Rechtsprechung im Wandel: Nichtrechtsfähiger Idealverein und Grundbucheintragung bis Ende 2023
In einem bemerkenswerten Beschluss hat das Kammergericht Berlin (KG Berlin) die Rechtslage bezüglich der Eintragung von nichtrechtsfähigen Idealvereinen im Grundbuch klargestellt. Im Mittelpunkt des Falles stand die Frage, ob ein nichtrechtsfähiger Idealverein als Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen werden kann. Das Gericht entschied, dass eine solche Eintragung bis zum 31. Dezember 2023 möglich ist, sofern die Mitglieder des Vereins ebenfalls im Grundbuch vermerkt werden. Der Fall wirft ein Schlaglicht auf die komplexen rechtlichen Herausforderungen im Zusammenhang mit Grundbucheinträgen und Vereinsrecht.
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Übersicht
Die Beschwerde und ihre Zulässigkeit
Die Beteiligten zu 1 und 2, die bereits Eigentümer von Grundstücken waren, gründeten einen Idealverein und übertrugen ihre Miteigentumsanteile an diesem Verein. Anschließend beantragten sie die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch auf den Idealverein. Das Grundbuchamt lehnte den Antrag ab, woraufhin die Beteiligten Beschwerde einlegten. Das Gericht stellte fest, dass die Beschwerde zulässig ist, und hob den angefochtenen Beschluss des Grundbuchamts auf.
Rechtsmittel und vorläufiger Erfolg
Das Gericht führte aus, dass das Grundbuchamt zu Unrecht den Antrag auf Umschreibung des Eigentums zurückgewiesen hatte. Es gab keine rechtliche Grundlage für die Zurückweisung, da das angenommene Eintragungshindernis nicht bestand. Das Gericht wies das Grundbuchamt an, eine Zwischenverfügung zu erlassen, da dem Antrag weitere Hindernisse entgegenstehen könnten, die jedoch rückwirkend beseitigt werden können.
Rechtsfähigkeit und Eintragung im Grundbuch
Ein zentraler Punkt der Entscheidung war die Frage der Rechtsfähigkeit des Idealvereins. Das Gericht stellte fest, dass die Rechtsfähigkeit des Vereins hier nicht entscheidend ist. Es reicht aus, dass die Mitglieder des Vereins ebenfalls im Grundbuch eingetragen werden. Dies entspricht der älteren Rechtsauffassung, nach der die Mitglieder eines nichtrechtsfähigen Vereins in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit als Eigentümer angesehen werden.
Auswirkungen des MoPeG
Interessant ist auch der Hinweis des Gerichts auf das Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) am 1. Januar 2024. Nach diesem Datum können die Mitglieder eines im Grundbuch eingetragenen Idealvereins ihre Mitgliedschaft und Vertretungsbefugnis nicht mehr unter Bezug auf ihre Eintragung im Grundbuch nachweisen. Das Gericht stellt jedoch klar, dass dies keinen Einfluss auf die Möglichkeit der Eintragung bis zum 31. Dezember 2023 hat.
Diese Entscheidung des Kammergerichts Berlin bietet wichtige Orientierungspunkte für die Praxis und könnte weitreichende Implikationen für die Eintragung von nichtrechtsfähigen Idealvereinen im Grundbuch haben. Sie zeigt, dass das Vereinsrecht und das Grundbuchrecht in einem ständigen Wandel begriffen sind und Anpassungen an neue gesetzliche Rahmenbedingungen erfordern.
KG Berlin – Az.: 1 W 445/22 und 1 W 448/22 – Beschluss vom 16.03.2023
Das vorliegende Urteil
Leitsatz
1. Die Eintragung eines nichtrechtsfähigen Idealvereins als Eigentümer im Grundbuch kommt jedenfalls bis zum 31. Dezember 2023 in Betracht, wenn zugleich seine Mitglieder unter Hinweis auf das zwischen ihnen bestehende Gemeinschaftsverhältnis – Gesamthandsgemeinschaft – eingetragen werden. (Rn.11) (Rn.15)
2. Daran ändert nichts, dass nach dem Inkrafttreten des MoPeG am 1. Januar 2024 die für einen so im Grundbuch eingetragenen Idealverein Handelnden ihre Mitgliedschaft und Vertretungsbefugnis nicht mehr unter Bezug auf ihre Eintragung im Grundbuch gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen können werden. (Rn.19)
Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, eine Zwischenverfügung nach Maßgabe der nachfolgenden Gründe zu erlassen.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1 und 2 sind Eigentümer zu 3/10 bzw. 7/10 des im Grundbuch von Blatt eingetragenen Grundstücks und zu denselben Bruchteilen in Abt. I lfd. Nr. 3.6 und 3.7 im Grundbuch von Blatt bezüglich eines Miteigentumsanteils von 1/17 eingetragen.
