OLG klärt Vertretungsmacht bei Grundstücksverkauf und Vorkaufsrecht
Das OLG Frankfurt hat entschieden, dass ein Abwesenheitspfleger, innerhalb seines Wirkungskreises, befugt ist, einen Rangrücktritt eines Vorkaufsrechts hinter eine Grundschuld zu bewilligen, auch wenn dies ursprünglich nicht explizit im Wirkungskreis enthalten war, da dies als weniger eingriffsintensiv als die Löschung des Vorkaufsrechts anzusehen ist.
Übersicht
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Das OLG Frankfurt hat mit Beschluss vom 08.06.2015 in der Sache Az.: 20 W 100/15 entschieden, dass der Wirkungskreis eines Abwesenheitspflegers auch die Bewilligung eines Rangrücktritts eines Vorkaufsrechts umfasst, wenn er ursprünglich nur zur Löschung dieses Rechts befugt war.
- Ein Grundbuchamt darf den Antrag auf Eintragung eines solchen Rangrücktritts nicht allein deshalb zurückweisen, weil der Pfleger zum Zeitpunkt der Bewilligung formal nicht dazu befugt war; eine nachträgliche Erweiterung des Wirkungskreises des Pflegers rechtfertigt die Eintragung.
- Die Entscheidung verdeutlicht die Bedeutung des Wirkungskreises eines Pflegers und dessen Interpretation im Sinne des Schutzes des Vertretenen.
- Zentral ist die Auffassung, dass die Erklärung eines Rangrücktritts als weniger eingriffsintensiv als die Löschung eines Vorkaufsrechts gilt und somit im Interesse des Vertretenen liegen kann.
- Diese Entscheidung hat Auswirkungen auf die Praxis des Grundbuchrechts und betont die Notwendigkeit einer flexiblen Auslegung des Wirkungskreises eines Pflegers.
- Das Urteil stellt klar, dass das Grundbuchamt die Vertretungsmacht eines Abwesenheitspflegers eigenständig prüfen muss, dabei aber den Schutz des Vertretenen im Blick behalten soll.
- Das OLG weist darauf hin, dass ein zu enger Wirkungskreis des Pflegers nicht zwingend dessen Handlungsmöglichkeiten begrenzt, wenn das Handeln dem Wohl des Vertretenen dient.
- Das Verfahren zeigt auch die Bedeutung gerichtlicher Genehmigungen und deren Einfluss auf die Eintragungsfähigkeit von Grundbuchänderungen.
Abwesenheitspfleger und Grundbuchverfahren
Nicht immer sind Eigentümer in der Lage, selbst über ihr Grundstückseigentum zu verfügen. In solchen Fällen werden durch Gerichte Abwesenheitspfleger bestellt. Diese übernehmen bestimmte Aufgaben und Vertretungsrollen für die Betroffenen. Dabei erhalten sie einen genau definierten Wirkungskreis, der ihre Befugnisse klar umreißt.
Grundbuchämter sind verpflichtet, in Grundbuchverfahren die Vertretungsmacht der Beteiligten zu überprüfen. Hierbei sind sie angehalten, stets die Interessen der Vertretenen zu wahren. Dies führt gelegentlich zu Auslegungsfragen hinsichtlich des Umfangs der Vertretungsbefugnis – besonders bei Entscheidungen für den Vertretenen, die vom wörtlichen Wirkungskreis abweichen.
OLG Frankfurt klärt: Vertretungsmacht des Abwesenheitspflegers im Grundbuchrecht
Im Kern dreht sich das Verfahren vor dem OLG Frankfurt um einen Grundstücksverkauf, bei dem das Grundbuchamt eine Eintragung wegen eines bestehenden Vorkaufsrechts und dessen Rangänderung kritisch prüfte. Der Eigentümer A veräußerte sein Grundstück an die Eheleute B, welche eine Grundschuld zu Gunsten einer Bank bestellten. Parallel existierte ein Vorkaufsrecht für C, welches im Grundbuch verankert war. Der Abwesenheitspfleger von C bewilligte eine Rangrücktrittserklärung dieses Vorkaufsrechts hinter die neue Grundschuld, woraufhin das Grundbuchamt die Eintragung aufgrund einer angeblich fehlenden Vertretungsmacht ablehnte.
