Skip to content

Ihr Ansprechpartner in allen
notariellen Angelegenheiten

Grundbuchberichtigung -Eintragung des Zessionars bei Vormerkung

OLG München – Az.: 34 Wx 332/16 – Beschluss vom 03.02.2017

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird der Beschluss des Amtsgerichts Passau – Grundbuchamt – vom 22. Dezember 2015 aufgehoben.

II. Das Amtsgericht Passau – Grundbuchamt – wird angewiesen, die am 21. Dezember 2015 beantragte Berichtigung des Grundbuchs von XXX Blatt XXX durchzuführen und die Beteiligte zu 1 als Berechtigte der in Abteilung II lfd. Nr. 11 eingetragenen Vormerkung aufgrund Bewilligung vom 9./16.12.2015 einzutragen.

Gründe

I.

Seit 31.5.2007 sind je unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 14.5.2007 in Abt. II/10 des Grundbuchs eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Solarstromanlagenbetriebsrecht) für eine Verwaltungsgesellschaft und gleichrangig in Abt. II/11 eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung eines Solarstromanlagenbetriebsrechts für die Beteiligte zu 3, eine Landesbank, eingetragen. Gegenständlich ist der Antrag der Beteiligten zu 1, einer Kreissparkasse, sie als Rechtsnachfolgerin der in Abt. II/11 eingetragenen Vormerkung aufgrund Abtretung des gesicherten Rechts einzutragen.

Zu Urkunde vom 14.5.2007, überschrieben als „Bewilligung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit und einer Vormerkung“ bestellte der Grundstückseigentümer, der Beteiligte zu 2, unter Ziff. I. 1. zugunsten einer Verwaltungsgesellschaft mbH (“- die Gesellschaft nachstehend „der Berechtigte“ genannt -“)

eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, welche den Berechtigten berechtigt, auf dem vorbezeichneten Grundstück eine Solarstromanlage … zu errichten und zu betreiben …

Unter Ziff. I. 2. verpflichtete sich der Eigentümer

gegenüber dem Berechtigten als Versprechensempfänger für den Fall, dass ein Dritter den … Nutzungsvertrag übernimmt oder als Rechtsnachfolger des Berechtigten Vertragspartei wird, zu dessen Gunsten (echter Vertrag zugunsten Dritter) eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit gleichen Inhalts zu bestellen. Zur Sicherung dieses Anspruchs wird eine Vormerkung zu Gunsten der … (Beteiligte zu 3) im Grundbuch eingetragen. Dieser Anspruch ist veräußerlich. …

Unter Ziff. I. 3. wurden bewilligt

a) die in Ziffer 1. bestellte beschränkte persönliche Dienstbarkeit und

b) gemäß Ziffer 2. eine Vormerkung zu Gunsten der … (Beteiligte zu 3) zur Sicherung des bedingten Anspruchs auf Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gleichen Inhalts …

Die Abtretungsvereinbarung vom 9./16.12.2015 zwischen den Beteiligten zu 1 und 3 führt einleitend aus, die Beteiligte zu 3 habe gemäß Bewilligungsurkunde vom 14.5.2007 einen Anspruch auf Eintragung einer persönlich beschränkten Dienstbarkeit erworben, der durch die in Abt. II lfd. Nr. 11 eingetragene Vormerkung gesichert sei. Sodann wurde vereinbart:

Die Zedentin (die Beteiligte zu 3) tritt an die Zessionarin (die Beteiligte zu 1) die Ansprüche aus dieser Vereinbarung ab, insbesondere

– das Recht zur Benennung eines Dritten

– den Anspruch auf Eintragung der Dienstbarkeit zugunsten des benannten Dritten.

Die Zessionarin nimmt die Abtretung an. Die Vormerkung soll auf die Zessionarin übergehen. Die Zessionarin wird die Umschreibung des Grundbuches veranlassen. Die Bewilligung wird erteilt.

Am 21.12.2015 beantragte die Beteiligte zu 1 unter Vorlage der beiderseits unterschriebenen und gesiegelten Urkunde im Original die Eintragung der Rechtsnachfolge im Grundbuch.

Den Antrag hat das Grundbuchamt mit Beschluss vom 22.12.2015 zurückgewiesen. Der schuldrechtliche Anspruch auf Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sei wie das dingliche Recht selbst nicht abtretbar und könne auch nicht durch Vereinbarung als abtretbarer Anspruch ausgestaltet werden. Der Sachverhalt unterfalle keiner gesetzlichen Ausnahmeregelung. Erforderlich sei daher die erneute Bestellung einer Vormerkung.

