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Notarkostenrechnung – Grundstückskaufvertrag mit Wiederkaufsrecht – Geschäftswert

OLG Stuttgart – Az.: 8 W 264/16 – Beschluss vom 01.12.2016

1. Die Beschwerde der Kostengläubigerin gegen den Beschluss des Landgerichts Stuttgart vom 10.06.2016, Az. 10 OH 1/16 und 2/16, wird zurückgewiesen.

Gründe

I.

Die Beteiligten streiten sich über 2 Notarkostenrechnungen.

Die Kostenschuldnerin ließ bei der Kostengläubigerin einen Kaufvertrag beurkunden, mit dem sie ein größeres Grundstück von einer Gemeinde erwarb. Da diese auf eine alsbaldige Bebauung Wert legte, wurde in den Kaufvertrag ein Wiederkaufsrecht für die Gemeinde aufgenommen, wonach diese das Grundstück für den Fall nicht fristgemäßer Bebauung mit einem Betriebsgebäude zurückkaufen durfte. Eine ausdrückliche Verpflichtung, das Grundstück zu bebauen, wurde in den Kaufvertrag nicht aufgenommen. Zu einem späteren Zeitpunkt wurde schließlich auch die Auflassung des Grundstücks bei der Kostengläubigerin notariell beurkundet.

Die Kostengläubigerin stellte beide Vorgänge in Rechnung wobei sie aus dem reinen Kaufpreis noch Zuschläge für Bauverpflichtung ( 20 %) und Verfügungsbeschränkungen (10 %), insgesamt also 30 % vom Kaufpreis ansetzte und so zu einem Verkehrswert von 833.943,50 € gelangte.

Die Rechnungen wurden anlässlich einer Prüfung durch die Bezirksrevisorin beanstandet und die Kostengläubigerin zu Nachberechnungen angewiesen. Dabei vertrat die Bezirksrevisorin die Auffassung, dass der Kaufvertrag eine so genannte „negative Bauverpflichtung“ enthalte, die kostenrechtlich wie eine normale Bauverpflichtung zu behandeln und folglich gemäß § 50 Nr. 3b GNotKG mit 20 % der geschätzten Herstellungskosten des Gebäudes von 6 Millionen € zu bewerten sei.

Die Beanstandungen führten jeweils zu – neuen höheren – Rechnungen seitens der Kostengläubigerin. Gegen diese legte die Kostenschuldnerin Beschwerde ein, welche von der Kostengläubigerin dem Landgericht Stuttgart zur Entscheidung vorgelegt wurde. Dieses hob die beiden neuen Kostenrechnungen – abgesehen von der Verweisung bezüglich eines kleinen Teil der Rechnung bzgl. der Auflassung in ein grundbuchrechtliches Verfahren vor dem Amtsgericht – auf. Zur Begründung wurde sinngemäß darauf abgestellt, unter dem jetzt geltenden GNotKG anstelle der früheren KostO sei für eine kostenrechtliche Gleichstellung der „negativen“ mit einer richtigen Bauverpflichtung kein Raum mehr. Stattdessen sei das Wiederkaufsrecht gemäß § 51 GNotKG zu behandeln. Dabei sei der sich nach Abs. 1 der Vorschrift ergebende Ansatz von 50 % des Kaufpreises unangemessen und gemäß Abs. 3 auf 30 % zu ermäßigen. Dies entspreche dann dem Ergebnis der ursprünglichen Rechnungen.

Gegen diese Entscheidung legte die Kostengläubigerin weisungsgemäß Beschwerde ein, der das Landgericht nicht abhalf und die Akten dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorlegte.

II.

Die gemäß § 129 Abs. 1 Buchst. GNotGKG zulässige Beschwerde ist nicht begründet.

Die Entscheidung der Kammer ist nicht zu beanstanden.

Die unter der Kostenordnung praktizierte Gleichbehandlung der sogenannten „negativen Bauverpflichtung“ mit einer echten Bauverpflichtung kann unter der Geltung des GNotGKG nicht mehr vertreten werden. Nach der jetzt geltenden Systematik der §§ 50 und 51 GNotGKG wird klar zwischen einer schuldrechtlichen Bauverpflichtung (s. insbes. Nr. 3 der Bestimmung) und dem in § 51 Abs. 1 S. 2 GNotGKG genannten Wiederkaufsrecht unterschieden. Dies verbietet es, Bauverpflichtungen, die keine schuldrechtliche Qualität aufweisen, ebenso wie Letztere zu behandeln. Insbesondere angesichts der ausdrücklichen Regelung bezüglich eines Wiederkaufsrechtes liegt fern, dieses, wenn es als Konsequenz einer versäumten Bebauung ausgeübt werden kann, gleich einer schuldrechtlichen Bauverpflichtung zu bewerten.

Ausgehend von einer Bewertung als Wiederkaufsrecht gemäß § 51 GNotGKG erscheint auch das Ergebnis einer Kürzung der sich aus Abs. 1 S.2 ergebenden 50 auf 30 gemäß Abs. 3 angemessen.

Ebenso zutreffend war es, die Kostenrechnung bezüglich der Eigentumsänderung im Grundbuch dem Verfahren gemäß GBO zuzuführen. Insoweit hat nämlich – wie die Kammer richtig erkannte – das Notariat als Grundbuchamt gehandelt.

Die Entscheidung ergeht gemäß § 130 Abs. 2 S. 3 GNotKG gerichtsgebührenfrei.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde zum BGH gemäß §§ 129 Abs. 2, 130 Abs. 3 S. 1 GNotKG, 70 FamFG (Heinemann in Fackelmann/Heinemann, GNotKG, 1. Auflage 2013, § 129 GNotKG Rn. 33; Hartmann, Kostengesetze, 46. Auflage 2015, § 129 GNotKG Rn. 10; je m.w.N.) liegen nicht vor.

 

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