Am 9. August 2022 errichteten sie den Beteiligten zu 3 als ideellen Verein „bestehend aus der Personen-Vereinigung seiner Mitglieder in Gesamthandsgemeinschaft, § 1 Abs. 2 der Satzung – UVZ-Nr. /2022 der Notarin. In der sich anschließenden ersten Mitgliederversammlung wurden die Beteiligten zu 1 und 2 zum Vorstand des Beteiligten zu 3 gewählt.
Zur UVZ-Nr. /2022 der Notarin übertrugen die Beteiligten zu 1 und 2 ihre Miteigentumsanteile an den im Beschlusseingang bezeichneten Grundstücken an den Beteiligten zu 3 und erklärten im eigenen und im Namen des Beteiligten zu 3 die Auflassung.
Mit Schreiben vom 26. August 2022 haben die Beteiligten zu 1 und 2 bei dem Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung auf den Beteiligten zu 3 beantragt. Das Grundbuchamt hat den Antrag mit Beschluss vom 28. Oktober 2022 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die im Namen des Beteiligten zu 3 erhobene Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 24. November 2022 nicht abgeholfen hat.
II.
1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Insbesondere ist der Beteiligte zu 2 unbeschadet der Frage seiner Rechtsfähigkeit beschwerdebefugt (BayObLGZ 1998, 195, 196).
2. Das Rechtsmittel führt in der Sache zu einem vorläufigen Erfolg. Das von dem Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis besteht nicht, so dass die Zurückweisung des Antrags vom 26. August 2022 auf Umschreibung des Eigentums aus den im angefochtenen Beschluss genannten Gründen keine Grundlage hat, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 GBO. Hingegen stehen dem Antrag weitere Hindernisse entgegen, die aber rückwirkend auf den Zeitpunkt der Antragstellung beseitigt werden können, so dass insoweit Grund zum Erlass einer Zwischenverfügung besteht, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO.
a) Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt auf Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, wenn sie derjenige, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird, bewilligt, § 19 GBO. Im Fall der Auflassung eines Grundstücks darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils wirksam erklärt und dem Grundbuchamt gegenüber in der Form des § 29 GBO nachgewiesen ist, § 20 GBO.
Um im Grundbuch als Berechtigter von Rechten eingetragen werden zu können, muss der Erwerber die Fähigkeit besitzen, selbst Träger von Rechten und Pflichten zu sein (Böttcher, in: Meikel, GBO, 12. Aufl., § 20, Rdn. 139). Es ist deshalb im Ausgang nicht zu beanstanden, dass das Grundbuchamt die Rechtsfähigkeit des Beteiligten zu 3 geprüft hat (BayObLGZ 2002, 413, 415). Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Eintragung des Beteiligten zu 3 zurückgewiesen, weil er mangels Eintragung im Vereinsregister keine Rechtsfähigkeit erlangt habe. Ob dies tatsächlich der Fall ist, muss hier jedoch nicht entschieden werden.
b) Allerdings erlangt ein Verein, dessen Zweck nicht auf einen wirtschaftlichen Zweck gerichtet ist, Rechtsfähigkeit durch Eintragung im Vereinsregister des zuständigen Amtsgerichts, § 21 BGB. Eine solche Eintragung ist bislang nicht erfolgt und wäre derzeit auch nicht möglich, weil der Beteiligte zu 3 die dafür erforderliche Anzahl von sieben Mitgliedern – noch – nicht erreicht hat, vgl. § 56 BGB.
