Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt – Az.: 12 Wx 64/18 – Beschluss vom 15.01.2019
Die Beschwerde des Beteiligten zu 1. gegen die Beschlüsse des Amtsgerichts Sangerhausen – Grundbuchamt – vom 7. August 2018 wird zurückgewiesen.
Der Beteiligte zu 1. trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren beträgt 25.405,44 EUR.
Gründe
I.
Im verfahrensgegenständlichen Grundbuch war in Abteilung I die B. GmbH N. für die im Bestandsverzeichnis unter lfd. Nr. 1, 5, 6 und 7 hier verfahrensgegenständlichen Grundstücke als Eigentümerin eingetragen. Mit notariell beglaubigter Verzichtserklärung vom 10. April 2014 verzichtete die bisherige Eigentümerin auf das Eigentum an diesen Grundstücken.
Mit gesiegeltem und unterzeichnetem Schreiben vom 7. Dezember 2016, eingegangen beim Grundbuchamt am 8. Dezember 2016, verzichtete auch das Land Sachsen-Anhalt auf das Eigentum an den im Bestandsverzeichnis unter lfd. Nr. 1, 5, 6 und 7 eingetragenen Grundstücken (Bl. 22 Bd. II d.GA).
Mit notariell beglaubigter Aneignungserklärung des Notars K. H. zu dessen UR.Nr. 301/2017 vom 17. März 2017, eingegangen beim Grundbuchamt am 4. April 2017 eignete sich der Beteiligte zu 2. den im verfahrensgegenständlichen Grundbuch eingetragenen herrenlosen Grundbesitz an. Wegen des Inhalts dieser Erklärung wird auf Bl. 19 der Grundakte von W. , Blatt 106 Bezug genommen. Mit Zwischenverfügung vom 24. Mai 2017 wies das Grundbuchamt den Beteiligten zu 2. zunächst darauf hin, dass die notariell beglaubigte Verzichtserklärung des Fiskus beizubringen sei (Bl. 23 der Grundakte von W. , Blatt 106).
Mit notariell beglaubigter Aneignungserklärung der Notarin A. M. zu deren UR.Nr. 222/2017 vom 4. August 2017, eingegangen beim Grundbuchamt am 9. August 2017, eignete sich der Beteiligte zu 1. die im Bestandsverzeichnis unter lfd. Nr. 5 und 6 verzeichneten Grundstücke an und beantragte die Eigentumsumschreibung auf sich (Bl. 30 f. Bd. II d.GA. Mit weiterer notariell beglaubigter Aneignungserklärung vom 11. Oktober 2017, eingegangen beim Grundbuchamt am 13. Oktober 2017, eignete er sich weiter die im Bestandsverzeichnis unter lfd. Nr. 1 und 7 verzeichneten Grundstücke an und beantragte ebenfalls die Eigentumsumschreibung auf sich (Bl. 50 f. Bd. II d.GA).
Am 9. Januar 2018 trug das Grundbuchamt den Beteiligten zu 2. als Eigentümer der im Bestandsverzeichnis unter lfd. Nr. 1, 5, 6 und 7 eingetragenen Grundstücke ein.
Mit Schreiben vom 25. Juli 2018 wies das Grundbuchamt den Beteiligten zu 1. darauf hin, dass seine Anträge wegen vorrangiger Aneignungserklärungen eines Dritten nicht mehr vollzogen werden könnten und daher von einer Antragsrücknahme ausgegangen werde. Der Beteiligte zu 1. erklärte daraufhin, er werde seine Anträge nicht zurücknehmen.
Mit zwei gleichlautenden Beschlüssen vom 7. August 2018 hat das Grundbuchamt die Anträge vom 7. August 2017 und vom 13. Oktober 2017 zurückgewiesen, weil eine vorrangige Aneignungserklärung vom 23. März 2017, eingegangen beim Grundbuchamt am 4. April 2017, vorgelegen habe. Die Bearbeitung der Anträge habe gemäß § 17 GBO entsprechend des Eingangs zu erfolgen; eine später beantragte Eintragung dürfe nicht vor der Bearbeitung des zeitlich vorgehenden Eintragungsantrages erfolgen.
