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Löschung Auflassungsvormerkung zugunsten Grundstückserwerber bei dinglichen Vorkaufsrechts

OLG München – Az.: 7 U 922/18 – Urteil vom 17.10.2018

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts München II vom 9.2.2018 (Az.: 10 O 1280/17) aufgehoben.

2. Die Beklagten werden verurteilt, der Löschung der zu Gunsten der Beklagten im Grundbuch des Amtsgerichts Dachau für K., Blatt …99 eingetragenen Auflassungsvormerkung betreffend das Grundstück Flurnummer …94/6, Abteilung II, lfd. Nr. 6 der Eintragungen, der Gemarkung K., B.straße 225, Gebäude- und Freifläche zu 1.218 qm, zuzustimmen und die Löschung zu bewilligen.

3. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

5. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

Gründe

A.

Die Parteien streiten um die Löschung einer Auflassungsvormerkung.

Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus den Gesellschaftern H., L. und S., ist Eigentümerin des Grundstücks Flurst.-Nr. …94 der Gemarkung K. Zugunsten der jeweiligen Eigentümer dieses Grundstücks ist ein Vorkaufsrecht am Grundstück Flurst.-Nr. …94/6 [im folgenden: streitgegenständliches Grundstück] ins Grundbuch eingetragen. Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks waren die Eheleute B.

Im Sommer/Herbst 2015 kam es auf dem streitgegenständlichen Grundstück zu einem Gespräch zwischen allen Gesellschaftern der Klägerin, den Eheleuten B., den Beklagten sowie dem Zeugen Ercan Be., das um einen Erwerb des Grundstücks durch die Beklagten kreiste. Zu einem weiteren Gespräch über dieses Thema kam es wenige Tage oder Wochen später zwischen dem Gesellschafter S. der Klägerin und den Zeugen Ercan und Murat Be. in einem Cafe. Der genaue Inhalt dieser Gespräche ist zwischen den Parteien streitig.

Am 13.1.2015 richtete der Gesellschafter L. der Klägerin unter dem Briefkopf der Klägerin ein Schreiben (Anlage B 1) an die Eheleute B., in dem es auszugsweise heißt:

… hiermit bestätigen wir, dass wir Ihr Grundstück … für einen Kaufpreis von 350.000,- € und einem lebenslangen Wohnrecht für Oskar und Maria B. nicht erwerben wollen.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 28.7.2016 verkauften die Eheleute B. das streitgegenständliche Grundstück gegen einen Kaufpreis von 350.000,- € und ein lebenslanges Wohnrecht an die Beklagten. Zugunsten der Beklagten wurde eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 21.9.2016 übte die Klägerin ihr Vorkaufsrecht aus.

Mit ihrer Klage erstrebt die Klägerin die Löschung der zugunsten der Beklagten eingetragenen Auflassungsvormerkung. Die Beklagten stehen dem gegenüber auf dem Standpunkt, die Klägerin habe ihr Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt, weil sie bereits darauf verzichtet hatte.

Die Klägerin hat beantragt, die Beklagten zu verurteilen, der Löschung der zugunsten der Beklagten im Grundbuch des Amtsgerichts Dachau für K., Blatt …99 eingetragenen Auflassungsvormerkung betreffend das Grundstück Flurnummer …94/6, Abteilung II, lfd. Nr. 6 der Eintragungen, der Gemarkung K., B.straße 225, Gebäude- und Freifläche zu 1.218 qm, zuzustimmen und die Löschung zu bewilligen.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des angegriffenen Urteils wird Bezug genommen. Mit ihrer zulässigen, insbesondere form- und fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung verfolgt die Klägerin ihr erstinstanzliches Begehren weiter.

B.

Die Berufung hat in der Sache Erfolg. Der Klägerin steht der geltend gemachte Löschungsanspruch unter dem Gesichtspunkt des § 888 BGB zu.

I.

