Grundbucheintragung eines gemeinschaftlichen Wohnungsrechts

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Grundbuch-Streit um modifiziertes gemeinschaftliches Wohnrecht

Das Grundbuch spielt eine zentrale Rolle für die Dokumentation von Eigentumsrechten an Immobilien. Es dient als amtliches Register, in dem die Rechtsverhältnisse an Grundstücken und Gebäuden erfasst werden. Ein wichtiger Eintrag im Grundbuch kann dabei das gemeinschaftliche Wohnungsrecht sein. Dieses Recht berechtigt mehrere Personen gleichberechtigt zur Nutzung einer Wohnung. Die Eintragung ins Grundbuch sichert dieses Recht rechtlich ab und schafft Klarheit für alle Beteiligten.

Wie genau funktioniert die Eintragung eines gemeinschaftlichen Wohnungsrechts im Grundbuch und welche Besonderheiten sind zu beachten? Diese Fragen werden im Folgenden anhand eines konkreten Gerichtsfalls näher beleuchtet.

✔ Der Fall vor dem Brandenburgischen Oberlandesgericht

Brandenburgisches Oberlandesgericht entscheidet über Grundbucheintragung eines gemeinschaftlichen Wohnungsrechts

Das Brandenburgische Oberlandesgericht hat in einem Beschluss vom 10. Januar 2023 (Az. 5 W 40/22) über die Grundbucheintragung eines gemeinschaftlichen Wohnungsrechts entschieden. In dem Fall hatten die Antragsteller zu 1 und 2 mit notariellem Vertrag ihre hälftigen Miteigentumsanteile an einem mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstück an ihren Enkel, den Antragsteller zu 4, übertragen. Dabei behielten sie sich ein lebenslanges Wohnungsrecht als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB vor, das in einigen Punkten modifiziert wurde.

Amtsgericht lehnt Eintragung der Modifizierung des Wohnungsrechts ins Grundbuch ab

Das zuständige Amtsgericht Königs Wusterhausen – Grundbuchamt – hatte die beantragte Eintragung der Modifizierung hinsichtlich des Wohnungsrechts in Zwischenverfügungen vom Dezember 2021 und April 2022 beanstandet. Es vertrat die Auffassung, dass eine analoge Anwendung des § 428 BGB nicht möglich sei und bat um Rücknahme des Eintragungsantrags.

Antragsteller legen Beschwerde gegen Zwischenverfügungen ein

Die Antragsteller legten daraufhin Beschwerde gegen die Zwischenverfügungen des Amtsgerichts ein. Sie argumentierten, dass die Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses nicht dem sachenrechtlichen Typenzwang unterliege. Es genüge zur Aufrechterhaltung des Gestaltungstyps ein einziges Merkmal, das diesen von anderen Berechtigungsverhältnissen unterscheidet. Dies sei hier gegeben, da jeder Berechtigte die volle Leistung an sich fordern könne und nach dem Tod eines Ehegatten das volle Recht dem überlebenden Ehegatten zustehe. Die Auswahlfreiheit des Schuldners könne hingegen wirksam abbedungen werden.

Oberlandesgericht hebt Zwischenverfügungen auf

Das Brandenburgische Oberlandesgericht gab der Beschwerde der Antragsteller statt und hob die Zwischenverfügungen des Amtsgerichts auf. Es führte aus, dass Wohnungsrechte nach § 1093 BGB für mehrere Personen als Gesamtberechtigte entsprechend § 428 BGB bestellt werden können. Die Gesamtgläubigerschaft könne modifiziert werden, da der sachenrechtliche Typenzwang nicht für die an Immobiliarrechten bestehenden Gemeinschaftsverhältnisse gelte.

Den Anforderungen des § 47 GBO sei genüge getan, wenn das Gemeinschaftsverhältnis durch einen gesetzlichen Typus gekennzeichnet werde und die Vereinbarungen mindestens ein Merkmal dieses Typus erfüllen, das ihn von anderen Modellen unterscheidet. Dies sei hier durch die Kombination von Elementen der Gesamtgläubigerschaft nach § 428 BGB und der Mitgläubigerschaft nach § 432 BGB der Fall.

