KG Berlin – Az.: 1 W 283/14 – Beschluss vom 23.09.2014
Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, im Grundbuch von Steglitz Blatt 1…
1. das Recht in Abt. III lfd. Nr. 13 zu löschen,
2. die Eigentumsumschreibung auf die Beteiligte zu 2. gemäß § 3 der notariellen Urkunde vom 17. September 2013 (UR-Nr. 2… /2… des Notars H… G… H… ) vorzunehmen,
3. die in § 6 der vorbezeichneten Urkunde eingeräumten Rechte zugunsten der Beteiligten zu 1. als Leibgeding einzutragen.
Gründe
I.
In notarieller Urkunde vom 17. September 2013 (UR-Nr. 2… /2… des Notars H… G… H… ) ließ der inzwischen am 19. Februar 2014 verstorbene eingetragene Eigentümer des im Beschlusseingang bezeichneten Grundstücks dieses an die Beteiligte zu 2., eine aus seinen Söhnen als Gesellschafter bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, auf. In § 6 der Urkunde vereinbarten die Vertragsbeteiligten, dass die Beteiligte zu 2. an den Übergeber und seine Ehefrau, die Beteiligte zu 1., auf deren Lebenszeit ein Leibgeding zu erbringen habe, bestehend aus einem Wohnrecht an der im 2. OG rechts belegenen 4-Zimmer-Wohnung und einem Wohnrecht an der im Souterrain belegenen 1-Zimmer-Wohnung sowie einem monatlichen Unterhaltsbeitrag, der sich von anfänglich 1.500 EUR ab Oktober 2013 nach näherer Maßgabe auf 1.800 EUR ab 1. Januar 2017 steigern sollte. In § 6 Abs. 2 der Urkunde bewilligten die Beteiligten die Eintragung der Wohnrechte und der Reallast (Geldrente) im Grundbuch unter Zusammenfassung zu einem Leibgeding mit dem Zusatz, dass zur Löschung der Nachweis des Todes des Letztversterbenden genügt.
Unter dem 18. November 2013 hat der Notar die verbundenen Anträge gestellt, das Recht in Abt. III lfd. Nr. 13 zu löschen, die Eigentumsumschreibung gemäß § 3 der UR-Nr. 2… /2… auf die Beteiligte zu 2. vorzunehmen und die in § 6 eingeräumten Rechte als Leibgeding einzutragen.
Das Grundbuchamt hat zunächst mit Zwischenverfügung vom 14. Januar 2014 darauf hingewiesen, der bei dem Leibgeding beantragte Löschungserleichterungsvermerk könne nicht eingetragen werden, weil das Wohnrecht nicht rückstandsfähig und die Reallast nicht zeitlich beschränkt sei. Außerdem seien für die Eintragung des Leibgedings formlos diejenigen Umstände und Beziehungen zu begründen, die die Eintragung als Leibgeding rechtfertigten.
Der Notar hat daraufhin eine nicht unterzeichnete Kopie des Gesellschaftsvertrages der Beteiligten zu 2. vorgelegt und für die Beteiligten vorgetragen, die Übertragung des Grundstücks diene ausschließlich der familiären Verwertung. Der Vertragsgegenstand sei mit einem Mehrfamilienhaus bebaut. Hieraus würden Mieteinnahmen erzielt, aus denen die Zahlung der vereinbarten Rente sichergestellt sei. Die Übertragung der GbR-Anteile auf Dritte und eine Kündigung des Gesellschaftsvertrages seien nach dem Vertrag ausgeschlossen, solange die Verpflichtung zur Leistung der Geldrente besteht.
Der Notar hat außerdem unter Hinweis auf § 6 Abs. 1 der UR-Nr. 2… /2… klargestellt, dass die vereinbarten wiederkehrenden Leistungen auf die Lebenszeit der Berechtigten beschränkt seien.
Mit Beschluss vom 16. Mai 2014 hat das Grundbuchamt die Anträge insgesamt zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Leibgedingsvertrag sei nicht wirksam, weil es an besonderen persönlichen Beziehungen zwischen Berechtigtem und Verpflichtetem fehle. Die Beteiligte zu 2. als Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei keine Person, zu der im Sinne eines Versorgungsvertrages persönliche Beziehungen bestehen könnten. Aus dem Umstand, dass die Gesellschafter der Beteiligten zu 2. die Söhne der Berechtigten sind, ergebe sich nichts anderes, schon weil die die Übertragung der Gesellschafterstellung einschränkenden Bedingungen des Gesellschaftsvertrages jederzeit formlos geändert werden könnten.
Dagegen richtet sich die Beschwerde vom 24. Juni 2014, mit der die Beteiligten geltend machen, der Erwerb in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei aus rein steuerlichen Gründen gewählt worden, diene jedoch ausschließlich der familiären Verwertung des Familiengrundstücks.