Der Anwendungsbereich des § 888 BGB ist grundsätzlich eröffnet. Gläubiger eines Anspruchs aus § 888 BGB ist der Vormerkungsberechtigte. Da das dingliche (ins Grundbuch eingetragene) Vorkaufsrecht der Klägerin die Wirkung einer Vormerkung zur Sicherung des durch die Ausübung des Vorkaufsrechts entstehenden Anspruchs zur Übertragung des Eigentums hat (§ 1098 Abs. 2 BGB), war die Klägerin daher Vormerkungsberechtigte im Sinne des § 888 BGB, wobei das Vorkaufsrecht zugunsten der Klägerin zeitlich vor der Vormerkung zugunsten der Beklagten eingetragen war und die aus dem Vorkaufsrecht folgende Vormerkungswirkung zugunsten der Klägerin somit der Vormerkung zugunsten der Beklagten im Rang vorging (§ 879 BGB).

Damit kann die Klägerin die Löschung eines Rechtes verlangen, soweit dieses aufgrund der Vormerkungswirkung des Vorkaufsrechts unwirksam ist. Nach § 883 Abs. 2 BGB wäre ein Eigentumserwerb durch die Beklagten der Klägerin gegenüber unwirksam. Die Klägerin könnte daher sogar die Löschung der Beklagten als Eigentümer im Grundbuch verlangen, wenn diese schon eingetragen worden wären. Diese Rechtsfolge (Löschung) gilt damit auch und erst Recht für die Auslassungsvormerkung zugunsten der Beklagten als grundbuchrechtliche Vorstufe des Eigentumserwerbs.

II.

Die Klägerin hat das ihr zustehende Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt.

1. Voraussetzung eines Anspruchs aus § 888 BGB ist, dass der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch entstanden und fällig geworden ist (BGH, Urteil vom 26.4.2008 – IX ZR 139/06, Rz. 10 m.w.Nachw.). Das bedeutet für den vorliegenden Fall, wo die Vormerkungswirkung aus einem dinglichen Vorkaufsrecht folgt, dass der aus dem Vorkaufsrecht folgende Anspruch der Klägerin auf Übereignung entstanden und fällig geworden sein muss. Das wiederum setzt voraus, dass das Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt wurde.

2. Eine formal wirksame Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Klägerin (insbesondere Erklärung durch Vertretungsberechtigte binnen der Frist des § 469 Abs. 2 BGB) steht zwischen den Parteien nicht im Streit und ist daher vom Senat zugrunde zu legen.

3. Die Klägerin hat nicht wirksam auf das Vorkaufsrecht verzichtet. Zwar würde ein Verzicht des Vorkaufsberechtigten auf das Vorkaufsrecht dessen spätere Ausübung unwirksam machen (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Aufl., § 463 Rz. 8 m.w.Nachw.). Ein Verzicht der Klägerin im Rechtssinne für den streitgegenständlichen Vorkaufsfall liegt aber nicht vor.

a) Einen einseitigen Verzicht auf das Vorkaufsrecht kennt das Gesetz nicht. Ein oft so genannter „Verzicht“ stellt sich vielmehr als Erlassvertrag im Sinne des § 397 BGB dar, der zwischen „Gläubiger“ und „Schuldner“, also zwischen Vorkaufsberechtigtem (hier der Klägerin) und Vorkaufsverpflichteten (hier die Eheleute Blumenthal) abgeschlossen werden muss (vgl. Palandt/Weidenkaff, a.a.O., m.w.Nachw.).

Das bedeutet zunächst, dass eventuelle Vereinbarungen zwischen der Klägerin und den Beklagten jedenfalls auf der Erlass-/Verzichtsebene irrelevant sind, weil die Beklagten nicht „Schuldner“ des Vorkaufsrechts waren; solche Vereinbarungen können allenfalls auf der Ebene von Treu und Glauben relevant werden (dazu unten 4.). Irrelevant ist daher an dieser Stelle insbesondere das von Beklagtenseite geschilderte Gespräch zwischen dem Gesellschafter Sechser der Klägerin und Angehörigen der Beklagten in einem Dachauer Cafe.

b) Ein Verzichtsvertrag zwischen der Klägerin und den Eheleuten B. lässt sich im Ergebnis nicht aus dem als solchem unstreitigen Gespräch zwischen allen Beteiligten (Gesellschafter der Klägerin, Eheleute B., Beklagte, Zeuge Ercan Be.) im Sommer/Herbst 2014 im streitgegenständlichen Hausanwesen und dem vom Landgericht zum Inhalt des Gesprächs gewonnenen Beweisergebnis konstruieren.