Juristisches Neuland: Die Vertretungsmacht des Abwesenheitspflegers
Die zentrale rechtliche Herausforderung lag in der Frage, ob der Abwesenheitspfleger von C berechtigt war, den Rangrücktritt des Vorkaufsrechts zu bewilligen. Das Grundbuchamt verneinte dies zunächst, da im ursprünglichen Wirkungskreis des Pflegers lediglich die Abgabe einer Löschungsbewilligung vorgesehen war. Dieser Punkt stellte das juristische Neuland dar, da die Erweiterung des Wirkungskreises durch ein Vormundschaftsgericht nach der ursprünglichen Bewilligung erfolgte und somit eine rückwirkende Genehmigung in Frage stand.
Die Entscheidung des OLG Frankfurt
Das Oberlandesgericht Frankfurt hob den angefochtenen Beschluss auf und wies das Grundbuchamt an, den Eintragungsantrag nicht aus den genannten Gründen zurückzuweisen. Das Gericht argumentierte, dass der Wirkungskreis des Abwesenheitspflegers auch die Abgabe einer Rangrücktrittserklärung umfasst, da diese im Sinne des Vertretenen als weniger eingriffsintensiv als die Löschung des Vorkaufsrechts anzusehen ist. Diese Entscheidung verdeutlicht, dass der Schutz und das Wohl des Vertretenen im Mittelpunkt der juristischen Auslegung des Wirkungskreises stehen müssen.
Bedeutung der Entscheidung für die Rechtspraxis
Diese richtungsweisende Entscheidung unterstreicht die Bedeutung einer flexiblen und am Wohl des Betroffenen orientierten Auslegung des Wirkungskreises eines Pflegers oder Betreuers im Grundbuchrecht. Sie betont zudem die Notwendigkeit für das Grundbuchamt, den Umfang der Vertretungsmacht eigenständig, aber sensibel zu prüfen und dabei den Schutz des Vertretenen zu priorisieren. Das Urteil liefert damit wertvolle Orientierung für ähnlich gelagerte Fälle und stärkt den Schutz der Rechte von Abwesenden oder betreuten Personen im Grundbuchverfahren.
In einer komplexen rechtlichen Auseinandersetzung bestätigte das OLG Frankfurt die Aufhebung eines angefochtenen Beschlusses, der sich mit der Frage der Vertretungsmacht eines Abwesenheitspflegers im Kontext einer Grundbuchänderung befasste. Die Entscheidung beleuchtet das Spannungsfeld zwischen formaler Rechtsauslegung und dem Schutz der Interessen abwesender oder betreuter Personen und bietet eine wegweisende Interpretation des Wirkungskreises eines Abwesenheitspflegers.
✔ FAQ: Wichtige Fragen kurz erklärt
Was bedeutet Vertretungsmacht im Grundbuchrecht?
Vertretungsmacht im Grundbuchrecht bezieht sich auf die Befugnis, im Namen einer anderen Person rechtsgeschäftliche Erklärungen abzugeben, die im Grundbuch eingetragen werden sollen. Dies ist besonders relevant bei der Übertragung von Eigentumsrechten an Grundstücken oder bei der Eintragung von Belastungen wie Hypotheken. Die Vertretungsmacht muss klar nachgewiesen werden, um im Grundbuchrecht wirksam zu sein.
Eine Vollmacht ist ein Instrument, durch das die Vertretungsmacht erteilt wird. Sie ermöglicht es dem Bevollmächtigten, im Namen des Vollmachtgebers zu handeln. Im Kontext des Grundbuchrechts kann sich die Vollmacht auf spezifische oder allgemeine Rechtsgeschäfte beziehen. Die Vollmacht muss nicht immer in der für das Rechtsgeschäft vorgeschriebenen Form vorliegen, allerdings gibt es Ausnahmen, bei denen eine bestimmte Form erforderlich ist, wie zum Beispiel bei der Gründung einer GmbH oder beim Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrages.
Im Grundbuchrecht ist der Nachweis der Vertretungsberechtigung von entscheidender Bedeutung. § 32 der Grundbuchordnung (GBO) regelt den Nachweis der Vertretungsberechtigung, insbesondere für im Handels-, Genossenschafts-, Partnerschafts- oder Vereinsregister eingetragene Vertretungsberechtigungen. Dieser Nachweis kann durch eine Bescheinigung nach § 21 Absatz 1 der Bundesnotarordnung oder durch einen amtlichen Registerausdruck bzw. eine beglaubigte Registerabschrift geführt werden.
