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Grundbuchunrichtigkeit durch Zubuchungen von Miteigentumsanteilen anderer Grundstücke

OLG München – Az.: 34 Wx 30/16 – Beschluss vom 17.02.2017

I. Die Beschwerde des Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Rosenheim – Grundbuchamt – vom 5. Januar 2016 wird zurückgewiesen.

II. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 5000,- € festgesetzt.

Gründe

I.

Der Beteiligte ist als Eigentümer von Grundbesitz im Grundbuch eingetragen.

Diesen hatten seine Eltern 1979 käuflich erworben. Zur Beschreibung des Grundbesitzes heißt es im notariellen Kaufvertrag in Ziff. II.:

1. eine Teilfläche von ca. 212 qm – im beigehefteten Lageplan rotumrandet eingezeichnet -,

2. einen Miteigentumsanteil von 1/70 an den künftigen Wegeflächen, welche im beigehefteten Plan grün ungefähr angelegt sind.

Die Grundflächen sind amtlich erst zu vermessen und den Beteiligten in der Natur nach Lage und Umfang bekannt.

Ziff. XII. des Vertrags enthält die Feststellung, dass sich der verkaufte Bruchteil an den Gemeinschaftswegeflächen noch ändern kann.

In dem beigefügten Plan, auf den die Urkunde Bezug nimmt, grenzen links und rechts an die rot umrandete Fläche in grüner Farbe eingezeichnete Wege, die im weiteren Verlauf die gesamte Fläche des dargestellten, etwa quadratischen Bauareals durchziehen.

Mit Nachtrag vom 11.12.1980 erwarben die Eltern des Beteiligten zudem einen Garagenbauplatz und einen 1/18 Miteigentumsanteil an einer so bezeichneten Garagenvorplatzfläche. Der Garagenbauplatz ist im beigefügten Plan, auf den die notarielle Urkunde Bezug nimmt, nahe der Teilfläche des Hausgrundstücks an einer der Wegeflächen liegend eingezeichnet, die Garagenvorplatzfläche ebenfalls an einer Wegefläche verlaufend, jedoch an einer gegenüberliegenden Seite des Quadrates gelegen.

Gleichzeitig enthält der Nachtrag die Feststellung, dass anstelle des Miteigentumsanteils von 1/70 an Wege- und Gemeinschaftsflächen verkauft sein soll die Hälfte des Miteigentumsanteils an Wege- und Gemeinschaftsflächen … von 58/1934 an einer geschätzten Fläche von ca. 1934 qm Ausmaß.

Nach Vermessung wurde der Vertragsgegenstand in der Messungsanerkennung und Auflassung vom 6.3.1985 in Ziff. I. wie folgt beschrieben:

Flst.Nr. …./… zu 17 qm,

Flst.Nr. …/… zu 332 qm,

Miteigentumsanteil von …/… an den Grundstücken … (im weiteren werden 12 Flurstücke mit Größenangabe genannt, unter anderem Flst.Nr. …/… und …/…)

und

1/26 Miteigentumsanteil am Grundstück Flst.Nr. …/… zu 552 qm.

Im Bestandsverzeichnis des für das Hausgrundstück angelegten Grundbuchs wurden bei gleichzeitiger Eintragung der Auflassung an die Eltern des Beteiligten am 1.10.1985 unter lfd. Nr. 1 das Flurstück …/…, unter lfd. Nr. 2 das Flurstück …/… und unter lfd. Nrn. 3 bis 14 zu 1 die Miteigentumsanteile an Grundstücken gebucht. Nach Beschriebsberichtigung findet sich Fl.Nr. …/… nunmehr unter lfd. Nr. 31 im Bestandsverzeichnis, die zugeschriebenen Miteigentumsanteile nach Grenzregelung unter lfd. Nr. 18 bis 30.

Unter dem 31.7.2015 beantragte der Beteiligte die Löschung der “zu”-Bezeichnung/-Ordnung, so dass die Miteigentumsanteile als “selbständig” erscheinen. Die zugeschriebenen Flurstücke hätten nämlich nichts mit dem Grundstück zu tun, so dass die Eintragung nicht nur irreführend, sondern falsch sei.

