OLG Zweibrücken – Az.: 3 W 196/10 – Beschluss vom 17.01.2011
1. Die Beschwerde wird als unzulässig verworfen.
2. Die Entscheidung ergeht gerichtgebührenfrei.
Gründe
I.
Die Beteiligten sind Eigentümer jeweils einer der beiden Wohnungseigentumseinheiten des vorbezeichneten Grundbesitzes. Mit notariellem Vertrag vom 3. September 2010 räumten sie dem jeweiligen Eigentümer der Wohnungseigentumseinheit Nr. 1 ein Sondernutzungsrecht auf einer näher beschriebenen Grundstücksfläche ein. Mit Schreiben vom 22. Oktober 2010 hat die Rechtspflegerin bei dem Grundbuchamt moniert, dass durch die Einräumung des Sondernutzungsrechts dem jeweiligen Eigentümer der Einheit 2 die Zufahrt zu einem als Garage bezeichneten Raum unmöglich werde, weshalb das Sondernutzungsrecht nicht eingetragen werden könne. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten.
II.
1. Die Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO ist unzulässig, weil mit ihr keine diesem Rechtsmittel unterliegende Entscheidung angegriffen wird. Insbesondere handelt es sich bei dem Schreiben des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Alzey vom 22. Oktober 2010 nicht um eine der Beschwerde unterliegende Zwischenverfügung.
In einer Zwischenverfügung macht das Grundbuchamt die Behebung eines seiner Ansicht nach bestehenden Eintragungshindernisses von einem solchen Mittel abhängig, durch das der Mangel des Antrags mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann. Aus diesem Grund kann es z.B. nicht Inhalt einer Zwischenverfügung sein, auf die Vornahme eines Rechtsgeschäfts hinzuwirken, das dann erst Grundlage der einzutragenden Rechtsänderungen sein soll (BayObLG DNotZ 1989, 373) oder eine Änderung der Teilungserklärung herbeizuführen (BayObLG MDR 1992, 772). Das hier verfahrensgegenständliche Schreiben des Grundbuchamtes enthält schon nicht die Angabe eines bestimmten Mittels, mit dem nach seiner Ansicht ein Eintragungsmangel rückwirkend geheilt werden könnte. Das Grundbuchamt äußert in diesem Schreiben seine Rechtsansicht, dass dem Antrag auf Eintragung des Sondernutzungsrechts nicht entsprochen werden könne, weil durch dessen Einräumung die Zufahrt zu einer Garage nicht mehr gewährleistet sei. Wäre dem aus Rechtsgründen so, so ist nicht ersichtlich und in dem Schreiben auch nicht angegeben, wie dieser Mangel mit rückwirkender Kraft geheilt werden könnte; der Antrag wäre vielmehr zurückweisungsreif. Die vom Grundbuchamt in seinem Schreiben angeführten Möglichkeiten der Änderung der Teilungserklärung oder des Zustandekommens einer Vereinbarung unter den Miteigentümern sind auf die Vornahme materiellrechtlicher Rechtsgeschäfte gerichtet, die den angenommenen Mangel des Eintragungsantrages nicht mit Rückwirkung beseitigen würden und, wie ausgeführt, deshalb nicht Gegenstand einer Zwischenverfügung sein können und wohl auch von dem Grundbuchamt nur als rechtliche Hinweise gedacht sind.
2. Der Senat weist vorsorglich darauf hin, dass dem Eintragungsantrag das von dem Grundbuchamt angenommene Hindernis nicht entgegen steht.