Die Vertretungsmacht spielt auch eine wichtige Rolle bei der Auflassung, dem rechtsgeschäftlichen Akt der Eigentumsübertragung eines Grundstücks. Hierbei ist die Einigung des Eigentümers und des Erwerbers sowie die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch erforderlich. Die Vertretungsmacht ermöglicht es, dass diese Vorgänge durch Bevollmächtigte durchgeführt werden können.
Zusammenfassend ist die Vertretungsmacht im Grundbuchrecht ein zentrales Element, das die Möglichkeit bietet, im Namen einer anderen Person rechtsgeschäftliche Handlungen vorzunehmen, die im Grundbuch eingetragen werden sollen. Der Nachweis dieser Vertretungsmacht muss eindeutig erbracht werden, um die Rechtsgeschäfte wirksam zu machen.
Wie wird die Vertretungsmacht durch das Grundbuchamt geprüft?
Das Grundbuchamt hat die Aufgabe, die Wirksamkeit und den Umfang einer Vertretungsvollmacht selbstständig zu prüfen. Diese Prüfungspflicht besteht unabhängig davon, ob ein Urkundsnotar die Vollmacht bereits geprüft hat. Das Grundbuchamt muss sicherstellen, dass die vorgelegte Vollmacht inhaltlich korrekt und wirksam ist und dass kein offensichtlicher Missbrauch der Vollmacht vorliegt.
Bei der Prüfung der Vertretungsmacht achtet das Grundbuchamt darauf, dass die Vollmacht formgerecht ist und alle erforderlichen Erklärungen enthält, die für die Eintragung im Grundbuch notwendig sind. Wenn die Vertretungsmacht auf mehreren rechtsgeschäftlichen Vollmachten beruht, muss das Grundbuchamt die Vollmachtskette überprüfen und feststellen, ob und wann dem Notar die einzelnen Vollmachten erteilt wurden.
Das Grundbuchamt ist nicht verpflichtet, die materiellen Aspekte des zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts zu prüfen, wie zum Beispiel, ob ein Grundstück zum Verkehrswert verkauft wird. Es konzentriert sich stattdessen auf die formellen Aspekte der Vollmacht und die Berechtigung zur Vornahme der Eintragung.
Zusammengefasst hat das Grundbuchamt eine weitreichende Prüfungspflicht, um die Rechtmäßigkeit und Rechtssicherheit im Grundbuchverkehr zu gewährleisten. Es muss die Vollmacht auf ihre Gültigkeit hin überprüfen und darf die Eintragung nur vornehmen, wenn keine Zweifel an der Vertretungsmacht bestehen.
Welche Rolle spielt ein Abwesenheitspfleger im Grundbuchverfahren?
Ein Abwesenheitspfleger spielt im Grundbuchverfahren eine wichtige Rolle, wenn es um die Vertretung und Wahrung der Interessen einer abwesenden Person geht. Die Bestellung eines Abwesenheitspflegers erfolgt durch das Betreuungsgericht gemäß § 1911 BGB, wenn eine Person abwesend ist und ihre Angelegenheiten nicht selbst wahrnehmen kann, und es keine anderen Vorkehrungen, wie eine Vorsorgevollmacht, gibt. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Aufenthaltsort einer Person unbekannt ist oder sie aus anderen Gründen nicht in der Lage ist, ihre rechtlichen Interessen selbst zu vertreten.
Die Hauptaufgaben eines Abwesenheitspflegers umfassen unter anderem die Sicherung und Verwaltung des Vermögens der abwesenden Person. Im Kontext des Grundbuchverfahrens kann dies die Anmeldung von Rechten am Grundstück der abwesenden Person oder die Vertretung in Verfahren zur Änderung von Grundbucheinträgen beinhalten. Der Abwesenheitspfleger muss dabei stets im besten Interesse der abwesenden Person handeln und darf nur Maßnahmen ergreifen, die zu deren Nutzen sind.
Im Grundbuchverfahren muss der Abwesenheitspfleger seine Vertretungsbefugnis nachweisen können. Dies geschieht in der Regel durch Vorlage des gerichtlichen Bestellungsbeschlusses, der ihn als Abwesenheitspfleger ausweist. Das Grundbuchamt prüft diesen Nachweis auf seine Gültigkeit und stellt sicher, dass der Abwesenheitspfleger im Rahmen seiner Befugnisse handelt.
