Ihr Ansprechpartner in allen
notariellen Angelegenheiten

Grundstückskaufvertrag – Angebotsannahme bei befristetem und widerruflichem Angebot

OLG München – Az.: 20 U 4438/18 – Urteil vom 31.07.2019

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Landshut vom 23. November 2018, Az. 73 O 390/18, abgeändert und – teilweise zur Klarstellung – neu gefasst:

I. Die Beklagte wird verurteilt, der amtlichen Vermessung einer Teilfläche von ca. 1.200 qm (Parzelle 1 und 2) aus dem Grundstück Fl.Nr. …80 der Gemarkung E. gemäß Ziffer B) II. des notariellen Kaufangebots vom 11. August 2005, UrkundsNr. …40 P/2005 des Notars Dr. Bernd P. zuzustimmen.

II. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, das Messungsergebnis anzuerkennen, die Auflassung der Teilfläche gemäß Ziffer B) II. des notariellen Kaufangebots vom 11. August 2005, UrkundsNr. …40 P/2005 des Notars Dr. Bernd P. zu erklären und die Eintragung im Grundbuch zu bewilligen.

III. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Im Übrigen wird die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von € 10.000,00, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 331.500,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Parteien streiten darüber, ob zwischen ihnen ein Kaufvertrag über ein Grundstück zustande gekommen ist.

Die Beklagte hat der Klägerin am 11. August 2005 ein notarielles Kaufangebot (Anlagenkonvolut K) bezüglich einer noch zu vermessenden Teilfläche von ca. 1.200 qm (vgl. Ziffer B) II., XI. der Urkunde) aus dem Grundstück FlNr. …80 der Gemarkung E., W.straße 9, zum Preis von € 130,00 pro Quadratmeter, insgesamt ca. € 156.000,00 unterbreitet. Gemäß Ziffer B) III. der Urkunde ist die Auflassung nach Vorliegen des amtlichen Messungsergebnisses und Beurkundung der Annahme zu erklären, wobei sich die Vertragsteile gegenseitig verpflichtet haben, den Vertragsbesitz vermessen zu lassen, bei der Vermessung mitzuwirken und das amtliche Messungsergebnis unverzüglich nach Vorliegen anzuerkennen. In dem Angebot ist unter Ziffer A) I. geregelt:

„An das Angebot hält sich der Anbieter bis zum Ablauf des 11. Februar 2006 gebunden. Danach kann das Angebot widerrufen werden. Der Widerruf ist schriftlich gegenüber dem Angebotsempfänger mit einer Frist von vierzehn Tagen zu erklären, mit der Folge, dass der Widerruf nach Ablauf der Frist wirksam wird. Der Kaufvertrag kommt zustande, wenn der Angebotsempfänger während des Bestandes des Angebotes dieses zu notarieller Urkunde annimmt, ohne dass es auf den Zeitpunkt des Zugangs der Annahmeerklärung beim Anbietenden ankommt; der Angebotsempfänger verpflichtet sich jedoch, dem Anbietenden unverzüglich eine Ausfertigung der Annahmeurkunde zuzusenden.“

Zugunsten der Klägerin wurde eine Vormerkung zur Sicherung ihres Anspruchs auf Eigentumsverschaffung ins Grundbuch eingetragen.

Die Klägerin hat bis Ablauf des 11. Februar 2006 das Angebot nicht angenommen. Mit Schreiben vom 16. Februar (Anlagenkonvolut K) hat die Beklagte gegenüber der Klägerin erklärt:

„Sehr geehrter Herr B., wir bedauern, dass ein Kaufabschluss bis zum Ablauf der Kaufoption am 11.02.2006 nicht möglich war, bedanken uns aber für Ihre Bemühungen. Seitens der SWM ist eine neue Ausschreibung des Grundstücks in nächster Zeit nicht beabsichtigt. Falls Ihre Bemühungen, einen Käufer für Einfamilien- oder Reihenhäuser auf dem Grundstück zu finden doch noch erfolgreich sein sollten, sehen wir daher kein Hindernis, trotz der abgelaufenen Option doch noch zum Vertragsschluss zu kommen.“

