Bauhandwerkergrundbucheinsichtsrecht – Identität zwischen Grundstückseigentümer und Besteller

Grundbuchrecht: Bauhandwerkeranspruch auf Sicherungshypothek prüfen

Das Oberlandesgericht München entschied, dass der Bauhandwerker ein Recht auf Einsicht in das Grundbuch und zugehörige Urkunden hat, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Dies gilt insbesondere, wenn der Bauhandwerker eine Sicherungshypothek aufgrund von Forderungen für erbrachte Bauleistungen anstrebt, selbst wenn der aktuelle Grundstückseigentümer nicht der ursprüngliche Besteller der Leistung ist.

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Bauhandwerker haben laut dem OLG München das Recht, im Grundbuch Einsicht zu nehmen, um Forderungen aus Bauverträgen zu sichern. Dieses Recht gilt unabhängig von der Identität zwischen Grundstückseigentümer und Besteller. Im Zentrum steht das berechtigte Interesse des Bauhandwerkers an der Einsicht in das Grundbuch. Das OLG München bestätigte das Einsichtsrecht des Bauhandwerkers, wie im Folgenden ausführlich besprochen wird.

Rechtsanspruch auf Grundbucheinsicht: Der Fall des OLG München

In einem aufsehenerregenden Fall hat das Oberlandesgericht München eine wichtige Entscheidung getroffen, die das Bauhandwerkergrundbucheinsichtsrecht betrifft. Im Zentrum des Falles stand die Frage, ob ein Bauhandwerker Einsicht in das Grundbuch für ein spezifisches Grundstück erhalten darf, insbesondere im Kontext einer Sicherungshypothek für Bauforderungen. Der Fall wurde vom OLG München unter dem Aktenzeichen 34 Wx 43/15 am 9. Februar 2015 entschieden, wobei der vorherige Beschluss des Amtsgerichts Miesbach aufgehoben wurde.

Der Ausgangspunkt: Bauhandwerker fordert Einsicht

Ausgangspunkt war die Forderung eines Bauhandwerkers, der beim Grundbuchamt Miesbach um einen vollständigen Grundbuchauszug für ein bestimmtes Grundstück bat. Hintergrund war eine Forderung von rund 40.000 Euro für Bauleistungen gegenüber den Eheleuten R., die als Auftraggeber auftraten. Der Bauhandwerker strebte die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek an und benötigte dazu detaillierte Informationen über das Grundstück. Das Grundbuchamt erteilte jedoch lediglich einen Auszug, der das Bestandsverzeichnis und die Abteilung I umfasste, und lehnte die Herausgabe weiterer Dokumente ab.

Die rechtliche Komplexität: Identität zwischen Grundstückseigentümer und Besteller

Die rechtliche Herausforderung in diesem Fall lag in der Identität zwischen Grundstückseigentümer und Besteller der Bauleistung. Zum Zeitpunkt der Forderung war die Eigentümerin des Grundstücks nicht mehr Frau R., sondern eine „R. Familien KG“, was die Situation komplizierte. Nach deutschem Recht ist die Sicherungshypothek nach § 648 BGB grundsätzlich an die rechtliche Identität zwischen Besteller und Grundstückseigentümer gebunden. Das Gericht musste daher prüfen, ob trotz der geänderten Eigentumsverhältnisse ein Anspruch auf Grundbucheinsicht bestand.

Juristische Feinheiten und die Entscheidung des OLG München

Das OLG München bejahte das berechtigte Interesse des Bauhandwerkers an der Einsichtnahme. Es betonte, dass das Einsichtsrecht im Rahmen des § 12 Abs. 1 Satz 1 GBO nicht nur die Grundbuchdaten selbst, sondern auch inBezug genommene Urkunden umfasst. Dies schließt auch solche Dokumente ein, die keinen unmittelbaren Bezug zur Grundbucheintragung haben, aber für die Durchsetzung berechtigter wirtschaftlicher Interessen relevant sind. Das Gericht anerkannte, dass ein Bauhandwerker, der eine Sicherungshypothek für seine Forderungen vom Besteller verlangen kann, ein berechtigtes Interesse an der Einsicht in das Grundbuch hat.

Wirtschaftliche Identität als Schlüsselkonzept

Ein zentraler Punkt des Urteils war die Anerkennung der Möglichkeit, dass in bestimmten Fällen eine wirtschaftliche Identität zwischen dem Besteller der Bauleistung und dem aktuellen Grundstückseigentümer ausreichend sein kann, um ein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht zu begründen. Das Gericht erkannte an, dass der Bauhandwerker durch die Leistungserbringung ein verständiges Interesse an der Einsicht in die vollständigen Grundbuchdaten hatte, insbesondere um die Aussichten auf eine erfolgreiche Vollstreckung zu bewerten. Die Tatsache, dass das Grundstück nun im Eigentum einer Kommanditgesellschaft stand, die in enger Beziehung zu den ursprünglichen Bestellern stand, stärkte das Argument für ein berechtigtes Interesse.