II.
1. Das Rechtsmittel ist zulässig (§§ 71 ff. GBO). Es ist dahin auszulegen, dass der Notar die Beschwerde gemäß § 15 Abs. 2 GBO im Namen sämtlicher antragsberechtigten Beteiligten eingelegt hat.
2. Die Beschwerde ist auch begründet. Für jeden der verbundenen Anträge liegen die Voraussetzungen für dessen Vollziehung vor.
a) Das in Abt. III lfd. Nr. 13 eingetragene Recht ist auf den Antrag (§ 13 GBO) des eingetragenen Eigentümers zu löschen, weil die Löschungsbewilligung des eingetragenen Berechtigten (§ 19 GBO) vorliegt.
b) Die Auflassung als Voraussetzung für die Eintragung des Eigentumswechsels (§ 20 GBO) ist nachgewiesen. Auch die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes und das Negativzeugnis des Bezirksamtes S… -Z… liegen vor.
c) Die Wohnrechte und die Reallast, deren Bewilligung durch die UR-Nr. 2… /2… nachgewiesen ist, sind auf den Antrag der Beteiligten in der Form des § 49 GBO als Leibgeding einzutragen.
(1) Darauf, ob zwischen dem eingetragenen Eigentümer und der Beteiligten zu 2. als Gesellschaft bürgerlichen Rechts besondere persönliche Beziehungen bestanden haben können, kommt es nicht an.
Der Begriff des Leibgedings (oder Altenteils) ist im Gesetz nicht definiert, wird jedoch von verschiedenen Vorschriften (Art. 96 EGBGB, § 850b ZPO, § 9 EGZVG, § 49 GBO) vorausgesetzt und verwendet. Alle diese Vorschriften beziehen sich auf ein aus dem bäuerlichen Wirtschaftsleben hervorgegangenes Rechtsgebilde, dessen Grundzug in einem Nachrücken der folgenden Generation in eine die Existenz wenigstens teilweise begründende Wirtschaftseinheit unter Abwägung der Interessen des abziehenden Leibgedingsberechtigten und des nachrückenden Angehörigen der nächsten Generation besteht (vgl. BGHZ 53, 41). Leibeding ist dabei der Inbegriff von dinglich gesicherten Nutzungen und Leistungen, die aus und auf einem Grundstück zu gewähren sind und der Versorgung des Berechtigten dienen sollen (RGZ 162, 52, 57; BGHZ 125, 69). Welche Anforderungen im Einzelnen an die Begriffsbestimmung zu stellen sind, ist allerdings der Auslegung der einzelnen Vorschriften vorbehalten, die wegen der unterschiedlichen Zielrichtungen der Vorschriften – und weil es sich bei dem Leibgeding nicht um ein eigenständiges dingliches Recht handelt – nicht notwendig zu identischen Ergebnissen führen muss (BGHZ 125, 69).
Art. 96 EGBGB (in Verbindung mit landesrechtlichen Vorschriften wie Art. 15 PrAGBGB), § 850b ZPO und § 9 EGZVG geben einem besonderen sozialen Schutzbedürfnis des Leibgedings Ausdruck, indem sie die Rückabwicklung des Vertrages erschweren und die fortlaufenden Bezüge vor Pfändung und das Recht selbst vor dem Erlöschen durch Zwangsversteigerung schützen. Diese Vorschriften erfordern deshalb für die Bestimmung des Begriffs des Leibgedings einschränkende Tatbestandsmerkmale, die das zugrunde liegende Rechtsgeschäft von einem reinen Austauschvertrag abgrenzen, bei dem nur wirtschaftliche Interessen die Beteiligten zusammengeführt haben. Der „Versorgung“ des Veräußerers im weiten Sinne dient auch ein ratenweise beglichener Kaufpreis (zutreffend OLG Hamm, Rpfleger 1969, 396), ohne dass ein entsprechender Vertrag bereits eine Einschränkung der Rückabwicklungsrechte oder eine Privilegierung in der Zwangsvollstreckung rechtfertigte.
Die Rechtsprechung hat deshalb Kriterien entwickelt, mit denen belegt werden kann, dass die betroffenen Rechte aus einer sozialen Motivation eingeräumt werden, die das sonst übliche synallagmatische Verhältnis von Leistung und Gegenleistung in den Hintergrund treten lässt. Insbesondere die Beziehungen, in denen der Berechtigte zu der das Recht einräumenden Person oder zu dem mit dem Recht belasteten Grundstück steht oder gestanden hat (z.B. Familienzugehörigkeit, langjährige Dienstleistungen) können wesentliche Anhaltspunkte für die soziale Zweckbestimmung sein (RGZ 162, 52, 58; BayObLG, DNotZ 1975, 622, 625; OLG Hamm, DNotZ 1970, 659, 661).