Zusammenfassend ist der Abwesenheitspfleger im Grundbuchverfahren dafür verantwortlich, die Rechte und Interessen der abwesenden Person zu vertreten und zu schützen. Er muss sicherstellen, dass alle Handlungen und Entscheidungen im besten Interesse der abwesenden Person sind und deren Vermögenswerte angemessen verwaltet und geschützt werden.
Inwiefern kann der Wirkungskreis eines Abwesenheitspflegers erweitert werden?
Der Wirkungskreis eines Abwesenheitspflegers kann durch einen gerichtlichen Beschluss erweitert werden. Dies ist notwendig, wenn die ursprünglich festgelegten Befugnisse des Abwesenheitspflegers nicht ausreichen, um die Interessen der abwesenden Person angemessen zu vertreten oder wenn neue Umstände auftreten, die eine Erweiterung des Wirkungskreises erforderlich machen.
Eine Erweiterung des Wirkungskreises kann verschiedene Aspekte betreffen, wie zum Beispiel die Befugnis, über Grundbesitz zu verfügen, Verträge zu ändern oder neue Verpflichtungen einzugehen. Das Gericht prüft den Antrag auf Erweiterung des Wirkungskreises sorgfältig und entscheidet basierend auf dem besten Interesse der abwesenden Person.
Es ist wichtig zu beachten, dass eine vom Gericht genehmigte Erweiterung des Wirkungskreises nicht automatisch erfolgt, sondern auf Antrag gestellt werden muss. Der Antrag kann vom Abwesenheitspfleger selbst, von Angehörigen der abwesenden Person oder von anderen Beteiligten, die ein berechtigtes Interesse haben, gestellt werden.
Zusammenfassend ermöglicht die Erweiterung des Wirkungskreises eines Abwesenheitspflegers eine flexible Anpassung an die Bedürfnisse und die Situation der abwesenden Person. Sie stellt sicher, dass der Abwesenheitspfleger in der Lage ist, effektiv zu handeln und die Interessen der abwesenden Person bestmöglich zu schützen.
§ Wichtige Gesetze und Paragraphen in diesem Urteil
- § 1911 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) – Abwesenheitspflegschaft: Regelt die Vertretung abwesender Personen durch einen Pfleger, der vom Gericht bestellt wird. Im vorliegenden Fall spielt dieser Paragraph eine Schlüsselrolle, da der Abwesenheitspfleger für C einen Rangrücktritt des Vorkaufsrechts bewilligt hat, was zentraler Punkt der gerichtlichen Auseinandersetzung ist.
- § 29 GBO (Grundbuchordnung) – Form der Eintragungsbewilligung: Erfordert, dass bestimmte Bewilligungen in notariell beglaubigter Form vorliegen müssen. Die Anforderung an die Form der vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung samt Rechtskraftvermerk, wie im Fall gefordert, leitet sich hieraus ab.
- § 71 Abs. 1 GBO – Statthaftigkeit der Beschwerde: Erläutert, unter welchen Voraussetzungen eine Beschwerde gegen Entscheidungen des Grundbuchamts erhoben werden kann. Dieser Paragraph begründet die Zulässigkeit der Beschwerde des Verfahrensbevollmächtigten gegen den angefochtenen Beschluss des Grundbuchamts.
- § 72 GBO – Zuständigkeit und Verfahren bei Beschwerden: Legt fest, dass das Oberlandesgericht über die Beschwerde entscheidet. Der Mangel eines ordnungsgemäßen Abhilfeverfahrens durch das Grundbuchamt und die daraus resultierende direkte Entscheidung des OLG Frankfurt sind hier relevant.
- § 19 GBO – Prüfung der Eintragungsvoraussetzungen: Das Grundbuchamt prüft die Voraussetzungen für eine Eintragung selbstständig. Die Auseinandersetzung darüber, ob der Pfleger zur Abgabe der Rangrücktrittserklärung berechtigt war, fällt in diesen Bereich.
- BGB allgemein zu Vertretungsmacht und Vollmachten: Obwohl kein spezifischer Paragraph genannt wird, ist das allgemeine Verständnis von Vertretungsmacht und Vollmachten im BGB für diesen Fall wesentlich, da die Vertretungsmacht des Abwesenheitspflegers und die Erweiterung seines Wirkungskreises durch das Betreuungsgericht zentrale Themen sind.
