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Prüfung der Wirksamkeit einer Vertretungsvollmacht durch Grundbuchamt

OLG Köln – Az.: 2 Wx 14/19 und 2 Wx 49/19 – Beschluss vom 13.02.2019

1.Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) vom 07.01.2019 (Az. 2 Wx 14/19) gegen den Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamts – Siegburg vom 22.11.2017, XY-10xxx-x, wird zurückgewiesen.

2.Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) vom 21.01.2019 (Az. 2 Wx 49/19) gegen den Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamts – Siegburg vom 09.01.2019, OM-10xxx-y, wird zurückgewiesen.

3.Die Kosten der Beschwerdeverfahrenen 2 Wx 14/19 und 2 Wx 49/19 hat die Beteiligte zu 1) zu tragen.

Gründe

I.

Mit Schriftsatz vom 18.12.2015 hat der Notar Dr. C zunächst die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 1) an dem im Rubrum bezeichneten Grundbesitz beantragt und eine beglaubigte Abschrift eines notariell beurkundeten Kaufvertrages vom 17.12.2015, in dem der Beteiligte zu 2), vertreten durch Herrn D den im Rubrum bezeichneten Grundbesitz an die Beteiligte zu 1), zu einem Kaufpreis von 250.000 EUR verkauft und die Eintragung einer Auflassungsvormerkung bewilligt hat (UR.Nr. R 7xx/20xx des Notars C in Berlin), sowie eine Kopie einer beglaubigten Vollmacht vom 15.12.2015 des Herrn D (UR.Nr. 11xx/20xx des Notars E in Berlin) vorgelegt (Bl. 12 ff., 20f. d. A.).  In der Vollmachtsurkunde heißt es u. a.:  “Ich der unterzeichnende Vollmachtgeber, Herr B, geboren am 00.00.1937, wohnhaft T-straße in I sowie Zweitwohnsitz U- Allee in J, bevollmächtigt hiermit Herrn D, geboren am 00.00.1964, wohnhaft J-Allee in J , …, nachfolgend beschriebenen Grundbesitz für den Vollmachtgeber von Dritten zu kaufen, zu übernehmen und aufzulassen und ihn in diesem Zusammenhang gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten. Amtsgericht: Siegburg Grundbuch von X, Bl. 3xx, Grundstück lfd. Nr. 1 und 2, Flur x, Flurstück xxx und xxx ….  Die Vollmacht ist bis zum 31.12.2017 gültig.”

Die Auflassungsvormerkung ist am 28.12.2015 eingetragen worden.

Mit Schriftsatz vom 29.05.2017 hat der Notar Dr. C u.a. die Eigentums-umschreibung auf die Beteiligte zu 1) beantragt.

Mit Schreiben vom 13.06.2017 hatte der damalige Verfahrensbevollmächtigte des Beteiligten zu 2) der Eintragung widersprochen. Er hat sich zunächst darauf berufen, dass die Vollmacht nicht zur Veräußerung von Grundstücken sondern lediglich zum Kauf ermächtigt habe (Bl. 68 d. A.). Mit Zwischenverfügung vom 16.06.2017 hat das Grundbuchamt um einen Vollmachtsnachweis in der Form des § 29 GBO gebeten und für die Behebung des Eintragungshindernisses eine Frist bis zum 14.07.2017 gesetzt (Bl. 106 d. A.). Mit Schriftsatz vom 28.06.2017 hat sich der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1) demgegenüber darauf berufen, dass es sich bei der Formulierung in der Vollmacht um eine so genannte “falsa demonstratio” handeln würde (Bl. 110 ff. d. A.). Auf Antrag des Notars ist die Frist der Zwischenverfügung zunächst bis zum 02.11.2017 verlängert worden (Bl.129, 130 d.A.).  Mit Beschluss vom 22.11.2017 hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag vom 29.05.2017 zurückgewiesen (Bl. 132 d.A.). Bezüglich der Einzelheiten der Begründung des Grundbuchamtes wird auf den Inhalt des Beschlusses vom 22.11.2017 Bezug genommen. Hiergegen hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1) mit Schriftsatz vom 07.01.2019 Beschwerde eingelegt (Bl. 192 f. d. A.).

