KG Berlin – Az.: 1 W 337/16 – Beschluss vom 11.10.2016
Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.
Gründe
Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 ff. GBO) und begründet. Die Zwischenverfügung ist nicht gemäß § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO veranlasst. Das Grundbuchamt darf eine gemäß § 19 GBO, § 885 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB bewilligte Vormerkung nur beanstanden, wenn zweifelsfrei feststeht, dass das Grundbuch durch die Eintragung i.S.v. § 894 BGB unrichtig würde, oder wenn die Eintragung i.S.v. § 53 Abs. 1 S. 2 GBO nach ihrem Inhalt unzulässig wäre. Das ist nicht der Fall. Es ist rechtlich möglich, eine Vormerkung unter die auflösende Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB) zu stellen, dass beim Grundbuchamt eine Erklärung des beurkundenden Notars eingereicht wird, der gesicherte Anspruch bestehe nicht.
Die vom Grundbuchamt herangezogenen Ausführungen von Jurksch (Rpfleger 2016, 131 f.) sind teilweise nicht einschlägig – auflösende Bedingung ist hier nicht der Löschungsantrag selbst – und im Übrigen nicht zutreffend. Es bedarf keiner Erörterung, ob das Fortbestehen einer Vormerkung nach § 883 Abs. 1 BGB von einer sog. Wollensbedingung abhängig gemacht werden kann (vgl. Staudinger/Gursky, BGB, Bearb. 2012, § 873 Rn. 123 zu dinglichen Rechten und Bearb. 2013, § 883 Rn. 201 zum Inhalt des gesicherten Anspruchs). Eine Wollensbedingung liegt vor, wenn die Wirkungen eines Rechtsgeschäfts (hier des Sicherungsmittels eigener Art) an die Erklärung einer der beiden Vertragsparteien geknüpft wird, die in ihrem freien Belieben steht (Staudinger/Gursky, a.a.O., § 873 Rn. 122). Vorliegend steht das Erlöschen der Vormerkung aber nicht nur im bloßen Wollen des Verpflichteten. Erforderlich ist eine Erklärung des Urkundsnotars, also die Handlung eines Dritten. In der Erklärung des Notars ist auch nicht deshalb eine Wollensbedingung zu sehen, weil der Verkäufer ihn nach seinem Belieben zur Abgabe anweisen könnte. Vielmehr haben die Parteien des Kaufvertrags dem Notar übereinstimmend die einseitig nicht widerrufbare Weisung erteilt, die Erklärung nur unter bestimmten Voraussetzungen abzugeben.
Die Anweisung, die dem Formulierungsvorschlag von Krauß, Immobilienverträge in der Praxis, 7. Aufl., Rn. 1068, entspricht und nach ihrem Wortlaut nur den Löschungsantrag erfasst, gilt nach dem Gesamtzusammenhang auch für die Abgabe der Erklärung, dass der gesicherte Anspruch nicht bestehe. Danach bedarf es neben der Rücktrittserklärung und dem Löschungsverlangen des Verkäufers auch eines Verhaltens des Käufers: Der Notar darf die Erklärung nur abgeben, wenn der Käufer den Nachweis der Kaufpreiszahlung oder Klageeinreichung unterlässt. Eine solche Potestativbedingung ist zulässig (vgl. BGH, NJW 2002, 2461, 2462 f. zum gesicherten Anspruch).
Aus den gleichen Gründen widerspricht die bewilligte Eintragung auch nicht dem Sicherungszweck einer Vormerkung. Ob die Regelungen des Kaufvertrags ausgewogen oder sinnvoll erscheinen, ist vom Grundbuchamt nicht zu prüfen. Weiter ist es unerheblich, dass die Löschung der Vormerkung ggf. ohne verfahrensrechtliche Erklärung des Käufers erfolgen kann. Die Vormerkung wird auf Grund einseitiger Bewilligung des Verkäufers eingetragen, der befugt ist, das Sicherungsmittel zu befristen oder unter eine auflösende Bedingung zu stellen. Ist – wie hier – nur die Vormerkung, nicht auch der gesicherte Anspruch auflösend bedingt, erlischt (nur) die Vormerkung mit dem Eintritt der Bedingung entsprechend § 158 Abs. 2 BGB; die Löschung kann gemäß § 22 Abs. 1 S. 1 GBO erfolgen (vgl. BGH, NJW 1992, 1683, 1684), wenn der Unrichtigkeitsnachweis in der Form des § 29 Abs. 1 GBO möglich ist. Das ist hier der Fall, da die auflösende Bedingung nicht in dem Erlöschen des gesicherten Anspruchs, sondern in der Vorlage einer bloßen Erklärung des Notars besteht. Für diese ist § 29 Abs. 1 GBO durch eine notarielle Beurkundung oder (im Rahmen des § 24 Abs. 1 BNotO) durch eine unterschriebene und gesiegelte Eigenurkunde des Notars gewahrt.
Ergänzend wird auf die zutreffende Argumentation des Deutschen Notarinstituts (DNotI-Report 2016, 61 ff.) und von Weber (Rpfleger 2016, 460 ff.) verwiesen.
