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Verfügungsbefugnis Grundstücksalleineigentümer vor Eigentumsschreibung im Grundbuch

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 5 W 34/21 – Beschluss vom 29.06.2021

Auf die Beschwerde der Antragsteller zu 1 und 2 wird der Beschluss des Amtsgerichts Fürstenwalde/Spree vom 25. Februar 2021, Gz. Sp…, aufgehoben.

Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren: 31.700 €.

Gründe

I.

Eingetragene Alleineigentümerin des im Grundbuch von Sp… Blatt … unter der laufenden Nummer 2 des Bestandsverzeichnisses verzeichneten Grundstücks Flur 7, Flurstück 36 (K… 16c, Gebäude- und Freifläche) ist die Antragstellerin zu 1. Die Eintragung hinsichtlich des hälftigen Miteigentums ihres am 29. Februar 2018 verstorbenen Ehemanns W… R… erfolgte auf der Grundlage des Erbscheins des Amtsgerichts Fürstenwalde/Spree vom 19. Juli 2019, Az. 22 VI 313/19, der sie als Alleinerbin auswies. Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 13. Oktober 2020 (Urkundenrolle Nr. H… des Notars Dr. S… H…in F…) verkaufte sie das verfahrensgegenständliche Grundstück an den Antragsteller zu 2 und bewilligte die Eintragung einer Eigentumsvormerkung. Diese wurde am 28. Oktober 2020 im Grundbuch eingetragen.

Mit Beschluss vom 5. Februar 2021 zog das Amtsgericht Fürstenwalde/Spree – Nachlassgericht – den Erbschein vom 19. Juli 2019 zu Gunsten der Antragstellerin zu 1 als unrichtig ein. Die Beteiligte zu 3 erwirkte im einstweiligen Verfügungsverfahren einen Beschluss des Amtsgerichts Fürstenwalde/Spree vom 24. Februar 2021, Az. 26 C 65/21, mit dem dieses die Eintragung eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuchs hinsichtlich der Eintragung der Antragstellerin zu 1 als Alleineigentümerin zu ihren Gunsten anordnete. Auf Ersuchen des Amtsgerichts Fürstenwalde/Spree vom gleichen Tag wurde der Widerspruch für die Beteiligte zu 3 im Grundbuch eingetragen.

Die Antragsteller zu 1 und 2 hatten zuvor am 25. Januar 2021 beantragt, das Eigentum auf den Antragsteller zu 2 umzuschreiben. Diesen Antrag wies das Grundbuchamt mit Beschluss vom 25. Februar 2021 zurück. Das Grundbuch sei mit Einziehung des am 19. Juli 2019 erteilten Erbscheins hinsichtlich des in Abteilung I ausgewiesenen Alleineigentums der Antragstellerin zu 1 unrichtig geworden. Daraus ergebe sich die derzeit fehlende alleinige Verfügungsbefugnis der Antragstellerin zu 1. Dem Eintragungsantrag vom 25. Januar 2021 könne daher in der gestellten Form nicht mehr stattgegeben werden, weil das Grundbuchamt sichere Kenntnis von der Unrichtigkeit des Grundbuchs habe. Wegen des unbestimmbaren Zeitfaktors sei der Antrag sofort ohne vorherige Zwischenverfügung zurückzuweisen gewesen.

Gegen diesen Beschluss wenden sich die Antragsteller zu 1 und 2 mit ihrer Beschwerde. Die Vormerkung sei am 28. Oktober 2020 gebucht worden und schütze den seinerzeit gutgläubigen Erwerber, den Antragsteller zu 2.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit weiterem Beschluss vom 31. März 2021 nicht abgeholfen.

Die Beteiligte zu 3 verteidigt die angefochtene Entscheidung des Grundbuchamts. Vor Umschreibung des Eigentums sei zu ihren Gunsten der Widerspruch im Grundbuch eingetragen worden. Bei einem Widerspruch nach § 899 BGB finde keine Vorverlagerung des gutgläubigen Erwerbs auf den Zeitpunkt der Antragstellung statt. Der Eintragung des Eigentumswechsels stehe zudem entgegen, dass die Antragstellerin zu 1 zum Zeitpunkt der Beurkundung des Grundstückskaufvertrages nicht geschäftsfähig gewesen sei. Sie habe bereits zu diesem Zeitpunkt an Demenz gelitten, die mit einer vollständigen Wesensänderung einhergegangen sei. Dies sei dem Antragsteller zu 2 bekannt gewesen und könne durch die Vernehmung von Zeugen sowie die Einholung eines medizinischen Sachverständigengutachtens nachgewiesen werden. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens insoweit wird auf den Schriftsatz vom 31. Mai 2021 Bezug genommen.