Der Fall endet mit einer klaren Anweisung des OLG München an das Grundbuchamt Miesbach, dem Bauhandwerker über seinen Rechtsanwalt einen vollständigen Grundbuchauszug sowie Kopien relevanter Verträge zur Verfügung zu stellen. Diese Entscheidung betont die Wichtigkeit des berechtigten Interesses und erweitert die Möglichkeiten für Bauhandwerker, ihre Forderungen durchzusetzen, auch in komplexen rechtlichen Konstellationen. Es zeigt, wie die deutsche Rechtsprechung sich anpasst, um wirtschaftliche Realitäten und gerechte Interessen auszubalancieren.

Das vorliegende Urteil

OLG München – Az.: 34 Wx 43/15 – Beschluss vom 09.02.2015

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Miesbach – Grundbuchamt – vom 13. Januar 2015 aufgehoben.

II. Das Grundbuchamt Miesbach wird angewiesen, der Beteiligten über deren verfahrensbevollmächtigten Rechtsanwalt Einsicht in das Grundbuch des Amtsgerichts Miesbach von Kreuth Bl. 1596 durch Überlassung eines vollständigen – auch die Abteilungen II und III umfassenden – beglaubigten Grundbuchauszugs sowie einer Abschrift des notariellen Vertrags vom 22. Oktober 2013 (“Errichtung einer vermögensverwaltenden Kommanditgesellschaft, Überlassung von Gesellschaftsanteilen“) – S. 1 bis 25 – zu erteilen.

Gründe

I.

Zur Vorbereitung eines Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Eintragung einer Vormerkung zur Bewilligung einer Bauhandwerkersicherungshypothek hat die Beteiligte beim Grundbuchamt um einen vollständigen – also auch die Belastungen erkennen lassenden – beglaubigten Grundbuchauszug für ein näher bezeichnetes Grundstück nachgesucht. Zur Begründung hat sie auf eine ihr zustehende Forderung für Bauleistungen auf diesem Grundstück mindestens in Höhe von (rund) 40.000 € gegen die Eheleute R. verwiesen und dazu die Ablichtung eines entsprechenden Bauvertrags über den Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage vorgelegt. Das Grundbuchamt hat nur einen Grundbuchauszug erteilt, der das Bestandsverzeichnis und Abteilung I umfasst und woraus ersichtlich ist, dass mit Auflassung vom 22.10.2013 und Eintragung vom 21.1.2014 Eigentümerin nun eine R. Familien KG ist, während zuvor als Eigentümerin Frau R. ausgewiesen war. Auch die zusätzlich verlangte Kopie des die Auflassung enthaltenden Vertrags sowie eines dazu gehörigen Gesellschaftsvertrags hat das Grundbuchamt – Rechtspflegerin – verweigert. Dem Rechtsmittel gegen die am 13.1.2015 versagte – weitergehende – Grundbucheinsicht hat das Amtsgericht nicht abgeholfen.

II.

Das Rechtsmittel ist statthaft (§ 11 Abs. 1 RPflG mit § 71 Abs. 1 GBO; § 12c Abs. 4 Satz 2 GBO). Es richtet sich gegen die von der Rechtspflegerin versagte – weitergehende – Grundbucheinsicht. Funktionell zuständig für die Gestattung der Einsicht in das Grundbuch ist zwar der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle (§ 12c Abs. 1 Nr. 1 GBO), während der Rechtspfleger erst zu entscheiden hat, wenn die Abänderung der Entscheidung des Urkundsbeamten verlangt wird (§ 12c Abs. 4 GBO). Entscheidet der Rechtspfleger sogleich anstelle des zuständigen Urkundsbeamten, stellt dies zwar einen Verstoß gegen die funktionelle Zuständigkeitsordnung dar, berührt die Gültigkeit des Geschäfts jedoch nicht (§ 8 Abs. 5 RPflG). Daraus ist abzuleiten, dass der Verstoß allein auch nicht geeignet ist, das Rechtsmittel als begründet zu erachten (vgl. LG Bonn Rpfleger 1993, 333).

In der Sache ist dem Rechtsmittel der Erfolg nicht zu versagen.

1. Die Einsicht in das Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Abs. 1 Satz 1 GBO). In diesem Rahmen umfasst das Einsichtsrecht auch die in Bezug genommenen Urkunden (§ 12 Abs. 1 Satz 2 GBO), ferner den übrigen Inhalt der Grundakten (§ 46 GBV), auch wenn dieser keinen unmittelbaren Bezug zur Grundbucheintragung hat (Demharter GBO 29. Aufl. § 12 Rn. 17). Berechtigtes Interesse ist auch ein solches wirtschaftlicher Art. Anerkannt ist, dass der Gläubiger, der die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz seines Schuldners beabsichtigt, zur Einsichtnahme berechtigt ist (OLG Zweibrücken NJW 1989, 531). Erst recht gilt dies für Bauhandwerker, die nach § 648 BGB für ihre Forderungen vom Besteller eine Sicherungshypothek verlangen können (Hügel/Wilsch GBO 2. Aufl. § 12 Rn. 35; Maaß in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 12 Rn. 31).