Das Landgericht hat sich nach Beweisaufnahme die Überzeugung gebildet, dass alle Gesellschafter der Klägerin bei diesem Gespräch erklärt hätten, das Vorkaufsrecht nicht ausüben zu wollen. Wenn man somit (unter Vernachlässigung der gegen diese Beweiswürdigung gerichteten Angriffe der Berufung) davon ausginge, dass die Klägerin, vertreten durch ihre Gesellschafter ein Angebot auf Abschluss eines Erlassvertrages abgegeben hätte, hätte dieses noch der Annahme durch die Eheleute B. bedurft. Eine solche, die unter Anwesenden hätte sofort erfolgen müssen, lässt sich aber nicht feststellen.

Die Zeugin B. hat schon in Abrede gestellt, dass die Gesellschafter der Klägerin überhaupt eine Verzichtserklärung abgegeben haben (Sitzungsniederschrift des Landgerichts vom 11.12.2017, Bl. 44 ff. der Akten, dort S. 3), was impliziert, dass sie eine solche auch nicht angenommen hat. Der Zweitbeklagte hat bei seiner formlosen Anhörung angegeben (Sitzungsniederschrift des Landgerichts vom 26.7.2017, Bl. 29 ff. der Akten, dort S. 2), es sei „uns“ (also den Beklagten) mitgeteilt worden, dass auf das Vorkaufsrecht verzichtet würde, und „ich“ (also der Zweitbeklagte) habe eine schriftliche Bestätigung verlangt. Eine irgendwie geartete Erklärung der Eheleute B. ergibt sich daraus nicht. Der Zeuge Ercan Be. hat angegeben (Sitzungsniederschrift vom 11.12.2017, a.aO., dort S. 5), dass sein Sohn (also der Zweitbeklagte) nach dem Vorkaufsrecht gefragt habe und darauf gesagt wurde, die Firma könne derzeit nicht kaufen. Auch daraus ergibt sich keine Willenserklärung der Eheleute B.

Es drängt sich vielmehr der Eindruck auf, dass eine Willenserklärung der Eheleute B. bei dem genannten Gespräch gar nicht im Raum stand, da nicht von und mit ihnen, sondern ausschließlich zwischen der Klägerin und den Beklagten über einen „Verzicht“ auf das Vorkaufsrecht verhandelt wurde. Damit verbietet sich auch die Annahme einer konkludenten Willenserklärung seitens der Eheleute B. mangels Erklärungsbewusstseins. Auch eine Annahme nach § 151 BGB scheidet somit aus, weil diese Vorschrift nicht die Willenserklärung als solche, sondern nur deren Zugang ersetzt (vgl. Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 151 Rz. 1).

c) Ein Verzichtsvertrag zwischen der Klägerin und den Eheleuten B., der die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Klägerin unwirksam machen würde ist auch nicht aufgrund des Schreibens des Gesellschafters L. der Klägerin an die Eheleute B. vom 13.1.2015 (Anlage B 1) zustande gekommen.

aa) Zwar liegt insoweit zunächst ein äußerer Vertragstatbestand vor. Die Zeugin B. hat ausgesagt, dass das Schreiben auf ihre Initiative zustande kam (Sitzungsniederschrift vom 11.12.2017, a.a.O, dort S. 3). Dem entspricht die schriftliche Stellungnahme der Zeugin (Anlage K 9). Der Gesellschafter L. der Klägerin hat bei seiner formlosen Parteianhörung angeben (Sitzungsniederschrift vom 11.12.2017, a.a.O., der Akten, dort S.2), dass ihn Frau B. mehrfach gedrängt habe, ein solches Schreiben zu verfassen. Damit stellt sich das Schreiben gemäß Anlage B 1 als Annahme eines von den Eheleuten B. ausgehenden Angebots dar.