II.

Die Beschwerde der Antragsteller zu 1 und 2 ist zulässig (§§ 71 Abs. 1, 73 GBO). Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg und führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung. Das Grundbuchamt darf die Umschreibung des Eigentums auf den Antragsteller zu 2 nicht deswegen ablehnen, weil es hinsichtlich der Eintragung der Antragstellerin zu 1 als Alleineigentümerin nach Einziehung des sie als Alleinerbin nach ihrem verstorbenen Ehemann ausweisenden Erbscheins wegen Unrichtigkeit davon ausgeht, dass deswegen auch das Grundbuch insoweit unrichtig ist.

1.

Die Antragstellerin zu 1, die als eingetragene und durch Erbschein legitimierte Alleineigentümerin das verfahrensgegenständliche Grundstück an den Antragsteller zu 2 verkauft und aufgelassen hat, ist nach wie vor als solche im Grundbuch eingetragen, so dass grundsätzlich die durch die Buchberechtigte erklärte Auflassung (§ 20 GBO) und die entsprechende Eintragungsbewilligung für die beantragte Umschreibung des Eigentums genügt.

Die Verfügungsbefugnis als Grundlage der formellen Bewilligungsbefugnis, die auch bei der Umschreibung des Eigentums zu beachten ist (vgl. Demharter, GBO, § 20 Rn. 2), ist vom Grundbuchamt von Amts wegen zu prüfen, wobei das Grundbuchamt aber grundsätzlich von der Vermutung des § 891 BGB ausgehen darf. Das Grundbuchamt muss aber eine Verfügungsbeschränkung, von der es positive Kenntnis besitzt, berücksichtigen (Demharter, GBO, § 19 Rn. 58). Die Bewilligung des Buchberechtigten genügt dann nicht, wenn die Vermutung des § 891 BGB widerlegt ist (BGH Rpfleger 2006, 316 Rn. 14, juris).

Im Zeitpunkt der Zurückweisung des Umschreibungsantrags durch die angefochtene Entscheidung mag zwar das Grundbuchamt mit Recht davon ausgegangen sein, dass wegen des mittlerweile eingezogenen und die Alleinerbenstellung der Antragstellerin zu 1 bezeugenden Erbscheins feststeht, dass diese nicht Alleinerbin nach ihrem verstorbenen Ehemann geworden und damit das Grundbuch durch die Eintragung ihres Alleineigentums unrichtig geworden ist und sie damit nicht befugt ist, über das Alleineigentum an dem Grundstück zu verfügen. Gleichwohl durfte die beantragte Eintragung wegen der bereits seit dem 28. Oktober 2020 zu Gunsten des Antragstellers zu 2 eingetragenen Vormerkung nicht von der Bewilligung des aus Sicht des Grundbuchamtes wahren, aber noch nicht eingetragenen Berechtigten abhängig gemacht werden bzw. die Eintragung abgelehnt werden, weil der Antragstellerin die Verfügungsbefugnis über das Alleineigentum fehlte.

Es sind nämlich keine Anhaltspunkte dafür erkennbar, die geeignet wären, dem Grundbuchamt die Überzeugung zu verschaffen, dass das Grundbuch auch hinsichtlich der eingetragenen Vormerkung unrichtig ist. Zum Zeitpunkt der Bewilligung der Vormerkung und deren Eintragung im Grundbuch war die Antragstellerin eingetragene Alleineigentümerin, für die die Vermutung des § 891 BGB streitet. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass der Antragsteller zu 2 im Sinne von § 892 Abs. 1 BGB positive Kenntnis von der fehlenden Alleineigentümerstellung der Antragstellerin zu 1 hatte. Danach ist für Grundbuchverfahren von einem gutgläubigen Erwerb der Vormerkung durch den Antragsteller zu 2 auszugehen, das Grundbuch ist danach insoweit nicht erkennbar unrichtig.