Allerdings gehört es, wovon das Grundbuchamt im Ausgangspunkt zu Recht ausgeht, zum rechtlich ordnungsgemäßen Zustand einer Wohnanlage, dass jedes Sondereigentum über einen rechtlich gesicherten Zugang erreichbar ist, der weder durch fremdes Sondereigentum noch durch einen fremden Sondernutzungsbereich führt und damit ausgeschlossen ist (BayObLG ZMR 1996, 509). Dies folgt aus der Berechtigung des Eigentümers, sein Sondereigentum nach Belieben zu nutzen (§ 13 Abs. 1 WEG). Richtig ist auch die weitere Annahme des Grundbuchamtes, dass es zum ordnungsgemäßen Zustand eines in der Teilungserklärung mit „Garage“ bezeichneten Raumes gehört, in ihm einen PKW abstellen zu können, weshalb notwendig die Erreichbarkeit der Garage mit einem PKW zu dem vorbeschriebenen rechtlich ordnungsgemäßen Zustand gehört. Vorliegend ist der hier betroffene Raum in der Teilungserklärung (notarielle Ergänzungsurkunde vom 15. Dezember 2009) als Garage bezeichnet. Eine Garage ist nach allgemeinem Wortverständnis ein fest umschlossener Raum, der zum Abstellen von Personenkraftwagen geeignet ist, um diese vor äußeren Einflüssen zu schützen. Ob der jeweilige Nutzungsberechtigte die Garage tatsächlich hierfür oder für einen anderen Zweck nutzt oder nutzen will, für die ein schmaler Zugang ausreichend ist, ist unerheblich. Auch kommt es nicht darauf an, dass mit einer – wie hier getroffenen – Zweckvereinbarung für einen bestimmten Raum nicht notwendig jeder andere Nutzungszweck ausgeschlossen ist. Jedenfalls muss die Erreichung des in der Vereinbarung angegebenen Zwecks zumindest möglich sein. So wird ein Erwerber der Wohnungseinheit 2 der betroffenen Wohnungseigentumsanlage berechtigterweise erwarten, den seinem Sondereigentum unterliegenden und in der Teilungserklärung mit Garage bezeichneten Raum mit einem PKW ohne weiteres erreichen zu können. Damit, dass die Erreichung dieses in der Teilungserklärung konkret vereinbarten Zwecks nicht möglich ist, muss er nicht rechnen.
Bei der Eintragung eines Rechts im Grundbuch hat das Grundbuchamt im Weiteren unter Beachtung des Legalitätsprinzips darauf zu achten, dass kein mit dieser rechtlichen Ausgangslage nicht in Einklang stehender Zustand geschaffen wird; insoweit unterscheidet sich die Aufgabe des Grundbuchamts z.B. nicht von der Pflicht, die Widerspruchsfreiheit von Bauzeichnungen zu überprüfen, die als Aufteilungsplan vorgelegt sind (vgl. BayObLG Rpfleger 1993, 335).
Tatsächlich besteht allerdings das vom Grundbuchamt angenommene Hindernis nicht, weil durch das Sondernutzungsrecht die Zufahrt zu der Garage nicht (dinglich mit Wirkung für einen Rechtsnachfolger) ausgeschlossen ist. Die von einem Sondernutzungsrecht erfasste Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum und damit grundsätzlich der Gemeinschaft und ihren Schranken verhaftet (Kreuzer in Staudinger, BGB, 13. Bearbeitung 2005, § 15 WEG Rn 23). Aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ergibt sich deshalb, dass der Sondernutzungsberechtigte dem Eigentümer der Garage die Zufahrt über die seinem Sondernutzungsrecht unterliegende Fläche ausnahmsweise zu gewähren hat, wenn dies zugleich die einzige Möglichkeit ist, um den Raum der Zweckvereinbarung entsprechend zu nutzen (OLG Stuttgart, WuM 2001, 293; BayObLG ZMR 1996, 509, zur Möglichkeit der Begründung von Sondernutzungsrechten an Flächen, die den einzigen Zugang zum Gemeinschaftseigentum darstellen, vgl. auch BGH NJW 1991, 2909). Das gilt auch dann, wenn das Sondernutzungsrecht, wie hier, nicht auf eine bestimmte Nutzungsart beschränkt ist (zur Zulässigkeit insoweit vgl. BayObLGZ 1981, 56/61 f.; KG Rpfleger 1983, 20 f). Nutzungsarten, die eine Zufahrt zu der Garage unmöglich machen würden, unterlägen einem Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB des Eigentümers der Einheit 2. Damit erweist sich das Sondernutzungsrecht insgesamt als eintragungsfähig, auch wenn im Weiteren das tatsächliche Motiv der Beteiligten, nämlich dem jeweiligen Eigentümer der Wohnungseinheit 2 jedwede Nutzung der hiervon betroffenen Fläche zu versagen, nur so, wie vom Grundbuchamt angegeben zu erreichen ist, nämlich durch eine Änderung der Zweckvereinbarung für den als „Garage“ bezeichneten Raum mittels Vereinbarung durch alle Wohnungseigentümer.
3. Hinsichtlich der Kosten des Beschwerdeverfahrens hat der Senat von der Möglichkeit nach § 16 Abs. 1 KostO Gebrauch gemacht, weil das Grundbuchamt mit Schreiben vom 17. November 2010 sein Schreiben vom 22. Oktober 2010 selbst fälschlich als rechtmittelfähige Zwischenverfügung bezeichnet hat.
