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Verkehrswertbestimmung von Grundbesitz anhand von Bodenrichtwerten

LG Düsseldorf – Az.: 25 OH 5/17 – Beschluss vom 07.11.2018

Auf den Antrag auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 127 GNotKG wird die Kostenrechnung vom in Gestalt der berichtigten Kostenrechnung vom betreffend die Urkunden des abgeändert.

In der Rechnung sind 4,76 EUR zu viel erhoben worden.

Der Gesamtbetrag der Rechnung wird auf 477,01 EUR festgesetzt.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

I. Am 09. Februar 2017 schloss Frau … als Veräußerin im eigenen Namen sowie als vollmachtlose Vertreterin für ihren Bruder, den Kostenschuldner …, einen unentgeltlichen Übertragungsvertrag hinsichtlich einer in ihrem Eigentum stehenden Gebäude- und Freifläche von 113 m² bei dem Kostengläubiger (Urkunde Nr. …). Nach Ziffer IV. 8. des Übertragungsvertrages ist Kostenschuldner der Antragsteller, der das Rechtsgeschäft am 21. Februar 2017 genehmigte. Der Kostengläubiger beglaubigte am selben Tag die Echtheit der vollzogenen Unterschrift des Kostenschuldners (Urkunde).

Der Kostengläubiger erstellte zunächst unter dem 7. September eine Kostenrechnung in Höhe von insgesamt 541,27 EUR. Als Geschäftswert setzte er 30.510,00 EUR an. Zur Begründung führte er aus, er habe die Wertangabe des Kostenschuldners nicht nachvollziehen können und habe den Wert entsprechend der Bodenrichtwertkartei ermittelt (= 270 Euro pro Quadratmeter).

Gegen diese Kostenrechnung hat der Kostenschuldner einen Antrag auf Entscheidung gemäß § 127 GNotKG eingebracht. Nachdem der Beteiligte zu 3) unter Hinweis auf Rechtsprechung die Rechtsauffassung vertreten hat, dass ein Sicherheitsabschlag in Höhe von 25 % vom Bodenrichtwert vorzunehmen sei, hat der Kostengläubiger seine Kostenrechnung am 26. März 2018 abgeändert und durch die auf Blatt 41 der Akte befindliche Kostenrechnung ersetzt, die nunmehr Gegenstand dieses Verfahrens ist. Wegen der Einzelheiten wird auf Blatt 41 der Gerichtsakte verwiesen.

Mit weiterem Schreiben, hier eingegangen am 18. April 2018, hat der Kostenschuldner erklärt, “Widerspruch” gegen diese “neu erstellte Rechnung” einzulegen, da sie “immer noch zu hoch” sei.

Der Beteiligte zu 3) hat unter dem 24. Mai 2016 im Hinblick auf die abgeänderte Kostenrechnung ergänzend Stellung genommen.

II. Auf Antrag des Kostenschuldners nach § 127 GNotKG war die streitgegenständliche Kostenrechnung vom 26. März 2018 in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zu bestätigen.

1. Diese Rechnung erfüllt das Zitiergebot des § 19 Abs. 2 und Abs. 3 GNotKG und ist inhaltlich hinsichtlich der Beurkundung nicht zu beanstanden. Allerdings ist der Geschäftswert hinsichtlich der Urkunde nicht zutreffend festgesetzt worden.

a) Gemäß § 97 Abs. 1 GNotKG bestimmt sich der Geschäftswert bei der Beurkundung von Verträgen nach dem Wert des Rechtsverhältnisses, das Beurkundungsgegenstand ist. Gemäß § 86 Abs. 1 GNotKG ist Beurkundungsgegenstand das Rechtsverhältnis, auf das sich die Erklärungen beziehen. Davon ausgehend, dass es in der angefochtenen Kostenberechnung um die Übertragung von Grundbesitz geht, ist nach § 46 Abs. 1 GNotKG der Wert nach dem Verkehrswert zu bestimmen. Steht dieser Verkehrswert nicht fest, ist er anhand der in § 46 Abs. 2 GNotKG genannten Kriterien zu ermitteln. Geht es – wie vorliegend – um die Verkehrswertbestimmung von Grundbesitz, ist zu berücksichtigen, dass sich der Wert nicht exakt berechnen lässt, sondern vielmehr nur geschätzt werden kann (vgl. Tiedtke, in Korintenberg: GNotKG Kommentar 20. Aufl. 2017, § 46 Rn. 10). Insoweit stellen Bodenrichtwerte, die das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte über den Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen ermittelt einen zulässigen, zuverlässigen, aktuellen und für jedermann schnell verfügbaren Anhaltspunkt zur Bestimmung des Verkehrswertes von Grundbesitz dar (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 11.08.2016 – I-10 W 14/16, Rn. 12, juris).