Das Schreiben sah das Grundbuchamt zunächst als bloße Anregung an, zu der nach einem Telefonat mit dem Vater des Beteiligten unter dem 9.11.2015 in den Grundakten vermerkt wurde, diese werde als hinfällig angesehen. Am 10.12.2015 stellte der Beteiligte sodann ausdrücklich Antrag auf Grundbuchberichtigung wegen offenkundiger Unrichtigkeit (§ 22 GBO). Es bestehe für das Hausgrundstück keine Notwendigkeit und Möglichkeit einer Mitbenutzung der zugeschriebenen Bruchteils-Flurstücke. Auf Mitteilung des Grundbuchamts vom 14.12.2015, dass das Begehren als bloße Anregung ausgelegt worden sei, erklärte der Beteiligte mit Schreiben vom 18.12.2015, dies werde als Ablehnung seines Antrags verstanden, gegen die er Beschwerde einlege.

Die Eingabe hat das Grundbuchamt als Erinnerung gegen die Buchung der Miteigentumsanteile behandelt und das Verfahren am 21.12.2015 der Grundbuchrichterin vorgelegt; diese gab die Akten mit der Anregung zurück, förmlich über den gestellten Berichtigungsantrag zu entscheiden. Darauf hat das Grundbuchamt am 5.1.2016 die Anträge vom 10.12.2015 und 18.12.2015 zurückgewiesen, da eine Grundbuchunrichtigkeit nicht nachgewiesen sei. Auch durch eine andersartige Eintragung von Miteigentumsanteilen ändere sich materiell rechtlich am Eigentum an den Anteilen nichts.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 13.1.2016. Die Grundbuchunrichtigkeit sei durch die eingereichten Kopien aus Plänen bei den Veränderungsnachweisen insofern nachgewiesen, als sich daraus ergebe, dass eine wirtschaftliche Dienst-Funktion der „Miteigentums-Flurstücke“ für das Hausgrundstück nicht gegeben sei. Ein wirtschaftliches Dienen sei allerdings inhaltsnotwendige Voraussetzung für die “zu”-Schreibung/Benennung im Bestandsverzeichnis und die gemeinsame Buchung im Grundbuch des herrschenden Grundstücks. Als äußerst wichtiger wirtschaftlicher Gesichtspunkt sei zu berücksichtigen, dass die Buchung der Miteigentumsanteile auf einem einzigen Grundbuchblatt eine Ausbaubeitragspflicht des Eigentümers des „herrschenden“ Grundstücks hinsichtlich der das Baugebiet umschließenden gemeindlichen Straßen zur Folge haben könne.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II.

Die Beschwerde hat keinen Erfolg.

1. Gegen die Ablehnung der Anregung, die Buchung von Miteigentumsanteilen bei den herrschenden Grundstücken aufzuheben und für das im Sinne von § 3 Abs. 4 GBO dienende Grundstück ein Grundbuchblatt anzulegen, ist die unbeschränkte Beschwerde (§ 71 Abs. 1 GBO) statthaft (Demharter GBO 30. Aufl. § 3 Rn. 38). Gleiches gilt für Rechtsmittel gegen die Ablehnung einer Berichtigung der Buchung nach § 3 Abs. 4 bis 6 GBO, da die angegriffene Art der Buchung von Miteigentum an Grundstücken nicht die Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs eröffnet (vgl. Hügel/Kramer GBO 3. Aufl. § 71 Rn. 96).

Als Eigentümer des Hausgrundstücks ist der Beteiligte auch beschwert, sollte sich die behauptete Unrichtigkeit des Grundbuchs zu seinen Lasten herausstellen (vgl. Hügel/Kramer § 71 Rn. 178 ff.). Auch im Übrigen erweist sich die Beschwerde als zulässig eingelegt (§ 73 GBO, § 10 FamFG).

2. Die auf Berichtigung des Grundbuchs nach § 22 GBO gerichtete Beschwerde ist zurückzuweisen, da das Grundbuch nicht unrichtig ist.

Von einer Unrichtigkeit des Grundbuchs ist auszugehen, wenn die formelle und die materielle Rechtslage divergieren (§ 894 BGB; Hügel/Holzer § 22 Rn. 25).

