Gericht ordnet Löschung von Hypothek nach Tod des Gläubigers an
Im Urteil des OLG Zweibrücken (Az.: 3 W 132/13) wurde festgelegt, dass die im Grundbuch eingetragene Sicherungshypothek erloschen ist, weil die zugrundeliegende Forderung nach dem Tod der Gläubigerin per Erlassvertrag erloschen ist. Das Amtsgericht Landau muss den Löschungsantrag der Hypothek unter Berücksichtigung dieser Rechtsauffassung neu prüfen.
Übersicht
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Wichtigste Erkenntnisse aus dem Urteil
- Die im Grundbuch verzeichnete Sicherungshypothek wurde nach dem Tod der Gläubigerin durch einen Erlassvertrag ungültig.
- Trotz einer Zwischenverfügung, die weitere Nachweise forderte, bestätigte das OLG Zweibrücken, dass die Hypothek als Eigentümergrundschuld bestehen bleibt.
- Die Forderung und damit auch die Hypothek erloschen automatisch mit dem Tod der Gläubigerin, was eine Löschung im Grundbuch rechtfertigt.
- Die Eigentümer des Grundstücks sind nun berechtigt, die Löschung der Hypothek zu veranlassen.
- Das Grundbuchamt muss den Löschungsantrag annehmen, ohne weitere Nachweise von den Erben der Gläubigerin zu verlangen.
- Der Fall betont die Bedeutung der im Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen, die auch nach dem Tod der Gläubigerin wirksam bleiben.
- Es wurde klargestellt, dass nicht jede Zahlung an den Gläubiger zur Übertragung der Hypothek auf Dritte führt.
- Der Senat betont, dass Bedingungen, die vor dem Tod der Gläubigerin im Schuldverhältnis vereinbart wurden, auch gegenüber Dritten gelten.
Hypotheken und Erlassverträge
Eine Hypothek ist eine Sicherheit für Gläubiger, die ihr Recht auf Rückzahlung einer Forderung durch eine Eintragung im Grundbuch absichert. Sie erlischt in der Regel, wenn die gesicherte Forderung erfüllt wurde. Komplizierter wird es, wenn Erlassverträge im Spiel sind.
Ein Erlassvertrag zwischen Gläubiger und Schuldner kann die Forderung ganz oder teilweise aufheben. War die Forderung durch eine Hypothek gesichert, stellt sich die Frage nach deren Bestand. Insbesondere bei Erbfällen kann unklar sein, ob die Hypothek mit dem Tod des Gläubigers erlischt oder auf dessen Erben übergeht.
➜ Der Fall im Detail
Rechtsstreit um die Löschung einer Hypothek nach dem Tod des Gläubigers
Die rechtliche Auseinandersetzung entsprang der im Grundbuch des Grundstücks eingetragenen Sicherungshypothek zugunsten der verstorbenen Gläubigerin Dr. H.S., die eine Kaufpreisforderung von 120.000 DM aus einem Grundstückskaufvertrag absicherte. Nach dem im Kaufvertrag vereinbarten Erlassvertrag sollte mit dem Tod der Gläubigerin der Restkaufpreis erlassen werden, was die Eigentümer zur Beantragung der Löschung der Hypothek unter Vorlage der Sterbeurkunde veranlasste. Das Amtsgericht forderte jedoch weiterführende Nachweise über die erbrachten Zahlungen oder eine Bewilligung der Erben, was die Eigentümer zur Beschwerde beim Oberlandesgericht Zweibrücken bewegte.
Die rechtliche Bewertung des Oberlandesgerichts Zweibrücken
Das OLG hob die Zwischenverfügung des Amtsgerichts auf und wies dieses an, den Löschungsantrag neu zu prüfen. Es stellte klar, dass die Hypothek in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt wurde, soweit Zahlungen geleistet wurden. Zudem erlosch die der Hypothek zugrunde liegende Forderung mit dem Tod der Gläubigerin gemäß § 397 BGB durch einen Erlassvertrag. Das Gericht betonte, dass die Voraussetzungen für eine Löschung der Hypothek gegeben waren, da nicht jede Zahlung an den Gläubiger automatisch das Erlöschen der Forderung verhindere.