✔ FAQ – Häufige Fragen

Das Thema: Grundbucheintragung gemeinschaftliches Wohnungsrecht wirft bei vielen Lesern Fragen auf. Unsere FAQ-Sektion bietet Ihnen wertvolle Insights und Hintergrundinformationen, um Ihr Verständnis für dieses Thema zu vertiefen. Weiterhin finden Sie in der Folge einige der Rechtsgrundlagen, die für dieses Urteil wichtig waren.

Was ist ein gemeinschaftliches Wohnungsrecht nach § 1093 BGB und wie unterscheidet es sich von einem individuellen Wohnungsrecht?

Ein gemeinschaftliches Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist ein spezielles Nutzungsrecht, das mehreren Personen gleichzeitig eingeräumt wird. Diese Personen dürfen eine Immobilie oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung nutzen. Das Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die im Grundbuch eingetragen wird und nicht übertragbar oder vererbbar ist.

Ein individuelles Wohnungsrecht bezieht sich auf das Recht einer einzelnen Person, eine Immobilie oder einen Teil davon zu bewohnen. Diese Person hat das alleinige Nutzungsrecht und kann auch Familienmitglieder oder Pflegepersonal in die Wohnung aufnehmen. Das individuelle Wohnungsrecht endet mit dem Tod des Berechtigten.

Ein gemeinschaftliches Wohnungsrecht hingegen wird mehreren Personen gemeinsam eingeräumt. Diese Personen haben das Recht, die Immobilie gemeinsam zu nutzen. Ein Beispiel wäre ein älteres Ehepaar, das sich ein lebenslanges Wohnungsrecht an einer Wohnung eintragen lässt. Beide Ehepartner dürfen die Wohnung nutzen, und das Recht erlischt erst, wenn beide verstorben sind.

Die rechtlichen und praktischen Auswirkungen eines gemeinschaftlichen Wohnungsrechts sind vielfältig. Es ermöglicht mehreren Personen, gemeinsam in einer Immobilie zu wohnen, ohne dass der Eigentümer ein Mitbenutzungsrecht hat. Dies kann besonders in familiären Konstellationen sinnvoll sein, etwa wenn Eltern ihren Kindern die Immobilie übertragen, sich aber ein lebenslanges Wohnungsrecht vorbehalten.

Ein gemeinschaftliches Wohnungsrecht muss im Grundbuch eingetragen werden, um rechtlich wirksam zu sein. Diese Eintragung sichert das Recht der Berechtigten und schützt sie vor einer Kündigung durch den neuen Eigentümer, falls die Immobilie verkauft wird. Die Eintragung im Grundbuch erfolgt in Abteilung II und enthält genaue Angaben über die Berechtigten und den Umfang des Wohnungsrechts.

Ein wesentlicher Unterschied zwischen einem gemeinschaftlichen und einem individuellen Wohnungsrecht liegt in der Anzahl der Berechtigten und der Art der Nutzung. Während das individuelle Wohnungsrecht nur einer Person zusteht, können beim gemeinschaftlichen Wohnungsrecht mehrere Personen gleichzeitig berechtigt sein. Dies erfordert eine klare vertragliche Regelung, um mögliche Konflikte zu vermeiden und die Nutzung der Immobilie zu koordinieren.

Welche Schritte sind erforderlich, um ein gemeinschaftliches Wohnungsrecht ins Grundbuch eintragen zu lassen?

Um ein gemeinschaftliches Wohnungsrecht ins Grundbuch eintragen zu lassen, sind mehrere Schritte erforderlich. Zunächst muss ein Vertrag zwischen den beteiligten Parteien geschlossen werden, der das Wohnungsrecht detailliert regelt. Dieser Vertrag sollte von einem Notar beurkundet werden, da nur notariell beglaubigte Verträge im Grundbuch eingetragen werden können.

Der Notar erstellt dann eine Eintragungsbewilligung, die alle relevanten Informationen enthält, wie die genaue Beschreibung des Wohnungsrechts und die beteiligten Parteien. Diese Eintragungsbewilligung wird beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht. Das Grundbuchamt prüft die Unterlagen und nimmt die Eintragung des Wohnungsrechts in Abteilung II des Grundbuchs vor. Es ist wichtig, dass das Wohnungsrecht möglichst an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen wird, um es vor nachrangigen Belastungen zu schützen.