bb) Der somit zwischen der Klägerin und den Eheleuten B. zustande gekommene Vertrag bedarf jedoch der Auslegung dahin, ob er (zum einen) überhaupt einen Erlassvertrag über das Vorkaufsrecht darstellt und (zum anderen) den gegenständlichen Vorkaufsfall erfasst. Hiernach ist der Senat der Auffassung, dass jedenfalls letzteres nicht der Fall ist.

Die Erklärung des Gesellschafters L., dass die Klägerin das fragliche Grundstück „für einen Kaufpreis von 350.000,- € und einem lebenslangen Wohnrecht für Oskar und Maria B. nicht erwerben“ wolle, durften die Erklärungsempfänger, also die Eheleute B., nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte (objektiver Empfängerhorizont) zunächst dahin verstehen, dass die Klägerin jedenfalls im Erklärungszeitpunkt nicht die Absicht hatte, das Vorkaufsrecht auszuüben, und dies auch verbindlich zusagte. Darin ist ein Erlassvertrag im Sinne einer einvernehmlichen Einschränkung der Rechtsposition der Klägerin aus ihrem Vorkaufsrecht zu sehen.

Diese Einigung kann jedoch nach der Überzeugung des Senats nicht dahin ausgelegt werden, dass die Klägerin damit insgesamt und für alle Zeiten auf das (eingetragene) Vorkaufsrecht verzichtet hat. So durften die Eheleute B. nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte die Erklärung nicht verstehen. Dass ein endgültiger Verzicht nicht gewollt war, ergibt sich schon daraus, dass von keiner Seite Bemühungen unternommen wurden, das Vorkaufsrecht auch im Grundbuch löschen zu lassen, was nahe gelegen hätte, wenn die Parteien der Vereinbarung es als gegenstandslos angesehen hätten.

Damit ist die Frage nach der inhaltlichen und zeitlichen Reichweite des Verzichts/Erlasses aufgeworfen. Inhaltlich (Kaufpreis 350.000,- €, Wohnrecht für die Eheleute B.l) korreliert die Erklärung des Gesellschafters Leuchten mit den Konditionen des später zwischen den Eheleuten B. und den Beklagten geschlossenen Kaufvertrags, was dafür spricht, dass auch der gegenständliche Vorkaufsfall von dem Erlass/Verzicht erfasst sein könnte. Der Senat ist jedoch der Auffassung, dass der gegenständliche Vorkaufsfall in zeitlicher Hinsicht nicht mehr unter den Verzicht/Erlass fällt.

Der notarielle Kaufvertrag zwischen den Eheleuten B. und den Beklagten wurde am 28.7.2016 und damit mehr als eineinhalb Jahre nach dem Schreiben des Gesellschafters L. abgeschlossen. Binnen eines solchen Zeitraums liegt es nahe, dass sich sowohl die Motivationslage des Vorkaufsberechtigten als auch die objektiven Gegebenheiten ändern können (wie sich vorliegend die baurechtliche Nutzbarkeit des gegenständlichen Grundstücks auch tatsächlich geändert hat). Vor dem Hintergrund dieser in der Sache angelegten Änderungsmöglichkeit durften die Eheleute B. die Erklärung des Gesellschafters L. nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte (objektiver Empfängerhorizont) nur dahin verstehen, dass die Klägerin nur derzeit (also im Erklärungszeitpunkt) das Grundstück nicht erwerben wollte; sie konnten dem gegenüber nicht erwarten, dass sich die Klägerin nach eineinhalb Jahren noch an die Erklärung gebunden halten wollte. Daher ist der Senat der Auffassung, dass die Erklärung des Gesellschafters L. und der damit zustande gekommene Vertrag zwischen der Klägerin und den Eheleuten B. die wirksame Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Klägerin nicht hinderte. Die Beklagten konnten auch nach dem Inhalt des notariellen Kaufvertrages vom 28.07.2016, welcher dem Hinweis auf das Vorkaufsrecht immer noch nicht enthält, nicht davon ausgehen, dass sich dieses Recht erledigt hätte.

