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Geschäftswert für Sondernutzungsrechtsübertragung

LG Düsseldorf – Az.: 25 T 107/16 – Beschluss vom 16.01.2017

Auf den Antrag auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 127 GNotKG wird die Kostenrechnung vom 5. Oktober 2016 des Notars Dr. L. in Düsseldorf abgeändert.

In der Rechnung sind 136,85 EUR zu viel erhoben worden.

Der Gesamtbetrag der Rechnung Nr. wird auf 194,57 EUR festgesetzt.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

I.

Der Beteiligte zu 1. und seine Ehefrau H. Q. waren Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft 1C, 1D, 1E in N. und zu je ½ Anteil Sondereigentümer der im Erdgeschoss links gelegenen Wohnung Nr. 6 nebst des Keller Nr. 6 verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an einer Terrasse und Gartenfläche.

Die Eintragung eines zugunsten der jeweiligen Sondereigentümer des Wohnungseigentums Nr. 6 eingeräumten Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz St3 unterblieb; vielmehr war dem Wohnungseigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten und im Erdgeschoß rechts gelegenen Wohnung Nr. 1 das Sondernutzungsrecht an den Stellplätzen St1 und St3 zugeordnet.

Am 7. Oktober 2015 wurde die Übertragung des Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz St3 von dem Wohnungseigentum Nr. 1 auf das Wohnungseigentum Nr. 6 beurkundet (UR-Nr.).

Mit notariellem Kaufvertrag vom 14. Oktober 2015 (UR-Nr.: des Notars S. E. in N., Bl. 27ff GA) veräußerten der Beteiligte zu 1. und seine Ehefrau die Wohnung Nr. 6 zu einem Kaufpreis von 230.000,- EUR. Es wurde ausdrücklich festgehalten, dass auf das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz 4.500,- EUR entfallen.

Der Kostengläubiger erstellte unter dem 19. Oktober 2015 eine Kostenrechnung betreffend die Beurkundung vom 7. Oktober 2015 über 331,42 EUR, in der er der Berechnung der Gebühren einen Geschäftswert in Höhe von 15.000,00 EUR zugrunde legte.

In Bezug auf diese Kostenrechnung hat der Beteiligte zu 1. eine Prüfung des Geschäftswertes für das Beurkundungsverfahren beantragt. Er ist der Auffassung, dass ein Wert von 4.500,- EUR anzusetzen sei.

Der Präsident des Landgerichts hat unter dem 12. September 2016 und ergänzend unter dem 31. Oktober 2016 Stellung genommen.

II.

Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist nach § 127 GNotKG statthaft und hat in der Sache Erfolg.

Der Beteiligte zu 2. hat die ursprüngliche Kostenrechnung vom 19. Oktober 2015 in zulässiger Weise berichtigt und durch die auf Blatt 25 der Akte befindliche Kostenrechnung vom 5. Oktober 2016 ersetzt, welche nunmehr Gegenstand dieses Verfahrens ist.

Der von dem Beteiligten zu 1. erhobene Einwand hinsichtlich der Höhe des Geschäftswertes ist begründet.

Gemäß § 97 Abs. 1 GNotKG bestimmt sich der Geschäftswert bei der Beurkundung von Verträgen nach dem Wert des Rechtsverhältnisses, das Beurkundungsgegenstand ist.

Vorliegend ist die Übertragung eines Sondernutzungsrechts Beurkundungsgegenstand. Zur Übertragung des Sondernutzungsrechts ist nach herrschender Meinung nur eine Vereinbarung zwischen Käufer/Erwerber und Verkäufer/Übertragenden erforderlich, wobei der Erwerber selbst Miteigentümer oder Teileigentümer sein muss (BGHZ 73, 145, 149; Bundesgerichtshof, NZM 2008, 732).

Unter dem Sondernutzungsrecht für einen Wohnungs- oder Teileigentümer wird eine nach § 10 Abs. 2 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG vereinbarte Nutzungsregelung verstanden, die einem bestimmten Wohnungseigentümer hinsichtlich eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums das ausschließliche Recht zum Gebrauch einräumt, den anderen Wohnungseigentümern also insoweit ihr Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG nimmt (vgl. nur OLG München, Beschluss vom 28. September 2015 – 34 Wx 84/14). Das Sondernutzungsrecht hat zwei Komponenten: dem Eigentümer einer bestimmten Wohnung wird (positiv) die Befugnis zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt, alle übrigen Eigentümer werden (negativ) von der ihnen als Miteigentümern zustehenden Befugnis zum Mitgebrauch ausgeschlossen (vgl. BayObLGZ 1985, 378).