Hiergegen wendet sich die Beteiligte zu 1 mit der Beschwerde vom 18.8.2016. Sie meint, die eingetragene Vormerkung sichere keinen Anspruch auf Eintragung einer Dienstbarkeit, sondern einen schuldrechtlichen Anspruch aufgrund Vertrags zugunsten Dritter. Dieser Anspruch sei Gegenstand der Abtretung. Bezweckt sei der Übergang des Benennungsrechts.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen und ergänzend ausgeführt: Die in der Bewilligung (Ziff. 2) als „Berechtigte“ bezeichnete Versprechensempfängerin sei – trotz der anderslautenden Begriffszuordnung in Ziff. 1 der Urkunde – die Beteiligte zu 3. Dieser sei kein Benennungsrecht eingeräumt, sondern die Pflicht auferlegt, zugunsten eines Vertragsübernehmers oder Rechtsnachfolgers des Dienstbarkeitsberechtigten gemäß Ziff. 1 eine Dienstbarkeit eintragen zu lassen. Laut Bewilligung sei der Anspruch auf Eintragung einer Dienstbarkeit für einen vom Versprechensempfänger zu benennenden Dritten abgesichert. Die Vormerkung sichere mithin einen nicht abtretbaren Anspruch.

Das Beschwerdegericht hat den Grundstückeigentümer und die Zedentin zum Berichtigungsantrag angehört.

II.

Die nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg.

1. Der Sache nach geht es bei der begehrten Eintragung der Rechtsnachfolge bei der Vormerkung um eine Grundbuchberichtigung nach § 22 Abs. 1 GBO, der die Behauptung zugrundeliegt, dass die vom Grundbuch verlautbarte Rechtslage infolge wirksamer Abtretung des vormerkungsgesicherten schuldrechtlichen Anspruchs nicht (mehr) mit der materiellen Rechtslage übereinstimmt (§ 894 Abs. 1 BGB; BayObLG FGPrax 1998, 210/211; Demharter GBO 30. Aufl. Anhang zu § 44 Rn. 90).

Die Grundbuchberichtigung setzt entweder den Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit in der Form des § 29 GBO voraus oder eine Berichtigungsbewilligung desjenigen, dessen Recht von der berichtigenden Eintragung betroffen wird (§§ 19, 22 Abs. 1 GBO).

Hier sind beide Voraussetzungen erfüllt.

a) Der Grundstückseigentümer kann seinem Vertragspartner (etwa der Betreibergesellschaft) einen – nicht übertragbaren – Anspruch auf Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit einräumen, welche den Vertragspartner und gegebenenfalls seine Rechtsnachfolger berechtigt, das belastete Grundstück zur Errichtung und zum Betrieb einer Solarstromanlage zu nutzen („Solarstromanlagenbetriebsrecht“). Daneben kann sich der Eigentümer auch mit echtem oder unechtem Vertrag zugunsten Dritter (§§ 328, 335 BGB) einem Vertragspartner als Versprechensempfänger (etwa der finanzierenden Bank) gegenüber verpflichten, dem von letzterem zu benennenden Dritten (und gegebenenfalls dessen Rechtsnachfolgern) eine jeweils inhaltsgleiche beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 Abs. 1 BGB zu bestellen. Das Forderungsrecht des Versprechensempfängers (§ 335 BGB), mithin der Bestellungsanspruch zu fremden Gunsten, kann durch Vormerkung gesichert werden (vgl. Senat vom 23.1.2017, 34 Wx 434/16, juris; vom 6.4.2016, 34 Wx 399/15 = RNotZ 2016, 388 m. w. N.; vom 18.4.2012, 34 Wx 35/12 = FGPrax 2012, 193). Dieser Anspruch aus § 335 BGB ist zu unterscheiden von dem Bestellungsanspruch, der dem Dritten aus einem echten Vertrag zu Gunsten Dritter nach § 328 Abs. 1 BGB zusteht; letzterer ist vor Benennung des Dritten nicht durch Vormerkung sicherbar (vgl. Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 1494).

b) Die in Abt. II unter lfd. Nr. 11 eingetragene Vormerkung (§ 883 BGB) sichert den schuldrechtlichen Anspruch der Beteiligten zu 3, der dieser als Versprechensempfängerin aus der Vereinbarung vom 14.5.2007 als Vertrag zugunsten Dritter zusteht und gemäß § 335 BGB auf die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (§ 1090 Abs. 1 BGB) zugunsten eines von ihr zu benennenden Dritten gerichtet ist.