Am 20. Juli 2017 hat die Klägerin mit notarieller Urkunde (Anlagenkonvolut K) die Annahme des Angebots erklärt und am 31. Juli 2017 einen Vermessungsantrag gestellt. Hierzu hat die Beklagte mit Schreiben vom 18.12.2017 die Zustimmung versagt, weshalb eine Vermessung nicht stattgefunden hat. Die Klägerin hat den Kaufpreis am 19. Dezember 2017 bezahlt. Im November und Dezember 2017 haben die Parteien Gespräche über eine mögliche Bebauung des Grundstücks geführt und am 24. November 2017 und am 1. Dezember 2017 diesbezüglich Emails gewechselt (Anlagenkonvolut K).

Die Klägerin hat vor dem Landgericht die Auffassung vertreten, dass mit der Annahmeerklärung vom 20. Juli 2017 ein wirksamer Kaufvertrag über die Teilfläche zustande gekommen sei, weshalb sie – der Kaufpreis ist unstreitig bezahlt – Auflassung des Grundstücks verlangen könne. Das Fehlen einer Vermessung könne ihr nicht zum Nachteil gereichen, da ein Messungsergebnis nur wegen der fehlenden Mitwirkung der Beklagten nicht vorgelegt werden könne.

Die Beklagte hat erstinstanzlich vorgebracht, dass sie mit dem Schreiben vom 16. Februar 2006 das notarielle Kaufangebot wirksam widerrufen habe. Zudem sei die Regelung, dass das Angebot nach Ablauf der Bindungsfrist nicht von selbst erlösche, sondern ein ausdrücklicher Widerruf erforderlich sei, bereits mit § 308 Nr. 1 BGB unvereinbar sowie mit den Rechtsgedanken des § 147 Abs. 2 BGB und der Verjährungsvorschriften. Jedenfalls aber habe die Klägerin ein Recht auf Annahme des Angebots nach so langer Zeit verwirkt, da sie auf das Schreiben vom 16. Februar 2006 nicht reagiert und das Grundstück in der Zwischenzeit an Wert gewonnen habe. Auch die Art der Verwendung habe sich durch die Sicherheitsanforderungen der angrenzenden Stauanlage drastisch geändert. Im Übrigen scheitere ein Anspruch auf Auflassung bereits daran, dass die nach Ziffer B) III. des Angebotes erforderlichen Messungsergebnisse nicht vorlägen. Die Beklagte hat mit der Begründung, die Geschäftsgrundlage sei entfallen, den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt.

Auf die tatsächlichen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils und die dort gestellten Anträge wird ergänzend Bezug genommen.

Mit Endurteil vom 23. November 2018 hat das Landgericht mit der Begründung, dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande gekommen sei, die Klage abgewiesen. Zwar stelle das Schreiben vom 16. Februar 2006 keinen Widerruf dar, da sich hieraus nicht der Wille der Beklagten ergebe, sich vom Kaufangebot zu lösen. Auch §§ 305 ff. BGB stünden der Wirksamkeit der fraglichen Klausel nicht entgegen, denn bei der Beklagten handele es sich um eine Unternehmerin, so dass die Anwendbarkeit der §§ 308, 309 BGB beschränkt sei. Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB liege nicht vor.

Allerdings sei die Klägerin nach einem Ablauf von mehr als 10 Jahren an der Annahme des Angebots infolge Verwirkung gehindert gewesen. Angesichts der verstrichenen 12 Jahre sei das für die Annahme einer Verwirkung erforderliche Zeitmoment zu bejahen. Auch das Umstandsmoment sei gegeben, weil die Klägerin über 10 Jahre lang keine Reaktion auf das Schreiben vom 16. Februar 2006 gezeigt habe. Die Beklagte habe deshalb darauf vertrauen können, dass die Klägerin das Angebot nicht mehr annehmen werde. Sie habe dieses Vertrauen auch ausgeübt und das Grundstück einer anderweitigen Nutzung zugeführt, Wegebaumaßnahmen zur Sicherung des dahinter gelegenen Staudamms durchgeführt und einen Teil des Grundstücks überbaut. Die zweifellos vorliegende erhebliche Wertsteigerung des Grundstücks seit 2006 spreche ebenfalls für eine Unzumutbarkeit der Rechtsausübung.