Soweit die Beteiligte zu 3 geltend macht, die Antragstellerin zu 1 sei, unabhängig von ihrer unrichtigen Eintragung als Alleineigentümerin bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages am 13. Oktober 2020 nach § 104 Nr. 2 BGB geschäftsunfähig und damit sowohl die Auflassung als auch die Bewilligung der Vormerkung nach § 105 BGB nichtig gewesen, steht jedenfalls eine darauf beruhende Unrichtigkeit des Grundbuchs im Sinne von § 22 Abs. 1 GBO nicht fest, weil ein entsprechender Nachweis nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO geführt ist.

Ist danach – von der Frage der Geschäftsfähigkeit der Antragstellerin zu 1 abgesehen – von einem gutgläubigen Erwerb der Vormerkung durch den Antragsteller zu 2 auszugehen, darf dessen Eintragung als neuer Eigentümer jedenfalls nicht deswegen abgelehnt werden, weil wegen der fehlenden Alleinerbenstellung der Antragstellerin zu 1 zu Gunsten der Beteiligten zu 3 ein Widerspruch im Grundbuch eingetragen worden ist.

Für den gutgläubigen Erwerb bei eingetragenem Widerspruch gilt grundsätzlich nicht § 892 Abs. 2 BGB, weil es in diesem Fall nicht auf die Kenntnis oder die Unkenntnis des Erwerbers von dem eingetragenen Widerspruch ankommt. Der Widerspruch beseitigt die Richtigkeitsvermutung des Grundbuchs unabhängig von der subjektiven Kenntnis des Erwerbers (Münchener Kommentar/Kohler, BGB, § 892 Rn. 42 m. w. Nachw.). Dies gilt indes nicht für den Fall des Erwerbs in Erfüllung eines Anspruchs, der bereits vor der Eintragung des Widerspruchs durch eine – ggf. gutgläubig erworbene – Vormerkung gesichert war. Wegen § 883 Abs. 3 BGB bestimmt sich der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung die Vormerkung gerichtet ist, in diesem Fall nach der Eintragung der Vormerkung (BGH NJW 1981, 446, 447; OLG München, NJW-RR 2016, 1297, 1293; MüKoBGB/Kohler, 8. Aufl. 2020, BGB § 892 Rn. 42 Staudinger/Kesseler, BGB, § 888 Rn. 83 m. w. Nachw.). Verliert der Erwerber eines Grundstücks vor seiner Eintragung, aber nach der Eintragung der Vormerkung den guten Glauben an das Eigentum des voreingetragenen Veräußerers, ist zur Eintragung des Erwerbers eine erneute Auflassungserklärung des wahren Berechtigten nicht erforderlich  (OLG Köln FGPrax 2011, 12 f. m. w. Nachw.).

Für die Eintragung des Antragstellers zu 2 bedarf es vorliegend auch nicht der Bewilligung der Erben nach W… R… als den nicht eingetragenen wahren Berechtigten.

Nach zutreffender Auffassung ist jedenfalls dann, wenn eine Grundbuchberichtigung zu Gunsten des wahren Berechtigten noch nicht erfolgt ist, dessen Bewilligung nach § 19 GBO zur Eintragung des vorgemerkten Rechts nicht erforderlich (OLG Köln FGPrax 2011, 12 f., OLG Dresden NotBZ 1999, 261; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn. 352a¸ Münchener Kommentar/Kohler, BGB, § 885 BGB Rn. 48). Ob dies auch dann gilt, wenn der wahre Berechtigte zwischenzeitlich im Wege der Grundbuchberichtigung eingetragen worden ist (so ausdrücklich OLG Dresden NotBZ 1999, 261; BeckOGK/Assmann, BGB, § 888 Rn. 20; offen lassend Staudinger/Kesseler, a. a. O., Rn. 86; a. A. für diesen Fall Münchener Kommentar/Kohler, BGB, § 885 BGB Rn. 48), bedarf vorliegend keiner Entscheidung, weil bislang eine solche berichtigende Eintragung nicht erfolgt ist. Einer Bewilligung des wahren, aber nicht eingetragenen Berechtigten bedarf es nur dann, wenn, wie oben ausgeführt, die Bewilligung des Buchberechtigten deswegen nicht ausreicht, weil die Vermutung des § 891 BGB widerlegt ist und deswegen durch die Eintragung der Rechtsänderung ein gutgläubiger Erwerb zu Lasten des wahren Berechtigten droht. Dieser Grund besteht aber dann nicht, wenn die Eintragung der Rechtsänderung zu Lasten des wahren Berechtigten zur Durchsetzung eines vorgemerkten Anspruchs dient. Der wahre Berechtige kann in einen solchen Fall die Eintragung des Vormerkungsberechtigten weder durch die Eintragung eines Widerspruchs noch durch eine anderweitige Verfügung über das Grundstück verhindern kann. Anders als in den übrigen Fällen der §§ 19, 20 GBO kann das Erfordernis einer solchen Bewilligung also nicht dem Schutz des materiellen Berechtigten vor einem Verlust seines Rechtes dienen (so zutreffend OLG Köln, a. a. O., Rn. 11).