Die Auslegung der rechtlichen Grundlagen
Der Senat verwies auf die Regelungen der §§ 1163, 1177 BGB, nach denen eine Hypothek zur Eigentümergrundschuld wird, wenn die Forderung, die sie sichert, getilgt ist oder wie im vorliegenden Fall erlischt. Die weiteren Einwände des Grundbuchamtes gegen die Löschung, die auf der Annahme basierten, dass nicht jede Befriedigung des Gläubigers zum Erlöschen der Forderung führt, wurden zurückgewiesen. Der Senat erklärte, dass die Forderung mit dem Tod der Gläubigerin untergegangen ist, unabhängig davon, ob Dritte Zahlungen geleistet haben.
Stellungnahme des Senats zu Drittzahlungen
Besonders hervorgehoben wurde im Urteil, dass selbst wenn Dritte auf die Kaufpreisschuld gezahlt hätten, diese Zahlungen nicht den Übergang der Hypothek bewirken würden, da die Forderung aufgrund des vereinbarten Erlasses mit dem Tod der Gläubigerin erlosch. Das Gericht stellte klar, dass solche Zahlungen keinen Einfluss auf die Wirksamkeit des Erlasses haben, da die Hypothek bereits in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt wurde.
Weiterführende Anweisungen an das Grundbuchamt
Das OLG Zweibrücken instruierte das Grundbuchamt Landau, den Löschungsantrag anzunehmen und die Eintragung zu entfernen, ohne weitere Nachweise oder Bewilligungen der Erben zu fordern. Diese Entscheidung unterstreicht die Bedeutung des vertraglich vereinbarten Willens der Parteien und die autonome Wirkung eines Erlassvertrags, der das Erlöschen von Forderungen regelt, was letztlich zur Löschung der Hypothek im Grundbuch führen muss.
✔ Häufige Fragen – FAQ
Was geschieht rechtlich mit einer Hypothek, wenn der Gläubiger verstirbt?
Wenn der Gläubiger einer Hypothek verstirbt, geht die Hypothek grundsätzlich zusammen mit der gesicherten Forderung im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf die Erben über. Die Erben treten damit in die Rechtsstellung des verstorbenen Gläubigers ein.
Handelt es sich um eine Briefhypothek, bei der ein Hypothekenbrief ausgestellt wurde, ist für den Übergang der Hypothek auf die Erben zusätzlich erforderlich, dass diese den Besitz am Hypothekenbrief erlangen. Ist der Verbleib des Briefes unklar und lässt sich auch durch Nachforschungen bei möglichen Verwahrern nicht klären, kann der Eigentümer des belasteten Grundstücks die Kraftloserklärung des Briefes im Aufgebotsverfahren erreichen.
Solange die Erben im Grundbuch nicht als neue Gläubiger eingetragen sind, müssen sie ihr Erbrecht durch einen Erbschein, ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag nachweisen, um die Rechte aus der Hypothek geltend machen zu können. Für die Vollstreckung aus einem Titel gegen den verstorbenen Schuldner ist eine Titelumschreibung auf die Erben nach § 727 ZPO erforderlich.
Sind die Erben unbekannt oder lässt sich die Erbfolge nicht klären, kann der Grundstückseigentümer die Hypothek nach den §§ 1170, 1171 BGB aufbieten. Meldet sich innerhalb von 6 Monaten kein Berechtigter, kann die Hypothek gelöscht werden und der Eigentümer wird von der Haftung frei.
Der Tod des Gläubigers führt somit nicht zum Erlöschen der Hypothek. Diese bleibt als akzessorisches Sicherungsrecht an der Immobilie bestehen und geht auf die Erben über. Nur wenn die gesicherte Forderung selbst durch den Tod des Gläubigers erlischt, etwa bei höchstpersönlichen Ansprüchen, entfällt auch die Hypothek.
Wie wird eine Hypothek in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt?