Ein Beispiel für eine Eintragungsbewilligung könnte lauten: „Herr M räumt Frau F auf deren Lebenszeit die beschränkte persönliche Dienstbarkeit an seinem im Grundbuch von… Blatt… eingetragenen Grundbesitz ein, diesen nebst Gebäude und Anlagen gleichberechtigt neben M zu Wohnzwecken mitzubenutzen. M bewilligt und F beantragt die Eintragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit in das Grundbuch.“

Die Kosten für die Eintragung richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und bemessen sich am Wert des Wohnungsrechts. Diese Kosten umfassen sowohl die Notargebühren als auch die Gebühren für das Grundbuchamt.

Ein gemeinschaftliches Wohnungsrecht bedeutet, dass mehrere Personen das Recht haben, eine Immobilie zu bewohnen. Dies kann beispielsweise in einer Familie der Fall sein, wo Eltern und Kinder gemeinsam ein Wohnrecht erhalten. Wichtig ist, dass alle beteiligten Parteien ihre Zustimmung geben und der Vertrag klar regelt, wie die Nutzung der Immobilie erfolgt.

Ein Wohnungsrecht bietet den Vorteil, dass es im Grundbuch eingetragen und somit rechtlich abgesichert ist. Dies bedeutet, dass das Wohnungsrecht auch dann bestehen bleibt, wenn die Immobilie verkauft wird oder der Eigentümer verstirbt. Ein nachrangiges Wohnungsrecht kann jedoch bei einer Zwangsversteigerung untergehen, weshalb eine vorrangige Eintragung im Grundbuch von großer Bedeutung ist.

Die Eintragung eines gemeinschaftlichen Wohnungsrechts erfordert also eine sorgfältige Planung und die Einhaltung aller rechtlichen Vorgaben, um sicherzustellen, dass das Wohnungsrecht wirksam und dauerhaft geschützt ist.

Welche Modifikationen des Wohnungsrechts sind rechtlich zulässig und wie können diese im Grundbuch eingetragen werden?

Modifikationen des Wohnungsrechts sind rechtlich zulässig und können im Grundbuch eingetragen werden, um den spezifischen Bedürfnissen der Beteiligten gerecht zu werden. Solche Änderungen müssen notariell beglaubigt und im Grundbuch vermerkt werden, um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten.

Ein lebenslanges Wohnungsrecht kann beispielsweise in ein befristetes Wohnungsrecht umgewandelt werden. Dies bedeutet, dass das Wohnungsrecht nur für einen bestimmten Zeitraum gilt und danach erlischt. Eine solche Änderung erfordert eine notarielle Beurkundung und die Anpassung des Grundbucheintrags.

Ein weiteres Beispiel ist die Erweiterung des Wohnungsrechts auf zusätzliche Personen. Ein bestehendes Wohnungsrecht kann so modifiziert werden, dass es nicht nur dem ursprünglichen Berechtigten, sondern auch weiteren Familienmitgliedern oder Pflegekräften zugutekommt. Auch hier ist eine notarielle Beurkundung notwendig, und die Änderung muss im Grundbuch eingetragen werden.

Einschränkungen des Wohnungsrechts sind ebenfalls möglich. So kann das Recht auf bestimmte Räume oder Bereiche der Immobilie beschränkt werden. Ein Beispiel wäre, dass der Berechtigte nur das Erdgeschoss nutzen darf, während das Obergeschoss dem Eigentümer vorbehalten bleibt. Diese Modifikation muss ebenfalls notariell beglaubigt und im Grundbuch vermerkt werden.

Ein gemeinschaftliches Wohnungsrecht kann in ein individuelles Wohnungsrecht umgewandelt werden, wenn die Berechtigten dies wünschen. Dies könnte der Fall sein, wenn mehrere Personen ursprünglich ein gemeinschaftliches Wohnungsrecht hatten, aber nun individuelle Rechte bevorzugen. Auch diese Änderung erfordert eine notarielle Beurkundung und die Anpassung des Grundbucheintrags.

Praktische Auswirkungen solcher Modifikationen sind vielfältig. Sie ermöglichen es den Beteiligten, ihre Wohnsituation flexibel an veränderte Lebensumstände anzupassen. Beispielsweise kann ein gemeinschaftliches Wohnungsrecht in ein individuelles Recht umgewandelt werden, wenn sich die Lebenssituation der Berechtigten ändert, etwa durch Scheidung oder Trennung.