Danach durfte die beantragte Eintragung des Antragstellers zu 2 jedenfalls nicht wegen der zwischenzeitlichen Einziehung des Erbscheins und einer darauf beruhenden Unrichtigkeit des Grundbuchs zurückgewiesen werden. Der angefochtene Beschluss war demgemäß aufzuheben.

2.

Die vom Grundbuchamt im Fall der Eintragung einer Eigentumsänderung zu prüfende Wirksamkeit der Auflassung, aber auch die Bewilligungsbefugnis des von der Eintragung betroffenen Berechtigten setzen die Geschäfts- bzw. Verfahrensfähigkeit des Erklärenden bzw. Bewilligenden voraus (Demharter, GBO, § 20 Rn. 38.2 sowie § 19 Rn. 56 i. V m. § 1 Rn. 43). Das Grundbuchamt darf dabei von dem Grundsatz der Geschäftsfähigkeit ausgehen; erst wenn sich auf Tatsachen gegründete Zweifel ergeben, ist diesen in Rahmen einer Zwischenverfügung nachzugehen.

Solche Zweifel bestanden vorliegend für das Grundbuchamt zunächst weder zum Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung noch zum Zeitpunkt der Zurückweisung des Antrags auf Eintragung des Antragstellers zu 2. Nach Aufhebung des Zurückweisungsbeschlusses wird das Grundbuchamt aber zu prüfen haben, ob solche Zweifel an der Geschäftsfähigkeit der Antragstellerin zu 1 aufgrund des Vorbringens der Beteiligten zu 3 nach wie vor nicht bestehen. Eine fehlende Geschäftsfähigkeit der Antragstellerin zu 1 zum Zeitpunkt der Beurkundung der Auflassung und der Bewilligung der Vormerkung würde dazu führen, dass sowohl die Bestellung der Vormerkung als auch die Auflassung nach § 105 BGB nichtig wären.

Ob sich hinreichende Anhaltspunkte für eine solche Geschäftsunfähigkeit, die geeignet sind, Zweifel an der Geschäftsfähigkeit der Antragstellerin zu 1 zum Zeitpunkt der Beurkundung am 13. Oktober 2020 zu begründen, aus dem Schriftsatz der Beteiligten zu 3 vom 31. Mai 2021 ergeben, wird das Grundbuchamt vor Eintragung des Antragstellers zu 2 zu prüfen haben. Dabei wird zu berücksichtigen sein, dass die Beteiligte zu 3 lediglich pauschal und ohne zeitliche Einordnung behauptet hat, das Verhalten der Antragstellerin zu 1 habe sich ihr und ihren Enkeltöchtern gegenüber verändert, sie habe ihrer schwangeren Enkeltochter körperliche Gewalt angetan, sie schreie und trete ihre eigenen Hunde und lehne das frühere gemeinsame Zusammenleben mit ihr und den Enkeltöchtern ab.

3.

Die Kostenfolge ergibt sich hinsichtlich der Gerichtskosten aus dem Gesetz (§ 25 Abs. 1 GNotKG); außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Die Festsetzung des Gegenstandswertes beruht auf §§ 46 Abs. 1, 47 S. 1 GNotKG.

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