Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Was ist eine Auflassungsvormerkung?
- Welchen Schutz bietet die Vormerkung dem Käufer?
- Wie läuft die Eintragung der Vormerkung ab?
- Experten Kommentar
- Welche Kosten entstehen für die Auflassungsvormerkung?
- Wann wird die Auflassungsvormerkung gelöscht?
- Praktische Hinweise rund um die Auflassungsvormerkung
- Die Auflassungsvormerkung im Gesamtablauf des Immobilienkaufs
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Wenn ich ein Haus kaufe, muss ich dann Angst haben, dass der Verkäufer es noch an jemand anderen verkauft?
- Muss ich die Kosten für die Auflassungsvormerkung extra zahlen, oder sind die im Kaufpreis enthalten?
- Wann wird mein Name als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, nachdem der Vertrag beim Notar beurkundet wurde?
- Darf ich nach der Auflassungsvormerkung eigentlich schon renovieren oder in mein neues Haus einziehen?
- Muss ich mich selbst darum kümmern, die Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch wieder löschen zu lassen?
Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch. Sie steht in dem Bereich, in dem Lasten und Beschränkungen vermerkt werden (Abteilung II). Die Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf die Eigentumsübertragung. Dieser Schutz gilt, bis die endgültige Umschreibung vollzogen ist. Typischer Anlass ist der Abschluss eines Immobilienkaufvertrags vor dem Notar.
Die Rechtsgrundlage ist § 883 BGB. Mit der Vormerkung kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr unbeschränkt an Dritte übertragen oder neu belasten. Spätere Eintragungen oder Verkäufe sind gegenüber dem vorgemerkten Käufer unwirksam. Auf diese Weise schließt die Vormerkung die Lücke zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintrag.
Die Vormerkung wird regelmäßig unmittelbar nach der Beurkundung des Kaufvertrags eingetragen. Ihre Kosten liegen in der Größenordnung von rund 0,1 Prozent des Kaufpreises und sind Teil der Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb. Käufer und Verkäufer bewilligen sie gemeinsam bereits im Kaufvertrag.
Das Wichtigste in Kürze
- Rechtlicher Zweck: Die Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung zwischen Beurkundung und Grundbuchumschreibung.
- Rechtsgrundlage: § 883 BGB regelt die Vormerkung, § 888 BGB ihre Wirkung gegenüber Zwischenverfügungen des Verkäufers.
- Eintragungsort: Abteilung II des Grundbuchs, beantragt durch den beurkundenden Notar.
- Kostenrahmen: Rund 0,1 Prozent des Kaufpreises. Die Vormerkung ist eine halbe Gebühr gegenüber der späteren Eigentumsumschreibung.
- Dauer: Von wenigen Tagen bis zu mehreren Wochen, abhängig von der Auslastung des Grundbuchamts.
- Löschung: Die Vormerkung wird mit der Eintragung des neuen Eigentümers in der Regel ohne weitere Gebühr gegenstandslos.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist eine besondere Form der Vormerkung nach § 883 BGB. Sie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und sichert das vertragliche Recht des Käufers auf die spätere Eigentumsumschreibung.
Der Begriff verweist auf die Auflassung. Das ist die förmliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang nach § 925 BGB. Diese Einigung wird beim Notartermin beim Abschluss eines Immobilienkaufvertrags erklärt. Sie allein reicht jedoch nicht aus. Erst die Eintragung im Grundbuch macht den Käufer zum Eigentümer.
Kernaussage:
Die Vormerkung macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer. Sie reserviert lediglich seinen Platz im Grundbuch bis zur Umschreibung.
Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung
Auflassung und Auflassungsvormerkung werden häufig verwechselt, bezeichnen aber zwei Schritte. Die Auflassung ist die rechtlich bindende Einigung der Parteien über den Eigentumsübergang vor dem Notar nach § 925 BGB. Die Auflassungsvormerkung ist der zeitlich davor liegende Grundbucheintrag, der das Recht auf diese Übertragung absichert.
Zwischen Vormerkung und Eigentumsumschreibung vergehen oft mehrere Wochen bis Monate. In dieser Zeit prüft der Notar alle Voraussetzungen. Zu diesen Voraussetzungen zählen vor allem die Zahlung des Kaufpreises und die Löschung alter Grundschulden. Grundschulden sind Sicherheiten, die Banken für Darlehen des Verkäufers im Grundbuch eingetragen haben.
Welchen Schutz bietet die Vormerkung dem Käufer?
Die Vormerkung schützt den Käufer zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung vor rechtlichen Risiken. Diese Risiken stammen aus dem Vermögen des Verkäufers. Die Vormerkung schützt vor späteren Verkäufen oder Belastungen, die das Recht des Käufers gefährden würden.