Die rechtliche Absicherung erfolgt durch die notarielle Beurkundung der Modifikationen und deren Eintragung im Grundbuch. Dies stellt sicher, dass die Änderungen rechtsverbindlich sind und gegenüber Dritten, wie potenziellen Käufern der Immobilie, Bestand haben. Der Notar übernimmt die Aufgabe, die Änderungen im Grundbuch eintragen zu lassen, um die Rechte der Berechtigten zu schützen.

Ein Beispiel für eine solche Modifikation könnte sein, dass ein älteres Ehepaar, das ein gemeinschaftliches Wohnungsrecht hat, dieses in zwei individuelle Wohnungsrechte umwandelt, um im Falle des Todes eines Partners die Nutzung der Immobilie für den Überlebenden zu sichern. Diese Änderung würde notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen, um rechtliche Klarheit zu schaffen.

Durch diese Maßnahmen wird sichergestellt, dass die Wohnungsrechte den aktuellen Bedürfnissen der Berechtigten entsprechen und rechtlich abgesichert sind.

Welche Rechte und Pflichten haben Gesamtberechtigte nach § 428 BGB im Rahmen eines gemeinschaftlichen Wohnungsrechts?

Gesamtberechtigte nach § 428 BGB haben im Rahmen eines gemeinschaftlichen Wohnungsrechts spezifische Rechte und Pflichten. Ein gemeinschaftliches Wohnungsrecht bedeutet, dass mehrere Personen das Recht haben, eine Immobilie zu bewohnen. Diese Personen sind Gesamtgläubiger, was bedeutet, dass jeder von ihnen die gesamte Leistung, also das Wohnungsrecht, fordern kann, der Eigentümer jedoch nur einmal leisten muss.

Ein Beispiel verdeutlicht dies: Wenn zwei Personen, etwa Ehepartner, ein gemeinschaftliches Wohnungsrecht haben, kann jeder von ihnen das Recht auf Nutzung der gesamten Wohnung geltend machen. Der Eigentümer muss dieses Recht jedoch nur einmal gewähren, sodass beide Partner gemeinsam die Wohnung nutzen können.

Rechte der Gesamtberechtigten umfassen das Recht, die Immobilie zu bewohnen und alle damit verbundenen Einrichtungen zu nutzen. Jeder Gesamtberechtigte kann die gesamte Leistung, also das Wohnungsrecht, vom Eigentümer verlangen. Dies bedeutet, dass der Eigentümer verpflichtet ist, das Wohnungsrecht zu gewähren, solange einer der Gesamtberechtigten dies fordert.

Pflichten der Gesamtberechtigten beinhalten die Verpflichtung, sich untereinander abzustimmen und die Nutzung der Immobilie zu koordinieren. Da der Eigentümer nur einmal leisten muss, müssen die Gesamtberechtigten intern klären, wie sie das Wohnungsrecht ausüben. Dies kann zu Konflikten führen, wenn keine klare Regelung getroffen wurde.

Ein praktisches Beispiel zeigt die Anwendung: Ein Ehepaar hat ein gemeinschaftliches Wohnungsrecht an einer Immobilie. Nach der Scheidung möchte einer der Partner das Wohnungsrecht aufgeben, während der andere es weiterhin ausüben möchte. Da das Wohnungsrecht gemeinschaftlich besteht, kann es nicht einseitig aufgehoben werden. Beide Partner müssen sich einigen oder eine gerichtliche Klärung herbeiführen.

Individuelle Ansprüche gegen den Eigentümer können von jedem Gesamtberechtigten geltend gemacht werden. Wenn der Eigentümer beispielsweise die Nutzung der Immobilie behindert, kann jeder Gesamtberechtigte rechtliche Schritte einleiten, um sein Wohnungsrecht durchzusetzen. Der Eigentümer muss jedoch nur einmal leisten, sodass die Ansprüche der Gesamtberechtigten untereinander abgestimmt werden müssen.

Beispiel für die Geltendmachung von Ansprüchen: Wenn der Eigentümer die Immobilie verkauft, bleibt das Wohnungsrecht bestehen, da es im Grundbuch eingetragen ist. Der neue Eigentümer muss das Wohnungsrecht respektieren. Sollte der neue Eigentümer versuchen, die Gesamtberechtigten aus der Immobilie zu verdrängen, können diese gemeinsam oder einzeln rechtliche Schritte einleiten, um ihr Wohnungsrecht zu verteidigen.