Hiergegen hat der Beteiligte am 22. August 2018 Beschwerde eingelegt und geltend gemacht, ein zeitlich vorgehender Antrag liege nicht vor. Mit weiterem Schriftsatz vom 27. September 2018 hat er sein Vorbringen dahingehend konkretisiert, dass Grund zu der Annahme bestehe, dass der Antrag des Beteiligten zu 2. nicht den gesetzlichen Vorschriften, insbesondere den Vorschriften der §§ 29 und 30 GBO, entsprochen haben könnte und das Grundbuchamt bei der Eintragung daher die Vorschriften der §§ 17 und 18 GBO verletzt haben könnte, so dass das Grundbuch unrichtig oder die Eintragung nichtig sei. Eine rangwahrende Wirkung habe der Antrag des Beteiligten zu 2. womöglich nicht gehabt, weil der Verzicht des Landes nicht vorgelegen habe.
Das unter lfd. Nr. 6 des Bestandsverzeichnisses eingetragene Grundstück wurde zwischenzeitlich zum Kaufpreis von 7.000,00 EUR an einen Dritten verkauft.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 19. November 2018 nicht abgeholfen und sie dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Das Rechtsmittel gegen die beiden gleichlautenden Beschlüsse des Grundbuchamts – Amtsgericht Sangerhausen – vom 7. August 2018 ist nur als beschränkte Beschwerde zulässig.
1.
Nach § 71 Abs. 1 GBO findet gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts die Beschwerde statt. Als unbefristete Grundbuchbeschwerde nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO ist die Beschwerde zwar statthaft und auch formgerecht nach § 73 GBO eingelegt.
Mit seiner Beschwerde richtet sich der Beteiligte zu 1. gegen eine Entscheidung des Amtsgerichts – Grundbuchamt -, mit welcher sein Antrag auf Grundbuchberichtigung gemäß § 22 GBO abgelehnt worden ist. Dabei kann die Unrichtigkeit, deren Berichtigung nach § 22 GBO begehrt wird, eine ursprüngliche aber auch eine nachträgliche sein (Demharter, Grundbuchordnung, 31. Aufl., § 22, Rn. 6). Ist Gegenstand des Berichtigungsbegehrens eine ursprünglich unrichtige Eintragung, richtet sich die Beschwerde in Wahrheit gegen eine aus seiner Sicht fehlerhafte Eintragung, die im Wege der Grundbuchberichtigung beseitigt werden sollte. Gemäß § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO ist eine Beschwerde gegen eine Eintragung jedoch nicht zulässig. Sie kann gemäß § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO nur darauf gerichtet werden, das Grundbuchamt anzuweisen, nach § 53 GBO einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen. § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO findet auch dann Anwendung, wenn – wie hier – gegen eine Entscheidung Rechtsmittel eingelegt wird, mit welcher der Antrag auf Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO abgelehnt worden ist. Insoweit ist das Beschwerdegericht in einem solchen Fall mit geringeren Befugnissen ausgestattet, als das Amtsgericht (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 7. Dezember 2017, V ZB 59/17, Rn. 6 f.; Demharter, a.a.O., § 71, Rn. 51). Der Senat legt die Beschwerde des Beteiligten zu 1. im Sinne des gesetzlich Zulässigen und somit in den Beschränkungen des § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO aus. Im Beschwerdeweg kann der Beteiligte zu 1. daher nur die Eintragung eines Amtswiderspruchs (§ 53 Abs. 1 GBO) verfolgen.
2.
Beschränkt auf eine Anweisung des Grundbuchamtes auf Eintragung eines Amtswiderspruches oder auf Löschung des Beteiligten zu 2. als Eigentümer nach § 53 GBO hat die Beschwerde jedoch keinen Erfolg.