Kernaussage:
Ohne Vormerkung wäre der Käufer bis zur Umschreibung ungeschützt. Zweitverkäufe oder neue Belastungen könnten sein Recht entwerten.
Schutz vor Zweitverkauf und neuen Belastungen
Verkauft der Eigentümer die Immobilie nach der Beurkundung erneut an einen Dritten, bleibt der Anspruch des vorgemerkten Käufers vorrangig. Dieser zweite Verkauf ist gegenüber dem ersten Käufer nach § 888 BGB rechtlich unwirksam. Diese Regelung gilt auch für neue Grundschulden oder andere Rechte, die nach der Vormerkung eingetragen werden.
Dadurch bleibt der erste Käufer in der Rangfolge vorne. Er kann seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung auch dann durchsetzen, wenn nach der Vormerkung andere Eintragungen im Grundbuch hinzugekommen sind.
Schutz im Insolvenzfall
Fällt der Verkäufer zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung in Insolvenz, bleibt die Vormerkung bestehen. Nach § 106 InsO lässt sich der Anspruch auf das Eigentum auch gegen den Insolvenzverwalter durchsetzen. Der Kaufpreis, der bereits gezahlt wurde, ist so nicht verloren.
Was die Vormerkung nicht leistet
Ein häufiges Missverständnis betrifft das Eigentum selbst. Die Vormerkung macht den Käufer nicht zum Eigentümer. Sie räumt ihm auch kein Recht zur Nutzung oder zur baulichen Veränderung ein. Diese Rechte entstehen erst mit der Eigentumsumschreibung.
Die Vormerkung ändert nichts an Belastungen, wie etwa alten Grundschulden, die bereits vorher im Grundbuch standen. Nur spätere, nachrangige Eintragungen werden durch sie blockiert.
Wie läuft die Eintragung der Vormerkung ab?
Die Eintragung beginnt mit dem Notartermin. Käufer und Verkäufer beurkunden den Kaufvertrag. Im Vertrag bewilligen sie zugleich die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers. Die Bewilligung ist eine eigene Erklärung nach § 885 BGB.
Im Anschluss stellt der Notar den Antrag beim Grundbuchamt, das für das Grundstück örtlich zuständig ist. Dem Antrag liegen die beglaubigte Bewilligung und die übrigen erforderlichen Unterlagen bei.
Hintergrund:
Das Grundbuchamt ist eine Abteilung des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. In Nordrhein-Westfalen erfolgt die Bearbeitung durch das Grundbuchamt vollständig elektronisch.
Die Bearbeitungsdauer schwankt je nach Auslastung des Grundbuchamts. Üblich sind wenige Tage bis vier Wochen, in Ballungsräumen oder bei Personalengpässen auch länger. Nach der Eintragung erhalten Notar und Käufer eine schriftliche Mitteilung.
Erst wenn die Vormerkung im Grundbuch steht, wird der Käufer regelmäßig zur Zahlung des Kaufpreises aufgefordert. Die Vormerkung ist aus diesem Grund eine zentrale Voraussetzung dafür, dass der Kaufpreis fällig wird.
Experten Kommentar
Die Auflassungsvormerkung ist das zentrale Sicherungsinstrument zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung. Sie entkoppelt die wirtschaftliche Abwicklung von der oft mehrwöchigen Wartezeit beim Grundbuchamt.
Der Notar handelt dabei als unparteiischer Betreuer beider Vertragsparteien. Die notarielle Beurkundung schafft die Grundlage für eine sichere Abwicklung. Der Kaufpreis wird erst dann bewegt, wenn der Anspruch auf Eigentumsumschreibung abgesichert ist.
Welche Kosten entstehen für die Auflassungsvormerkung?
Die Gebühr für die Auflassungsvormerkung ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Das Grundbuchamt erhebt eine 0,5-Gebühr auf den Kaufpreis. Das ist die Hälfte der Gebühr, die später für die Eigentumsumschreibung anfällt.
Kernaussage:
Für die Vormerkung fällt beim Grundbuchamt eine halbe Gebühr an. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 392,50 Euro ohne Umsatzsteuer.
Wer trägt die Kosten?
In der Praxis trägt der Käufer die Kosten der Auflassungsvormerkung. Im Kaufvertrag wird diese Verteilung ausdrücklich geregelt. Die Vormerkung zählt damit zu den typischen Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb.