Eine Hypothek wandelt sich in folgenden Fällen automatisch per Gesetz in eine Eigentümergrundschuld um:
Wenn die durch die Hypothek gesicherte Forderung vollständig getilgt wurde, erlischt die Hypothek. Sie wird dann kraft Gesetzes gemäß § 1163 Abs. 1 Satz 2 BGB in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt. Im Grundbuch ist dies zunächst nicht ersichtlich, man spricht daher auch von einer „verschleierten Eigentümergrundschuld“.
Auch wenn die zu sichernde Forderung von Anfang an nicht entsteht, etwa weil das Darlehen doch nicht ausgezahlt wird, wandelt sich die Hypothek nach herrschender Meinung analog § 1163 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB in eine Eigentümergrundschuld um.
Der Eigentümer kann die entstandene Eigentümergrundschuld nun für sich nutzen, um den Rang im Grundbuch zu sichern und sie später zur Absicherung eines neuen Darlehens zu verwenden. Er kann sie auch löschen lassen, wenn er keine Verwendung dafür hat.
Um die Löschung zu erreichen, benötigt der Eigentümer eine Löschungsbewilligung des bisherigen Hypothekengläubigers. Mit dieser kann er über einen Notar die Löschung der Eigentümergrundschuld im Grundbuch beantragen. Dafür fallen allerdings Notar- und Grundbuchkosten an.
Alternativ kann der Eigentümer die Eigentümergrundschuld auch in eine Eigentümerbriefgrundschuld umwandeln lassen. Der Vorteil ist, dass er diese dann außerhalb des Grundbuchs durch Übergabe des Briefes abtreten kann, etwa zur Absicherung eines neuen Darlehens.
Die automatische Umwandlung der Hypothek in eine Eigentümergrundschuld sichert dem Eigentümer also den Rang im Grundbuch, auch wenn die ursprüngliche Forderung nicht mehr besteht. Er kann frei entscheiden, ob er die Grundschuld für sich nutzen oder löschen lassen möchte.
Wie beeinflussen Zahlungen Dritter die Bestandskraft einer Hypothek nach dem Tod des Gläubigers?
Zahlungen Dritter beeinflussen die Bestandskraft einer Hypothek nach dem Tod des Gläubigers wie folgt:
Ist der Dritte ein sogenannter ablösungsberechtigter Dritter nach § 268 BGB, etwa weil er selbst ein nachrangiges dingliches Recht am Grundstück hat, so geht die Hypothek bei Zahlung zusammen mit der gesicherten Forderung auf ihn über, §§ 1150, 268 III, 401, 412 BGB. Die Hypothek bleibt dann in vollem Umfang bestehen, nur der Gläubiger wechselt. Die Erben des ursprünglichen Gläubigers haben dann keine Rechte mehr aus der Hypothek.
Handelt es sich dagegen um einen beliebigen Dritten ohne besonderes Interesse, so erlischt die Forderung durch dessen Zahlung, §§ 362 I, 267 BGB. Die Hypothek wandelt sich dann in eine Eigentümergrundschuld um, §§ 1163 I 2, 1177 BGB. Sie fällt also dem Eigentümer des belasteten Grundstücks zu. Auch hier haben die Erben des Gläubigers keine Rechte mehr aus der Hypothek.
Etwas anderes gilt nur, wenn der Dritte die Hypothek ausdrücklich mit Zustimmung des Eigentümers durch Vertrag mit den Erben übernimmt. Dann bleibt die Hypothek als Fremdgrundschuld zugunsten des Dritten bestehen. Die Erben werden durch die Zahlung des Dritten von der Haftung frei.