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung. Sie macht geltend, dass das Landgericht nicht berücksichtigt habe, dass zum Zeitmoment Umstände hinzutreten müssten, die auf dem Verhalten der Berechtigten beruhen und das Vertrauen der Verpflichteten rechtfertigen, dass die Berechtigte ihr Recht nicht mehr geltend machen werde. Ein solches Verhalten der Klägerin sei nicht ersichtlich. Zudem habe die Beklagte nicht nachgewiesen, dass sie Dispositionen getroffen habe, die unzumutbare Nachteile nach sich ziehen würden, wenn das Grundstück in das Eigentum der Klägerin übergehe. Substantiierter Vortrag zu etwaigen Wegebaumaßnahmen fehle. Die Beklagte werde schon deshalb nicht unbillig belastet, weil sie jederzeit für klare Verhältnisse hätte sorgen können.

Nachdem die Klägerin zunächst die Aufhebung des landgerichtlichen Urteils und wie in erster Instanz die Verurteilung der Beklagten zur Auflassung des gesamten fraglichen Grundstücks und zur Zahlung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten beantragt hatte, beantragt sie auf Hinweis des Senats unter Rücknahme der Berufung im Übrigen zuletzt:

1. Das Urteil des Landgerichts Landshut vom 23. November 2018 wird aufgehoben.

2. Die Beklagte wird verurteilt, der amtlichen Vermessung einer Teilfläche von ca. 1.200 qm (Parzelle 1 und 2) aus dem Grundstück Fl.Nr. …80 der Gemarkung E. gemäß Ziffer B) II. des notariellen Kaufangebots vom 11. August 2005, Urkunds-Nr. …40 P/2005 des Notars Dr. Bernd P. zuzustimmen.

3. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, das Messungsergebnis anzuerkennen, die Auflassung der Teilfläche gemäß Ziffer B) II. des notariellen Kaufangebots vom 11. August 2005, Urkunds-Nr. …40 P/2005 des Notars Dr. Bernd P. zu erklären und die Eintragung im Grundbuch zu bewilligen.

4. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 1.954,46 vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten zu bezahlen.

Die Beklagte verteidigt das angegriffene Urteil und beantragt die Zurückweisung der Berufung.

Sie bringt vor, dass das Zeitmoment im hiesigen Fall so schwer wiege, dass an das Umstandsmoment geringe Anforderungen zu stellen seien. Insoweit habe die Klägerin dadurch, dass sie einen derart langen Zeitraum zwischen Angebot und Annahme habe verstreichen lassen, einen Vertrauenstatbestand hinsichtlich der Nichtausübung des Rechts geschaffen. Mit dem Schreiben vom 16. Februar 2006 habe die Beklagte das Angebot widerrufen, jedenfalls aber eine Zäsur in dem Sinn gesetzt, dass ohne weiteres Zutun der Beklagten kein Vertrag zustande kommen würde. Die Beklagte nutze das Grundstück zur Sicherung des an das Grundstück grenzenden Staudamms. Zu diesem Zweck habe sie einen Weg und eine Auffahrtsrampe errichtet, Teile des Grundstücks hätten überbaut werden müssen, zudem seien regelmäßige Dammkontrollen nötig. Das Vorliegen eines amtlichen Messungsergebnisses sei eine notwendige Voraussetzung, ohne die die Auflassung nicht erklärt werden könne.

Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze und auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 17. Juli 2019 Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin hat im tenorierten Umfang Erfolg. Die in der Berufung zuletzt gestellten Anträge der Klägerin waren interessengerecht als Minus zu dem ursprünglichen Klageantrag auszulegen (vgl. BGH, Urteil vom 21. Februar 1986, V ZR 246/84, juris Rn. 13 mwN). Das Urteil des Landgerichts war – unter Berücksichtigung der Berufungsrücknahme hinsichtlich der vom notariellen Angebot nicht umfassten Grundstücksteilfläche – nur hinsichtlich der Klageabweisung bezüglich der beantragten Rechtsverfolgungskosten aufrechtzuerhalten. Im Einzelnen:

1. Zwischen den Parteien ist mit notariellem Angebot vom 11. August 2005 und notarieller Annahmeerklärung vom 20. Juli 2017 ein Kaufvertrag über eine zu vermessende Teilfläche von ca. 1.200 qm des Grundstücks FlNr. …80 der Gemarkung E., W.straße 9, zum Preis von € 130,00/qm zustande gekommen. Die Klägerin hat deshalb einen Anspruch auf Zustimmung der Beklagten zur amtlichen Vermessung. Darüber hinaus war festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, das Messungsergebnis anzuerkennen, die Auflassung der Teilfläche zu erklären und die Eintragung im Grundbuch zu bewilligen.

a) Das notarielle Angebot war zum Zeitpunkt der Annahmeerklärung wirksam, insbesondere – wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat – nicht mit Schreiben der Beklagten vom 16. Februar 2006 widerrufen worden. Denn aus diesem Schreiben ergibt sich zwar möglicherweise ein falsches Verständnis der Beklagten von der Fortgeltung des Angebots, wenn sie den „Ablauf der Kaufoption“ thematisiert, jedoch nicht – wie erforderlich – ihr eindeutiger Wille, sich vom Kaufangebot zu lösen.

b) Bedenken gegen die Wirksamkeit der Widerrufsregelung im notariellen Angebot hat der Senat ebensowenig wie das Landgericht; auch die Beklagte hat entsprechenden Vortrag in der Berufungsinstanz nicht wiederholt.

c) Entgegen der Ansicht des Landgerichts war die Klägerin am 20. Juli 2017 nicht nach Treu und Glauben wegen Verwirkung an der Annahme des Angebots gehindert.

aa) Bei dem Rechtsgedanken der Verwirkung kommt es nach höchstrichterlicher Rechtsprechung in erster Linie auf das Verhalten des Berechtigten an (BGH, Urteil vom 27. Juni 1957, II ZR 15/56, NJW 1957, 1358 f., 1358; BGH, Urteil vom 9. Oktober 2013, XII ZR 59/12, NJW-RR 2014, 195 f. Rn. 10). Mit der Verwirkung soll die illoyal verspätete Geltendmachung von Rechten gegenüber dem Verpflichteten ausgeschlossen werden (BGH, Urteil vom 27. Juni 1957, II ZR 15/56, NJW 1957, 1358 f., 1358). Maßgebend ist, ob bei objektiver Beurteilung der Verpflichtete aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen wolle (BGH, Urteil vom 27. Juni 1957, II ZR 15/56, NJW 1957, 1358 f., 1358; BGH, Urteil vom 23. Januar 2014, VII ZR 177/13, NJW 2014, 1230 f. Rn. 13; BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017, V ZR 275/16, NZW 2018, 909 ff. Rn. 15).

bb) Zwar dürfte angesichts der zwischen Angebot und Annahme verstrichenen Zeitspanne von ca. zwölf Jahren das für die Verwirkung erforderliche Zeitmoment erfüllt sein. Der Senat hält allerdings das Umstandsmoment nicht für gegeben. Denn ein Verhalten des Berechtigten, der Klägerin, aus dem die Beklagte objektiv hätte schließen dürfen, dass diese ihr Recht nicht mehr geltend machen wolle, liegt nicht vor:

(1) Das Schreiben vom 16. Februar 2006, auf das die Beklagte das Umstandsmoment stützen will, stammt von ihr selber, also von der Verpflichteten und nicht von der Berechtigten. Auf dieses Schreiben hat die Beklagte geschwiegen. Auf bloßes Schweigen allerdings kann sich ein Vertrauen der Verpflichteten, die Berechtigte werde ihr Recht nicht mehr ausüben, nicht gründen, zumal weiterhin zugunsten der Berechtigten eine Vormerkung zur Sicherung ihres Anspruchs auf Eigentumsverschaffung im Grundbuch eingetragen war.