Das Grundbuch weist den in Abteilung I als Eigentümer eingetragenen Beteiligten dadurch, dass dessen Miteigentumsanteile an 13 Grundstücken im Bestandsverzeichnis unter je selbständigen Nummern nach § 3 Abs. 4 bis 6 GBO und § 8 lit. a GBV gebucht sind, als Miteigentümer der Grundstücke je mit dem angegebenen Anteil aus. Unrichtig ist das Grundbuch im Hinblick auf diese Miteigentumsanteile mithin nur dann, wenn diese nicht oder nicht in dem eingetragenen Umfang bestehen. Dies behauptet der Beteiligte jedoch schon nicht. Nach seinem Vortrag wurden die Miteigentumsanteile an den Grundstücken wirksam erworben, jedoch zu Unrecht nach § 3 Abs. 4 bis 6 GBO beim Hausgrundstück eingetragen. Dies stellt jedoch keine Unrichtigkeit im Sinne von § 894 BGB und § 22 GBO dar. Selbst wenn die Voraussetzungen einer Eintragung nach § 3 Abs. 4 bis 6 GBO nicht vorgelegen hätten, etwa weil die im Miteigentum stehenden Grundstücke oder einzelne von ihnen nicht den wirtschaftlichen Zwecken des herrschenden Grundstücks dienten (dazu unten 3.a) bb)), weist die so vorgenommene Eintragung gemäß § 8 lit. a GBV nur aus, dass die zugebuchten Grundstücke im Miteigentum der Eigentümer mehrerer anderer Grundstücke stehen. Sachlichrechtlich enthält sie hingegen nicht die Aussage, dass diese Grundstücke tatsächlich den wirtschaftlichen Zwecken des Hausgrundstücks dienen.

Es kommt daher nicht mehr darauf an, dass bei fehlender Berichtigungsbewilligung (§ 19 GBO) auch die strengen Voraussetzungen für den Nachweis der Unrichtigkeit (§ 29 GBO) nicht erfüllt wären, außerdem nicht darauf, dass die begehrte Eintragung das Grundbuch nicht richtig machen würde, zumal eine Eintragung von Miteigentumsanteilen im Bestandsverzeichnis der herrschenden Grundstücke ohne einen Zusatz “zu” vom Gesetz nicht vorgesehen ist (vgl. § 8 lit. a GBV und § 3 Abs. 1 GBO).

3. Auch die Anregung, für die im Miteigentum stehenden Grundstücke ein eigenes Grundbuchblatt anzulegen, bleibt ohne Erfolg, da die bestehende Buchung zulässig erfolgt ist und die Voraussetzungen einer nachträglichen Buchung auf einem eigenen Grundbuchblatt nach § 3 Abs. 1 GBO nicht vorliegen.

a) Die Voraussetzungen für die Buchung der Miteigentumsanteile im Bestandsverzeichnis der herrschenden Grundstücke nach § 3 Abs. 4 bis 6 GBO, § 8 lit. a GBV hat das Grundbuchamt bei Eintragung zutreffend bejaht.

aa) Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 GBO erhält zwar grundsätzlich jedes Grundstück eine besondere Stelle im Grundbuch (Grundbuchblatt). Allerdings ist es nach § 3 Abs. 4 GBO möglich, von der Führung eines Grundbuchblattes für ein Grundstück abzusehen, wenn dieses den wirtschaftlichen Zwecken mehrerer anderer Grundstücke zu dienen bestimmt ist, zu diesen in einem räumlichen Verhältnis und im Miteigentum der Eigentümer dieser Grundstücke steht sowie Verwirrung oder eine Erschwerung des Rechtsverkehrs oder der Grundbuchführung nicht zu besorgen ist. Ob das Grundbuchamt, wenn die Voraussetzungen des § 3 Abs. 4 GBO vorliegen, von einem Anlegen eines eigenen Grundbuchblattes absieht, steht in seinem Ermessen (Demharter § 3 Rn. 30).

bb) Die Voraussetzungen des § 3 Abs. 4 GBO lagen vor.

An den dienenden Grundstücken wurde nach dem notariellen Vertrag Miteigentum begründet.

