Notarkosten – Lastenfreistellungskosten und Treuhandgebühr bei Beurkundung und Vollzug eines Grundstückskaufvertrages

LG Gera, Az.: 6 OH 19/16, Beschluss vom 27.11.2017

1. Der Antrag der Antragsteller vom 20.09.2015 gegen die Kostenberechnung des Antragsgegners vom 09.09.2015 zu der Rechnungsnummer 1266-2/2015 (Ur-Nr.913/2015-H) wird zurückgewiesen.

2. Das Verfahren ist gerichtsgebührenfrei. Gerichtsauslagen werden nicht erhoben; eine Erstattung entstandener außergerichtlicher Auslagen der Beteiligten findet nicht statt.

Gründe

I.

Gegenstand dieses Kostenprüfungsverfahrens sind Gebührenansprüche aus notarieller Tätigkeit aus dem Jahr 2015. Der Antragsgegner nimmt die Antragsteller als Kostenschuldner in Anspruch auf eine Treuhandgebühr im Rahmen der Beurkundung und des Vollzugs eines Grundstückskaufvertrags in G.

Der Antragsgegner beurkundete am 09.07.2015 einen Grundstückskaufvertrag (URNr. 913/2015). Verkäufer des Grundstücks in G (Grundbuch von G, Bl., Gemarkung D, Flur 2 Flst. 106/09) waren die Antragsteller. Käuferin zu einem Kaufpreis von 495.000,00 € war die B GmbH G, vertreten durch den Geschäftsführer B v R, N Weg, G.

Der Grundstückskaufvertrag wurde nach Beurkundung – und Durchführung eines Treuhandauftrags – vollzogen. Die auf dem Grundstück zu Gunsten der D P AG lastenden Grundschulden zu 173.839,24 €, 511.291,88 € und 15.338,76 € sollten aus dem zu zahlenden Kaufpreis gelöscht werden.

Die Kaufvertragsparteien hatten in dem Grundstückskaufvertrag vom 09.07.2015 zu „ § 8 Kosten“ insbesondere vereinbart:

„1. Die Kosten dieser Urkunde und ihres Vollzugs, die Grunderwerbssteuer, sowie etwaige Kosten für Genehmigungen und Negativatteste trägt der Käufer.“

„2. Sollten Kosten zur Lastenfreistellung anfallen, trägt diese der Verkäufer.“

Zu „ § 11 Hinweise und Belehrungen des Notars“ wurde in die Urkunde vom 09.07.2015 insbesondere aufgenommen:

„d) Die Beteiligten haften gesamtschuldnerisch für die Vertragskosten und eine etwaige Grunderwerbssteuer, auch wenn eine Partei sie vertraglich allein übernommen hat.“

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Kaufvertragsurkunde vom 09.07.2015 Bezug genommen (Bl. 4-19 d. A.).

Notarkosten - Lastenfreistellungskosten und Treuhandgebühr bei Beurkundung und Vollzug eines Grundstückskaufvertrages
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Auf das Schreiben des Antragsgegners vom 20.07.2015 übersandte die Grundschuldschuldgläubigerin diesem am 23.07.2015 die erbetene Löschungsbewilligung unter dem Treuhandauftrag, über diese verfügen zu dürfen, wenn der Ablösebetrag per 31.08.2015 in Höhe von 445.964,65 € bei ihr eingegangen und eine von allen Darlehnsnehmern unterzeichnete „Vereinbarung über vorzeitige Vertragsaufhebung“ und „Vergleichsvereinbarung“ bis zum Ablauf der Angebotsfrist vorliege. Nach Erfüllung der Treuhandauflagen wurde der Antragsgegner von der Grundschuldgläubigerin mit Schreiben vom 28.07.2015 aus dem Treuhandauftrag entlassen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schreiben vom 20.07.2015, 23.07.2015 und 28.07.2015 Bezug genommen (Bl. 20-22 d. A.).

Zwischen dem Antragsgegner und den Antragstellern liegt ausschließlich im Streit, ob der Antragsgegner gegen die Antragsteller einen Anspruch hat auf Bezahlung der Treuhandtätigkeit in Höhe von 526,58 € einschließlich Umsatzsteuer (Kostenberechnung vom 09.09.2015 zu der Rechnungsnummer 1266-2/2015). Auf diese Kostenberechnung vom 09.09.2015 wird wegen der Einzelheiten Bezug genommen (Bl. 3 d. A.).

Die Antragsteller lehnen die Zahlung ab. Nach ihrer Ansicht gehöre die Treuhandtätigkeit nicht zu der den Verkäufern zur Last fallenden Lastenfreistellung, sondern zu den – von der Käuferin – zu tragenden Vollzugskosten nach § 8 des Kaufvertrags. Der Antragsgegner habe die Antragsteller nicht darüber aufgeklärt, dass unter die Kosten der Lastenfreistellung auch die streitige Treuhandtätigkeit fallen solle.

