Operative/vermögensverwaltende Tätigkeit einer Immobilien-Gesellschaft nach § 54 Satz 3 GNotKG

Die Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss der 13. Zivilkammer des Landgerichts M. vom 24. Oktober 2024 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt der Antragsgegner.

Beschwerdewert: 6.713,80 Euro

Gründe

I.

Gegenstand des zugrundeliegenden Verfahrens ist die Überprüfung der von dem Antragsgegner unter dem Datum des 12. Januar 2023 unter der Nr. R746/0/3 – 2022 erstellten Kostenrechnung. Die Kostenrechnung betrifft die unter der Nummer R746 – 2022 errichtete Urkunde über einen Vertrag, mit dem Geschäftsanteile an der Antragstellerin schenkungsweise übertragen wurden. Seiner Gebührenberechnung hat der Antragsgegner gestützt auf die Vorschrift des § 54 Satz 3 GNotKG einen Geschäftswert von 1.534.500,- Euro zugrunde gelegt.

Wegen ihrer Einordnung als überwiegend vermögensverwaltende Gesellschaft im Sinne von § 54 Satz 3 GNotKG hat die Antragstellerin auf Überprüfung der Kostenrechnung angetragen. Sie hat geltend gemacht, ihr Unternehmenszweck sei der Erwerb vermieteter Immobilien und deren gewinnbringende Veräußerung.

Seit ihrer Gründung mit Gesellschaftsvertrag vom 6. August 2018 habe sie drei bebaute und vermietete Grundstücke erworben, davon zwei im Oktober 2019 bzw. im April 2024 veräußert, der über das dritte Grundstück geschlossene Kaufvertrag sei im Jahr 2021 rückabgewickelt worden. Die in der Haltephase stattfindende Verwaltung der Immobilien erfolge allein als Nebenzweck bis zu dem eigentlich beabsichtigten Verkauf. Ihre Gewinne erziele sie maßgeblich durch die Spanne zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis. Die Verwaltung von Immobilien, die dauerhaft gehalten werden sollen, erfolge über ihre Schwestergesellschaft, die D. Vermögensverwaltung GmbH & Co. KG. Diese habe seit ihrer Gründung im Jahr 2020 vier Immobilien erworben und erziele ihre Gewinne ausschließlich durch Erträge aus den Mieteinnahmen.

Der Antragsgegner hat einer Einordnung der Antragstellerin als operativ am Markt tätige Gesellschaft entgegengehalten, dass ihre Aktiva zu ca. 90 % aus bilanzierten Grundstücken bestünden. Während der Phase, in der die Antragstellerin die erworbenen Grundstücke halte, sei sie verwaltend tätig, gerade um den Zweck einer gewinnbringenden Veräußerung zu erreichen.

Mit Beschluss vom 24. Oktober 2024 hat die 13. Zivilkammer des Landgerichts M. die Kostenrechnung des Antragsgegners vom 12. Januar 2023 aufgehoben, da der Geschäftswert nicht nach § 54 Satz 3 GNotKG zu bestimmen sei. Es lasse sich nicht feststellen, dass die Antragstellerin überwiegend vermögensverwaltend tätig sei. Der gesellschaftsvertragliche Unternehmenszweck weise nicht maßgeblich in die eine oder in die andere Richtung. Auch der Jahresabschluss sei ambivalent zu sehen; ob die in der Bilanz aktivierten Grundstücke veräußert oder im Rahmen einer Vermögensverwaltung genutzt werden sollen, lasse sich der Bilanz nicht entnehmen. Gegen eine vermögensverwaltende Tätigkeit spreche, dass aus der Gewinn- und Verlustrechnung zum Jahresabschluss keine signifikanten Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung erkennbar seien. Ohne Aussagekraft sei, dass die Antragstellerin im Geschäftsjahr 2020 kein Grundstück veräußert habe. Der An- und Verkauf von Immobilien erfolge regelmäßig zeitlich gestreckt; zudem sei die Antragstellerin nur Eigentümerin weniger Grundstücke. Indiz gegen eine vermögensverwaltende Tätigkeit sei die Existenz der sog. Schwestergesellschaft der Antragstellerin, die von der Antragstellerin angeführte Arbeitsteilung sei nachvollziehbar. Nicht widerlegt werden könnten die Darstellungen zu den Grundstücksgeschäften seit Gründung der Antragstellerin. Die Unaufklärbarkeit des Sachverhaltes gehe zu Lasten des Antragsgegners.