Beispielrechnung nach GNotKG
Die folgende Tabelle zeigt die Gebühr für die Auflassungsvormerkung bei drei verschiedenen Kaufpreisen. Die Beträge ergeben sich aus der Gebührentabelle B des GNotKG.
| Kaufpreis | 0,5-Gebühr Vormerkung |
|---|---|
| 250.000 Euro | 267,50 Euro |
| 400.000 Euro | 392,50 Euro |
| 600.000 Euro | 567,50 Euro |
Die Gebühr des Grundbuchamts enthält keine Umsatzsteuer. Zusätzlich berechnet der Notar für die Beurkundung des Kaufvertrags eine eigene Gebühr. Die Bewilligung der Vormerkung ist in dieser Beurkundungsgebühr bereits enthalten.
Wann wird die Auflassungsvormerkung gelöscht?
Die Vormerkung verliert ihre Bedeutung, sobald der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Die Umschreibung erfolgt erst, wenn der Kaufpreis gezahlt wurde. Zusätzlich muss die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegen (die Bestätigung, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde).
Kernaussage:
Mit Eintragung des neuen Eigentümers wird die Vormerkung gegenstandslos. Das Grundbuchamt löscht sie meist zeitgleich und gebührenfrei.
Scheitert der Kaufvertrag hingegen, etwa durch Rücktritt nach § 323 BGB oder einvernehmliche Aufhebung, bleibt die Vormerkung zunächst stehen. Für die Löschung ist dann eine Löschungsbewilligung des Käufers erforderlich. Die Gebühr richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie.
Rückauflassungsvormerkung als Sonderfall
Bei Schenkungen oder Übertragungen innerhalb der Familie wird häufig eine Rückauflassungsvormerkung zugunsten des Schenkers eingetragen. Sie sichert dessen Recht ab, die Immobilie unter bestimmten Bedingungen zurückzufordern. Typische Gründe sind eine Insolvenz des Beschenkten oder dessen früher Tod.
Rechtlich ist die Rückauflassungsvormerkung eine normale Vormerkung nach § 883 BGB. Gegenstand ist nur der umgekehrte Anspruch: die Rückübertragung des Eigentums auf den ursprünglichen Übertragenden.
Praktische Hinweise rund um die Auflassungsvormerkung
Im notariellen Alltag treten rund um die Auflassungsvormerkung häufig folgende praktische Fragen auf.
- Grundbuchauszug prüfen: Nach Eintragung kann ein aktueller Auszug beim Grundbuchamt angefordert werden, um die korrekte Eintragung zu bestätigen.
- Kaufpreiszahlung: Die Zahlung erfolgt üblicherweise erst, nachdem das Grundbuchamt die Eintragung bestätigt hat, und nicht bereits nach dem Notartermin.
- Finanzierung: Banken knüpfen die Auszahlung des Darlehens regelmäßig an den Nachweis der eingetragenen Vormerkung und der bestellten Grundschuld.
- Mehrere Käufer: Erwerben mehrere Personen die Immobilie gemeinsam, wird die Vormerkung für alle Beteiligten mit dem jeweiligen Anteil eingetragen.
- Fristen: Die Vormerkung ist zeitlich nicht befristet, solange der gesicherte Anspruch besteht.
Die Auflassungsvormerkung im Gesamtablauf des Immobilienkaufs
Die Auflassungsvormerkung ist das rechtliche Bindeglied zwischen der notariellen Beurkundung und der späteren Eigentumsumschreibung. Sie schließt die zeitliche Lücke, in der Kaufpreis und Eigentum noch auseinanderfallen. In dieser Phase schützt sie den Käufer vor Eingriffen aus dem Vermögen des Verkäufers.
Als neutraler Betreuer des Kaufvorgangs begleitet der Notar jeden einzelnen Schritt. Das umfasst die Beurkundung, die Antragstellung beim Grundbuchamt und die endgültige Umschreibung.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wenn ich ein Haus kaufe, muss ich dann Angst haben, dass der Verkäufer es noch an jemand anderen verkauft?
Nein, vor diesem Risiko schützt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie blockiert spätere Verkäufe oder neue Belastungen der Immobilie, sobald der Eintrag für den Käufer erfolgt ist. Die Vormerkung verschafft rechtliche Sicherheit.
Ohne die Vormerkung ist der Käufer in der Zeit zwischen der notariellen Beurkundung und der tatsächlichen Eigentumsumschreibung ungeschützt. Diese Phase dauert gewöhnlich zwei bis drei Monate, manchmal auch länger. Bis zur endgültigen Umschreibung müssen alle Voraussetzungen erfüllt sein, etwa die vollständige Kaufpreiszahlung und die Freigabe alter Grundschulden.
In dieser Spanne könnte der Verkäufer theoretisch das Haus nochmals verkaufen. Auch neue Schulden, etwa aus einem Privatdarlehen, könnten auf der Immobilie eingetragen werden. Die Vormerkung sichert den Platz im Grundbuch, sodass keine nachrangigen Rechte den Erwerb gefährden können. Der Anspruch auf Eigentumsübertragung bleibt durchsetzbar. Spätere Eintragungen im Grundbuch gelten gegenüber der Vormerkung als unwirksam.