Antrags- und beschwerdeberechtigt ist in diesem Fall nur, wer, falls die Eintragung unrichtig wäre, nach § 894 BGB einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs hätte (OLG Hamm, Beschluss vom 12. August 1996 – 15 W 241/96 -, Rn. 16; OLG München, Beschluss vom 7. August 2017 – 34 Wx 464/16 -, Rn. 10 mwN, juris; Demharter, a.a.O., § 71, Rn. 68/69; Bauer/Schaub-Budde, Grundbuchordnung, 4. Aufl., § 71, Rn. 65). Bei einer unrichtigen Eigentümereintragung, wie sie hier behauptet wird, ist demnach beschwerdeberechtigt nur der wahre Eigentümer (OLG München, Beschluss vom 24. September 2010, 34 Wx 120/10, Rn. 7, juris; Demharter a.a.O. , Rn. 69). Dies ist aber nicht der Beteiligte zu 1.. Das Grundbuch entspricht vielmehr der materiellen Rechtslage. Der Beteiligte zu 2. ist Eigentümer der Grundstücke geworden. Gesetzliche Vorschriften sind nicht verletzt worden.
a)
Der Beteiligte zu 2. ist aufgrund seiner Aneignungserklärung mit Eintragung am 9. Januar 2018 Eigentümer der Grundstücke geworden.
Der Verzicht des Landes Sachsen-Anhalt auf sein Aneignungsrecht hat dazu geführt, dass sich jeder Dritte die verfahrensgegenständlichen herrenlosen Grundstücke durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt und Eintragen aneignen konnte. Eine gesetzliche Regelung zum über das in § 928 Abs. 1 BGB geregelte Aneignungsrecht des Fiskus fehlt (Münchner Kommentar-Kanzleiter, BGB, 7. Aufl., § 928, Rn. 12; Staudinger-Pfeifer/Diehn, BGB, 2017, § 928, Rn. 25; BGH, Urteil vom 7. Juli 1989 – V ZR 76/88 -, Rn. 26, juris).
Der originäre Eigentumserwerb an einem herrenlosen Grundstück setzt entsprechend den im Immobiliensachenrecht getroffenen Grundregeln (vgl. §§ 873, 900, 927 Abs. 2, 928 Abs. 2 Satz 2 BGB) neben der Aneignungserklärung die Eintragung in das Grundbuch voraus (Münchner Kommentar-Kanzleiter, BGB, 7. Aufl., § 928, Rn. 12; Staudinger-Pfeifer/Diehn, BGB, 2017, § 928, Rn. 25; BGH, Urteil vom 7. Juli 1989 – V ZR 76/88 -, Rn. 26, juris). Insoweit handelt es sich bei dem Eintragungsantrag aufgrund Aneignung um einen sogenannten gemischten Antrag i.S.v. § 30 GBO (Benning in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 927 BGB, Rn. 37). Der Antrag enthält neben dem Begehren, die Eintragung vorzunehmen, die empfangsbedürftige rechtsgeschäftliche Erklärung des Willens, Eigentum durch die Eintragung zu erlangen (Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 21. Oktober 1987 – 2 W 47/87 -, Rn. 16 – 17, juris).
Die Aneignungserklärung des Beteiligten zu 2. erfüllt diese Anforderungen, insbesondere ist sie in der Form des § 29 GBO mit beglaubigter Unterschrift erklärt. Sie enthält weiter den Aneignungswillen und den Antrag, im Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu werden.
b)
Das Grundbuchamt hat bei der Eintragung des Beteiligten zu 2. als Eigentümer entgegen der Vermutung des Beteiligten zu 1. keine verfahrensrechtlichen Vorschriften verletzt.
Es ist zu Recht davon ausgegangen, dass es zunächst gemäß § 17 GBO über den Antrag des Beteiligten zu 2. zu entscheiden hatte. Das Grundbuchamt durfte die Eintragungsanträge des Beteiligten zu 1. nicht vor der Eintragung der Aneignung durch den Beteiligten zu 2. bearbeiten. Einer solchen Vorgehensweise stand vielmehr § 17 GBO entgegen, weil die Anträge auf Eintragung der Aneignung durch den Beteiligten zu 1. zeitlich erst nach dem Antrag auf Eintragung des Beteiligten zu 2. als Eigentümer beim Grundbuchamt eingegangen sind. Nach § 17 GBO darf eine später beantragte Eintragung nicht vor der Erledigung des früher gestellten Eintragungsantrags erfolgen, wenn mehrere Eintragungen beantragt werden, durch die dasselbe Recht betroffen wird. Diese Vorschrift findet grundsätzlich auch Anwendung auf Eigentumseintragungen (Demharter, a.a.O., § 17, Rn. 2).