Die Gesamtberechtigung nach § 428 BGB bietet somit eine rechtliche Absicherung für alle beteiligten Personen, erfordert jedoch eine enge Abstimmung und Zusammenarbeit unter den Gesamtberechtigten, um Konflikte zu vermeiden und die Nutzung der Immobilie zu gewährleisten.

Was passiert, wenn ein Wohnungsberechtigter verstirbt? Welche Auswirkungen hat dies auf das gemeinschaftliche Wohnungsrecht?

Wenn ein Wohnungsberechtigter verstirbt, hat dies direkte Auswirkungen auf das gemeinschaftliche Wohnungsrecht. Ein Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit gemäß § 1093 BGB, die in der Regel mit dem Tod des Berechtigten erlischt. Dies gilt auch für gemeinschaftliche Wohnungsrechte, die mehreren Personen gleichzeitig eingeräumt wurden.

Beim Tod eines der Berechtigten bleibt das Wohnungsrecht für die verbleibenden Berechtigten bestehen. Das bedeutet, dass die überlebenden Personen weiterhin das Recht haben, die Immobilie zu nutzen. Ein Beispiel wäre ein älteres Ehepaar, das ein gemeinschaftliches Wohnungsrecht an einer Wohnung hat. Stirbt einer der Ehepartner, behält der überlebende Partner das Wohnungsrecht und kann die Wohnung weiterhin nutzen.

Rechtliche Konsequenzen ergeben sich insbesondere aus der Eintragung im Grundbuch. Das gemeinschaftliche Wohnungsrecht muss so formuliert sein, dass es klar regelt, wie im Falle des Todes eines Berechtigten verfahren wird. In der Regel wird im Grundbuch vermerkt, dass das Wohnungsrecht für die verbleibenden Berechtigten fortbesteht. Dies sichert die Rechte der Überlebenden und verhindert rechtliche Unsicherheiten.

Praktische Auswirkungen betreffen die Nutzung der Immobilie. Die verbleibenden Berechtigten können die Wohnung weiterhin nutzen, ohne dass der Eigentümer ein Mitbenutzungsrecht hat. Dies bietet den Überlebenden Schutz und Sicherheit, dass sie nicht aus der Wohnung verdrängt werden können.

Ein Beispiel verdeutlicht dies: Ein älteres Ehepaar, Herr und Frau Müller, hat sich ein gemeinschaftliches Wohnungsrecht an der Wohnung ihrer Kinder eintragen lassen. Nach dem Tod von Herrn Müller bleibt Frau Müller berechtigt, die Wohnung weiterhin zu nutzen. Das Wohnungsrecht erlischt erst mit ihrem Tod.

Eintragung im Grundbuch ist entscheidend, um die Fortführung des Wohnungsrechts zu sichern. Der Notar stellt sicher, dass die Eintragung korrekt erfolgt und die Rechte der Berechtigten geschützt sind. Sollte das Wohnungsrecht nicht klar geregelt sein, kann es zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommen, insbesondere wenn Erben oder neue Eigentümer ins Spiel kommen.