Hiergegen wendet sich der Antragsgegner mit seiner Beschwerde vom 7. November 2024, zu deren Begründung er zu der geschäftlichen Tätigkeit der Antragstellerin vertiefend vorträgt. Die Antragstellerin ist der Beschwerde unter Wiederholung und Vertiefung ihres Vortrages entgegengetreten. Das Landgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Düsseldorf mit weiterem Beschluss vom 28. November 2024 zur Entscheidung vorgelegt.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die nach Maßgabe von §§ 129 Abs. 1, 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG, 58 ff. FamFG zulässige Beschwerde des Antragsgegners ist ohne Erfolg. Die streitgegenständliche Kostenrechnung kann keinen Bestand haben, denn ihr ist ein unzutreffender Geschäftswert zugrunde gelegt worden.

Für die Bemessung des Geschäftswertes des von dem Antragsgegner beurkundeten Vertrages über die Schenkung von Anteilen an der Antragstellerin als Kapitalgesellschaft, § 13 GmbHG, ist die Bewertungsvorschrift des § 54 GNotKG einschlägig.

Die Vorschrift differenziert zwischen werbenden, also operativ am Markt tätigen Gesellschaften, § 54 Satz 1 und 2 GNotKG, und überwiegend vermögensverwaltenden Gesellschaften, zu denen insbesondere Immobilienverwaltungs-, Objekt-, Holding-, Besitz- oder sonstige Beteiligungsgesellschaften gehören, § 54 Satz 3 GNotKG. Der Wert von Beteiligungen an werbenden Gesellschaften bestimmt sich nach dem bilanziellen Eigenkapital (§ 266 Abs. 3 HGB) der Gesellschaft mit den in § 54 Satz 2 GNotKG bestimmten Buchwertkorrekturen. Bei überwiegend vermögensverwaltenden Gesellschaften richtet sich die Wertbestimmung nach den allgemeinen Vorschriften des GNotKG; maßgeblich ist der Wert des Aktivvermögens der Gesellschaft ohne Schuldenabzug (Bormann/Diehn/Sommerfeld/Diehn, GNotKG, 4. Aufl. 2021, § 54 Rn. 1 und 2). Durch die Regelung in § 54 Satz 3 GNotKG soll nach dem Willen des Gesetzgebers in kostenrechtlicher Hinsicht eine Gleichbehandlung von der Übertragung von Gesellschaftsbeteiligungen an vermögensverwaltenden Gesellschaften mit der Übertragung des von der Gesellschaft gehaltenen Vermögens selbst erreicht werden (NK-GK/Martin Leiß, 3. Aufl. 2021, § 54 GNotKG Rn. 8 f).