Hinzu kommt, dass die Beklagte, ein in Grundstücksgeschäften erfahrenes Unternehmen, die Rechtslage in dem Schreiben vom 16. Februar 2006 unzutreffend wiedergegeben hat, was sie durch einen Blick in die Notarsurkunde unschwer hätte erkennen können. Eine sorgfaltswidrig falsche Beurteilung aber kann nicht Grundlage eines schützenswerten Vertrauens sein, die Beklagte nicht infolge einer falschen Bewertung der Rechtsposition der Klägerin dieser ein Recht ohne eigenes Zutun beschneiden.

(2) Treuwidriges Verhalten der Klägerin mit der Folge der Verwirkung wegen ihres Schweigens auf das Schreiben vom 16. Februar 2006 liegt nicht vor. Zwar offenbart dieses Schreiben ein zumindest unklares Verständnis der Beklagten von den Modalitäten des notariellen Angebots. Allerdings sind die beteiligten Parteien Unternehmen und beide in Grundstücksgeschäften erfahren. Eine Pflicht der Klägerin, die Beklagte über einen etwaigen von der Klägerin erkannten Irrtum aufzuklären, bestand deshalb nicht. Jedenfalls aber ist insoweit keine grobe Pflichtverletzung gegeben, bei deren Vorliegen allein eine Verwirkung wegen Treuwidrigkeit bejaht werden könnte (vgl. Palandt, BGB, § 242 Rn. 90, 46).

d) Der von der Beklagten erstinstanzlich erklärte Rücktritt wegen behaupteten Wegfalls der Geschäftsgrundlage geht ins Leere. Die Beklagte hat schon nicht substantiiert vorgetragen, dass sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, schwerwiegend verändert haben. Der Angabe der Klägerin, dass sich der Quadratmeterpreis nur unwesentlich von € 130,00 auf ca. € 150,00 erhöht habe, ist die Beklagte nicht substantiiert entgegen getreten. Die von ihr behaupteten und von der Klägerin bestrittenen unzumutbaren Nachteile bei Eigentumserwerb durch die Klägerin hat sie ebenfalls nicht substantiiert dargelegt. Der von der Klägerin vorgelegte Emailverkehr von November und Dezember 2017, in dem die Beklagte ersichtlich von einer Bebaubarkeit der streitgegenständlichen Teilfläche ausgeht, spricht deutlich für das Gegenteil.

2. Die Berufung war hinsichtlich der von der Klägerin begehrten Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten zurückzuweisen und das landgerichtliche Urteil insoweit aufrechtzuerhalten. Derartige Kosten hat die Klägerin bereits nicht schlüssig dargelegt, vielmehr abgesehen von der Antragstellung hierzu nichts ausgeführt.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Da die Klägerin bis zur Berufungsverhandlung Auflassung des Gesamtgrundstücks mit 2.210 qm verlangt hat, ein Anspruch aber nur im tenorierten Umfang besteht, waren die Kosten gegeneinander aufzuheben.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen; es handelt sich um die Entscheidung eines Einzelfalls.

Der Streitwert war in Höhe des geschätzten Werts des fraglichen Gesamtgrundstücks, dessen Auflassung die Klägerin bis zur mündlichen Berufungsverhandlung begehrt hat, festzusetzen, § 6 ZPO.

Gerne beantworten wir Ihre Fragen und Anliegen so schnell wie möglich.

Sie können uns Ihr Anliegen in einem persönlichen Gespräch in unseren Kanzleiräumen in Kreuztal, bei einem Hausbesuch bei Ihnen, in einem persönlichen Telefonat oder auch per E-Mail schildern.

Möchten Sie einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt und Notar Dr. Gerd Christian Kotz vereinbaren? Sie können mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in unserer Kanzlei Beurkundungstermine oder Besprechungstermine per Email, Telefon oder Telefax vereinbaren.

02732 791079

Ratgeber und Tipps

Interessante Urteile mit notarieller Relevanz