Auseinandersetzung

Das Grundbuchamt spielte eine entscheidende Rolle in diesem Fall. Es vertrat die Ansicht, dass der Nachweis der Verwaltereigenschaft nicht ausreichend erbracht worden sei. Dies führte dazu, dass die Umschreibung des Eigentums auf die neuen Eigentümer vorerst nicht durchgeführt werden konnte. Laut § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO muss die Eigenschaft des der Veräußerung zustimmenden Verwalters gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen werden.

Bedeutung der Eigentümerversammlung und deren Dokumentation

Eine zentrale Rolle im Verfahren spielte die Eigentümerversammlung, in der der Verwalter gewählt wurde. Die Niederschrift dieser Versammlung und die darin enthaltenen Unterschriften waren entscheidend für den Nachweis der Verwaltereigenschaft. Der Fall offenbarte, wie wichtig eine korrekte und vollständige Dokumentation der Eigentümerversammlungen ist, insbesondere wenn es um die Wahl des Verwalters und des Verwaltungsbeirats geht. Das Gericht betonte, dass für den Nachweis der Verwaltereigenschaft die Unterschriften des Versammlungsleiters, eines Miteigentümers und – falls vorhanden – des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seines Vertreters notwendig sind.

Entscheidung des Kammergerichts Berlin und ihre Tragweite

Das Kammergericht Berlin entschied, dass die Beschwerde gegen die Entscheidung des Grundbuchamts zurückzuweisen sei. Das Gericht folgte der Argumentation des Grundbuchamts, dass die Verwaltereigenschaft nicht ausreichend nachgewiesen wurde. Diese Entscheidung unterstreicht die Bedeutung der Einhaltung formaler Anforderungen bei der Veräußerung von Wohnungseigentum. Sie zeigt auch, wie wichtig die Rolle des Grundbuchamts als Kontrollinstanz im Prozess der Eigentumsübertragung ist. Die Entscheidung des Gerichts hat nicht nur für den vorliegenden Fall Bedeutung, sondern auch für ähnliche Fälle, da sie die rechtlichen Standards in Bezug auf die Veräußerung von Wohnungseigentum klarstellt.

Das vorliegende Urteil

KG Berlin – Az.: 1 W 580/14 – Beschluss vom 20.01.2015

Die Beschwerde wird bei einem Wert von 5.000,00 EUR zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

I.

Im Bestandsverzeichnis des im Beschlusseingang näher bezeichneten Wohnungsgrundbuchs ist als Veräußerungsbeschränkung die Zustimmung des Verwalters vermerkt.

Am 14. September 2012 hielt die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Versammlung ab, über die eine von dem in der Versammlung gewählten Versammlungsleiter R… und dem Beteiligten zu 1 unterschriebene Niederschrift gefertigt wurde. Die Unterschrift des Versammlungsleiters wurde am 19. April 2013 durch die Notarin U… . … R… in B… zur UR-Nr. 1… /2…, die des Beteiligten zu 1 am 27. Mai 203 durch das Notariat G… zur UR-Nr. 8… /2… beglaubigt. Unter TOP 6 heißt es in der Niederschrift wörtlich:

„Neuwahl des Verwaltungsbeirates

Zum Verwaltungsbeirat wird Herr Prof. Dr. E… B… [der Beteiligten zu 1] gewählt:“

TOP 7 enthält die Wahl des Versammlungsleiters zum Verwalter. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Bl. 51 bis 59 der Grundbuchakten zu Blatt 13032 verwiesen.

Am 9. Juli 2014 veräußerte der Beteiligte zu 1 das Wohnungseigentum zur UR-Nr. D 2… /2… des Notars H… D… in B… unter gleichzeitiger Auflassung an die Beteiligten zu 2 und 3. Am 18. Juli 2014 stimmte Herr R… zu – UR-Nr. 1… /2… der Notarin U… . … R… in B… .

Unter dem 27. November 2014 hat Notar D… u.a. die Umschreibung des Eigentums auf die Beteiligten zu 2 und 3 beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 3. Dezember 2014 die Verwaltereigenschaft des Herrn R… für nicht nachgewiesen erachtet, weil die Niederschrift neben den o.g. Unterschriften nicht auch noch von einem Wohnungseigentümer unterzeichnet worden sei. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 12. Dezember 2014, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 17. Dezember 2014 nicht abgeholfen hat.

II.