b) Gemessen daran ist die nunmehr maßgebliche Kostenrechnung vom 26.03.2018 – soweit sie den Übertragungsvertrag vom 09. Februar 2018 (Urkunde 377/17) betrifft – nicht zu beanstanden, sondern zu bestätigen. Die Kammer übersieht dabei nicht, dass den Wertangaben der Beteiligten ein großes Gewicht beizumessen ist, weil die Beteiligten sich über den Wert selbst eine konkrete Vorstellung gemacht haben (vgl. OLG Celle, Beschluss vom 09. Februar 2015 – 2 W 17/15, Rn. 16, juris). Hier ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Kostenschuldner selbst offensichtlich davon ausgeht, dass der in Rede stehende Grundbesitz durchaus einen Wert von 30.510 EUR aufweist und lediglich meint, der Umstand, dass der Grundbesitz ein “eingekesseltes Gartengrundstück” sei, auf dem ein Kleintierstall errichtet wurde, führe dazu, dass maximal 20 % dieses Wertes anzusetzen seien. Diese Rechtsauffassung trifft indes nicht zu. Vielmehr ist von dem festgestellten Bodenrichtwert ein Sicherheitsabschlag in Höhe von etwa 25 % vorzunehmen (vgl. statt vieler: OLG München, Beschluss vom 08. September 2016 – 34 Wx 64/16, Rn. 30, juris). Diesen Sicherheitsabschlag hat der Kostengläubiger in seiner geänderten Kostenrechnung berücksichtigt und ist dementsprechend zutreffend von einem Geschäftswert in Höhe von 22.882,50 EUR ausgegangen. Daran vermag auch der weitere Einwand des Kostenschuldners, wonach er aufgrund des geringen Wertes keine Schenkungssteuer habe zahlen müssen, nichts zu ändern. Denn die für die Steuerzwecke angemeldeten oder festgesetzten Werte geben im Regelfall keine Erkenntnisse über die wahren Verhältnisse, weshalb die Ermittlung des Verkehrswertes anhand der Kriterien des § 46 Abs. 2 GNotKG Vorrang vor § 46 Abs. 3 GNotKG hat (vgl. Tiedtke, in Korintenberg: GNotKG Kommentar 20. Aufl. 2017, § 46 Rn. 14a). Lediglich ergänzend merkt die Kammer an, dass auch die bei Beurkundung des Übertragungsvertrag noch ins Grundbuch eingetragene Belastung des Grundbesitzes mit einer Briefgrundschuld in Höhe von 56.242,11 EUR nicht für die Behauptung des Klägers spricht, dass der Verkehrswert lediglich mit knapp über 6.000 EUR zu bemessen ist.

2. Insoweit der Kostengläubiger hinsichtlich der Beurkundung der Unterschrift des Kostenschuldners in der Rechnung vom 26.03.2018 weiter von einem Geschäftswert von 30.510,00 EUR ausgeht, dürfte es sich dabei um ein Versehen handeln. Nach § 121 GNotKG bestimmt sich der Geschäftswert für die Beglaubigung von Unterschriften nach der für die Beurkundung der Erklärung geltenden Vorschriften. Demnach hätte der Kostengläubiger den Geschäftswert ebenfalls auf 22.882,50 EUR festsetzen müssen. Ausgehend von einem Satz von 0,20 und einem Geschäftswert von 22.882,50 EUR kann der Kostengläubiger für diese Urkundstätigkeit daher lediglich 23,00 EUR anstatt 27,00 EUR verlangen. Insgesamt kann der Kostengläubiger 477,01 EUR verlangen, so dass die Rechnung auf diesen Betrag festzusetzen war.

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