§ 49 GBO dient nur der Vereinfachung des Grundbuchverfahrens. Er ermöglicht – über § 874 BGB hinausgehend – nicht nur zur näheren Bezeichnung des Inhalts der dinglichen Rechte, sondern auch zur Bezeichnung dieser Rechte selbst die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung, um im Interesse besserer Übersichtlichkeit das Grundbuch vor der sonst notwendigen Eintragung einer Mehrzahl dinglicher Rechte zu bewahren (BGHZ 58, 57, 59; BayObLG, Rpfleger 1975, 314). Nach Sinn und Zweck der Vorschrift kommt es nur drauf an, dass es sich um eine Bündelung von Rechten handelt, die typischerweise zu Versorgungszwecken als Altenteil im Grundbuch eingetragen werden. Schon dann wird derjenige, der in das Grundbuch Einsicht nimmt, durch den Text der Grundbucheintragung hinreichend darauf hingewiesen, dass er zur vollständigen Information über den Grundbuchinhalt auch den Text der Eintragungsbewilligung zur Kenntnis nehmen muss (BGHZ 125, 69). Da nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (a.a.O.) die Auslegung des Begriffs des Leibgedings im Rahmen der einzelnen Vorschriften verschieden sein kann, die Eintragung als Leibgeding also nicht die entsprechende Würdigung im Rahmen von Art. 96 EGBGB, § 850b ZPO oder § 9 EGZVG präjudiziert, erscheint es durchaus zweifelhaft, ob das Grundbuchamt bereits bei der Eintragung die soziale Motivation zu prüfen hat (so aber OLG Schleswig, Rpfleger 1980, 348), oder ob es sich bei entsprechendem Wortlaut der Bewilligung nicht auf die Prüfung zu beschränken hat, dass die bewilligten Rechte solche sind, die typischerweise zu Versorgungszwecken als Altenteil eingetragen werden, und nicht offensichtlich ist, dass es sich nicht um einen Leibgedingvertrag handelt. Für letztere Ansicht spricht, dass nach Würdigung des Bundesgerichtshofs (a.a.O.) der Entlastungs- und Vereinfachungseffekt des § 49 GBO zu teuer erkauft würde, wenn das Grundbuchamt jeweils Ermittlungen und Wertungen darüber anstellen müsste, ob die Gesamtheit der Vereinbarungen etwa den Charakter eines Austauschvertrages trägt.
Dies kann indessen hier dahingestellt bleiben, weil mit den Angaben der Beteiligten der sozial motivierte Versorgungscharakter der Rechteeinräumung hinreichend dargelegt ist. Ein über die bloße Darlegung der Tatsachen hinausgehender Nachweis in der Form des § 29 GBO wird auch von der eine Prüfungspflicht des Grundbuchamts annehmenden Ansicht nicht gefordert (OLG Schleswig a.a.O.).
Die Gesellschafter der Beteiligten zu 2. sind die Söhne des eingetragenen Eigentümers und der Beteiligten zu 1. In dieser Eigenschaft stehen sie den im Vertrag vorgesehenen Berechtigten so nahe, dass bei einem Vertragsschluss unmittelbar mit ihnen an der sozialen Motivation der Einräumung von Wohnrechten und Reallast kein Zweifel bestehen könnte.
Diese soziale Motivation für die Einräumung der Rechte ist berücksichtigungsfähig, auch wenn die Rechte nicht von den Gesellschaftern, sondern von der Beteiligten zu 2. als eigenständiger Rechtspersönlichkeit gewährt werden. Denn die Willensbildung für die Beteiligte zu 2. erfolgt durch deren Gesellschafter. Der Umstand, dass die Zusammensetzung der Gesellschafter sich zukünftig (nach einer jederzeit möglichen Änderung des Gesellschaftsvertrages) ändern könnte, erfordert keine andere Beurteilung. Maßgeblich ist (allenfalls), aus welchen Gründen das Leibgeding zum Zeitpunkt seiner Begründung eingetragen werden sollte, nicht hingegen, ob die Motivation von zukünftigen Verpflichteten weiterhin verfolgt werden wird. Insoweit unterscheidet sich die Situation nicht von derjenigen, in der das Grundstück mit der Belastung an einen Dritten weitergegeben wird, der zum Altenteilsberechtigten keine persönlichen Beziehungen pflegt.
(2) Für das Leibgeding ist auch der Löschungserleichterungsvermerk gemäß § 23 Abs. 2 GBO einzutragen. Bereits aus § 6 Abs. 1 der UR-Nr. 2… /2… ergab sich, dass das Leibgeding insgesamt, also sowohl für die Wohnrechte als auch für die Reallast auf Lebenszeit der Berechtigten befristet sein sollte. An den Zahlungsansprüchen können auch Rückstände entstehen.