Maßgeblich für die Abgrenzung zwischen operativ tätigen und überwiegend vermögensverwaltenden Gesellschaften ist eine tätigkeitsbezogene Betrachtungsweise. Ausschlaggebend ist nicht der im Handelsregister abstrakt umschriebene Geschäftsgegenstand, sondern die konkret entfaltete Einzeltätigkeit, die die Gesellschaft im zeitlichen Zusammenhang mit der Urkundenerrichtung entfaltet. Den Regelungen des Gesellschaftsvertrages kommt insofern lediglich indizielle Bedeutung zu; gleiches gilt für in Zukunft liegende Vermarktungsabsichten. Überwiegend vermögensverwaltend im Sinne von § 54 Satz 3 GNotKG ist eine Gesellschaft dann, wenn die Verwaltungstätigkeit mehr als 50 % des Gesellschaftszwecks ausmacht (LG Düsseldorf, Beschluss vom 7. März 2022 – 25 OH 24/20, NZG 2022, 1070, 1071; LG Düsseldorf, Beschluss vom 31. Juli 2015 – 19 T 152/14, NJOZ 2016, 455; BeckOK KostR/Neie, 47.Edition, Stand: 1. Oktober 2023, § 54 Rn. 17 ff). Entscheidend ist, dass der implizierte geringere Umfang der operativen Tätigkeit den überwiegend vermögensverwaltenden Charakter nicht infrage stellt; die Vermögensverwaltung muss die Tätigkeit der Gesellschaft überwiegend prägen. Die Geschäftstätigkeit ist dahin zu analysieren, ob es neben der Vermögensverwaltung als solcher und ihren zur Vermögensverwaltung rechnenden Neben- und Hilfsgeschäften auch andere Tätigkeiten gibt und ob diese neben der Vermögensverwaltung eine eigenständige wirtschaftliche Bedeutung haben. Vermögensverwaltung liegt vor, wenn sich die Tätigkeit schwerpunktmäßig als Nutzung von Vermögenswerten durch Fruchtziehung aus zu erhaltender Substanz darstellt, z.B. Vermietung oder Verpachtung (Korintenberg/Tiedtke, GNotKG, 22. Aufl. 2022, § 54 Rn. 9a m.w.N.; Bormann/Diehn/Sommerfeld/Diehn, a.a.O., § 54 Rn. 10).

Gemessen an den vorstehend aufgezeigten Grundsätzen ist die Antragstellerin zum Beurkundungszeitpunkt keine überwiegend vermögensverwaltende, sondern eine operativ tätige Gesellschaft gewesen.

Zum Beurkundungszeitpunkt am 4. Mai 2022 war die Antragstellerin nach ihrem unwidersprochen gebliebenen Vortrag und ausweislich des unter dem Datum des 21. April 2022 erstellten Jahresabschlusses Eigentümerin von zwei mit Mehrfamilienhäusern bebauten Grundstücken (E. Straße 20 und M. Straße 66-68). Die Wohnungen waren vermietet und die Antragstellerin erzielte Einnahmen aus der Vermietung. In Bezug auf das Grundstück E. Straße hatte die Antragstellerin vor dem Beurkundungszeitpunkt Veräußerungsbemühungen entfaltet, ein zunächst geschlossener Kaufvertrag wurde im Jahr 2021 rückabgewickelt. Hinsichtlich des Grundstücks M. Straße war die Antragstellerin ebenfalls mit Veräußerungsbemühungen befasst und verkaufte es im Jahr 2024. Vor dem hier maßgeblichen Beurkundungszeitpunkt hatte die Antragstellerin im Jahr 2018 ein weiteres Grundstück erworben und dieses im Jahr 2019 verkauft (W. Straße 2). Diese seit ihrer Gründung im Jahr 2018 entfaltete operative Tätigkeit entspricht dem gesellschaftsvertraglich festgelegten Unternehmenszweck der Antragstellerin.

Soweit die Antragstellerin als Eigentümerin der von ihr zum Zwecke einer operativen Geschäftstätigkeit erworbenen Grundstücke unstreitig auch vermögensverwaltende Tätigkeiten ausgeführt hat, nämlich die in ihrem Eigentum befindlichen Grundstücke verwaltet und Einkünfte aus Mieteinnahmen erzielt hat, rechtfertigt das nicht die Anwendung von § 54 Satz 3 GNotKG. Die zum Beurkundungszeitpunkt ausgeführte Verwaltungstätigkeit hat die gewerbliche Tätigkeit nicht überwogen, sondern erfolgte als Neben- oder Hilfsgeschäft zu der operativen Verkaufstätigkeit. Die Verwaltungstätigkeit prägte die Geschäftstätigkeit nicht, sondern war lediglich eine von den im Zuge der gesamten Geschäftstätigkeit anfallenden Tätigkeiten.