1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Als Beschwerdeführer gelten sämtliche Beteiligte, weil der Notar einen bestimmten Beschwerdeführer nicht bezeichnet hat. In einem solchen Fall gelten als Beschwerdeführer die antragsberechtigten Beteiligten, wenn sich wie hier aus den Umständen nichts Abweichendes ergibt (BGH, NJW 2010, 3300, 3302; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 15, Rdn. 20). Antragsberechtigt hinsichtlich sämtlicher verbundener Anträge, § 16 Abs. 2 GBO, sind die Beteiligten zu 1 bis 3, § 13 Abs. 1 S. 2 GBO.

2. In der Sache bleibt die Beschwerde ohne Erfolg. Zu Recht hat das Grundbuchamt beanstandet, dass die Eigenschaft des der Veräußerung zustimmenden Herrn R… als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft bislang nicht ausreichend nachgewiesen ist, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO.

a) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf, § 12 Abs. 1 WEG. Eine solche Vereinbarung ist vorliegend getroffen worden. Da sie im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragen ist, muss sie das Grundbuchamt beachten (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 2904b).

b) Hier hat Herr R… in grundbuchtauglicher Form, §§ 29 Abs. 1 S. 1 GBO, 129 Abs. 1 S. 1 BGB, der Veräußerung zugestimmt. Erforderlich ist aber zudem, dass dessen Eigenschaft als Verwalter gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen wird (Hertel, in: Meikel, GBO, 11. Aufl., § 29, Rdn. 93).

aa) Für diesen Nachweis genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei dem die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, § 26 Abs. 3 WEG. Die Niederschrift über die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse ist von dem Vorsitzenden der Versammlung, einem Miteigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzendem oder seinem Vertreter zu unterschreiben, § 26 Abs. 6 S. 2 WEG.

Erforderlich ist nach dem klaren Wortlaut der Vorschrift nicht die Unterschrift irgendeines Mitglieds des Verwaltungsbeirats, sondern nur die des Vorsitzenden bzw. seines Vertreters (Demharter, Rpfleger 2010, 498, 499; Schmidt, ZMR 2013, 501, 505; Drasdo, Die Eigentümerversammlung nach dem WEG, 5. Aufl., S. 348). Damit wird einem möglichen Kompetenzstreit der Beiratsmitglieder untereinander von vornherein die Grundlage entzogen. Das kann insbesondere dann von Bedeutung sein, wenn keine Einigkeit über den Inhalt der Niederschrift besteht. Dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats kommt insoweit eine ähnliche Repräsentantenstellung zu wie etwa dem Vorsitzenden eines Aufsichtsrats, §§ 130 Abs. 1 S. 3, 107 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 AktG, 52 Abs. 1 GmbHG (vgl. BGH, DNotZ 2011, 138, 139).

bb) Fehlt die Unterschrift des Beiratsvorsitzenden oder seines Vertreters, kann das Grundbuchamt regelmäßig davon ausgehen, dass diese Funktionsträger nicht gewählt worden sind, an der Sitzung nicht teilgenommen haben oder ein Verwaltungsbeirat überhaupt nicht besteht (Demharter, ZWE 2012, 75, 77).

(1) Die Existenz eines Verwaltungsbeirats ergibt sich hier hingegen aus der in der Niederschrift vom 14. September 2012 protokollierten Wahl des Beteiligten zu 1, TOP 6. Seine Teilnahme an der Versammlung folgt aus der in der Niederschrift enthaltenen Anwesenheitsübersicht.

(2) Allerdings ist der Beteiligte zu 1 lediglich zum Verwaltungsbeirat, hingegen nicht zu dessen Vorsitzenden oder stellvertretenden Vorsitzenden gewählt worden. Das entbindet ihn aber nicht an der Pflicht zur Unterschrift, weil der Verwaltungsbeirat ausweislich der Niederschrift vom 12. September 2012 lediglich aus dem Beteiligten zu 1 besteht. Nur er wurde bei der „Neuwahl des Verwaltungsbeirats“ gewählt. Der Beteiligte zu 1 repräsentiert damit den Verwaltungsbeirat nicht anders wie der Vorsitzende eines mehrköpfigen Gremiums. Ein möglicher Kompetenzkonflikt bei der Unterschrift kann in diesem Fall nicht entstehen.