Mit Schriftsatz vom 23.10.2018 hat der Notar Dr. C erneut einen Antrag auf Eigentumsumschreibung unter Vorlage des Kaufvertrages vom 17.12.2015 und unter Bezugnahme auf die Vollmachtsurkunde vom 15.12.2015 beantragt (Bl. 171 ff. d.A.).Das Grundbuchamt hat der Beschwerde vom 07.01.2019 durch am 09.01.2019 erlassenen Beschluss nicht abgeholfen und den neuerlichen Eintragungsantrag vom 23.10.2018 zurückgewiesen sowie die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt (Bl. 196 ff. d. A.). Gegen diesen Beschluss hat die Beteiligte zu 1) mit Schriftsatz vom 21.01.2019 ebenfalls Beschwerde eingelegt (Bl. 202 d.A.).

II.

Die gem. § 71 Abs. 1 GBO statthaften und auch im Übrigen zulässigen Beschwerden der Beteiligten zu 1) haben in der Sache keinen Erfolg.

Das Grundbuchamt hat die Eintragungsanträge der Beteiligten zu 1) zu Recht zurückgewiesen.  1.Denn nach § 29 Abs. 1 S. 1 GBO soll das Grundbuchamt Eintragungen nur vornehmen, wenn die Auflassung, die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Hierzu zählt auch eine Vollmacht des die Erklärung abgebenden Vertreters (vgl. Demharter, GBO, 31. Aufl. 2018, § 19 Rn. 77).  Das Grundbuchamt hat die Wirksamkeit einer Vollmacht und den Umfang der Vertretungsmacht selbständig zu prüfen, auch wenn der Urkundsnotar die Vollmacht für ausreichend angesehen hat (vgl. OLG München, Beschluss v. 26.09.2012, 34 Wx 258/12; Demharter, GBO, a.a.O., § 19 Rn. 74).  Sind dem Grundbuchamt besondere Umstände bekannt, die auf die Möglichkeit des Erlöschens oder auch der Unwirksamkeit der Vollmacht hinweisen, so hat es die Wirksamkeit der Vollmacht in freier Beweiswürdigung zu prüfen und bei begründeten Zweifeln den Nachweis ihres (Fort-) Bestehens zu verlangen (vgl. Demharter a.a.O. §  19 Rn. 80; OLG Frankfurt, Beschluss v. 28.10.1976, 20 W 827/76; OLG Köln, Beschluss v. 10.02.1992, 2 Wx 50/91 und Beschluss v. 09.07.2001, 2 Wx 42/01).

Zu Recht hat das Grundbuchamt angesichts der Gesamtumstände des Umschreibungsantrages begründete Zweifel an der Wirksamkeit der Vollmacht angenommen und in diesem Zusammenhang berücksichtigt, dass der Beteiligte zu 2) gegen D Strafanzeige wegen Betruges erstattet hat. Weiter dürfte der vereinbarte Kaufpreis mit 250.000 EUR bei monatlichen Nettomieteinnahmen von 4600 EUR auch, wie von dem Beschwerdegegner vorgetragen, in einem erheblichen Missverhältnis zu dem tatsächlichen Wert der Immobilie stehen. Hinzu kommt, dass sich die Vollmacht dem Wortlaut nach nicht auf einen Verkauf, sondern auf einen Kauf bezogen hat. Damit hat das Grundbuchamt rechtlich zutreffend die vorgelegte Vollmacht für die Auflassung und den Antrag auf Eigentumsumschreibung – vom 29.05.2017 – als unzureichend angesehen und die Vorlage eines Vollmachts-nachweises in der Form des § 29 GBO bzw. die Genehmigung des Eigentümers verlangt.  2.Zum  Zeitpunkt des zweiten Eintragungsantrages vom 23.10.2018 war die Vollmacht dagegen ohnehin abgelaufen, so dass der Antrag bereits aus diesem Grund zurückzuweisen war. Im Übrigen ist auf die obigen Ausführungen zu verweisen.

III.

Die Kostenentscheidungen beruhen auf § 84 FamFG.   Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen gem. § 78 Abs. 2 GBO nicht vorliegen.

Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens 2 Wx 14/19:   400.000 EUR

Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens 2 Wx 49/19:  400.000 EUR (der anhand des 10-fachen Jahreswertes der Mieteinnahmen geschätzte Grundstückswert, § 69 GNotKG).

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