Der Antragsgegner selbst geht davon aus, dass die von einer operativ tätigen Immobiliengesellschaft wahrgenommenen Verwaltungstätigkeiten zwingend sind, denn sie sind betriebswirtschaftlich erforderlich und zur Steigerung des Immobilienwertes notwendig. Die Wahrnehmung von typischerweise anfallenden Aufgaben darf indes nicht isoliert betrachtet werden, sondern maßgeblich ist die insgesamt wahrgenommene Geschäftstätigkeit und eine im operativen Bereich tätige Immobiliengesellschaft nimmt regelmäßig und ständig in erheblichem Umfang Erwerbs- und Veräußerungsbemühungen vor, um Gewinn zu erzielen. Anhaltspunkte dafür, dass hier zu dem maßgeblichen Zeitpunkt der Beurkundung die von der Antragstellerin betriebenen Bemühungen um die Veräußerung von Immobilien rückläufig gewesen sein könnten und die Verwaltungstätigkeiten, die sie in Bezug auf die zum maßgeblichen Beurkundungszeitpunkt von ihr gehaltenen Immobilien wahrgenommen hat, mehr als 50 % ihrer Gesamttätigkeit ausgemacht haben könnten, haben sich nicht ergeben.

Der von dem Antragsgegner angeführte Gesichtspunkt, dass der Handel mit Immobilien zwingend mit der Verwaltung des erworbenen Grundvermögens während der Haltephase verbunden ist, besagt für sich betrachtet nichts Belastbares für die Qualifikation einer Gesellschaft als überwiegend vermögensverwaltend. Die von dem Antragsgegner für richtig gehaltene Betrachtungsweise und die Maßgeblichkeit allein der Tatsache, dass Grundeigentum verwaltet wird bzw. werden muss, lässt eine differenzierende Behandlung von Gesellschaften, die im Immobilienbereich tätig sind, nicht mehr zu. Ein solches Ergebnis widerspräche indes der Vorschrift von § 54 GNotKG, die in Satz 3 ausdrücklich Immobilienverwaltungsgesellschaften nennt und nur für solche eine Wertbemessung nicht nach bilanziellen Grundsätzen, sondern nach den allgemeinen Vorschriften des GNotKG, insbesondere dem Schuldenabzugsverbot des § 38 Satz 1 GNotKG, anordnet.

Soweit der Antragsgegner in seiner Beschwerdebegründung abschließend geltend macht, die Antragstellerin habe die von ihr erworbenen Grundstücke längerfristig gehalten, erschließt sich die Relevanz dieses Einwandes nicht. So argumentiert der Antragsgegner an anderer Stelle selbst, die Länge der Haltefrist sei unbeachtlich. Letzteres ist richtig. Wie oben bereits allgemein dargestellt, ist bei der Abgrenzung von werbenden Gesellschaften im Sinne von § 54 Satz 1 und 2 GNotKG und überwiegend vermögensverwaltenden Gesellschaften im Sinne von § 54 Satz 3 GNotKG eine tätigkeitsbezogene Betrachtungsweise zugrunde zu legen. Auch während einer langen Haltephase werden Verkaufsbemühungen entfaltet.

III.

Die Kostenentscheidung ergeht gemäß §§ 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG, 84 FamFG. Danach sollen die Kosten eines erfolglos gebliebenen Rechtsmittels demjenigen der Beteiligten auferlegt werden, der es eingelegt hat. Für einen Ausnahmefall ist hier nichts ersichtlich.

Die Festsetzung des Beschwerdewertes hat ihre Grundlage in § 36 Abs. 1 GNotKG und entspricht den mit der streitgegenständlichen Rechnung angesetzten Gebühren.

Anlass, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, besteht nicht, §§ 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG, 70 Abs. 2 FamFG.