Dies ergibt sich durch Auslegung der Eintragung und der Eintragungsbewilligung, auf die gemäß § 885 Abs. 2 BGB zur näheren Bezeichnung des zu sichernden Anspruchs Bezug genommen ist.

Die ihrerseits auf Ziff. I. 2. der Vereinbarung Bezug nehmende Bewilligung erweist sich als auslegungsbedürftig, weil Versprechensempfänger nach dem Wortlaut des die schuldrechtliche Vertragsbeziehung beschreibenden Passus der „Berechtigte“, mithin nach der Definition unter I. 1. der Urkunde die Verwaltungsgesellschaft, sein soll, die Vormerkung zur Sicherung dieses Anspruchs aber ausdrücklich zugunsten der Beteiligten zu 3 eingetragen werden soll.

Die nach den allgemeinen Grundsätzen des Grundbuchrechts (vgl. BGH FGPrax 2015, 5) vorzunehmende Auslegung ergibt, dass Versprechensempfänger nicht der in Zif. I. 1. definierte „Berechtigte“ ist, sondern die Beteiligte zu 3. Der dem „Berechtigten als Versprechensempfänger“ eingeräumte Anspruch auf Dienstbarkeitsbestellung zugunsten eines Dritten soll unter anderem dazu berechtigen, die Bestellung zugunsten eines Dritten, der „als Rechtsnachfolger des Berechtigten Vertragspartei wird“, zu fordern. Die Vormerkung zur Sicherung „dieses Anspruchs“ soll zugunsten der Beteiligten zu 3 eingetragen werden. Nach Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt, ist der Begriff des „Berechtigten“ in Ziff. I. 2. der Urkunde mit wechselndem Inhalt gefüllt. „Berechtigte als Versprechensempfängerin“ ist die Beteiligte zu 3. Ihr steht das Forderungsrecht zu, zugunsten eines Dritten, der den Nutzungsvertrag übernimmt oder als Rechtsnachfolger des in Ziff. I. 1. der Urkunde bezeichneten „Berechtigten“ Vertragspartei wird, die Bestellung des dinglichen Rechts (Solarstromanlagenbetriebsrechts) zu verlangen. Dieses eigene Forderungsrecht der Beteiligten zu 3 aus § 335 BGB, gerichtet auf Leistung an den Dritten, ist Gegenstand der zu ihrer Absicherung bewilligten Vormerkung.

c) Dieser schuldrechtliche Bestellungsanspruch ist nach dem klaren Wortlaut der Abtretungsvereinbarung Gegenstand der Übertragung von der Beteiligten zu 3 auf die Beteiligte zu 1.

2. Der Berichtigung steht in rechtlicher Hinsicht nicht die vom Grundbuchamt angenommene Unübertragbarkeit des Anspruchs entgegen.

Der gegen den Grundstückseigentümer gerichtete Anspruch der Landesbank als Versprechensempfängerin auf Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gemäß § 1090 Abs. 1 BGB zu Gunsten eines Dritten ist – anders als der klassische Dienstbarkeitsbestellungsanspruch des Vertragspartners zu dessen eigenen Gunsten (BGH NJW 2010, 1074/1076) – in der Regel abtretbar.

Ein Anspruch auf Dienstbarkeitsbestellung ist nicht schlechthin unübertragbar. Vielmehr kommt es gemäß § 399 Alt. 1 BGB maßgeblich darauf an, ob der Anspruchsinhalt einen Gläubigerwechsel ausschließt (BGHZ 28, 99/102 f.; MüKo/Mohr BGB 7. Aufl. § 1090 Rn. 39 mit § 1092 Rn. 3 und 5 f.; Staudinger/Reymann BGB [2017] § 1090 Rn. 38 mit § 1092 Rn. 4; Staudinger/Jagmann BGB [2015] § 335 Rn. 7; Palandt/Bassenge BGB 75. Aufl. § 1092 Rn. 5).