Das vorliegende Urteil
OLG Frankfurt – Az.: 20 W 100/15 – Beschluss vom 08.06.2015
Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Eintragungsantrag nicht aus den Gründen des angefochtenen Beschlusses zurückzuweisen.
Gründe
I.
Durch notarielle Urkunde des Verfahrensbevollmächtigten vom 31.07.2014, UR-Nr. …/2014, hat der im hier betroffenen Grundbuch als Eigentümer eingetragener A den Grundbesitz an die Eheleute B und B veräußert. In Abt. II, lfd. Nr. 2, ist seit dem 08.05.2001 ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für C geboren am …1957, Stadt1, eingetragen. Wegen der Einzelheiten dieser Eintragung wird auf den sich bei der Akte befindlichen Grundbuchauszug verwiesen. Die oben aufgeführten Erwerber haben unter Mitwirkung des Veräußerers zu Lasten des Grundbesitzes eine Grundschuld ohne Brief in Höhe von 117.000,– EUR samt 15% jährlicher Zinsen für die Bank1, Stadt2, bestellt, die aufgrund der Urkunde des Verfahrensbevollmächtigten, UR-Nr. …/2014, vom 27.08.2014 in Abt. III, lfd. Nr. 4, am 05.09.2014 im Grundbuch eingetragen worden ist.
Am 05./06.11.2014 hat der Verfahrensbevollmächtigte eine Rangänderungsbewilligung des Abwesenheitspflegers für C vom 31.10.2014 vorgelegt, ausweislich der dieser Berechtigte des in Abt. II, lfd. Nr. 2, eingetragenen Vorkaufsrechts mit dem Vorkaufsrecht im Range hinter dieser Grundschuld zurücktritt und den Vollzug der Rangänderung bewilligt. Der Verfahrensbevollmächtigte hat den Vollzug der Rangänderung im Grundbuch beantragt. Beigefügt war eine Bestallungsurkunde des Abwesenheitspflegers vom 21.08.2014. Als Wirkungskreis ist dort aufgeführt: „Abgabe einer Löschungsbewilligung zur Löschung des im Grundbuch von … Blatt… Abt. II unter lfd. Nr. 2 eingetragenen Vorkaufsrechts“.
Durch Verfügung vom 07.11.2014 (Bl. 17/2 d. A.) hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt darauf hingewiesen, dass der Pfleger nicht zur Erklärung des Rangrücktritts berechtigt sei, sein Aufgabenkreis umfasse nur die Abgabe einer Löschungsbewilligung. Des Weiteren fehle die Vorlage der vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung mit Rechtskraftvermerk nebst Wirksamkeitsnachweis in der Form des § 29 GBO. Am 16./17.12.2014 hat der Verfahrensbevollmächtigte daraufhin die Ausfertigung eines Beschlusses des Amtsgerichts Fürth/Odw. – Vormundschaftsgericht – vom 08.12.2014 vorgelegt, nach dem in dem betreuungsgerichtlichen Verfahren betreffend C die Abwesenheitspflegschaft wie folgt erweitert wird: „Der Wirkungskreis umfasst auch die Abgabe von Rangänderungserklärungen insbesondere die Erklärung des Rangrücktritts des im Grundbuch von … Nr. … in Abt. II Nr. 2 eingetragenen Vorkaufsrechts gegenüber einer einzutragenden Grundschuld über 117.000,– € für die Bank1“. Darüber hinaus hat er einen weiteren Beschluss des Amtsgerichts Fürth/Odw. – Vormundschaftsgericht – vom 08.12.2014 vorgelegt, nach dem in dem betreuungsgerichtlichen Verfahren betreffend C (unter anderem) die Erklärungen des E als Abwesenheitspfleger für den Betroffenen C in der Rangänderungsbewilligung vom 31.10.2014 durch das Betreuungsgericht genehmigt werde. Am 23./28.01.2015 hat der Verfahrensbevollmächtigte eine Ausfertigung des bezeichneten Genehmigungsbeschlusses samt Rechtskraftvermerk und eine Empfangsbestätigung des Abwesenheitspflegers in der Form des § 29 GBO vorgelegt und den Vollzug der Rangänderung im Grundbuch beantragt. Er hat darauf hingewiesen, dass nach seiner Ansicht die Abgabe einer Rangänderungsbewilligung in dem Wirkungskreis als Minus zur Löschungsbewilligung enthalten sei.
Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 17/7 f d. A.), auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt den Antrag des Berechtigten C, vertreten durch den Abwesenheitspfleger, vom 31.10.2014 auf Eintragung eines Rangrücktritts zurückgewiesen. Zur Begründung hat sie im Wesentlichen ausgeführt, dass zum Zeitpunkt der Bewilligung des Rangrücktritts der Pfleger nicht zur Erklärung des Rangrücktritts berechtigt gewesen sei. Die Erweiterung des Aufgabenkreises entfalte keine Rückwirkung auf den Zeitpunkt der Erklärung. Der Pfleger hätte nach der Erweiterung des Aufgabenkreises die Erklärung nachträglich genehmigen müssen und diese Genehmigung sei dann ihrerseits gerichtlich zu genehmigen gewesen. Die Abgabe einer Rangänderungsbewilligung sei nicht als Minus zur Löschungsbewilligung im Wirkungskreis enthalten.
Gegen diesen Beschluss hat der Verfahrensbevollmächtigte mit Schriftsatz vom 06.03.2015 (Bl. 17/9 f d. A.) Beschwerde eingelegt, in der er seine bisherige Rechtsansicht vertieft. Wegen der Einzelheiten der Beschwerdebegründung wird auf diesen Schriftsatz verwiesen.
Die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt hat durch Verfügung vom 12.03.2015 der Beschwerde nicht abgeholfen und hat sie dem Senat vorgelegt. Der Senat hat dem Verfahrensbevollmächtigten durch Verfügung vom 01.04.2015 den Nichtabhilfevermerk zur Kenntnis gegeben.
II.
Die Beschwerde ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthaft und auch ansonsten zulässig. Dabei hat der Abwesenheitspfleger nach § 1911 BGB innerhalb des ihm zugewiesenen Wirkungskreises die Rechtsstellung eines gesetzlichen Vertreters für den abwesenden Beteiligten (Staudinger/Bienwald, BGB, Neub. 2013, § 1911 Rz. 40; Münchener Kommentar/Schwab, BGB, 6. Aufl., § 1911 Rz. 19; Locher in ju- risPK-BGB, Stand: 01.10.2014, § 1911 Rz. 1, 22; Soergel/Zimmermann, BGB, 13. Aufl., § 1911 Rz 13; Palandt/Götz, BGB, 74. Aufl., § 1911 Rz. 3); er ist von daher auch zur Einlegung der Beschwerde berechtigt.
Über die Beschwerde hat gemäß § 72 GBO das Oberlandesgericht zu entscheiden. Allerdings fehlt es auf die Beschwerde an einem ordnungsgemäßen Abhilfeverfahren des Grundbuchamts. Das Vorgehen der Rechtspflegerin beim Grundbuchamt ausweislich der bloßen Vorlageverfügung vom 12.03.2015 stellt ein solches nicht dar. Das Verfahrensrecht sieht bei einer Beschwerde gegen eine Entscheidung des Grundbuchamts, der nicht abgeholfen werden soll, zur Entlastung des Rechtsmittelgerichts einen Nichtabhilfebeschluss vor, der zu begründen und den Beteiligten mitzuteilen ist, §§ 71, 75 GBO. Dem Abhilferecht entspricht die Pflicht, die Beschwerde zu prüfen und zulässigen sowie begründeten Einwendungen mit Änderung der angefochtenen Entscheidung zu entsprechen -vgl. dazu Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rz. 500). Der Senat hat davon abgesehen, aufgrund dieses Verfahrensfehlers die Sache an das Erstgericht zur Durchführung eines ordnungsgemäßen Abhilfeverfahrens zurückzugeben, sondern entscheidet in der Sache selbst; dazu ist das Beschwerdegericht auch bei unzureichendem Abhilfeverfahren grundsätzlich befugt.
Die Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg. Die Gründe des angefochtenen Beschlusses rechtfertigen die Zurückweisung des Eintragungsantrags nicht.