Muss ich die Kosten für die Auflassungsvormerkung extra zahlen, oder sind die im Kaufpreis enthalten?
Ja, diese Gebühr trägt in der Regel der Käufer zusätzlich zum Kaufpreis. Sie gehört zu den üblichen Nebenkosten beim Immobilienerwerb, die bei der Finanzierung zu berücksichtigen sind.
Die Höhe dieser Gebühr ist im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt. Sie beträgt für die Eintragung der Vormerkung beim Grundbuchamt die Hälfte einer vollen Grundbuchgebühr, die sich nach dem Kaufpreis richtet.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro wären das zum Beispiel 392,50 Euro allein für die Vormerkung. Zusätzlich kommen noch die Notarkosten für die gesamte Vertragsabwicklung hinzu, die eine weitere Gebühr umfassen.
Oft wird angenommen, dass diese Gebühr bereits die Kosten für die spätere Umschreibung des Eigentums abdeckt. Tatsächlich ist sie nur die Hälfte der späteren Gebühr. Die volle Gebühr fällt erst bei der endgültigen Eintragung des Eigentums im Grundbuch an.
Wann wird mein Name als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, nachdem der Vertrag beim Notar beurkundet wurde?
Der Käufer wird erst im Grundbuch eingetragen, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist. Zusätzlich müssen alle notwendigen Unterlagen vorliegen, etwa die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Diese Schritte brauchen Zeit.
Der Notar beantragt die Eintragung erst, wenn er sichergestellt hat, dass alle vertraglichen Bedingungen erfüllt sind. Zu diesen Bedingungen gehören die Überweisung des Kaufpreises und die Löschung eventueller alter Grundschulden des Verkäufers.
Auch muss das Finanzamt die Zahlung der Grunderwerbsteuer bestätigen. Solche Prüfungen und Behördenwege können mehrere Wochen, manchmal sogar Monate in Anspruch nehmen. Die Vormerkung schützt den Erwerber in dieser Übergangszeit vor zwischenzeitlichen Risiken.
In manchen Gemeinden muss auch ein Vorkaufsrecht der Kommune geprüft werden. Der Gemeinde steht eine Frist zur Ausübung dieses Rechts zu. Diese Frist kann den gesamten Prozess zusätzlich um bis zu zwei Monate verzögern.
Darf ich nach der Auflassungsvormerkung eigentlich schon renovieren oder in mein neues Haus einziehen?
Nein, die Auflassungsvormerkung gewährt noch keine Rechte zur Nutzung oder baulichen Veränderung der Immobilie. Der Käufer ist zu diesem Zeitpunkt rechtlich noch nicht der Eigentümer.
Die Vormerkung sichert lediglich den Anspruch auf das Eigentum, sie verschafft aber noch nicht das Eigentum selbst. Erst mit der endgültigen Eintragung im Grundbuch wird der Käufer juristischer Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten. Das bedeutet, der Käufer kann das Haus noch nicht als Sicherheit für einen eigenen Kredit nutzen oder es weiterverkaufen.
Vorherige Renovierungen oder ein Einzug sind nur nach ausdrücklicher Vereinbarung im Kaufvertrag möglich. Zusätzlich muss der Verkäufer die Schlüssel übergeben. Ohne klare Absprachen trägt der Käufer das volle Risiko für Schäden oder Investitionen, falls der Kaufvertrag doch scheitern sollte.
Muss ich mich selbst darum kümmern, die Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch wieder löschen zu lassen?
Nein, gewöhnlich löscht das Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung automatisch, sobald der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen ist. Für diese Löschung fallen keine zusätzlichen Gebühren an.
Die Vormerkung ist an den Anspruch auf Eigentumsübertragung gekoppelt. Sobald dieser Anspruch durch die Eintragung als Eigentümer erfüllt ist, wird die Vormerkung gegenstandslos. Das Grundbuchamt löscht sie üblicherweise zeitgleich mit der Umschreibung. Für den Käufer entsteht dadurch kein weiterer Aufwand und es fallen keine zusätzlichen Kosten an.
Nur wenn der Kaufvertrag wider Erwarten scheitert, bleibt die Vormerkung zunächst bestehen. Typische Gründe sind ein Rücktritt oder eine einvernehmliche Aufhebung. Für die Löschung ist in diesem Fall eine Löschungsbewilligung des Käufers notwendig. Für diesen Vorgang fällt eine zusätzliche Gebühr an, die sich nach dem Kaufpreis richtet.