aa) Hingegen soll die fehlende Eintragung im Vereinsregister einer (Teil-)Rechtsfähigkeit nicht entgegenstehen, soweit der nichtrechtsfähige Verein durch Teilnahme am Rechtsverkehr Rechte und Pflichten erwirbt (Grünewald/Ellenberger, BGB, 82. Aufl., § 54, Rdn. 2). Insoweit wird in der Literatur überwiegend vertreten, ein solcher Idealverein müsse auch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden können (Demharter, GBO, 32. Aufl., § 19, Rdn. 101.2; Kral, in: BeckOK GBO, § 44, Stand 1/2023, Rdn. 42; GesR, Rdn. 48; Reetz, ebenda, § 13, Stand 12/2022, Rdn. 91; Böhringer, in: Meikel, a.a.O., § 47, Rdn. 107; Keller, in: KEHE, GBO, Einleitung § 5, Rdn. 56; § 15 GBV, Rdn. 8; Wegmann, in: Bauer/Schaub, GBO, 4. Aufl., § 47, Rdn. 56; Schneider, in: Meikel, GBV, 11. Aufl., § 15, Rdn. 39 und 110; Leuschner, in: Münchener Kommentar, BGB, 9. Aufl., § 54, Rdn. 24; Westermann, in: Erman, BGB, 17. Aufl., § 54, Rdn. 7; a.A. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rdn. 246; Holzer, in BeckOK GBO, § 1, Stand 1/2023, Rdn. 54; Schöpflin, in: BeckOK BGB, § 54, Stand 2/2023, Rdn. 28).
bb) Der Gesetzgeber setzt neuerdings die (Teil-)Rechtsfähigkeit auch des nicht eingetragenen Vereins offenbar voraus. So hat er – allerdings erst mit Wirkung zum 1. Januar 2024 – § 54 BGB neu gefasst, Art. 1 Nr. 2 Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz – MoPeG – vom 10. August 2021, BGBl. I 3436). An Stelle der heutigen Verweisung auf das Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, § 54 S. 1 BGB, finden jedenfalls für den Idealverein dann die vereinsrechtlichen Vorschriften Anwendung, § 54 Abs. 1 S. 1 BGB n.F. Der Gesetzgeber sieht insoweit keinen Anlass mehr für besondere Regelungen zur aktiven und passiven Parteifähigkeit der künftig als „Vereine ohne Rechtspersönlichkeit“ bezeichneten Idealvereine. Aus deren Gleichstellung mit den eingetragenen Vereinen ergebe sich die Rechts- und damit die Parteifähigkeit. Infolgedessen wird § 50 Abs. 2 ZPO aufgehoben, Art. 34 MoPeg (BTDrs. 19/27635, S. 202).
cc) Höchstrichterlich geklärt ist, dass ein nach heutigem Recht nichtrechtsfähiger Verein unabhängig davon, ob man ihn als rechtsfähig oder als nicht rechtsfähig ansieht, jedenfalls nicht allein unter seinem Vereinsnamen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann (BGH, WM 2016, 986, 987). Zusätzlich sind auch dessen Mitglieder einzutragen, was bei Annahme der Rechtsfähigkeit des im Vereinsregister nicht eingetragenen Vereins aus der Verweisung auf das Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts folgt, § 54 S. 1 BGB, von der auch § 47 Abs. 2 GBO erfasst wird.
c) Der Senat hatte bislang noch keinen Anlass, zur (Teil-)Rechtsfähigkeit des nicht eingetragenen Vereins Stellung zu beziehen (vgl. Senat, Beschluss vom 29. November 2016 – 1 W 442/16 – MittBayNot 2018, 154, 155). Diese Rechtsfrage muss auch hier nicht entschieden werden.
aa) Die Beteiligten stellen nicht in Frage, dass neben dem Beteiligten zu 3 auch die Beteiligten zu 1 und 2 im Grundbuch einzutragen sind. Sie haben in ihrem Antrag auch bereits die gesamthänderische Verbundenheit der Beteiligten zu 1 und 2 als Mitglieder des Beteiligten zu 3 aufgenommen. Das entspricht der älteren Auffassung zum im Vereinsregister nicht eingetragenen Verein, der mangels Rechtsfähigkeit nicht als Träger des Vereinsvermögens angesehen wurde, sondern die Mitglieder in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit (RGZ 143, 212, 213). Auch wenn heute das Vereinsvermögen der vom Wechsel der Mitglieder unabhängigen Korporation als solcher zugeordnet wird, ändert dies im Grundsatz nichts an der gesamthänderischen Bindung der Mitglieder (BGH, NJW 1968, 1830; vgl. auch Reetz, a.a.O., § 47, Stand 1/2023, Rdn. 31).