Zusammengefasst bleibt das gemeinschaftliche Wohnungsrecht für die verbleibenden Berechtigten bestehen, wenn einer der Berechtigten verstirbt. Dies bietet den Überlebenden Schutz und Sicherheit, dass sie die Immobilie weiterhin nutzen können. Die Eintragung im Grundbuch spielt dabei eine zentrale Rolle, um die Rechte der Berechtigten zu sichern und rechtliche Klarheit zu schaffen.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 428 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Dieser Paragraph regelt die Rechte und Pflichten der Gesamtgläubiger. Der Zusammenhang besteht darin, dass das gemeinschaftliche Wohnungsrecht der Antragsteller als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB eingetragen werden soll, wodurch keine der betroffenen Personen allein zu Lasten der anderen über die Rechte verfügen kann.
• Wohnungsrecht (§ 1093 BGB): Dieser Paragraph regelt das persönliche Wohnungsrecht, das eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit darstellt. Im vorliegenden Fall wurde ein Wohnungsrecht auf Lebenszeit für den Veräußerer eingetragen, das dahingehend modifiziert ist, dass auch nach dem Tod eines Berechtigten das Recht ungeschmälert auf den anderen übergeht.
• Grundbuchrecht (§ 873 BGB): Dieser Paragraph beschreibt die Voraussetzungen für die Entstehung von Rechten an Grundstücken, wozu auch die Eintragung ins Grundbuch gehört. Für den konkreten Fall bedeutet dies, dass das Wohnungsrecht durch die Eintragung im Grundbuch dinglich gesichert wird.
• Grundbuchordnung (GBO): Die GBO regelt die Verfahren und die Eintragungen im Grundbuch. Spezifisch relevant sind hier die Vorschriften zur Eintragung von Dienstbarkeiten und persönlichen Rechten, sowie die Anforderungen, die eine Eintragung erfüllen muss.
• Notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB): Dieser Paragraph bestimmt, dass Grundstücksgeschäfte notariell beurkundet werden müssen. Im Text wird der notarielle Vertrag vom 16. August 2021 erwähnt, der die rechtlichen Grundlagen für die Übertragung und das Wohnungsrecht schafft.
• Rückübertragungsanspruch (§ 1090 BGB): Bei der Vormerkung handelt es sich um eine Sicherung des Rückübertragungsanspruchs, welcher im Grundbuch eingetragen wird, um den Veräußerer im Falle eines Widerrufs der Überlassung zu schützen.
• Typenzwang im Sachenrecht (§ 311b BGB): Der Prinzip des sachenrechtlichen Typenzwangs erfordert, dass dingliche Rechte bestimmten, gesetzlich normierten Typen entsprechen müssen. Die Antragsteller argumentieren, dass die im Vertrag enthaltenen Modifizierungen des Wohnungsrechts nicht dem Typenzwang unterliegen, weil das Grundbuchamt dies beanstandet hatte.
• Zwischenverfügungen (GBO § 18): Diese beziehen sich auf die Möglichkeit des Grundbuchamts, bei Eintragungsanträgen Mängel durch eine Verfügung zu beanstanden und die Antragsteller zur Behebung aufzufordern. Im vorliegenden Fall wurden Zwischenverfügungen erlassen, die jedoch durch das Brandenburgische Oberlandesgericht aufgehoben wurden.

⇓ Das vorliegende Urteil vom Brandenburgischen Oberlandesgericht

Brandenburgisches Oberlandesgericht – Az.: 5 W 40/22 – Beschluss vom 10.01.2023

Auf die Beschwerde der Antragsteller vom 12. April 2022 werden die Zwischenverfügungen des Amtsgerichts Königs Wusterhausen – Grundbuchamt – Gz.: W… Blatt …-1, vom 16. Dezember 2021 und 8. April 2022 aufgehoben.

Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren: 5.000 EUR.

Gründe

I.

Mit notariellem Vertrag vom 16. August 2021 übertrugen die Antragsteller zu 1 und 2 (künftig der Veräußerer) ihre hälftigen Miteigentumsanteile an dem im Grundbuch von W… Blatt … eingetragenen, mit einem Einfamilienhaus und Nebengebäuden bebauten Grundbesitz an ihren Enkel, den Antragsteller zu 4 und erklärten die Auflassung. Unter Ziffer VII. des Vertrages behielt sich der Veräußerer ein Wohnungsrecht auf Lebensdauer des Längstlebenden als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB vor, das dahingehend modifiziert wurde, dass kein Berechtigter allein zu Lasten des anderen über die Rechte verfügen kann, nach dem Tod eines Berechtigten die Rechte dem anderen ungeschmälert zustehen und die Leistung an einen Berechtigten allein keine Erfüllungswirkung gegenüber dem anderen Berechtigten hat. Dem Veräußerer wurde an dem Grundbesitz eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht) mit dem Inhalt bestellt, dass er berechtigt ist, diese Räume unter Ausschluss des Eigentümers auf seine Lebenszeit als Wohnung zu benutzen und alle dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Einrichtungen und Anlagen einschließlich des Gartens mitzubenutzen. Die Beteiligten bewilligten und beantragten die Eintragung des Wohnungsrechts für den Veräußerer als Berechtigten nach § 428 BGB in vorstehender Modifizierung in das Grundbuch. In Ziffer VIII. des Vertrages behielt sich der Veräußerer den lebzeitigen Widerruf der Überlassung unter bestimmten Voraussetzungen vor. Zur Sicherung des Rückübertragungsanspruches bewilligten und beantragten die Beteiligten die Eintragung einer entsprechenden Vormerkung für den Veräußerer als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB in das Grundbuch, bedingt abgetreten an den Antragsteller zu 3.