Der Antragsgegner erhält seine Forderung gegenüber den Antragstellern aufrecht.

Die Kammer hat eine Stellungnahme der Ländernotarkasse Leipzig eingeholt. Auf die Stellungnahme vom 18.01.2017 wird wegen der Einzelheiten Bezug genommen (Bl. 31-34 d. A.).

II.

Der Kostenprüfungsantrag der Antragsteller ist statthaft und auch im Übrigen zulässig (§§ 127 ff. GNotKG i.V.m. §§ 23 ff. FamFG).

Der Kostenprüfungsantrag ist nicht begründet. Die Forderung des Antragsgegners für die Treuhandtätigkeit ist zur Zahlung fällig. Nach Nr. 22201 der Anlage 1 zum GNotKG entsteht die Treuhandgebühr für die Beachtung von Auflagen durch einen nicht unmittelbar an dem Beurkundungsverfahren Beteiligten, eine Urkunde (…) nur unter bestimmten Bedingungen herauszugeben. Zur Vollziehung der Grundstücksübertragung war es notwendig, die Ablösung der auf dem Grundstück lastenden Buchgrundschulden durchzuführen. Die Antragsteller mussten der Käuferin lastenfreies Eigentum verschaffen (§ 2 Nr. 2 der Urkunde vom 09.07.2015 „(…) frei von grundbuchlichen Lasten.)“. Die Käuferin sollte die Grundschulden nicht übernehmen; daher waren sie mit den Mitteln aus dem Kaufpreis zu löschen. Dies ging nur mit Zustimmung und Mitwirkung der Grundschuldgläubigerin – der D P AG -, die dem Antragsgegner den entsprechenden Treuhandauftrag am 23.07.2015 erteilt hatte, der umgesetzt wurde und dadurch den Vollzug des Grundstücksgeschäfts erst ermöglichte.

Die Antragsteller sind als Verkäufer Urkundsbeteiligte. Sie haften wie die Käuferin grundsätzlich als Gesamtschuldner (§§ 85 ff., 30, 32 Abs. 1 GNotKG; § 421 BGB). Der Antragsgegner durfte nach dem Gesetz und § 11 d der Urkunde vom 09.07.2015 jeden Urkundsbeteiligten bis zur volle Höhe seiner Forderung in Anspruch nehmen. Hier hat er sich jedoch zutreffend unmittelbar an die Antragsteller gewandt, denn sie schulden im Verhältnis zur Käuferin die Treuhandgebühr. Da die lastenfreie Eigentumsverschaffung gem. § 433 Abs. 1 S. 2 BGB im Kaufrecht der Regelfall ist, und hier keine Ausnahme ersichtlich ist, würden die entsprechenden Treuhandkosten gem. § 448 Abs. 1 BGB die Verkäufer auch ohne ausdrückliche Regelung im Notarvertrag treffen.

Der Antragsgegner hat zudem nicht gegen Hinweispflichten verstoßen. Auf die gesamtschuldnerische Haftung für Vertragskosten wurde ausdrücklich hingewiesen (§ 11 d der Urkunde vom 09.07.2015). Im Übrigen gilt der Grundsatz fort, dass vor oder bei der notariellen Beurkundung nicht über die Höhe der anfallenden Kosten belehrt werden muss. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird im Übrigen auf die gutachterliche Stellungnahme der Ländernotarkasse vom 18.01.2017 mit Verweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Bezug genommen (BGH, Beschluss vom 20.10.2009, VIII ZB 13/08 Rn. 17= BGHZ 183, 28 ff., zitiert nach juris), die jeweils geteilt wird.

Die Kostenrechnung für den Treuhandauftrag wurde nach der Kostenvorschrift Nr. 22201 zum GNotKG zutreffend angesetzt. Der Geschäftswert entspricht dem Sicherungsinteresse (§ 113 Abs. 2 GNotKG) in Höhe der damaligen valutierenden Grundschulden von 445.964,65 €.

Gerichtsgebühren sind nicht entstanden. Die erstinstanzliche landgerichtliche Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Dies ergibt sich, anders als noch im Anwendungsbereich der KostO (dort § 156 Abs. 6 Satz 1 KostO), nicht aus den §§ 127 ff. GNotKG. Dies folgt aber daraus, dass Teil 1 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG keinen anwendbaren Gebührentatbestand enthält (vgl. Leipziger-GNotKG/Wudy, 2. Aufl. 2016, § 128 Rn. 138 m. w. N.).

Von der Erhebung gerichtlicher Auslagen wird abgesehen (§ 130 Abs. 3 S. 1 GNotKG i. V. m. § 81 Abs. 1, 2 FamFG). Außergerichtliche Auslagen der Beteiligten sind nicht zu erstatten, da die entsprechenden Voraussetzungen nicht vorliegen. Da keine Gebühren und Auslagen entstanden bzw. nicht zu erstatten sind, ist die Festsetzung des Wertes des Antragsverfahrens nicht veranlasst.