Für die vom Abwesenheitspfleger nach § 1911 BGB wahrzunehmenden Angelegenheiten ist allerdings der vom Gericht formulierte Wirkungskreis maßgebend (Staudinger/Bienwald, a.a.O., § 1911 Rz. 42). Nach der vorgelegten Bestallung vom 21.08.2014 war dieser im Zeitpunkt der Abgabe der Bewilligung und Antragstellung gegenüber dem Grundbuchamt auf die Abgabe einer Löschungsbewilligung zur Löschung des im Grundbuch eingetragenen Vorkaufsrechts beschränkt. Zutreffend ist vor diesem Hintergrund die Annahme des Grundbuchamts im angefochtenen Beschluss, dass die Erweiterung des Wirkungskreises des Abwesenheitspflegers durch den Beschluss des Vormundschafts- bzw. Betreuungsgerichts vom 08.12.2014, der nun auch die Erklärung des Rangrücktritts umfasst, grundsätzlich keine Rückwirkung auf den Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung des Abwesenheitspflegers entfaltet, falls eine Vertretungsmacht seinerzeit nicht bestand -vgl. auch Soergel/Zimmermann, a.a.O., § 1913 Rz 7 m. w. N.; BGH NJW 1974, 1374, zitiert nach juris; a. A. OLG Tübingen DNotZ 1952, 484); derartiges ist in dem bezeichneten Beschluss vom 08.12.2014 auch nicht ausdrücklich geregelt. Auch die betreuungsgerichtliche Genehmigung der Rangänderungsbewilligung vom 31.10.2014 durch weiteren Beschluss vom 08.12.2014 könnte eine fehlende Vertretungsmacht des Pflegers zur Abgabe der maßgeblichen Erklärung nicht ersetzen (vgl. die Nachweise bei Senat FamRZ 2010, 1762, zitiert nach juris); insoweit ist dem Grundbuchamt ebenfalls zu folgen. Dem kommt vor dem Hintergrund Bedeutung zu, dass das Grundbuchamt ebenso wie die Wirksamkeit einer Vollmacht den Umfang der Vertretungsmacht selbständig zu prüfen hat (vgl. Demharter, GBO, 29. Aufl., § 19 Rz. 74 ff.; Senat FamRZ 2010, 1762, je m. w. N.).
Der Senat teilt allerdings die Auffassung des Beschwerdeführers, dass der in der Bestallung vom 21.08.2014 aufgeführte Wirkungskreis diesen als Abwesenheitspfleger auch zur Abgabe der Rangrücktrittserklärung im Hinblick auf das hier maßgebliche Vorkaufsrecht berechtigte. Dass das Betreuungsgericht – aus welchen Gründen auch immer – durch Beschluss vom 08.12.2014 eine diesbezügliche Erweiterung des Wirkungskreises angeordnet hat, ändert daran nichts. Der Senat hat als Tatsacheninstanz im Grundbuchverfahren Entscheidungen von Gerichten und behördliche Willensakte mit Außenwirkung frei auszulegen und selbst festzustellen (vgl. dazu auch Meikel/Schmidt-Räntsch, GBO, 11. Aufl., § 78 Rz. 78 m. w. N.; Demharter, a.a.O., § 78 Rz. 42, je zum Rechtsbeschwerdeverfahren). Ausgehend davon, dass der Wirkungskreis und damit der Umfang der Pflegschaft und der Vertretungsbefugnis durch das (Betreuungs-)Gericht bestimmt wird, wofür die Bestellung maßgebend ist, müssen die Aufgaben des Pflegers in der Bestellung genau gefasst werden (Soergel/Zimmermann, a.a.O., § 1913 Rz 7, § 1911 Rz. 13; vgl. auch BGH NJW 1974, 1374). Im Interesse des Rechtsverkehrs, insbesondere auch zum Schutz des Vertretenen, sind der Auslegung des Beschlusses in der Richtung Grenzen gesetzt, dass der Wille des Gerichts nur insoweit Berücksichtigung beanspruchen kann, als er in dem Beschluss in einer für alle Beteiligten erkennbaren Weise zum Ausdruck gebracht wurde und im Wege der Auslegung nichts in den Beschluss hineingetragen werden darf, was sich nicht aus ihm ergibt (vgl. RGZ 153, 252 zum Zuschlagsbeschluss). Danach ist es zwar zutreffend, dass die Bewilligung der Löschung des Vorkaufsrechts – wozu der Beschwerdeführer von Anfang an berechtigt war – von der Bewilligung des Rangrücktritts dieses Rechts hinter die bestellte Grundschuld zu unterscheiden ist; vom Wortlaut her berechtigte der sich aus der Bestallung vom 21.08.2014 ergebende