Den vom Notar am 22. September 2021 eingereichten Vollzugsantrag hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 16. Dezember 2021 beanstandet. Es vertrat darin und mit weiterer Zwischenverfügung vom 8. April 2022 die Auffassung, dass die beantragte Eintragung der Modifizierung hinsichtlich des Wohnungsrechts nicht möglich sei, und bat insoweit um Antragsrücknahme. Eine analoge Anwendung des § 428 BGB sei nicht möglich.

Hiergegen wenden sich die Antragsteller mit ihrer am 13. April 2022 durch den Notar eingelegten Beschwerde. Sie meinen, die Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses unterliege nicht dem sachenrechtlichen Typenzwang. Vielmehr genüge zur Aufrechterhaltung des jeweiligen Gestaltungstyps ein einziges Merkmal, das diesen Gestaltungstyp von anderen Berechtigungsverhältnissen unterscheidet. Vorliegend seien mindestens zwei Typenmerkmale des § 428 BGB vorhanden, weil jeder der Berechtigten die volle Leistung an sich fordern könne und nach dem Tod eines Ehegatten das volle Recht dem überlebenden Ehegatten ungeschmälert zustehe. Die Auswahlfreiheit des Schuldners könne hingegen wirksam abbedungen werden. Sie diene lediglich dem Schutz des Schuldners vor Nachteilen, die sich aus der Belastung mit mehreren selbständigen Forderungen der beteiligten Gesamtgläubiger ergäben. Es stehe dem Schuldner frei, auf diesen Schutz zu verzichten. Auch § 47 GBO werde durch diese Modifizierung des Berechtigungsverhältnisses nicht berührt, da nicht sämtliche Facetten des konkret vereinbarten Berechtigungsverhältnisses im Grundbuch verlautbart werden könnten und müssten. Insoweit reiche ein Bezug auf die Eintragungsmitteilung.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 19. April 2022 nicht abgeholfen und dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

II.

1.

Die zulässige (§§ 71 Abs. 1, 73 GBO) Beschwerde der Antragsteller führt bereits deshalb zur Aufhebung der Zwischenverfügungen vom 16. Dezember 2021 und 8. April 2022, weil die Verfügungen mit diesem Inhalt nicht den Anforderungen des § 18 Abs. 1 GBO genügen.

§ 18 GBO regelt die Behandlung von Eintragungsanträgen, deren Vollzug ein Hindernis entgegensteht. Vorliegend bezeichnen die Zwischenverfügungen kein Mittel, ein Eintragungshindernis zu beseitigen, vielmehr handelt es sich in der Sache um einen rechtlichen Hinweis, verbunden mit der Bitte um Antragsrücknahme. Die Antragsrücknahme stellt aber gerade kein Mittel zur Behebung des Hindernisses dar.

2.

Für das weitere Verfahren weist der Senat – freilich ohne Bindungswirkung – auf Folgendes hin:

Soll ein Recht für mehrere gemeinschaftlich eingetragen werden, soll die Eintragung in der Weise erfolgen, dass entweder die Anteile der Berechtigten in Bruchteilen angegeben werden oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet wird (§ 47 Abs. 1 S. 1 GBO). Da die Verfügungsbefugnis der einzelnen Beteiligten bei den unterschiedlichen Arten der Gemeinschaft verschieden ist, verlangt der das Grundbuchrecht beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz, dass sich Art und Inhalt des Gemeinschaftsverhältnisses aus der Eintragung ergeben (BGH Beschluss vom 11. September 1997, Az. V ZB 11/97). Wohnungsrechte nach § 1093 BGB können für mehrere Personen als Gesamtberechtigte entsprechend § 428 BGB bestellt werden (BGHZ 46, 253). Hierbei liegt die vom Grundstückseigentümer „geschuldete Leistung“ im Wesentlichen nicht in einem positiven Tun, sondern in einem bloßen Dulden der Nutzung durch den oder die Berechtigten. Im Fall einer Gesamtgläubigerschaft nach § 428 BGB geht daher das Wohnungsrecht jedes einzelnen Gesamtberechtigten im „Außenverhältnis“ nicht auf Nutzung durch ihn und die übrigen Gesamtberechtigten gemeinsam. Jeder Wohnungsberechtigte kann im Wege des Störungsbeseitigungsanspruchs vom Eigentümer und von jedem Dritten die Besitzeinräumung an sich allein verlangen, und der Eigentümer andererseits kommt bereits durch Herausgabe an einen der Wohnungsberechtigten allein und durch Duldung von dessen Wohnen seiner wohnungsrechtlichen Last nach (BGH a.a.O.).

