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Wohnungsgrundbuchsache – Beseitigung Eintragungshindernis

KG Berlin – Az.: 1 W 173/17 – Beschluss vom 04.05.2017

Die Zwischenverfügung wird zu Punkt 1 aufgehoben.

Gründe

I.

Die Beteiligte ist seit dem 12. April 2016 als Eigentümerin in Abt. I des im Beschlusseingang bezeichneten Grundbuchs eingetragen. Am 11. April 2016 bewilligte sie zur UR-Nr. … 2… /2… des Notars A… S… in B… die Aufteilung des Grundstücks in 57 Wohnungseigentumsrechte und 14 Teileigentumsrechte. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung lag zu diesem Zeitpunkt noch nicht vor.

Mit Schriftsatz vom 11. April 2016 beantragte der Urkundsnotar unter Beifügung seiner UR-Nr. … 2… /2… den Vollzug der Grundstücksaufteilung im Grundbuch.

Mit dem Notar am 9. Juni 2016 zugestellter Zwischenverfügung vom 3. Juni 2016 wies das Grundbuchamt u.a. auf das Erfordernis der Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung nebst Aufteilungsplänen hin und setzte zur Behebung des Eintragungshindernisses eine Frist von sechs Wochen.

Das Grundbuchamt hat mit dem Notar am 27. Juli 2016 zugestelltem Beschluss vom 22. Juli 2016 den Antrag auf Fristverlängerung sowie denjenigen vom 11. April 2016 zurückgewiesen. Hiergegen hat der Notar mit Schriftsatz vom 28. Juli 2016 Beschwerde erhoben mit dem Hinweis, die erforderte Abgeschlossenheitsbescheinigung sei zu einem anderen Grundbuch (derselben Abteilung des Grundbuchamts) eingereicht worden. Tatsächlich hatte er mit Schriftsatz vom 23. Juni 2016 die am 2. Juni 2016 erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. 2… /3… des Bezirksamts N… von B… zum Grundbuch von N… Blatt 8… eingereicht. Das dortige Grundbuchblatt hatte das Grundbuchamt auf Antrag eines mit dem Urkundsnotar verbundenen anderen Notars am 15. April 2016 geschlossen und neue Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher angelegt.

Das Grundbuchamt hat in der Folge den Schriftsatz vom 23. Juni 2016 zu den hiesigen Grundakten genommen und mit Zwischenverfügung vom 19. August 2016 u.a. auf das zwischenzeitliche Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung für das Gebiet “R…” hingewiesen, weshalb nunmehr die Vorlage einer Genehmigung des Bezirksamts erforderlich sei. Gegen diese Auffassung hat sich der Urkundsnotar mit Schriftsatz vom 6. Februar 2017 gewandt, worauf das Grundbuchamt mit Beschluss vom 20. März 2017 “der Beschwerde vom 28.7.2016 in der Fassung der Beschwerdeschrift vom 6.2.2017 nicht abgeholfen” hat.

II.

1. Gegenstand des vor dem Senat anhängigen Verfahrens ist allein Punkt 1 der Zwischenverfügung vom 19. August 2016. Nur dagegen hat der Notar mit Schriftsatz vom 6. Februar 2017 Einwendungen erhoben. Seiner Beschwerde vom 28. Juli 2016 hat das Grundbuchamt hingegen abgeholfen, indem es diese Zwischenverfügung erließ (vgl. Demharter, GBO, 30. Aufl., § 75, Rdn. 9).

2. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO, und hat auch in der Sache Erfolg. Das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis besteht nicht, so dass die Zwischenverfügung insoweit nicht veranlasst war, vgl. § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO.

a) Allerdings darf für alle im Bereich einer Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB belegenen Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung begründet werden, § 1 UmwandV vom 3. März 2015 (GVBl 2015, 43). Eigentümer solcher Grundstücke unterliegen insofern einer vom Grundbuchamt zu beachtenden Verfügungsbeschränkung (BGH, DNotZ 2017, 119, 120).

Das verfahrensgegenständliche Grundstück ist im von der am 27. Juli 2016 in Kraft getretenen Erhaltungsverordnung des Bezirksamts Neukölln von Berlin vom 14. Juli 2016 (GVB. 2016, 470) erfassten Gebiet belegen.

b) Jedoch findet § 878 BGB nach der Rechtsprechung des BGH (a.a.O., 122), der sich der Senat inzwischen angeschlossen hat, auch auf die sich aus § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB ergebende Verfügungsbeschränkung Anwendung. Demgemäß können Verfügungsbeschränkungen einen Rechtserwerb nicht mehr beeinflussen, wenn die dingliche Einigung bindend ist und der Eintragungsantrag gestellt wurde (Böttcher, in: Meikel, GBO, 11. Aufl., Nach § 20 GBO, Rdn. 70). Bei einer Aufteilung nach § 8 WEG gilt dies entsprechend (BGH, a.a.O., 121).