Wirkungskreis den Beschwerdeführer nicht ausdrücklich zur Abgabe einer Rangrücktrittsbewilligung. Andererseits ist nicht zu verkennen, dass die Löschung des Vorkaufrechts in ihrer Wirkung für den Vertretenen wesentlich weiter reicht, als der bloße Rangrücktritt hinter ein anderes Recht, hier eine eingetragene Grundschuld. Bei der Auslegung des Wirkungskreises ist mithin auch der Sinn und Zweck der Pflegerbestellung zu berücksichtigen. Sie dient dazu, die Interessen des Rechtsinhabers zu wahren. Schon grundsätzlich ist eine Abwesenheitspflegschaft nur zulässig, soweit die Angelegenheiten der Fürsorge bedürfen. Diese Begrenzung der staatlichen Interventionsbefugnis ist angesichts des Verfassungsrang beanspruchenden Erforderlichkeitsgrundsatzes auszudehnen auf die Betätigung des Abwesenheitspflegers, der auch nur insoweit tätig werden darf, als – im Rahmen des ihm erteilten gerichtlichen „Auftrags“ – die Angelegenheiten der Fürsorge bedürfen. Weitreichende Verpflichtungen und Verfügungen sind nur mit großer Vorsicht vorzunehmen und nur, soweit sie im Interesse des Abwesenden unbedingt erforderlich sind (vgl. dazu Staudinger/Bienwald, a.a.O., § 1911 Rz. 22). Besteht mithin ein Fürsorgebedürfnis im Hinblick auf das im Grundbuch zu Gunsten des Betroffenen eingetragene Vorkaufsrecht, das die Anordnung einer Abwesenheitspflegschaft (auch) mit dem Ziel rechtfertigt, die Grundbucheintragung gänzlich zu beseitigen, es mithin zu löschen, muss daher davon ausgegangen werden, dass der Pfleger auch zu einer Einwirkung auf das im Grundbuch eingetragene Recht befugt sein muss, das das betroffene Recht zwar bestehen lässt, es in seiner wirtschaftlichen Bedeutung aber ggf. mindert. Der Rang bestimmt dessen wirtschaftlichen Wert, da er über die Befriedigung des Gläubigers in der Zwangsversteigerung entscheidet. Dass der Pfleger statt zu der den Berechtigten in seiner Rechtsposition weniger einschneidenden Erklärung lediglich zu der den Berechtigten am intensivsten belastenden Erklärung – der Löschungsbewilligung – befugt sein soll, kann nicht angenommen werden. Von daher muss vielmehr davon ausgegangen werden, dass die Erklärung des Rangrücktritts als Weniger oder Minus zur Abgabe der Löschungsbewilligung von dem Wirkungskreis der Bestallung vom 21.08.2014 umfasst ist, zumal diese Einwirkung auf die im Grundbuch gewahrte Rechtsstellung des Berechtigten in ihrer Zielrichtung nicht eine gänzlich wesensverschiedene Maßnahme darstellt, sondern ein Weniger (vgl. zu derartigen Erwägungen auch BayObLG Rpfleger 1986, 471 ; BGH NJW 1974, 1374).
Ist also die Abgabe der Bewilligung des Rangrücktritts von dem sich aus der Bestallung vom 21.08.2014 ergebenden Wirkungskreis des Abwesenheitspflegers gedeckt, bedurfte es einer nochmaligen Bewilligung oder – worauf das Grundbuchamt ausweislich des angefochtenen Beschlusses abgestellt hat – einer Genehmigung der Bewilligungserklärung durch den Beschwerdeführer als Abwesenheitspfleger nicht. Nur auf diesen Gesichtspunkt hat das Grundbuchamt seine Antragszurückweisung gestützt, was sich damit als ungerechtfertigt erweist. Das Grundbuchamt ist mithin unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses anzuweisen, den Eintragungsantrag jedenfalls nicht aus diesem Grund zurückzuweisen. Weitere Beanstandungen hat das Grundbuchamt nicht erhoben. Der Senat hat von daher im Beschwerdeverfahren nicht überprüft, ob andere Gesichtspunkte der begehrten Eintragung entgegenstehen könnten, was das Grundbuchamt im weiteren Eintragungsverfahren zu berücksichtigen haben wird.
Ist die Beschwerde mithin erfolgreich, bedarf es weder einer Entscheidung über die Kosten des Beschwerdeverfahrens noch über die Zulassung der Rechtsbeschwerde.