Die Gesamtgläubigerschaft kann – wovon im hier vorliegenden Fall auszugehen sein dürfte – modifiziert werden, da der sachenrechtliche Typenzwang nur für die eintragungsfähigen Immobiliarrechte gilt, dagegen nicht für die daran bestehenden Gemeinschaftsverhältnisse. Deren Typen sind zwangsläufig dem Schuldrecht entlehnt. Den Anforderungen des § 47 GBO ist grundsätzlich durch die Angabe des Grundmodells genüge getan, also wenn das Gemeinschaftsverhältnis mehrerer Teilhaber durch einen gesetzlichen Typus der Berechtigtenmehrheit gekennzeichnet wird und die Vereinbarungen der Beteiligten mindestens ein Merkmal dieses Typus erfüllen, das ihn von anderen gesetzlichen Modellen der Berechtigtenmehrheit unterscheidet (vgl. hierzu und zum Folgenden: Amann, DNotZ 2008, 324). Sowohl bei Gesamtgläubigerschaft nach § 428 BGB als auch bei Mitgläubigerschaft nach § 432 BGB besteht jeweils ein Anspruch, den zu erfüllen jeder Gläubiger ohne Mitwirkung der übrigen Gläubiger verlangen kann. Der Anspruch richtet sich bei beiden auf eine (zumindest rechtlich) unteilbare Leistung. Zudem braucht der Schuldner die Leistung nur einmal zu bewirken. Sie unterscheiden sich jedoch hinsichtlich der Frage, an wen der Gläubiger leisten muss. Während bei der Gesamtgläubigerschaft nach § 428 BGB jeder Gläubiger Leistung an sich alleine verlangen bzw. jeder Schuldner nach seinem Belieben befreiend an einen oder mehrere Gläubiger leisten kann, kann ein Mitgläubiger nach § 432 BGB Leistung nicht an sich allein, sondern nur an sämtliche Gläubiger gemeinschaftlich verlangen.

Im vorliegenden Fall dürften die Urkundsbeteiligten in Ziffer VII Nr. 1 des Vertrages eine Kombination der Rechtsfolgen der §§ 428 und 432 BGB vereinbart haben. Das Berechtigungsverhältnis nach § 428 BGB dürfte unter anderem dahingehend modifiziert worden sein, dass die Leistung an einen Berechtigten allein keine Erfüllung gegenüber dem anderen Berechtigten bewirkt. Wäre dies so auszulegen, dass der Schuldner wirksam immer nur an beide Gläubiger leisten könnte, läge Mitgläubigerschaft nach § 432 BGB vor (vgl. auch BGHZ 46, 253; Frank in Anm. zu OLG Frankfurt, Beschluss vom 14. November 2011, Az. 20 W 439/10, MittBayNot 2012, 386, 389; Amann a.a.O.). Allerdings dürfte auch dies nicht gewollt sein und damit § 432 BGB als Angabe der gemeinsamen Berechtigung nicht uneingeschränkt passen. Es dürfte nicht Inhalt des vereinbarten Rechts sein, dass stets nur alle Berechtigten gemeinsam befriedigt werden. Bei einem Wohnungsrecht geht es gerade nicht darum, dass der Schuldner an einen Gläubiger „leistet“, sondern um die Durchsetzung eines Duldungsanspruches, den aber jeder Gläubiger auch für sich allein durchsetzen kann.

Den Anforderungen des § 47 GBO dürfte damit sowohl durch Angabe des Grundmodells als auch durch Angabe einer Kombination von § 428 und § 432 BGB Genüge getan sein, wobei sich der konkrete Inhalt des schuldrechtlich Vereinbarten ohnehin nur aus der Bewilligung ergibt.

3.

Die Kostenfolge hinsichtlich der Gerichtskosten ergibt sich aus dem Gesetz (§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotGK); eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.

4.

Die Festsetzung des Gegenstandswertes beruht auf § 36 Abs. 3 GNotKG.