Die Begründung von Sondernutzungsrechten, sofern sie auch gegenüber Sondernachfolgern wirksam sein sollen, setzt nach § 10 Abs. 3 WEG die Eintragung im Grundbuch voraus. Diese führt zu einer inhaltlichen Änderung des Sondereigentums aller Wohnungseigentümer.

Der Geschäftswert für die Übertragung des Sondernutzungsrechts bestimmt sich nach § 36 Abs. 1, 3 GNotKG.

Nach § 36 Abs. 1 GNotKG ist der Geschäftswert, wenn es sich – wie hier – um eine vermögensrechtliche Angelegenheit handelt, nach billigem Ermessen zu bestimmen, soweit er sich nicht aus anderen Vorschriften des GNotKG ergibt und auch sonst nicht feststeht.

Bestehen in den Fällen der Absätze 1 und 2 keine genügenden Anhaltspunkte für eine Bestimmung des Werts, ist von einem Geschäftswert von 5.000,- EUR auszugehen, § 36 Abs. 3 GNotKG.

Tatsächliche Anhaltspunkte für die nach § 36 Abs. 1 GNotKG nach billigem Ermessen vorzunehmende Bestimmung des Geschäftswerts ist der Wert des durch das Amtsgeschäft betroffenen Wirtschaftsgutes und das Ausmaß, in welchem dieses durch das Amtsgeschäft betroffen wird.

Der Bezugswert ist der Wert im wirtschaftlichen Verkehr, d.h. im Regelfall der Verkehrswert (§ 46 Abs. 1 GNotKG; vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 20. Oktober 2016 – I-15 W 169/16; Korintenberg-Bormann, GNotKG, 19. Aufl., § 36 Rn. 15).

In der Praxis wird der Wert nach § 36 Abs. 1 GNotKG grundsätzlich dadurch gebildet, dass von dem Bezugswert prozentuale Ab- oder Zuschläge vorgenommen werden. Als Ergebnis ist der Kostenberechnung dann ein Wert in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes des Bezugswertes zugrunde zu legen, dessen Maß sich nach der Einwirkung des Geschäfts auf das Wirtschaftsgut richtet. Ein Überschreiten des Bezugswertes ist allerdings nur bei Vorliegen besonderer Fallkonstellationen, wie z.B. bei Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträgen zulässig (Korintenberg-Bormann, GNotKG, 19. Aufl., § 36 Rn. 15).

Vorliegend ist der Wert des Nutzungsrechts maßgebend für die Geschäftswertfestsetzung (vgl. OLG München, Beschluss vom 21. November 2011 – 34 Wx 357/11).

Das Sondernutzungsrecht wurde im notariellen Kaufvertrag vom 14. Oktober 2015 zu einem Kaufpreisanteil in Höhe von 4.500,- EUR bei einem Gesamtkaufpreis in Höhe von 230.000,- EUR veräußert.

Vorliegend ergeben sich keine Anhaltspunkte, dass der Verkehrswert des Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz Nr. 6 mit dem in dem notariellen Kaufvertrag vom 14. Oktober 2015 angesetzten Betrag in Höhe von 4.500,- EUR zu niedrig bemessen ist.

Der Beteiligte zu 2. hat lediglich unter dem 15. Oktober 2016 darauf hingewiesen, dass ihm kein anderer Anhaltspunkt vorliege und er dem Wert von 15.000,- EUR nicht für unbillig halte.

Es sind keine Abschläge vorzunehmen, da die Übertragung des Sondernutzungsrechts selbst Gegenstand des Amtsgeschäftes war.

Die Kostenberechnung ist daher wie folgt zu ändern:

Gebührentatbestand

  • Wert (EUR) Gebühr (EUR) EUR
  • KV 21100 Beurkundung:
  • Vertrag (§ 36 Abs. 1 GNotKG) 4.500,00 90,00

KV 22110, 22112, 22113 Vollzug:

  • Vollzug eines Geschäfts (§ 112 GNotKG) 4.500,00 22,50
  • KV 32001 Auslagen: Dokumentenpauschale schwarz/weiß 10,50
  • KV 32002 Auslagen: Dateipauschale 4,50
  • KV 32005 Auslagen: Pauschale Post- und Telekommunikationsdienstleistungen 20,00
  • KV 32011 Auslagen: Abrufgebühren Registereinsichten 16,00
  • Summe netto 163,50 Ihr Anteil 163,50
  • KV 32014 19 %Umsatzsteuer 31,07
  • Rechnungsendbetrag 194,57
  • Gesamtsumme 194,57

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