Ist – wie hier – Begünstigter des Bestellungsanspruchs nicht der Versprechensempfänger selbst, sondern ein Dritter, dessen Identität bei Anspruchsbegründung offen ist, und haben der zur Dienstbarkeitsbestellung Verpflichtete (der Grundstückseigentümer) und der Forderungsberechtigte (der Versprechensempfänger) darüber hinaus die Abtretbarkeit des Bestellungsanspruchs ausdrücklich vereinbart, so ist der in der Person des Versprechensempfängers bestehende Anspruch auf Einräumung der Dienstbarkeit übertragbar (Senat vom 18.4.2012, 34 Wx 35/12 = FGPrax 2012, 193; OLG Nürnberg Rpfleger 2016, 472; OLG Naumburg vom 18.12.2001, 11 U 213/01, juris Rn. 23; Schöner/Stöber Rn. 1204 und 261f; Keller ZfIR 2011, 705/709; Kappler ZfIR 2012, 264/271; Klühs RNotZ 2012, 28/29; Reymann ZIP 2013, 605/610; a. A. Zeiser Rpfleger 2009, 285/286). In dieser Konstellation ist der Gläubiger des Dienstbarkeitsbestellungsanspruchs von vornherein personenverschieden vom (künftigen) Dienstbarkeitsberechtigten. Die inhaltliche Gebundenheit an die Person des Erstgläubigers bestimmt deshalb das Wesen des Dienstbarkeitsbestellungsanspruchs in der Regel nicht. Dass hier nichts anderes gilt, wurde bei Rechtsbegründung durch die Vereinbarung der Abtretbarkeit zum Ausdruck gebracht.

Eines ausdrücklichen Eintragungsvermerks über die vereinbarte Übertragbarkeit bedarf es nicht. Erweist sich der der Beteiligten zu 3 zugunsten Dritter eingeräumte schuldrechtliche Anspruch nach seinem Inhalt gemäß § 399 Alt. 1 BGB als übertragbar, so kommt dies im Eintragungsvermerk über die Bezugnahme auf die Bewilligung zum Ausdruck, § 874 BGB.

3. Mit der rechtlich zulässigen und urkundlich belegten Abtretung des Bestellungsanspruchs nach § 335 BGB ist entsprechend § 401 Abs. 1 BGB auch die den Anspruch sichernde akzessorische Vormerkung auf die Beteiligte zu 1 übergegangen und dies dem Grundbuchamt formgerecht (vgl. Demharter § 29 Rn.30, 33 f., 39, 45 – 47 sowie 49) nachgewiesen (§ 22 Abs. 1 GBO).

Dem Vollzug der Eintragung gemäß Bewilligung nach § 19 GBO steht mithin nicht das Legalitätsprinzip entgegen, nach dem das Grundbuchamt eine Eintragung selbst bei Vorliegen aller verfahrensrechtlichen Voraussetzungen dann verweigern muss, wenn es auf Grund von Tatsachen zweifelsfreie Kenntnis davon hat, dass durch die Eintragung ein im Widerspruch zur Rechtslage stehender Rechtszustand verlautbart und das Grundbuch dadurch unrichtig würde (Demharter Einleitung Rn. 1).

Weil mit Blick auf die eingetragene Vormerkung rangrelevante Zwischeneintragungen ausgeschlossen werden können (§ 883 Abs. 2 BGB), war das Grundbuchamt zur Vornahme der berichtigenden Eintragung anzuweisen.

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht erforderlich, weil Gerichtskosten im Beschwerdeverfahren nicht anfallen, § 25 GNotKG, und sich die zur beantragten Berichtigung angehörten Betroffenen nicht mit gegensätzlichen Anträgen am Verfahren beteiligt haben.

Daher bedarf es auch keiner Geschäftswertfestsetzung.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

Können wir Ihnen helfen?

Gerne beantworten wir Ihre Fragen und Anliegen so schnell wie möglich.

Sie können uns Ihr Anliegen in einem persönlichen Gespräch in unseren Kanzleiräumen in Kreuztal, bei einem Hausbesuch bei Ihnen, in einem persönlichen Telefonat oder auch per E-Mail schildern.

Möchten Sie einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt und Notar Dr. Gerd Christian Kotz vereinbaren? Sie können mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in unserer Kanzlei Beurkundungstermine oder Besprechungstermine per Email, Telefon oder Telefax vereinbaren.

Ratgeber und Tipps

Interessante Urteile mit notarieller Relevanz