Da auch bei Anwendung des § 47 Abs. 2 GBO die Beteiligten zu 1 und 2 neben dem Beteiligten zu 3 im Grundbuch einzutragen sind, besteht im Ergebnis keine Abweichung. Nach allen Auffassungen ist die Eintragung aller drei Beteiligten nicht ausgeschlossen.
bb) Wie der Eintragungsvermerk letztlich zu fassen ist, kann das Grundbuchamt in eigener Verantwortung entscheiden. Auch wenn es bei der Eintragung von dem zugrundeliegenden Antrag nicht abweichen darf, ist das Grundbuchamt an Vorschläge der Antragsteller zur Fassung der Eintragung nicht gebunden (Demharter, a.a.O. § 44, Rdn. 13, § 13, Rdn. 4). Dabei erscheinen die in der Literatur zu findenden Formulierungsvorschläge (Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 246; Kral, a.a.O., § 44, Rdn. 42) gegenüber dem Antrag der Beteiligten vorzugswürdig.
cc) An diesem Ergebnis ändert das von dem Gesetzgeber beschlossene MoPeG vor seinem Inkrafttreten nichts.
Lediglich vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass die Beteiligten nach 1. Januar 2024 durchaus mit Schwierigkeiten bei Verfügungen über das Eigentum zu rechnen haben. § 899a BGB wird dann aufgehoben, Art. 1 Nr. 4 MoPeG. Damit entfällt die – auch für das Grundbuchamt geltende (Demharter, a.a.O., § 47, Rdn. 32) – Vermutung, dass nur die gemäß § 47 Abs. 2 GBO als solche im Grundbuch eingetragenen Personen Gesellschafter sind, § 899a S. 1 BGB. Stattdessen sollen für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch nur noch Rechte eingetragen werden, wenn sie im Gesellschaftsregister eingetragen ist, § 47 Abs. 2 GBO n.F., Art. 40 Nr. 2 MoPeG. Dieser Voreintragungsgrundsatz gilt auch bei Eintragungen in das Grundbuch, die ein Recht einer bereits im Grundbuch eingetragenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts betreffen, Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB n.F., Art. 49 Nr. 1 MoPeG.
Für den Beteiligten zu 3, bei dem es sich dann um einen „Verein ohne Rechtspersönlichkeit“ handelt, gilt ab 1. Januar 2024 aber ohnehin Vereinsrecht, § 54 Abs. 1 S. 1 BGB n.F. Ob für (Ideal-)Vereine ebenfalls der Voreintragungsgrundsatz gilt, ist im MoPeG nicht ausdrücklich geregelt worden. Jedenfalls können die Beteiligten zu 1 und 2 dann ihre Mitgliedschaft in dem Beteiligten zu 3 nicht mehr allein unter Bezug auf ihre Eintragung im Grundbuch gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen.
3. Der Senat kann das Grundbuchamt nicht zum Vollzug des Antrags der Beteiligten anweisen. Der Erwerber eines Grundstücks darf in das Grundbuch erst dann eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des Finanzamts vorgelegt wird, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen, § 22 Abs. 1 S. 1 GrEStG. Eine solche Unbedenklichkeitsbescheinigung haben die Beteiligten bislang nicht vorgelegt. Sie ist nicht entbehrlich, weil die beantragte Eigentumsumschreibung auf der Auflassung vom 9. August 2022 beruht, welche grundsätzlich unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt, § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG.
Das Grundbuchamt wird darüber hinaus nicht gehindert sein, die zu erlassende Zwischenverfügung zu erweitern, sollten weitere Eintragungshindernisse auftreten.