4. Die Ausübung des Vorkaufsrechts stellt sich auch nicht als treuwidrig gegenüber den Beklagten dar.

a) Auch der vorliegend geltend gemachte Anspruch aus § 888 BGB kann dem Einwand von Treu und Glauben unterliegen (BGH, Urteil vom 9.1.1981 – V ZR 58/79, Rz. 19). Daraus folgt, dass dann, wenn die aus der Ausübung eines Vorkaufsrechts folgende Rechtsposition des Vorkaufsberechtigten treuwidrig erschlichen wurde, auch die Geltendmachung des aus § 888 BGB unter dem Gesichtspunkt der Vormerkungswirkung des dinglichen Vorkaufsrechts folgenden Anspruchs treuwidrig wäre. Treuwidrigkeit des Vorkaufsberechtigten in diesem Sinne ist gegeben, wenn er das Vorkaufsrecht ausübt, obwohl er vorliegend dem (potentiellen) Drittkäufer zugesagt hat, das Vorkaufsrecht nicht auszuüben (Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 463 Rz. 9 m.w.Nachw.).

b) Eine solche Zusage der Klägerin gegenüber den Beklagten, die auch den gegenständlichen Vorkaufsfall umfasst, liegt jedoch nicht vor.

Das Landgericht erachtet eine entsprechende Zusage nach durchgeführter Beweisaufnahme bei einer Gesamtschau des erwähnten Gespräches zwischen allen Beteiligten im Sommer/Herbst 2014 im streitgegenständlichen Anwesen, des Gesprächs zwischen dem Gesellschafter S. und den Zeugen Murat und Ercan B. in einem Cafe wenige Wochen später und dem Schreiben des Gesellschafters L. von Januar 2015 (Anlage B 1) als erwiesen. Dem kann im Ergebnis nicht gefolgt werden.

Denn selbst, wenn man davon absieht, dass das Schreiben gemäß Anlage B 1 im Verhältnis zu den Beklagten schon deshalb irrelevant ist, weil die Beklagten davon erst nach Abschluss des Kaufvertrages mit den Eheleuten B. erfahren haben (vgl. Einlassung des Zweitbeklagten bei seiner formlosen Parteianhörung, Sitzungsniederschrift vom 26.7.2017, a.a.O., dort S. 2), und wenn man ferner unter Vernachlässigung der Angriffe der Berufung gegen die Beweiswürdigung des Landgerichts mit diesem davon ausgeht, dass die Klägerin durch eine entsprechende Zusage einen Vertrauenstatbestand auf Seiten der Beklagten dahin geschaffen hat, die Klägerin werde das Vorkaufsrecht nicht ausüben, kann dieser Vertrauenstatbestand nicht weiter reichen als die Wirkung des Erlasses/Verzichts zwischen der Klägerin und den Eheleuten B. Denn auch die Beklagten durften eventuelle Erklärungen der Klägerin, die zeitlich sogar noch vor dem Schreiben vom 15.1.2015 gefallen sein sollen, aus den oben dargestellten Gründen nur dahin verstehen, dass die Klägerin das streitgegenständliche Grundstück nur einstweilen nicht erwerben wollte, und daher nicht darauf vertrauen, dass sich die Klägerin nach mehr als eineinhalb Jahren noch hieran gebunden halten wollte.

C.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Die Entscheidung ergibt über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO: Derzeit vollstreckungsfähig ist nur der Kostenausspruch; die Hauptsache ist erst mit Rechtskraft des Urteils vollstreckt (§ 894 ZPO).

Die Revision war nicht zuzulassen, da Zulassungsgründe (§ 543 Abs. 2 ZPO) nicht vorliegen. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Zu würdigen waren vielmehr die Umstände des Einzelfalles.

 

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