Zahlt schließlich der persönliche Schuldner, der nicht zugleich Eigentümer ist, so erlischt die Forderung ebenfalls. Die Hypothek wird auch hier zur Eigentümergrundschuld, §§ 1163 I 2, 1177 BGB. Der Schuldner kann dann aber vom Eigentümer Freistellung von der persönlichen Haftung verlangen und erhält einen Regressanspruch gegen ihn.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Zahlungen Dritter führen in der Regel dazu, dass die Hypothek entweder auf den Zahlenden übergeht oder sich in eine Eigentümergrundschuld umwandelt. Die Erben des ursprünglichen Gläubigers verlieren dadurch ihre Rechte aus der Hypothek. Eine Löschung der Hypothek können solche Zahlungen aber nur herbeiführen, wenn anschließend eine Löschungsbewilligung des neuen Gläubigers bzw. Eigentümers vorliegt.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
§ 397 BGB – Erlassvertrag
Dieser Paragraph regelt den Erlassvertrag, durch den eine Verbindlichkeit aufgehoben wird. Im Kontext des Falls ermöglicht dieser Paragraph das Erlöschen der Forderung mit dem Tod der Gläubigerin, wie im Kaufvertrag vereinbart.
§ 1163 Abs. 1 Satz 2 BGB – Umwandlung einer Hypothek in eine Eigentümergrundschuld
Wenn die durch eine Hypothek gesicherte Forderung getilgt wird, wandelt sich die Hypothek automatisch in eine Eigentümergrundschuld um. Dies ist relevant, weil die Forderung hier durch den Tod der Gläubigerin und den Erlassvertrag erlosch.
§ 1177 Abs. 1 BGB – Eigentümergrundschuld
Erläutert die Rechtsfolgen, wenn eine gesicherte Forderung erlischt, ohne dass die Hypothek selbst aufgehoben wird, und bestätigt die Umwandlung in eine Eigentümergrundschuld, wie sie im vorliegenden Fall nach Erlöschen der Forderung stattfand.
§ 19 GBO – Bewilligungsprinzip
Dieser Paragraph des Grundbuchordnung erfordert eine Bewilligung für die Eintragung von Änderungen im Grundbuch. Die anfängliche Forderung des Amtsgerichts nach einer Bewilligung der Erben basierte hierauf, obwohl nach der Entscheidung des OLG keine solche Bewilligung nötig war.
§ 71 Abs. 1 GBO – Zulässigkeit der Beschwerde
Dieser Paragraph ermöglicht es, gegen Entscheidungen des Grundbuchamtes Beschwerde einzulegen, was die Grundlage für das Vorgehen der Eigentümer gegen die anfängliche Entscheidung des Amtsgerichts bildete.
§ 1164 Abs. 1 BGB – Umwandlung bei Erlöschen der Forderung
Ergänzt § 1177 BGB, indem er spezifiziert, dass mit dem Erlöschen der Forderung eine Hypothek in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt wird, was die rechtliche Grundlage für die Löschung der Hypothek im vorliegenden Fall darstellt.
Das vorliegende Urteil
OLG Zweibrücken – Az.: 3 W 132/13 – Beschluss vom 29.01.2014
Auf die Beschwerde wird die Zwischenverfügung vom 2. Oktober 2013 aufgehoben und das Amtsgericht – Grundbuchamt – Landau in der Pfalz angewiesen, über den Löschungsantrag unter Beachtung der Rechtsansicht des Senats erneut zu befinden.
Gründe
I.
Im Grundbuch des im Betreff genannten Grundstücks ist in Abteilung III unter Nr. 5 eine Sicherungshypothek gemäß Bewilligung vom 24. Juli 1987 zugunsten der inzwischen gestorbenen Gläubigerin Dr. H….. S…. eingetragen. Die Hypothek diente der Sicherung einer restlichen Kaufpreisforderung der Gläubigerin in Höhe von 120.000 DM aus einem mit den Beteiligten geschlossenen Kaufvertrag. Der Restkaufpreis sollte in jährlichen Raten in Höhe von 10.000 DM gezahlt werden. In der Kaufvertragsurkunde heißt es außerdem:
„Sollte die Verkäuferin versterben, bevor der gesamte Restkaufpreis einschließlich Zinsen bezahlt ist, dann wird der beim Tode der Verkäuferin noch geschuldete Restkaufpreis einschließlich der aufgelaufenen Zinsen den Verkäufern (Anm.: gemeint: Käufern) erlassen.“
Die Eigentümer haben unter Vorlage der Sterbeurkunde der Gläubigerin die Löschung der Hypothek beantragt.