Dagegen sprechen die gesetzlichen Regelungen über den Verwaltungsbeirat nicht. Allerdings besteht dieser im Regelfall aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern, § 29 Abs 1 S. 2 WEG. Eine hiervon abweichende Besetzung ist jedoch grundsätzlich möglich, wenn die Wohnungseigentümer die Weichen für eine solche Wahl durch eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG gestellt oder aber der Wohnungseigentümergemeinschaft die Festlegung der Zahl der Beiratsmitglieder zur Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss zugewiesen haben (BGH, MDR 2010, 619). Ob solche Entscheidungen dem Beschluss zu TOP 6 vom 12. September 2012 vorangegangen sind, muss nicht ermittelt werden, weil die Wahl keinesfalls nichtig, sondern lediglich anfechtbar wäre (BGH, a.a.O.).

cc) Zum Nachweis der Verwaltereigenschaft waren damit im vorliegenden Fall nicht lediglich die Unterschriften von zwei, sondern von drei Funktionsträgern der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich. Dem Grunde nach ist das hier auch der Fall. Neben dem Versammlungsleiter ist die Niederschrift von dem Beteiligten zu 1 unterschrieben worden, der sowohl Verwaltungsbeirat als auch Wohnungseigentümer ist.

(1) Teilweise wird die Unterschrift einer solchen in Doppelfunktion tätigen Person für ausreichend erachtet (Schultzky, in: Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 24, Rdn. 141). Überwiegend wird dies aber lediglich diskutiert – und für zulässig erachtet -, wenn die Eigentümerversammlung durch den Beiratsvorsitzenden geleitet worden ist (OLG Düsseldorf, FGPrax 2010 174, 175; Hügel, in: Bamberger/Roth, Beck-OK, BGB, 2014, § 24 WEG, Rdn. 17; Engelhardt, in: Münchener Kommentar, BGB, 6. Aufl., § 24, Rdn. 32; Spielbauer, in: Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl, § 24, Rdn. 42; Steinmeyer, in: Timme, WEG, 2. Aufl., § 24, Rdn. 145; Krop, ebenda, § 26, Rdn. 200; Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 26, Rdn. 135; Kümmel, ebenda, § 24, Rdn. 68; Palandt/Bassenge, BGB, 74. Aufl., § 24 WEG, Rdn. 22; Volmer, in: Keller/Munzig, GBO, 7. Aufl., § 29, Rdn. 44; Heggen, RNotZ 2010, 455).

Bei Vorhandensein eines Verwaltungsbeirats komme es allein darauf an, dass dieser die Niederschrift billige. Das Erfordernis einer höheren Anzahl unterschreibender Personen oder der niedergelegten Unterschriften sei aus §§ 24 Abs. 6 S. 2, 26 Abs. 3 WEG aber nicht abzuleiten (OLG Düsseldorf, a.a.O.).

(2) Nach anderer Ansicht kann die Unterschrift nur jeweils in einer einzigen Funktion geleistet werden. Durch die Unterschriftsleistung in Wahrnehmung einer bestimmten Funktion sei die betreffende Person an der Unterschrift in anderer Funktion verhindert (Demharter, ZWE 2012, 75, 76; Rpfleger 2010, 498, 499; GBO, § 29, Rdn. 10; Böttcher, Rpfleger 2011, 577, 584f.; Schmidt, a.a.O., 507; Merle, in: Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 24, Rdn. 124; anders ders. aber a.a.O. § 26, Rdn. 295; Bub, in: Staudinger, BGB, 2005, § 24 WEG, Rdn. 128).

(3) Es kann dahinstehen, ob der letztgenannten Auffassung in jedem Fall gefolgt werden kann (so setzt die Unterschriftspflicht des Aufsichtsratsvorsitzenden gemäß § 130 Abs. 1 S. 3 AktG nach h.M. nicht nur dessen Teilnahme an der Verhandlung, sondern deren Leitung voraus, Koch, in: Hüffer, AktG, 11. Aufl., § 130, Rdn. 14e; Reger, in: Bürgers/Körber, AktG, 3. Aufl., § 130, Rdn. 34). Jedenfalls kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats nicht zugleich in dieser Funktion und als Wohnungseigentümer das Protokoll unterschreiben (Grziwotz, in: Erman, BGB, 14. Aufl., § 24 WEG, Rdn. 8, § 26 WEG, Rdn. 9). Das folgt schon aus dem Wortlaut des § 24 Abs. 6 S. 2 WEG. Die dort genannten Personen haben nicht alternativ, sondern kumulativ zu unterschreiben („und“). Da der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats regelmäßig auch Wohnungseigentümer ist, § 29 Abs. 1 S. 2 WEG, hätte es bei Bestellung eines Verwaltungsbeirats nahegelegen, die Unterschrift dessen Vorsitzenden neben dem Versammlungsleiter für ausreichend zu erklären. Eine solche Regelung hat der Gesetzgeber gerade nicht getroffen.

Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof die Unterschrift von zwei verschiedenen natürlichen Personen für erforderlich erachtet, wenn die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse der Gemeinschaft von der Protokollierung und der Unterzeichnung des Protokolls durch zwei Wohnungserbbauberechtigte bzw. Wohnungseigentümer abhängig macht (BGH, NJW 2012, 2512; ebenso OLG München, DNotZ 2008, 291, 292). Eine solche Regelung orientiere sich erkennbar an dem Vier-Augen-Prinzip dessen Wesensmerkmal es sei, dass der zu unterzeichnende Text von zwei Personen unabhängig voneinander gelesen und auf seine Vollständigkeit und inhaltliche Richtigkeit hin überprüft werde und Fehler so eher auffielen. Dieser Zweck werde verfehlt, wenn bei der Unterzeichnung des Protokolls der Eigentümerversammlung eine Vertretung von mehreren Wohnungseigentümern durch eine einzige natürliche Person möglich wäre (BGH, a.a.O., 2514).

Dass sich der Gesetzgeber bei den insoweit vergleichbaren Regelungen in § 24 Abs. 6 S. 2 WEG von anderen Prinzipien hätte leiten lassen, ist nicht ersichtlich und auch nicht naheliegend. Im Grundsatz geht auch das Gesetz vom Vier-Augen-Prinzip aus, indem es die Unterschrift des Versammlungsleiters und eines Wohnungseigentümers vorschreibt. Bei Bestellung eines Verwaltungsbeirats nach dem gesetzlichen Leitbild, § 29 Abs. 1 S. 2 WEG, ist das Sechs-Augen-Prinzip vorgesehen (vgl. Schmidt, a.a.O., 507). Damit wird sichergestellt, dass auch der Verwaltungsbeirat in der Person seines Vorsitzenden oder dessen Stellvertreters Verantwortung für die Richtigkeit der Niederschrift übernimmt. Wäre demgegenüber die Unterschriftsleistung in Doppelfunktion zulässig, könnte letztlich bei Leitung der Versammlung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats allein dessen Unterschrift ausreichend sein. Eine solche Niederschrift wäre entscheidend fehleranfälliger und in ihrer Beweiskraft deutlich geschwächt (Demharter, Rpfleger 2010, 498, 499; im Ergebnis ebenso Kral, in: Hügel, GBO, 2. Aufl., „Wohnungseigentum“, Rdn. 56).

(4) Danach ist neben der Unterschrift des Beteiligten zu 1 die eines weiteren Wohnungseigentümers erforderlich, wie sie das Grundbuchamt in der angefochtenen Zwischenverfügung erfordert hat. Eine solche Unterschriftsleistung ist auch möglich, weil ausweislich der Anwesenheitsübersicht zur Niederschrift der Versammlung vom 12. September 2012 neben dem Versammlungsleiter und dem Beteiligten zu 1 noch weitere Wohnungseigentümer persönlich anwesend waren. Ein Fall, wie er der Entscheidung des OLG Hamm vom 21. Dezember 2012 zugrunde lag (I-15 W 395/12 – juris), ist damit nicht gegeben. Dort waren sämtliche an der Beschlussfassung vertretenen Wohnungseigentümer durch die allein anwesende Verwalterin vertreten und deren im eigenen und im Namen eines von ihr vertretenen Wohnungseigentümer erfolgte Unterschrift für ausreichend erachtet worden. Das war naheliegend, weil nur sie Kenntnis vom Ablauf der Versammlung hatte. Ein anderer, nicht anwesend gewesener Wohnungseigentümer hätte durch seine Unterschrift nicht die Gewähr für die Richtigkeit der Niederschrift übernehmen können.

3. Der Verfahrenswert folgt aus §§ 61, 36 Abs. 3 GNotKG.

Wegen grundsätzlicher Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Rechtsfrage war die Rechtsbeschwerde zuzulassen, § 78 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 GBO.