Hier ist der auf Aufteilung des Grundstücks gerichtete Antrag vor Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung vom 14. Juli 2016 gestellt worden. Es ist deshalb keine Genehmigung des Bezirksamts N… von B… erforderlich. Daran ändert auch der den Antrag vom 11. April 2016 zurückweisende Beschluss des Grundbuchamts vom 22. Juli 2016 nichts.

c) Verfügungsbeschränkungen sind zu beachten, wenn der Eigentümer nach rechtmäßiger Zurückweisung seines Antrags auf Eintragung im Grundbuch in der Verfügung beschränkt wird und die spätere Aufhebung der Zurückweisung im Beschwerdeweg auf neuen Tatsachen, vgl. § 74 GBO, beruht (BGH, NJW 1997, 2751). Das hat das Grundbuchamt im Ausgang auch richtig erkannt. Hingegen sind diese Grundsätze hier nicht anwendbar. Die Zurückweisung des Antrags vom 11. April 2016 war nicht rechtmäßig.

aa) Erlässt das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung, ist der Antrag nach Ablauf der darin bestimmten Frist zurückzuweisen, wenn nicht inzwischen die Hebung des aufgezeigten Hindernisses nachgewiesen ist, § 18 Abs. 1 S. 2 GBO. Hier hatte die Beteiligte die in der Zwischenverfügung vom 3. Juni 2016 zu Recht erforderte Unbedenklichkeitsbescheinigung nebst Aufteilungsplänen der Baubehörde, vgl. § 7 Abs. 4 WEG, jedoch innerhalb der ihr gesetzten Frist bei dem Grundbuchamt eingereicht. Die Zurückweisung des Antrags vom 11. April 2016 erfolgte ersichtlich in Unkenntnis hiervon.

bb) Die dem Notar in der Zwischenverfügung vom 3. Juni 2016 gesetzte sechswöchige Frist lief am 21. Juli 2016 ab. Die erforderte Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst Aufteilungsplänen war ausweislich des Vermerks der hierzu gemäß § 13 Abs. 3 S. 1 GBO bestimmten Justizbeschäftigten bereits am 27. Juni 2016 bei dem Grundbuchamt eingegangen. Dass die Unterlagen wegen der unrichtigen Bezeichnung des Grundbuchblattes durch den Urkundsnotar zunächst nicht dem sie tatsächlich betreffenden Grundstück zugeordnet wurden, ändert an der Rechtzeitigkeit ihres Eingangs bei dem Grundbuchamt nichts.

Die Angabe des – falschen – Grundbuchblattes auf dem Schriftsatz des Urkundsnotars vom 23. Juni 2016 diente lediglich seiner erleichterten Weitergabe innerhalb des Grundbuchamts (vgl. BGH, VersR 1982, 673). Sie hatte keine darüber hinausgehende Bedeutung. Im Hinblick auf die zugleich durch den Notar unter Berufung auf § 15 GBO gestellten Anträge war die Angabe des Grundbuchblattes unnötig. Die Teilung des Grundstücks bedarf der Bewilligung der Beteiligten, § 19 GBO (vgl. Hügel/Elzer, WEG, § 7, Rdn. 20). Diese hatte sie bereits zur UR-Nr. … 2… /2… unter Beachtung des § 28 S. 1 GBO mit zutreffender Angabe des Grundstücks erklärt. Eine ergänzende, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Aufteilungspläne in Bezug nehmende Bewilligung (hierzu Senat, Beschluss vom 2. Juli 2015 – 1 W 558/14 – NZM 2016, 525) hatte sie zur UR-Nr. … 3… /2… des Notars V… B… in B… abgegeben. Auch dort war das Grundstück zutreffend bezeichnet worden. Diese Urkunde war dem Schriftsatz vom 23. Juni 2016 beigefügt worden; der Antrag nahm ausdrücklich hierauf Bezug.

Allerdings müssen sich Antrag und Bewilligung inhaltlich decken (vgl. Demharter, a.a.O., § 13, Rdn. 19). Das aber ist letztlich der Fall. Durch die ausdrückliche Bezugnahme auf die UR-Nr. … 2… /2… und V… 3… /2… und die dortigen übereinstimmenden – zutreffenden – Bezeichnungen des Grundstücks, kann der Antrag des Notars vom 23. Juni 2016 nicht anders als auf dieses Grundstück bezogen verstanden werden (zur möglichen Auslegung des Antrags vgl. Demharter, a.a.O., Rdn. 15).

Darüber hinaus hat die Beteiligte zu beiden vorgenannten Urkunden aber nicht nur die Eintragung bewilligt, sondern darüber hinaus auch ausdrücklich jeweils deren Vollzug im Grundbuch beantragt. Diese, das Grundstück zutreffend bezeichnenden Anträge standen neben den von dem Notar gestellten Anträgen (BGHZ 71, 349, 352; BayObLG, DNotZ 1989, 364, 365) und wären ohne weiteres den hiesigen Grundakten zuzuordnen gewesen.

Letztlich beruhte die Zurückweisung des Antrags vom 11. April 2016 auf der Reihenfolge der von den Grundbuchrechtspflegerinnen bearbeiteten Grundakten, was nicht zu beanstanden ist, aber der Beteiligten nicht zum Nachteil gereichen kann.

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