Die Eintragungsvoraussetzungen des Eigentums für den Beteiligten zu 2. lagen mit der Stellung des Eintragungsantrages vor. Sein Antrag war daher mit Eintragung vor dem Antrag des Beteiligten zu 1. zu erledigen.
c)
Entgegen der Ansicht des Beteiligten zu 1. war der Eintragungsantrag des Beteiligten zu 2. nicht deshalb von vornherein zurückzuweisen, weil der Verzicht durch den Fiskus nicht in der Form des § 29 GBO vorgelegen hätte oder nicht innerhalb einer bestimmten Frist beigebracht worden wäre. Richtig ist allerdings, dass ein von vornherein unbegründeter Antrag, der ohne Zwischenverfügung zurückzuweisen gewesen wäre, bei nachträglicher Begründung erst in diesem Zeitpunkt als eingegangen anzusehen ist (Demharter, a.a.O., § 17, Rn. 3). Hier war der entsprechende Verzicht des Landes jedoch bereits am 8. Dezember 2016 (vgl. Bl. 22 Bd. II d.GA) eingegangen und lag damit bei Eingang des Eintragungsantrages des Beteiligten zu 2. vor. Dieser Verzicht entsprach der Form des § 29 Abs. 3 GBO, wonach Erklärungen von Behörden zu unterzeichnen und mit Siegel oder Stempel zu versehen sind (Demharter, a.a.O., § 29, Rn. 45). Die Prüfungspflicht und -befugnis des Grundbuchamts bezieht sich auch nur auf die abstrakte Befugnis der Behörde zur Abgabe der entsprechenden Erklärung sowie auf die Form der Erklärung (Demharter, a.a.O., § 38, Rn. 65 – 67). Anhaltspunkte, dass die Form nicht eingehalten worden sein könnte, ergeben sich aus dem Schreiben des Landes Sachsen-Anhalt vom 7. Dezember 2012 nicht. Der verwendete Farbdruckstempel erfüllt die Anforderungen; seine Verwendung begründet die Vermutung der Vertretungsbefugnis des dortigen Unterzeichners (BGH, Beschluss vom 14. Dezember 2016 – V ZB 88/16 -, Rn. 12, juris).
3.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 81, 84 FamFG.
Die Entscheidung über den Beschwerdewert folgt aus den §§ 79 Abs. 1, 46 Abs. 1 und 4, 61 Abs. 1 S. 1, 36 Abs. 1 GNotKG. Dabei hat der Senat einen Grundstückswert von 7.000,00 EUR für das unter lfd. Nr. 6 verzeichnete Grundstück zur Größe von 3.103 m² aus dem Kaufvertrag und damit einen Verkehrswert von 2,26 EUR/m² zugrunde gelegt und hieraus den Verkehrswert auch für die in unmittelbarer Nähe liegenden Grundstücke der D. Straße (lfd. Nr. Bestandsverzeichnis 7, Größe 2.453 m²) und der S. Flur (lfd. Nr. 1 und 5 des Bestandsverzeichnisses, Größe 3.796 m² und 1.895 m²) geschätzt. Dass bezüglich der Grundstücke der S. Flur (lfd. Nr. 1 und 4) von einem anderen Grundstückswert auszugehen sein könnte, ist nicht ersichtlich, weil es sich auch insoweit um eine Gebäude- und Freifläche handelt. Da der Verkehrswert auf Schätzung beruht und einen Ermessenwert darstellt (Korinthenberg, GNotKG, 20. Aufl., § 46, Rn. 9) hat der Senat als weitere Anhaltspunkte seiner Schätzung die sich in den Grundakten befindlichen Kaufverträge berücksichtigt, wonach im Jahr 2002 für das ehemals unter lfd. Nr. 2 eingetragene Grundstück (Schmale Flur) zur Größe von 1.935 m² ein Kaufpreis von 12 DM (6,14 EUR) sowie im Jahr 2009 für eine Teilfläche des unter lfd. Nr. 4 eingetragen gewesenen Grundstückes (Schmale Flur) zur Größe von 3.789 m² von 1.260 m² ein Kaufpreis von 5.040,00 EUR, mithin 4,00 EUR/m² erzielt worden ist.