Ein Dienen für wirtschaftliche Zwecken der herrschenden Grundstücke ist zu bejahen, wenn das dienende Grundstück zur Nutzung durch die Eigentümer der herrschenden Grundstücke bestimmt ist. Dies ist bei gemeinsamen Hofräumen oder Zufahrten der Fall (vgl. Hügel/Holzer § 3 Rn. 35). Ausweislich der in den Grundakten liegenden Pläne sind auf den dienenden Flächen Straßen für das bei Erwerb einheitlich überplante Baugebiet errichtet. Diese erschließen nach den Plänen auch die Garage des Beteiligten sowie die Garagenvorplatzfläche, die in seinem Miteigentum steht. Auch wenn der Beteiligte möglicherweise nicht alle angelegten Straßen in gleichem Umfang nutzt, dienen diese doch der einheitlichen Erschließung der Gebäude in dem Baugebiet und damit auch seinem Haus- und Garagengrundstück.

Die räumliche Nähebeziehung ergibt sich aus den in der Urkunde in Bezug genommenen Plänen, wonach die im Miteigentum stehenden Flächen die Garage und den entfernten Garagenvorplatz mit dem herrschenden Hausgrundstück des Beteiligten verbinden.

Verwirrung ist durch die erfolgte Eintragung nach § 3 Abs. 4 bis 6 GBO nicht zu besorgen. Mangels Belastungen der gemeinsamen Flächen sind die Eintragungen nicht derart unübersichtlich oder schwer verständlich, dass der grundbuchliche Rechtszustand nicht mit der notwendigen Klarheit und Bestimmtheit erkennbar wäre.

cc) Es spricht nichts dafür, dass das Grundbuchamt bei Eintragung das eingeräumte Ermessen nicht gesehen hätte. Auch ein Ermessensfehlgebrauch ist nicht ersichtlich. Wie § 3 Abs. 7 GBO zeigt, geht der Gesetzgeber davon aus, dass bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 3 Abs. 4 GBO die Eintragung in der Regel nach § 3 Abs. 5 GBO erfolgt (vgl. Demharter § 3 Rn. 29). Das Ermessen war auch nicht wegen einer möglichen Straßenbaulast dahingehend eingeschränkt, dass eine Buchung nach § 3 Abs. 1 Satz 1 GBO vorrangig gewesen wäre. Das Grundbuchamt muss in seine Entscheidung keine grundbuchfremden Erwägungen einbeziehen. Zudem wird die Heranziehung zur Beitragspflicht auch nach dem Vortrag des Beteiligten mit dem Miteigentum an Fl.Nr. …/… und …/… begründet und nicht mit der Zuschreibung dieser Flurstücke zu Fl.Nr. …/… .

Ob darüber hinaus das Beschwerdegericht das eigene Ermessen an die Stelle des Ermessens des Grundbuchamtes setzen darf, ist umstritten (vgl. zum Meinungsstand BeckOK/Kramer GBO 28. Edition § 77 Rn. 1a). Jedenfalls hätte das Beschwerdegericht unter Abwägung aller Umstände die Entscheidung nicht anders getroffen.

b) Eine Aufhebung der Buchung gemäß § 3 Abs. 8 GBO kommt nicht in Betracht, da die Anteile an den dienenden Grundstücken weiterhin den Eigentümern der herrschenden Grundstücke mit den angegebenen Miteigentumsanteilen zustehen.

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, da der Beteiligte die gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens schon kraft Gesetzes zu tragen hat, § 22 Abs. 1 GNotKG.

Den Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens bestimmt der Senat nach dem Regelwert (§ 36 Abs. 1 und 3 GNotKG). Für eine Bemessung nach § 46 GNotKG fehlen hinreichende Anhaltspunkte.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor. Der Beteiligte hat zwar die Zulassung der weiteren Beschwerde beantragt. Es ist aber nicht ersichtlich, inwiefern die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung haben sollte. Ein Auftreten der im Verfahren behandelten Rechtsfragen in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen ist bei den Randproblemen des § 3 GBO nicht ersichtlich. Auch gebietet die Fortbildung des Rechts die Zulassung nicht, da der Fall keine Veranlassung bietet, Leitsätze für das Verfahrensrecht aufzustellen oder Gesetzeslücken zu füllen. Die Voraussetzungen des § 22 GBO sind ebenso anerkannt, wie die von § 3 GBO. Auch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung gebietet die Zulassung der Rechtsbeschwerde nicht, da schon nicht ersichtlich ist, dass der Senat die die Entscheidung tragenden Rechtsfragen abweichend von anderen Oberlandesgerichten beurteilt.

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