Mit Zwischenverfügung vom 2. Oktober 2013 hat die Rechtspflegerin bei dem Amtsgericht die Löschung von dem bis zum 30. Oktober 2013 zu erbringenden Nachweis darüber, wer Zahlungen auf die restliche Kaufpreisschuld erbracht hat, andernfalls von der Bewilligung der Erben der Gläubigerin abhängig gemacht (§ 19 GBO). In der Verfügung ist ausgeführt, nicht jede Befriedigung des Gläubigers führe zum Erlöschen der Forderung.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Eigentümer, der die Rechtspflegerin nicht abgeholfen und die sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt hat.
II.
1. Die Beschwerde ist nach § 71 Abs. 1 GBO zulässig.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats kann zulässiger Gegenstand einer Zwischenverfügung auch das Fehlen der erforderlichen Bewilligungserklärungen bzw. der Genehmigung der Bewilligung durch die Erben des im Grundbuch eingetragenen Rechtsinhabers sein. Nicht Gegenstand einer Zwischenverfügung kann eine fehlende Bewilligung nach § 19 GBO nur bei rechtsändernden Eintragungen sein.
2. Die Beschwerde führt in der Sache zu dem angestrebten Erfolg.
Die im Grundbuch eingetragene Sicherungshypothek ist, soweit die Beteiligten Zahlungen auf die gesicherte Kaufpreisforderung erbracht haben, Eigentümergrundschuld geworden (§§ 1163 Abs. 1 Satz 2, 1177 Abs. 1 BGB).
Im Übrigen ist die der Hypothek zugrunde liegende Forderung mit dem Tod der Gläubigerin durch Erlassvertrag (§ 397 BGB) erloschen; auch insoweit ist eine Eigentümergrundschuld nach § 1164 Abs. 1 BGB entstanden (Wolfsteiner in Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2009, § 1164 Rn. 3). Damit sind die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer befugt, die Löschung dieses Rechtes zu bewilligen.
Die von dem Grundbuchamt hiergegen angeführte Argumentation, nicht jede Befriedigung des Gläubigers führe zum Erlöschen der Forderung, ist im Ausgangspunkt zwar zutreffend. So führt etwa die Befriedigung des Gläubigers durch einen nach §§ 268, 1150 BGB ablösungsberechtigten Dritten zum Übergang der Forderung und damit auch zum Übergang der Hypothek auf diesen. Der ablösende Dritte kann die Forderung samt Hypothek aber immer nur mit dem Inhalt erwerben, den sie zur Zeit der Ablösung hatte. Er muss sich deshalb nach §§ 404, 412 BGB alle Einwendungen und Einreden des Schuldners gegen die Forderung und die Hypothek entgegen halten lassen (Wolfsteiner in Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2009, § 1150 Rn 39). Deshalb wirkt etwa auch eine zwischen dem Zedenten und dem Schuldner vereinbarte Bedingung gegen den Zessionar, auch wenn sie erst nach der Abtretung eintritt (Roth in MüKo-BGB, 6. Aufl., § 404 Rn. 10). Gleiches gilt für einen in dem Schuldverhältnis bereits vereinbarten, auf einen bestimmten Zeitraum oder ein bestimmtes Ereignis befristeten Erlass. Hätte mithin hier ein Dritter durch Zahlung an die Gläubigerin die Forderung (und mit ihr die Hypothek) erworben, so doch nur mit dem ihr von Anfang an innewohnenden Inhalt, nämlich befristet auf den Tod der Gläubigerin durch Erlass unterzugehen. Auch wenn somit Dritte Zahlungen auf die Kaufpreisschuld der Eigentümer erbracht haben mögen, so ist der auf sie übergegangene Anspruch mit dem Tod der Gläubigerin erloschen und die Hypothek zur Eigentümergrundschuld geworden. Für die Entscheidung über den Löschungsantrag kommt es somit weder auf den Nachweis an, wer Zahlungen auf die Kaufpreisschuld erbracht hat noch auf eine Bewilligung durch die Erben der Gläubigerin.