2. Die Sicherungshypothek nach § 648 BGB setzt jedoch grundsätzlich die rechtliche – nicht bloß eine wirtschaftliche – Identität zwischen Besteller und Grundstückseigentümer voraus (Palandt/ Sprau BGB 74. Aufl. § 648 Rn. 3a m. w. N.). Eine solche liegt nach dem Vorbringen wie nach dem zur Darlegung des Interesses an der Grundbucheinsicht vorgelegten Bauvertrag vom Februar/März 2013, der jedenfalls im “Kopf“ die Eheleute R. als Auftraggeber ausweist, ersichtlich nicht vor. Denn Eigentümerin des Grundstücks ist – wie der Beteiligten bereits bekannt – seit 21.1.2014 nicht mehr Frau R., sondern eine Gesellschaft (“ R. Familien KG“), die selbst Rechtsträgerin ist (§ 161 Abs. 2 mit § 124 HGB).

Um Missbräuche zu unterbinden kennt die Rechtsprechung aber Ausnahmen (grundlegend BGHZ 102, 95 = NJW 1988, 255). So ist es nicht ausgeschlossen, dass sich der Grundstückseigentümer je nach Lage des Einzelfalles gemäß § 242 BGB wie ein Besteller behandeln lassen muss, soweit der Unternehmer wegen des ihm zustehenden Werklohns Befriedigung aus dem Grundstück sucht (BGH a. a. O.; Palandt/Sprau § 648 Rn. 3a). Ob im konkreten Fall die materiellen Voraussetzungen hierfür vorliegen, bedarf keiner Entscheidung. Für ein berechtigtes Interesse hat vielmehr bereits ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse (BayObLG Rpfleger 1984, 351; OLG Stuttgart BWNotZ 1998, 145), das zwar dargelegt, aber nicht glaubhaft gemacht werden muss (Hügel/Wilsch § 12 Rn. 7), zu genügen. Insoweit erscheint es nach dem Vorgebrachten – auch in Abwägung zu den Belangen der aktuell eingetragenen Eigentümerin, die nicht im selben Maß schutzbedürftig erscheint wie ein außenstehender Erwerber – ausreichend, hier davon ausgehen zu können, dass die Beteiligte Bauleistungen für die Eheleute R. an dem Neubau eines Einfamilienhauses erbracht hat, die sich auf einen Zeitraum vor wie nach der Grundstücksübertragung erstreckten. Ersichtlich zieht die Beteiligte aus dem äußeren Bild gleichbleibender wirtschaftlicher Identität den Schluss, die neue Eigentümerin – zumal als „Familien KG“ bezeichnet – müsse für die Verpflichtungen der Alteigentümerin – der zur „Familie“ gehörenden Frau R. – als Auftraggeberin ebenso wie diese haften.

Dieses äußere Bild kann in den Unterlagen, deren Einsicht die Beteiligte begehrt, durchaus eine Stütze finden. Das berechtigte Interesse an der Einsichtnahme umfasst hier neben dem Vertrag, der die Grundstücksauflassung enthält, auch den in den Grundakten befindlichen als Anlage zur Einbringung/Überlassung ausgewiesenen Gesellschaftsvertrag sowie die Abteilungen II und III des Grundbuchs. Es ist plausibel, dass ein verständiger und wirtschaftlich denkender Gläubiger, bevor er gerichtliche Schritte einleitet, sich einen Überblick über die Aussichten seiner beabsichtigen Vollstreckungsmaßnahmen in das Grundstück verschaffen will. Die Einträge in Abteilung II sind zudem erkennbar von Bedeutung schon für die Frage, inwieweit überhaupt ein Zugriff auf das nicht mehr dem Besteller gehörende Grundstück möglich erscheint (s. o.).

Ob es die Umstände im Einzelnen rechtfertigen, nach Treu und Glauben eine wirtschaftliche Identität zwischen Auftraggeber und Besteller bejahen zu können (siehe dazu BGHZ 102, 95/103 ff.), die erst die Voraussetzungen für die Eintragung der Sicherungshypothek auf dem bezeichneten Grundstück schafft, bedarf an dieser Stelle wegen des eingeschränkten Prüfungsmaßstabs keiner Entscheidung. Dies muss der Beurteilung des Einsichtnehmenden und seines anwaltlichen Beraters und im Fall einer entsprechender Antragstellung dem erkennenden Gericht überlassen bleiben.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.